一个地产中介的自白！

显示全部楼层 · 2021-6-12 18:07:45

我叫刘八一，从事房地产中介行业断断续续5年时间，见证了中介这个行业的善于恶、黑与白。
自从干了中介这个行业后，我给自己的定位很清晰：绝不忽悠，专注高端物业。
所以成交的基本上都是洋房、别墅、大平层等高端住宅为主。多年的从业过程中，有几个案例记忆特别深刻。下面这套房子，交易流程繁琐，纠纷频出，推诿扯皮让我记忆犹新，里面有专业知识的分享、有房地产中介的套路也有过户的相关知识，接下来是我的故事，也是发生在你们身边的故事。
1、一套性价比最高的大平层
我们这的房源不像某些一二线城市，基本上都是房主发在58同城上，然后由中介公司联系，实拍发布成交的，当时我深耕本地的5个小区，基本上每天早上开完晨会，第一件事就在58查看这5个小区有没有发布新房源的。
突然，一条信息映入眼前：圣菲电梯洋房4室183平米，仅售138万。
这简直太便宜了，抓紧打电话，嘟嘟嘟：你拨打的电话正在通话中。
再拨，嘟嘟嘟：你拨打的电话正在通话中。
为什么房主这么忙？因为中介公司有规定，谁先录入到系统的，谁就是房源的维护方城，成交了是有佣金的。
第四次打通了，一个女声传了过来，喂：
你好，房产刘八一，专注圣菲。。。。。。
接下来我们交流了几个问题：
这个房子是几期几号楼哪个房间？房产证多大？有没有附赠？价格多少钱？税费多少？有没有银行贷款？毛坯房还是装修？看房如何看等？
上面就是一些房屋的基本信息，这些信息经纪人了解的越多，后期和客户介绍的时候越有自信心和对底价的把握，在沟通的过程中惊喜的发现，这个价格竟然带着一个地下车位（市场价14万左右），这简直是太太太太便宜了吧？
2、钓鱼房源的典范
第二天，从物业公司借到钥匙，去房子里面实拍了几张照片，房子是一套3楼的东山，前面是联排别墅，采光直接无敌，4室2厅2卫带三阳台，房型周正利用率强。
回到公司，打开安居客（一个经纪人发布房源的平台），刚要发布房源，结果一看这套房子已经开始刷屏了，各大同行标题如下：
圣菲最便宜的一套洋房，200平米仅售125万；
圣菲最好的一套大平层，190平米仅售130万；
某学校近最好的一套房子，192平米精装修带家具家电仅售128.8万。
胜过住别墅，洋房大四室只要126.8万送全屋豪华家具。
你看看，一个个的就是这么能扯，价格、面积、装修情况都不符合。
估计去现场实际看过房子的也没有几个。
但是，其中最棒的那一条简直是“钓鱼房源”的标本和典范：
自家姐姐的房子因爱照顾植物人男友，急用钱忍痛仅售126.66万：
这是我姐姐的房子，她男朋友是做金融的，两个人恩爱有加，本来此房是想作为两人爱巢，不曾想天有不测风云，人有旦夕祸福，男朋友因为车祸成为了植物人，肇事司机逃逸，我姐姐不顾家人的反对，为爱义无反顾，花光了所有积蓄，用在了这个她生命中最重要的男人身上。终于，她的爱打动了上天，就在昨天她惊喜的发现，男朋友的手指会动了，医生也大呼：这是爱的奇迹啊......但是，我姐姐实在没有积蓄了，所以含泪忍痛出售这套他们对未来生活所有向往的房子，低于市场价20万，这是爱的力量啊，看房联系我，中介费打8折。
多么棒，我都感动了，为了验证真假，我把这个房源介绍截图给了房主。据说，那一天这个男的被骂哭了。
3、人生如戏，演戏要精
有一天我搭档大老王说他有一个客户咨询的还不错，想去现场看看，于是我拿着钥匙（当时去物业借到配了一把）和他一起来到小区门口，等客户的到来。
此次来的客户是一对小情侣，两个人都是老师，因为学校离着这个小区近，所以想买一套房子结婚用，有眼光，洋房可是越来越稀缺，而且大四室可以适合多胎和书房的需求，一面走一面介绍小区、配套、优点缺点、历史成交量等，刚到单位门口，嘿，楼下竟然站着我4名同事。
