苏州土拍禁止“马甲”？例行公事，不必过分解读

21日，苏州自然资源与规划局发布公告，要求：参与竞买我市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。
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很多媒体解读为，苏州土拍禁止马甲参与土拍，其实这不是什么新规则，之前苏州自然资源与规划局就因为这个原因处罚过违规的开发商。去年6月11日，苏州市自然资源和规划局发布4条房地产开发公司土地违规竞买的处理决定。主要涉及4月9日、4月26日、5月15日土拍违规竞买， 其中主要包括九龙仓置业、金地集团、雅居乐集团、黑牡丹置业等控股的多家子公司。将违规企业列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单，自作出处理决定之日起三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动，并将企业违规信息推送至苏州市信用信息共享平台。

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为什么苏州土拍会有马甲现象？核心原因就在于苏州土拍的“一次报价规则”。
+ z8 H  V; H+ B: Q" m所谓的一次报价规则，即对设定市场指导价的地块，在网上挂牌自由报价和限时竞价时，价格超过市场指导价的 25%以上的，转为网上一次报价。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加地块一次报价，竞买人报价在出让入公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价，最终以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竟得人，以其价格确定为地块竞得价格。
8 F; }: w' g$ D5 c3 N5 F# E本来楼面市场价可能到4万一平，这样房价就得卖到5万甚至更高。因为某些广为人知的原因，必须将地价控制在3万以下，这就是指导价的上线，超过这个上限就开始一次性报价，
8 ~- s0 k; E( s+ U; I这么多报名的开发商，怎么确定给谁呢？所有参加的开发商盲出一个价，最后谁的价格最接近平均价就给谁。
本来这种土拍就是全凭运气，但是这种热门地块，即便有各种限制，比如限制备案价、封顶、现房销售等，但是由于价格优势，依然可以快速去化，赚钱的确定性大大增加。为了拿地，很多开发商让下属的多个子公司一起参加拍卖，毕竟多一个马甲就多一份拍到的可能性。
综上，自“一次性报价”这个规则诞生之日起，各个热门的地块拍卖中，都有各地产商的马甲，而且马甲多少已经成为地块热门程度的风向标。而官方从一开始就是禁止马甲参加的态度，但是处罚方式仅仅是取消被发现的马甲参拍资格，威慑力度有限。
2 b* A# o3 F2 s苏州自然资源与规划局这次的公告可以理解为一次例行公事的、对规则的强调，热门地块还是会有很多马甲，比如园区奥体的最后一块地，没有马甲参与就不正常了。