房价越来越高，开发商的利润越来越少，钱到底被谁赚走了？

显示全部楼层 · 2021-7-1 01:35:51

在普通老百姓眼中开发商肯定是非常挣钱的，房子建筑也就一两千元，每平米房屋价格却能卖到几万元每平米，开发商的利润可以达到100%吧。
没有真正地接触过房地产圈的人才知道，开发商其实很缺钱，现在开发商的利润还不如一个找快递、外卖的平台挣得多。
以前没有了解过这个行业的时候，我都觉得利润很高，但深入了解之后发现利润并没有这么高，其实开发商是干最累的活，拿最少的钱。
今日滨江集团董事长戚金兴在投资者交流会上对投资者提出“滨江集团在杭州集中推地中拿下的5块的利润能有几个点？”

这种董事长的回复是在团队精干高效管理公司融资能力强，而且融资成本低，品牌影响效应大，等多方面的优势下，净利润也只能做到1%~2%，当时听到这个数据，相信绝大部分的人都不可能相信房地产就这么一点点利润。
王健林和潘石屹两位房地产大佬曾经也说过，房地产的利润是不会超过20%的利润，不是净利润，自从棚改退去之后物价上涨，房地产的利润一年不如一年，根据相关的统计，2019年下半年杭州限房价后整体的利润都在7.8%，到2020年上半年已经下降到了5.6%，2020年下半年利润还不足3%，房子的利润为什么这么低？这就是我们今天要深入了解的一个目标。
影响房子成本的四大要素

销售价格，变动成本，销售量以及固定成本，这4个因素是互相约制的，也同时决定了房屋的利润，每一个环节的减少费用也决定了开发商所获取的利润点就会相对应的提高，反之就是利润降低。
销售价格：
销售价格这方面分一二三四五线城市依旧排低，如果单从单价这方面去考虑问题，利润最高的无疑就是一线城市。
如果从利润百分比的点去考虑四五线城市的利润百分比，要远远地高于一二线城市的利润百分比。
这也是为什么这么多开发商愿意下沉到四五线城市进行楼盘开发，虽然利润单价没这么高，但是利润百分比高了，销量高的利润量同样也跟着上来。
2021年5月份，全国77个万元城市中，上海的平均房价达到了69,426元每平米，接近全国人民平均工资的7倍，普通人不吃不喝，基本上需要8个月才能购买一平方房子。
房屋价格越高的城市，房价收入比就越大，租售比就越低，这对投资还是刚需都是极其不利的投资者买房是为了增值获利，但是房价收入比高租售比低会直接影响房屋实质增值的情况，刚需购房，在房价高的城市中购房的压力就会变得更大，少则七八千的月供，多则两三万的月供，对于这样的背景下，年轻人买房的念头以及冲动似乎已经没有这么强烈了。
现在的年轻人虽然在大城市打拼，但是购买房子已经逐步的把目光瞄向了大城市周边的城市，房价收入比相对而言还比较适中的城市下手。

房子价格的变动成本：
主要是包括国家的税费以及工人的工资，开发商在开发楼盘销售房子的时候，需要面临着销售收入的5%营业税，城市维护建设税和教育附加城市、镇、乡费用分别为7%，5%，1%，土地增值税、城镇土地使用税。税费在不同的城市都有所差异，甚至有部分城市是可以减免的。
对于销售人员的工资水平，在不同的层次相差非常的大，一二线城市销售人员的底薪可以达到6000元以上，在地级市或者县城中一般只有3500元左右，中高管理层的工资可以达到1~2万之间，事实上这些所有的变动成本对于开发商而言真的只是九牛一毛而已，但事实上税费加上这些变动成本却占到了总销售额的20%。
要房子真的有接近20%的资金都是用于缴税的。