刚要打招呼，A同事朝我挤吧了几下他那睁不开的小眼睛，咋了这是？以前没记得有这个毛病啊？然后C同事朝我喊到：刘哥，正好我这也有客户看房子，咱们一起吧？
FK，这是想来一出双龙夺凤的戏啊，，，，，真是，多此一举。
进了房子里，边带客户转悠边介绍区域划分，过了一会听见我的几个同事在屋里面故意说给我们听的对话：房子不错啊，怎么样？要不咱们谈谈？我觉得行。
然后C同事探出头和我说：刘哥，你给房主打电话去公司吧，我的客户要谈谈。
4、双龙夺凤
然后我回过头来问小情侣，你们看的怎么样？感觉合适的话，让你们父母来复看一次吧，不合适再给你找别的，小情侣说：房子不错，我们明天下午再来复看下，然后合适见见房主谈谈价。
等小情侣走了，我对帮忙演戏的同事说：以后这样的套路别用了，一看那造型和气质也不像买140万房子的人啊，真是，，，，，，无语。
其实在二手房带看中，这是经常用的一种套路，目的就是让客户有紧迫感，怕被别人抢走了而提前下定，不过我从来不惜的用，估计是我当时的领导G总的意思吧，肤浅，格局太小。
一夜无话，第二天下午，大老王又对我说：八一，上午又接了一个电话，想去看看这套房子，要不咱们在去一趟？我说正好啊，下午那对小情侣不是一起看吗？来一出真正的“双龙夺凤”。
这次的客户40左右，一脸严肃的样子，在房子里东敲西抠的时候，那对小情侣来了，一脸惊讶的看着我，露出“咋，演戏没个够啊”的表情，我说：你们各看各的就好，他们看了一会走了，说感觉正好进门看见壁刀，风氺不是很好，需要父母来看看，如果没问题就定。
然后，那个40的客户发话了：这个房子，我要了。
我说：不行，是他们先看中的房子，他们不定你才可以。
客户说：我今天就谈，你把房主叫来吧。
然后我给小情侣打电话：你们这套房子定吗？不定刚才这个客户定了啊。
小情侣以为我套路他们：那就先让他定吧。
OK！
5、初见房主
晚上给房主打电话聊了半天，把情况汇报了下，房主坐第二天的飞机回来了，去火车站接的她。很漂亮的一个少妇？女人？当时30左右，没结婚，也不知道称呼啥了，就叫JJ吧。
JJ见了面，瞅了我半天，对我第一句话就说：你长得特别像一个男明星，那个谁来？，我说是不是像黎明？她说：对对对，陈小春。我：,，，，，，，，
一路聊了蛮久，JJ对我的专业和态度也非常认可，不过这个娘们竟然抽烟，而且很恋一根接一根那种。
到了公司，JJ拿出房产证、契税单、身份证、户口本，一一核实没问题。
过了一会，客户到了，对了，客户姓刘，和我一家子。
6、曲折的谈判过程
刘哥到了后，双方寒暄奉承半天，突然江湖老油条刘哥话题一转：
这个房子130万吧？毕竟还有全税呢（全税是指房产证未出两年的增值税，以地税局评估价为主）
JJ：不行啊，刘哥，这个房子你也知道，低于市场价20万。
刘哥：这个区域能买这房子的不多吧。
JJ：虽然区域内的房子便宜，但我这个可是洋房啊，买的时候120万了，这么多年才赚你10万不多吧？
刘哥：那你多少钱？
JJ:137.6万。
刘哥：，，，，，，，我出130.6万
JJ：137万
刘哥：131万。。。。。。
这还了得？拉倒吧，抓紧各自分开谈。
相信买过二手房的都知道，谈到一半的时候中介就会把买卖双方分开，各自攻破，扶强压软，，有一句话叫做：谁先出价谁先死，就是这个情况。
最后价格谈成了，但卡在了细节上面：
1、房主还有60万银行贷款，自己还不了
2、房主要求10月1日之前放款到自己账户上（当时是7月25日）
3、要求尽快过户
