大家对 REITs 是否看好？

我觉得不错，全民可参与国家快速发展红利的分配，是实现社会主义共同富裕的重要举措，但是具体项目还要具体分体，欢迎观看我的视频分析，有不同见解欢迎评论区留言探讨

中国的REITs刚刚起步，先了解下美国，日本的REITs是什么情况吧！

国内缺少REITs发展的法律和税务环境，根本做不出来。发行的REITs产品只能是类信托产品，算不上标准的REITs

我是长期看好的，毕竟企业有亲自参与到物业管理层面的工作，不像大部分房地产开发商做的是一次性买卖，REITS主要是靠收租和物业管理费来获得收入，它是长期性的。而且目前我们能在境内申购赎回的REITS所属的房地产公司，它持有和打理的物业(写字楼、酒店、公寓等)均是在全球较核心的城市和地理位置上，升值潜力巨大。
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( v# {# Z7 p( i: ~' J( h+ V# Y3 e/ [' T在国内上市的REITS暂时没有，但相信很快就推出了，因为2020年相关机构已发布征求意见稿，国内这一块肯定很快能跟上

REITS大风起，谁是那只最先被吹起的猪

导读

2020 年 4 月 30 日，证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，境内基础设施领域公募 REITs 试点正式启动。
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产业层面上：基础设施 REITs 聚焦于新基建、交通、 能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发
; F2 H% r* i! s  k2 G区域层面上：优先支持京津冀、 长江经济带、雄安新区、 大湾区、海南、长江三角洲等重点区域
2 R5 a# W; ]' X; N/ p/ ~运作形式上：采取了 “公募基金+ 资产证券化产品”形式，这个是有别于前期“专项资产支持计划-私募基金-SPV 架构”，扩大了潜在投资者群体
4 b5 F8 w* O3 V  y项目层面上：已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力
# _; {) u8 i% X  I基金层面上：80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，分配次数每年不得低于1次

REITs是一种以不动产为底层资产的资产证券化工具，具有流动性好，投资门槛低，税收优惠等特点在经济下行周期下，通过推出 REITs 盘活存量资产，获得经济支持，是世界许多国家逆周期政策的做法本次的REITs试点在组织形式了突破了原有限制，采用了公募形式，但在税收优惠政策上还需期待后续落实预期建筑行业、环保行业、收费公路、IDC领域、机械行业将受益于REITs试点

结合近期看得资料，综合相关研报，下面就从四个方面来解读下REITs。由于才疏学浅，不当之处，还请指正！
什么是REITs ？
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$ c6 O2 F/ h) O! `2 \资产证券化，就是把未来资产的现金流折现到当前时刻来打包出售。股票是把企业未来的给股东的分红收益折现到当前来出售，而REITs则是把不动产的未来收益折现到当前来出售。
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REITs （Real Estate Investment Trusts ）是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。根据海外市场的发展经验，REITs 的内涵不局限于房地产，还可以拓展至铁路、公路、通讯、电力、污水处理等具备经济价值的不动产，以基础设施为底层资产的则称之为基础设施 REITs。

