老子不干了：龙湖物业“跑路”的背后！

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最近发生了一件令人有点匪夷所思的事：龙湖物业主动退出重庆某高端住宅小区的物业服务工作。
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为什么说“匪夷所思”呢？
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, P, d5 A  \! K( Z/ a3 r9 H3 W要知道，龙湖物业可是重庆乃至全国口碑最好、管理面积最大、经营状况最好的物业公司之一，这几年重庆有不少住宅小区“列队欢迎”争着请龙湖物业进场；
龙湖物业也是广泛参与各类项目的物业选聘竞标，攻城拔寨、开疆拓土！

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+ s0 F6 I1 _" [3 u! B+ j, T抢盘不容易，那为什么还要主动退出这个位于两江新区的高端住宅小区呢？
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龙湖给到的理由是：服务合同到期，多次沟通无果，痛下决定。

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6 ?6 G. l6 k- P( `* ]2个关键词：
沟通无效
$ ^! B7 g' T& e3 U痛
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他痛什么？
! T6 p! d- Z, c0 c当然是痛失一个合作项目，还可能会因为这个事背负上一定的负面舆论；
2 Q$ Q) n& P8 K5 O. H而且说实话，不到万不得已，这类大品牌物业公司几乎不可能主动退出某个项目。
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% J8 g; r8 [5 e' s- U% _实际上最近一段时间，除了龙湖，还有多家知名物业公司，包括中铁建、中渝等出现“跑路风波”。
表面看，各家有各家的具体问题和难处，但物业公司们开始硬气的“用脚投票”的背后，是一场关于服务价值与契约精神的市场化角力！


( Q, }' n! ~7 M* _/ f" v而这一次，我可能要站在物业角度，给大家分析分析了。
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一、物业公司“不再忍让”

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7 H; b: q& M8 a2 `9 D龙湖物业撤离的直接导火索，说到底其实也就是“亏损”两字。
亏损的根源无非两点：
2 B- Z1 s% \/ e# x$ s1据说上述高端小区业主集体要求将物业费从3.2元/㎡降至 1.9 元；
7 b  i& H/ ~+ H  W% x# ?2该小区物业费收缴率长期低迷。


这种状况对物业公司形成双杀。
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人工成本是刚性的，考虑到实际管理和公司品牌，他也不会因为物业费收不上来就少安排几个保安保洁，如此一来，项目持续亏损且看不到改善的希望，就成了一个“死局”。
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4 x' `& O. _3 s( u: a3 Q+ W在市场经济法则下，企业很难坚持“越服务越亏损”。
龙湖选择果断退场，避免陷入恶性循环，究其本质，是资本市场对低效资产的主动出清。


在商言商，物业公司不是慈善机构。
3 R. V% C+ L. T% m与其在“难盈利”的项目上消耗品牌价值，不如集中资源拓展“可盈利”的新社区。
目前看，这已经成为了各大品牌物业的一致做法。

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其实物业公司也不是不能亏，品牌物业公司是看大盘子，90个项目赚，10个项目亏，只要口碑好，持续优化运营效率，提升收费率，也能继续玩，但是呢，这里面就还有一个深层次原因：
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- K  Y% c( K. d* u$ B0 ~) n龙湖物业在重庆有很多中高端项目，物业收费标准大多高于3.2元/㎡，如果在某个项目妥协了，必会引发连锁反应，引起其他项目业主效仿操作。
7 Q: K: l3 B4 ]( J) |* C此时强硬退出，龙湖物业向市场传递的其实也是 “服务价值不可随意践踏” 的信号。


你说我不值那么多？
OK！老子不干了。


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二、业主的困惑

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其实在最近几个物业主动退出的小区里，都出现了意见截然不同的两派业主。
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一方业主，认可当前的物业服务与费用价格，他们每个月按时缴纳甚至还有很多为了得2桶油一提纸，提前预存了几千块物业费。


* S8 d9 h8 W2 y- _! A5 P8 D另一方业主，则是坚定的认为物业费标收取准高了，要降，不降我就不缴费。并积极寻求组织业委会发动业主投票降费。
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% A. c+ G5 o0 l/ a支持物业的人说：

• 我一直不太理解这些不缴纳物业费的行为，拖着几年的物业费不缴纳，但仍然享受着人家给你带来的服务；
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• 物业费又不是新定的，是买房时就知道的，总得讲点道理吧。
  
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• 新小区普遍收支不平衡，又碰上降费、不交费，没几个物业公司受得了，物业不好，房子就更不值钱，恶性循环！
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• 
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• 个别业主想花小钱办大事，或是被专业“物闹”挑拨，听说有别墅小区要求物业费降到1块多，快接近公租房的物业费标准了！不知道脑子里怎么想的。
  

反对物业的人说：

• 业主是甲方，物业是乙方，选择自由，你不做有的是人做。XX不干，还有无数个XX。
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• 合同可以2年一签，做的好价格就可以提一点，做的不好就滚蛋，这样才合理。
  
• 感谢物业公司把机会留给业主自治，不少小区每年都有几百万的物业分红！
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& ^) ]7 L- p- `8 s5 }  j8 P谁对谁错？
不是当事人，很难轻易评判。

但物业这件事中间的确有几个BUG：
第一，业主欠费行为涉嫌违法。
包括各地《物业管理条例》都规定，业主不得因对服务不满而拒交物业费，应通过协商或法律途径解决。
; L/ \2 J! u4 |- v2 q, P拖欠费用本质上可以归为“弱势群体无奈之举”，但也是一种“以暴制暴”的方式，不仅损害守约业主利益，更破坏了契约精神。
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第二，小区自治，道阻且长。
真要实现“业主自治”，到时候矛盾可能更多，毕竟缺乏专业组织能力，缺乏物业公司那样专业运营管理治理能力。
而且，你能保证新上来的人，就能一直用爱发电？就能始终清正廉明？一些“劣疾”可能会依然出现在新的管理过程中，毕竟人性就是那样！

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第三，住宅小区价值会进一步分化！
你发现没有，物业公司其实更喜欢老小区，高层多的老小区。答案很简单，入住率高的、人群相对密集的、公共收益多的小区，能赚钱，好经营！
反之，近五年左右出来的新房、次新房，普遍都入住率不高、居住密度低、公共收益少，容易亏钱，经营难度高！
但这种楼盘的品质定位却远高于此前的老旧小区，定位也以中大户型、改善需求为主。
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于是就出现一个悖论：老小区房价低，物业费低，和谐；新小区房价贵、品质好，物业费高、但扯皮的事多。

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想要让新小区降到老小区一个价，物业就玩不下去，这事就得谈崩。
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三、双输博弈

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龙湖物业这次的退场事件，其实是一场双输博弈。
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- J2 o6 }6 s8 b7 m6 N物企损失了市场份额，业主也可能承担“降费换物业”带来的一些风险。
9 H: X5 M" }9 b* u/ C( V冲突的本质，是传统物业管理模式与楼市新格局下的需求错配。


要解决这个矛盾错配，可能行业需要建立起更开放、更公平、更理性的沟通平台！

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5 t: `, A- y3 C并通过透明化的成本核算机制、灵活的服务供给模式，让物业回归“服务者” 而非 “管理者” 的角色。
1 n0 j3 ^' O7 S也让业主们更清楚明白物业服务在生活中的重要价值！
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可以说，在市场经济的浪潮中，物业管理行业只是冰山一角。
博弈可能导致暂时的双输，但如果发愿是好的，结果往往就不会坏。