为什么我国的房地产，一直没有到顶-3？

在2014年左右，著名企业家王健林先生曾经说过房地产还有白银十年，每年的新房保持10w-13w亿平，还可以发展这么长时间。
而大约在2017年前后西南财大发布了所谓的商品房居住房空置率的报告，给房地产放了个一个大的烟雾弹。
$ r8 A, X! B; |5 g" e# j为什么这么说呢？
因为2017年的时候房子总量是不够的，尤其是商品房，现在的商品房加福利房也仅仅容纳7.8亿人居住，还有一亿多人居住在小产权房子里。
& [5 ?$ x! M. D9 N当西南财大数据出来以后，不知情况的人就以为商品房过剩了6500w套，错了，而是被储藏起来没流向市场的一部分，因此导致市场租房紧缺，比如一线城市。
3 T5 s# l; D+ ~6 v: B+ K) ?2 A即便修到2023年年底，也就是剑灵说的房地产的白银十年最后一年，商品房福利房总量刚刚容纳超过9.3亿，也就是对产权要求明确的消费者来说，这才刚刚满足。
这也是地产商聪明之处，你听过地产商说过房地产的库存有多少吗？商品房的总量有多少吗？
没有！
他们心里都知道还有多少空间，所以拍地毫不眨眼，比如你们看到今年杭州和重庆土拍创新高，就是这个道理。
而同为地产商的xx，我国著名经济学家任泽平也提出了房地产的白银十年，也就是从2020-2030，还有十年发展时期。
任泽平的观点是，目前农村5亿人口（2亿老头+2亿年轻人+1亿未成年）还要在十年内进城，也就是有1亿的人进城，就是3000w套房子的需求呀。
那么任泽平的话对吗？
5 Y) o5 P/ H. L$ e5 Z+ c错的。
这是用真实的人口数据推导假的需求结论、鱼目混珠。
& m' r  b9 r2 v/ W, B我们知道发达国家城市化缓慢的原因就是基建原因，政府没有钱，居民收入也不可能大幅度的增加，因此城市化发展了上百年才完成。
而我们呢？
6 z' a' V2 C$ K# h! w$ T( b通过行政手段，绑定教育、医疗，通过减少村镇学校等方式，加快了居民入城，又通过涨价去库存拿到了大笔的资金去发展城市基建，因此我国在21年的时间里，完成了城市化的大跃进，也就是达到了63%。
4 I1 S0 O6 |$ x: ?) r这个的很大一个前提就是，进城的人买了房而且能生孩子受教育。
如果潜在的进城者无法满足这些条件的话，或者通过六个钱包也无法满足这个生存需要的话，还会进城吗？
* T! J$ o- I1 R8 |/ j6 U; Y不会，因为短期二十年内，收入增加是有限的，因此注定随着涨价去库存大量的农村人是买不起房子的。
即便你行政手段减少小学初中，最后也只能是城镇化，也就是非跨省的人口流动，农村人口城镇化而不是城市化，父母外地打工，孩子本地地级市上寄宿学校，或者父母在地级市租房维持打工和上学。
也就是未来的穷人都会进入门槛较低的城镇三四线，并不需要买房上学，不买就可以上，那你觉得二线的大库存谁去买呢？
也就是城市化的结构导致了未来对于房地产的需求已经很弱了。
这部分穷人大多是没有上过学的文盲，或者是靠苦力生活的，你指望他们都去开滴滴吗？
/ W7 r. W* S; z  q而我国房地产的产量是每年1400w套，而不是前十年的每年800w套。
: l2 m$ Y- \8 O四年的产量就能达到5600w套，十年就是1.4亿套，十年后够4.2亿人住了，这还了得？
老马在2017年的时候说过7年后房价如葱，我想背后的理由就是新的房地产产能下，2024年时供给足够满足需求了，因此才会这么说。
8 [6 ?9 s) r# J" d3 `* Q" @房地产的供给和需求几乎没有人去谈，即便有人说也是不被主流媒体宣传，因为他们还指望有人高位接盘了。
9 u( e. r3 w# }& r7 e我们讲到2023年年底，高质量商品房供给>=需求，未来的方向就是改善型别墅。
" x- Q" ~3 N& I& u- f2 m有人说十几年的对抗经济规律，其实没有这么玄乎，只不过给房价上涨增加了几个条件而已，当供给大于需求时，神仙也知道要退场了。
9 z; A/ z. Y1 w2 m6 v2 l* l  k* X- T<hr/>为什么我们不再发展十年房地产了？
1 外部环境不允许了，大家可以看到自2018年后，我们的崛起全世界开始围堵了，必须转型发展内需和科技
  `) K( \6 ^: ^0 p6 J- F6 |; G5 o2 人口数据很不乐观，人口已经逆转，试想一下十年后太原、天津人口开始逆转负增长，整个北方还有希望吗？南方也会紧随其后，最后积重难返
3 这种畸形大跃进的房地产模式，涨价融资去库存的方式，会有剧烈的后果，除人口以外，还会挤压实体经济，吸引增量货币进入虚拟经济，增大风险，金融体系受不了了
在此强大的背景下，我们的房地产2023年年底必然是拐点，征收房地产税以后必然回归理性。
有人问：房价暴跌会不会救房价？
不会，任何抄底救房价的行为，都会与这三个大背景相逆，最终反而受到历史的惩罚。