标准的 REITs 是一种投资者广泛、所得税优惠、分红率高的权益型融资工具，且可以在市场上自由流通。具体来看包括以下 5 大特征：
1）公开募集：投资者的购买门槛一般较低；
2）自由流通：可以在交易所等公开市场上自由流通；
5 J0 ^/ Q$ T8 t: Z& J. T3）投资范围：资金大部分投资于具备稳定现金流的存量资产；
) Z2 E& D7 r0 s* M* ]4）收入来源：所获得收入主要来自于项目的租金或者项目自身增值；
5）高比例分红：需将应税收益的 90%以股利或分红形式分配给投资者；
: k! h1 h& H; [6）税收中性：不因 REITs 的结构带来新的税收负担，同时享受税收优惠。
4 ]( e# @* |" u/ H标准形式下，REITs 通过向投资者发行份额，投资者一方面可以获得 REITs 的分红收入，另一方面还可以在二级市场上自由交易获取资本利得；REITs 持有不动产或不动产组合，自行或者委托给第三方运营管理机构进行运营，以收取运营收入。此外，REITs 由专业的管理人和托管机构进行管理和托管，还可以在一级市场上通过 IPO 和增发等方式进行融资。
6 _3 ^' h8 N, q, {/ ?下面举一个例子：
小红，某天收到了房产中介的电话，说XX广场有临街旺铺在售，总价只要100万。经过一番慎重考虑，秉承"一铺养三代"的理念，小红买下了XX广场的这间旺铺，从此过上了快乐的包租婆生活。可是天有不测风云，小红突然急需30万的现金，这时候为了快速出售旺铺，只能忍痛折价了，还要支付政府的交易税费和中介费用，一来一回亏了不少。
- w, m5 B) b9 L但，如果开头小红购买的是以旺铺为底层资产的REITs呢？
# e/ `4 w9 ?* |9 f7 _首先，小红用100万购买的是以旺铺未来租金收入作为资产的REITs基金份额，享受净值增长和日常分红收益
其次，REITs基金是在交易所上市的，流动性较传统的房产中介提高了不少
最后，小红需要30万的现金，那就出售30万金额的基金份额，税收上面还享受了优惠
所以，买股票你就成了股东，买REITs你就成了包租婆、包租公


为什么现在推出？
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% G4 T' X4 B! B9 {0 Q% J$ E之前，我国也有类似REITs产品，但投资门槛较高，以房地产企业为主，购物中心、写字楼、租赁住房占据约 65%比例，而基础设施类 REITs仅占比约 8%。基本以私募为主，投资的门槛比较高，主要面向机构投资者，本质上 是债权 。
) J0 w+ m# n4 K那么为什么现在突然推出REITs新政策呢？
在经济下行周期，通过推出 REITs 盘活存量资产，获得经济支持 成为世界许多国家同行做法 。经过统计相关国家及地区发布的背景，发现其中约有30 个国家及地区在经济危机、低迷或减速的情况下，推出相关政策。
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本次 REITs 试点为一级市场投资者提供了新的退出渠道，有助于提 升社会资本参与商业地产/基础设施项目的热情。对二级市场投资者而言，REITs 具 备高收益、低波动的特点。

你品！你细品！是不是有点为国接盘的味道呢？公募基金的口子一打开，新鲜的后浪（韭菜）波涛汹涌！
这个背后的逻辑链条就是：
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逆周期，需要开展新基建拉动经济融资渠道不能走借债加杠杆的老路资产证券化，人人成包租婆、包租公
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政策的力度？
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1 d* d* l; i$ T& Y这里参考整合了光大证券相关研报，我觉得总结得很到位：保守的突破
; F% `% E2 c; O  ~: c9 x突破

第一 ，在行业层面上，实现了“ 新基建”、“老基建”相结 合。本次公募 募 REITs 发行范围中明确涉及到了新老基建两方面行业：1）优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工 程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。2）鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
' W  _9 d; y/ B5 f" r第二 ，在区域层面上，REITs 聚焦重点发展区域。近年来，京津冀、雄安新区、海南、长三角和粤港澳大湾区等重点区域规划相继发布，强调基建公募 REITs 首先在这些区域落地体现了战略一贯性的原则。
! P8 \( ?) h! Q第 三 ，首次确立公募 REITs 的地位 ，为居民配置更多投资渠道 。在我国证券领域股、债二元泾渭分明的情况下增添了 REITs 这一新品种。一方面，REITs 固定分红为投资人创造稳定的固定回报，具有偏债型属性。另一方面，REITs 可上市交易又具有权益属性。
第 四 ， 从 成熟 基础设施类 REITs 入手。在 REITs 发展较为成熟的美国、新加坡等地，REITs 发展成熟的多为房地产。与房地产类 REITs 相比，基础设施类 REITs 流动性差，且使用收益法估值，资产未来逐渐贬值，但风险也 相对较低。
保守

  l1 P/ y$ h! n* ~) |4 y- E公 募基建 REITs 政策也体现出了改革的渐进性 第一 ， 本次基建 REITs 采用 “公募基金+ 资产证券化产品”形式 ，同时尚未明确出台 税收优惠政策 。 第二 ， 在参与机构上，从严的审核标准体现了监管的审慎性，但或将在项目发行上人为提高准入标准，而如果没有充足的项目数量，REITs 市场的活跃度或将受制约。 第三 ，在 在 REITs 运营上，一是对公募基金运营提出了 较 高要求，二是对公众投资者参与比例做了限制。