我从来不赞同客户给房主垫资，因为周期长，风险太大，在一个就是银行放款周期，一定不要承诺，因为这些事情中介左右不了，这方面我很坚持。
然后：
7、G总出场
一般到了签合同的时候，中介公司的老板要出面了，第一呢是出来显显能耐，解决解决难题，毕竟法人是他嘛，第二呢最主要是他得在合同上盖章。G总出来和JJ短暂沟通后，出了几个方案：
1、60万让JJ自己找垫资公司，12000的费用，我们承担8000（从中介费里扣）
2、找银行还清贷款后，马上结佣过户，并写在合同里，星期天签合同，第二个星期五之前必须过户。
3、10月1日前放款没问题，因为银行有关系。
哇，当时在我面前突然伟岸了起来，老板就是老板啊，当时我问G总，刘哥的征信没看，银行审批没问题吧？G总说：一点问题没有，咱银行有人。
最后谈成的结果如下：
135万成交，60万银行贷款房主自己还清，买卖双方各1%中介费，所有税费买家承担，金融服务费3000（买家承担），承诺星期五之前过户，刘哥付10万定金给JJ。
因为中介的自信和乱承诺让这个本来不负责的业务变得拖赘了半年时间。
8、插播一下二手房交易流程
看房---谈价---定金---产调（买家征信、房屋产调）---银行面签---面签通过---解押他项权证（如有）---过户---新证送抵押---放款---物业交接。
9、守信用的JJ
JJ第二天就借了钱把银行的贷款还清，第三天去房管局做了他项权证注销，为什么这么快？因为这个房子她半年前就已经和银行打好招呼，次日给了银行信贷部经理1000红包单独和她去了一趟房管局做了他项权的注销。
这个流程一般是和银行说好提前还款---银行告诉你某日还上---拿到结清证明---银行总行发他项权证到市分行---信贷经理约你去注销---现场注销。
周期差不多在15天左右，所以现在大家知道为什么不让给房主垫资了吧？
注销后，一起进了银行，银行面签当天，有的银行需要买家提供尾款证明（证明你有实力付首付款）有的需要首付款转账凭条（如果没有资金监管，一般是转给房主后，再辗转转回来），很顺利，虽然刘哥信用卡有5次逾期，我还蛮担心的，但是基本上都300-500之间，G总又重复了那句话：咱银行有人。
10、第一个响雷和连环雷
一切顺利，就等过户了，过完户就能发工资，炖锅排骨啃啃，给媳妇买套紫色睡衣。。。。。。想想就美啊。
到了星期四，银行对接的业务员突然打电话：刘哥的信用卡负债率太高，被银行标为风险客户，材料打回来了。
什么？不是吹牛逼百分百过吗？再审。
星期五过不了户了，JJ哭着要求回厦门。
G总对她承诺，下一个星期一定过，住酒店的钱和单程飞机票他给报销。
好嘛。
第二个星期二，银行又打回来了。
再审，到了星期五，又打回来了。
再审，又到了第二个星期二，秒拒，银行连审查都不审查了。
完了，拒贷了。
二手房交易中，纠纷频出，最大的风险就在于银行拒贷。
JJ不在听G总忽悠什么时候能过户，坐飞机回了厦门，留下一句：
刘哥已经违约，定金不退了，交易取消。
G总傻眼了，我问他：你不是有人吗？有个嘚啊你有。
11、有人脉的刘哥
刘哥，身高174，PCS出身，后从事于某新能源汽车驻我们当地市场总监，喝遍酒桌无敌手，JJ回了厦门后，刘哥来公司找过G总几次，G总基本上都和有事在外，不敢相见，最后来了一句：要不你告她吧，我帮你出庭。叻色，敢做不敢当的玩意儿。
不管G总了，我们抓紧进行了沟通，最后的结果就是刘哥找银行关系，我这边联系JJ，谨防她再次出售，甚至我准备好了“财产保全”。
刘哥就是刘哥，在送了2条中华烟之后，终于银行审批通过了，而通过的日期，离当初签合同的日期正好一个月。
12、半个律师
给JJ打电话，她不再接，微信只回一句：刘哥已经违约，定金不退。