销量观看：
根据中指研究院发布2021年1~5月国内房子销售业绩排行Top200数据中可以观看出，销售额前5的房地产企业销售额度都超过2,000亿，而倒数后10名的房企销售额普遍维持在20亿，这仅仅只是200家房地产企业而已，我国共计已经达到10万家房地产企业。
也就说明了上半年有不少的房地产开发商销售额度甚至是1,000万都达不到，没有销售额也就意味着没有利润可言，部分房企还面临着了负债率不断上升，房屋销量不断下降。
另外2022年在整体的融资渠道都进行了不同程度的收窄，无论贷款还是拆迁政策，都不能够持有房产销量保持高速的增长。
在过去我们常说小开发商的利润更滋润，实际上小开发商真的是有苦说不出，楼盘不敢大面积开发，而且一个楼盘都未必能周转得来，甚至还要面临着亏本的状况，而且亏的钱又不知道哪里来资金进行填补。
固定成本：
建安成本包括人口、土地、材料、营销等，其中刚刚提到的这4大家都会随着物价的上涨而上涨不同的程度上涨，最终导致整个销售价格都会有所突破，以钢材为例是5月份以来国内的钢材出现了大幅度的上涨，均价已经突破了6600元每吨，2008年历史最高点6200元每吨，还要高上400元每平米，这会直接导致开发商在开发楼盘的时候成本进行上升。
楼盘在开发的时候原本竞争对手就多，现在又无形之中增加的成本，房价上涨已经没有太大的空间，只是固定成本的提高必然的会压缩开发商的利润空间。
根据2020年统计出来的数据，全国平均土地开发成本46.5%，物料以及人工费占比23%，税费占比20%，再加上其他宣传费、营销费。等杂七杂八的费用。
假设整个楼盘销售了20亿的货出去，开发商最多可挣取利润4亿元，这是最理想的状态，事实上随着现在的成本不断地压缩，竞争如此激烈，开发商有三个亿的利润已经是不错了，而净利润往往都不会超过5%，最终开发商获取的净利润一般都在一个亿左右徘徊。

开发商的利润真的这么低吗？说出去似乎大家都不敢相信这是事实，那么开发商的钱都让谁挣走了？
开发商在整个楼盘开发的过程中，其实并没有多少钱资金的，我国房地产最大的投资者其实是银行等一些金融机构还是纳税人的话，钱生钱才是最容易的，金融机构吸纳了老百姓的存款，给予低利息，老百姓作为定期理财，然后利用老百姓资金再借给开发商，帮助开发商前期拿地建设。
根据相关人士透露房企融资成本，一般年化率在6%~14%不等，其实不管怎么样的企业融资成本，肯定是远远高于普通人群，在银行定期理财的资金，也就是银行从中就抽走了很大一部分利润。
还真没见过哪个开发商这么有实力，完全靠自己的资金都是要靠银行以及其他金融机构的资金进行进房这笔费用的支出，对于房企来说并不是一笔小开销。

土地成本大家都知道，我国的土地使用权转让方采取的是土拍，也就是我们常说的拍卖在过去基本上都不以封顶的价格，价高者得。
拍卖其实也是一种变相的炒作，现在看到土地的溢价率达到了20% 40%，甚至夸张一点的还有120%。
面粉贵了，面包也自然贵，但是面包的利润却在不断地被压榨。
现在房子越来越多，楼盘之间的竞争变得越来越激烈，就是我们也有见过几个大的楼盘在开始互相抬杠，就是希望能把价格抬上去一点，使得自身的空间利润变得更大。
但是这种抬杠似乎行不通了，因为各大开发商都为了降低自身的负债率，想尽一切办法的使得自身的房屋库存快速地去掉，没办法只能拼价格战。
整个房地产市场，开发商只是承担了一个表面看起来风光无限，实质背离千疮百孔的一个角色，整个房地产没有赢家，但是往往房地产的这种快速推动经济的模式，使得人们可以住上高楼，而且还能享受得到高铁、高速等等这些公共设施。
房地产是一个巨大的蓄水池，没办法真的只能面临着大鱼吃小鱼，未来10年我国剩余的房地产企业可能将会逐步的减少，甚至数字，还能不能突破1万家都是一个未知数。