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3 |5 b( h, d4 W0 e' b3 P哪些行业将受益？

  j5 x3 E5 \& y  A6 o总结了相关研报的观点，发现能从REITs试点受益的行业基本有下面特点
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重资产项目，前期对资金投入要求高，回报周期长，现金流稳定具有特许经营权、收费权的项目给新基建卖铲子的行业

据此梳理出了以下预期受益的行业
建筑行业
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- Y, }, W5 M7 @5 I基础设施相关的行业包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目是本次REITs试点的重点领域。
4 p, X3 U2 M1 z建筑企业的运营类资产是非常符合REITs的项目要求。可以重点关注企业资产负债表中无形资产科目（ 通常无形资产核心构成为特许经营权，此外长期应收账款通常对应政府付费项目 ）。
截止 2019 年末，建筑装饰板块（申万）中无形资产占资产比重较高的前四家公司分别为四川路桥/中国电建/北新路桥/中国交建，比例均超过或接近 20%。


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相关企业采用REITs对特许经营权进行资产证券化，带来的好处有：
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降低资产负债率，为后续项目预留空间带来一次性收益，减少财务费用，增厚利润
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环保行业

2 r$ A& L( d0 k; L* {政策明确指出 REITs 要聚焦重点行业，其中就包括环保行业水、固废两大细分领域： 城镇 污水垃圾处 理、固废危废处理等污染治理项目，此类项目均是具有收费权或特许经营权的属性。
: z7 I" {/ l. F, J( y0 H相关研报，建议重点关注的三类标的
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1 I% }' |. \: [; }8 f$ C  Z! E收费公路

" j3 x6 j( A# p: f+ O0 W$ t8 D- M2 ^高速公路公司持有基础设施资产，天然的是收取租金的模式，符合REITs的资产要求。公路资产较为优质，整体经营情况良好，整体盈利能力较强。收费公路是最有希望成为首批 REITs 试点的子行业。
相关研报，结合了REITs试点的重点区域，整理了相关的收费公路上市公司资料

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* p: r1 x9 z5 y, I. CIDC 领域

在国际上，IDC领域也是REITs开展的重要领域。目前国内 IDC 厂商仍以传统融资和重资产运营方式为主，随着国内 REITs 在税收等方面的优惠政策的完善，IDC 厂商转型REITs 意愿和条件将逐步成熟。 相关研报，建议重点关注的第三方 IDC 提供商有：光环新网、数据港、宝信软件、科华恒盛、奥飞数据、城地股份等。
4 n( j$ S' Y8 i5 f+ N9 p1 P( M6 R机械行业

开展基建，离不开工程机械设备，作为基建投资过程中不可或缺的设备，将 直接受益于 REITs 基金带来的基建投资增量 。
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+ j4 b3 O' {) n相关研报，建议重点关注的标的：三一重工、中联重科(A+H)、徐工机械、中国龙工(H)等工程机械龙头公司。
结语
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就跟当年A股是为了化解国有企业融资难题而起步的一样，REITs的目前的起步或许有点为国接盘的意思，但长远来看由于经济周期性，冬天来了春天还会远么？
REITs成为我们老百姓金融投资保值增值的一个工具，也是有非常正面的意义。它在权益类、固守类产品做了融合，提供了资产配置的多样性。
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你说的美国REITs占整个市场的比例不大，这个整个市场是说房地产市场还是金融市场？不知你是哪里看来的数据？谢谢

可以理解为开始让韭菜们去接盘房地产了嘛？