这还了得？于是我仔细的看了看当时的合同，并没有对违约责任的界定，于是我发了一份《房屋买卖合同继续履行通知书》给她。
很简单，告诉她刘哥并没有违约；
违约的是中介公司，可以告我们。
如果她不继续履行，我们对她的房子进行保全，所有的费用她承担。
有可能是看我平时比较严肃，在我恩威并重的通知书下，她终于服软了。
然后就一个要求，必须得11月20日之前拿到尾款80万，不然每天收取千分之三的滞纳金，小眼睛的G总又同意了，当时是9月3日。
13、过户的细节
终于过户了，估计JJ怕来潍坊，刘哥骂她，缩在厦门不敢出来，写了一份委托公证书让我代办，期间那个不放心啊，这个那个的，后来我火了，我说：你爱咋咋地，我帮你过户，全程视频，有任何法律责任我担当，你怕个嘚啊怕？
一个地产中介的自白！-1.jpg

当时的委托书，以免某些说这是小说！
结果，过户当天，她朋友在旁边拿着房产证，录着像。JJ死活不留物业押金，说刘哥违约，如果不行就算了，G总也是做贼心虚，答应了，说如果不交物业押金后期我们可以和银行说先不放款（这纯在吹牛掰），然后，刘哥交税交了6万多，写了尾款欠条给JJ朋友，相安无事，一切顺利，第三天，刘哥拿到了新的不动产权证，并去了银行约好了送他项权证，这一天是9月15日。
14、银行的贷款额度
这个单子做的真够累的曲折离奇，也没挣多少钱，然后就在刘哥等着放款的时候，银行又来了一个雷，10月开始，额度用没了。
什么意思呢？就是每一年银行贷款都有一定额度，用没了，只有在向省行申请。
然后，G总那句银行有人也不挂在嘴上了，因为他知道他的脸早被打烂了。
等啊等啊，终于11月20日到了，银行没放款，刘哥在G总的“咱银行有人”又违约了。
15、负责的物业公司
其实有的朋友会问，房产证都在刘哥手里，怕啥啊？
第一是刘哥还有一张80万的欠款在JJ手里；第二物业公司是不认房产证的，必须买卖双方一起去物业变更。
于是，刘哥可以在他的房子里住，但是买水买电必须通过物业买，物业一看原房主没交接，不好意思，不卖。
为这样的物业公司点赞，真心的。
16、一波八折
关键时刻，还得刘哥出马，他的战友找了银行副行长，第一时间有款后先给JJ放了款，而这一套离约定的合同周期，已经过了20天，也就是说刘哥需要支付
800000*0.003*20=48000元人民币给JJ。
这个单子真是一波八折啊，，，，，我他妈的都心力憔悴了
刘哥每次来公司，乱承诺的始作俑者G总不是在外面就是在去外面的路上。
毫无作为。
JJ给物业打电话，说她的房子有纠纷，她不给物业打电话说能交接，物业就是犯法，而且还欠物业公司5000块钱费用，物业问刘哥收，刘哥不给。
刘哥承担了这么多钱，买到房子不能住，恨不能把G总劈了。
17、赔就赔了吧
最后还是《合同履行通知书》发给了JJ，把责任揽到中介公司自己身上，要么交接物业，要么起诉，最后中介费全退给了她，还给她承担了5000块钱中介费，这个事才算结束。
最后我算了算，这个业务本来是赚8000左右，最后赔了2000块钱。
好在，刘哥和JJ成了我的好朋友，现在还时不时的给我介绍几个客户。
因为他们知道，我从来不偏向任何人，过程中，我曾经和刘哥、JJ吵的急赤白脸，就是怕任何一方有风险，因为我们这的二手房交易，是先过户，在放款，这样风险各一半，过户之前风险都在买家这，过户买家拿到了新的房产证，风险全部转移到房主那边了。
切记，很多风险是中介不能把控的，比如有征信问题的房主，银行放款周期等。
对了，这套房子现在升值了，差不170万左右，这才是最重要的。
我是刘八一，你身边的房产交易咨询专家（知识时代，咨询收费）！