国家一锤定音，“棚改”将停止？4万亿投资下，20年老房子将升值

显示全部楼层 · 2021-6-6 18:04:06

最近这些年，由于拆迁带来的不利影响越来越多，很多专家都建议停止或者减少拆迁。对于这个问题，在2019年7月份住建部的会议中，住建部副部长黄艳表示：“在未来旧城改造中，会避免一拆了之和大拆大建。”同时黄艳还解释道，未来的城市的规划和建设不会再进行大拆大建，同时对于城市的建设要注重“绣花”功夫，突出地方文化特色和居民的人文环境。

对于这次会议的内容，很多专家都认为这是“停止棚改”的信号。同时住建部也表示，未来要逐步减少棚改项目，逐渐加大对老旧小区的翻新改造工程。其实早在2018年下半年，国家就开始逐步收回各地“棚改”审批权限，因此从2018年之后，全国棚改数量就开始急剧下降。根据数据显示，在2018年全国各地棚改总开工数量为626万套，达到了最高峰。但是到了2019年，全国棚改总开工数量就已经下降到了316万套，到了2020年就已经降到了209万套，不足2018年高峰期的1/3。更重要的是，住建部更是在2020年一锤定音地宣布，2020年是棚改工作的收官之年，同时旧改工程要在2020年开始全面推进。但是由于2020年很多棚改项目的工作进度都受到了一定影响，工程有不同程度被延期，所以在2021年依然有600多个城市还在热火朝天地进行中棚改项目。
但是就算是2021年之后，棚改也不会彻底停止，因为旧改政策取代棚改政策，也并不会“一刀切”地将所有的老小区都由拆迁改变旧改翻新。这是因为老旧小区旧改也是有一定条件的，只有符合旧改条件的小区，才会进行旧改。而对于不符合旧改条件的小区，比如那些质量的存在安全隐患的老小区，以后还是会通过棚改拆迁来解决人们的住房问题的。因此，就算未来旧改政策全面取代棚改政策之后，以后每年也会不断有零零星星的老小区还要进行棚户区拆迁，但是数量将非常少。就比如国家智囊仇保兴认为，未来全国棚改总开工数量也很难超过50万套了，这相比于过去一年就有600万套数量相比，未来的棚改拆迁对楼市的影响几乎是微乎其微。

未来棚改拆迁虽然还会继续，不会彻底停止，但是棚改拆迁数量也已经非常少了，这对于过去棚改项目占比比较大的三四线城市房价和很多投资客的影响都不是好消息，影响非常大。比如对于棚改项目占比很大的三四线城市的楼市，由于棚改货币化安置政策的影响，棚改政策导致大量资金流入当地楼市。并且当地的拆迁户也获得了大量资金补偿，而且也有购房需求。由于人们都喜欢投资房产，所以这样拆迁户不仅会将拆迁补偿金用来投资房产，并且还会将自己积蓄一起拿来投资房产。因此，棚改拆迁是过去几年导致三四线城市房价不断上涨的主要原因。而现如今棚改政策被旧改政策取代，这些三四线城市的楼市就将失去大量资金的支撑，严重偏离当地居民收入水平的房价也将慢慢回归合理水平。
而对于很多投资了大量老房子的投资客来说，他们高价投资老小区的房子就算未来拆迁。并且过去由于拆迁概念的加持，在二手房市场，老房子的价格是房龄越高品质越差价格就越高。但是现如今旧改政策取代棚改政策之后，就算投资客投资的这些老房子都翻新改造完成了，这些房龄高和品质差的老房子也不会太值钱了。所以，随着老旧小区翻新改造完成，也意味着投资了老房子的投资客可能要亏损离场了。

但是在另一方面，旧改政策取代棚改政策，对于大部分不愿意拆迁业主和刚需购房者来说都是一件非常好的消息。棚改确实是一个民生工程，因为对于目前城市中的老房子来说，除了房子和小区本身之外，周边的交通、商业配套、公共资源配套和其他基础配套设施都是最好的，毕竟位于市中心，能够享受城市发展带来的福利。但是老房子的缺点就是房子品质差和小区环境差，居住非常不舒适，而旧改政策就是来解决这个问题的。老旧小区翻新改造工程是对小区由内到外、由硬件到软件的一次彻底翻新改造，比如对小区环境和房子外貌进行翻新，比如对小区的线路和管道进行翻新，还比如增加停车位、社区医疗和社区服务等等。最后，对于符合加装电梯条件的小区，在经过业主同意之后，还可以给老房子加装上电梯。
可以看出，随着老小区的旧改工程的完工，这些老小区将重获新生、焕然一新，不仅居住环境会越来越好，并且基础配套设施也会被维修好，同时也会增加很多新的基础配套设施。这不仅会让老小区本身业主居住起来更加舒适，同时刚需购房者也可以将这些老房子纳入选择范围之中。更重要的是，随着旧改工程的全面推进，楼市的拆迁户会大量减少，对刚需购房者的竞争也会极大减小。因此，随着老小区翻新改造工程开始全面推进，刚需购房者和老小区业主都可以重新获益。

其实2020年下半年旧改政策就已经开始全面推进，但是进入2021年以来，全国各地的老小区旧改工程才开始拉全面开序幕。根据住建部的规定，要在5年内基本完成2000年以前建设并且符合旧改条件的老小区的改造任务，符合旧改条件的老小区有17万个。也就是说，从目前开始，以后绝大部分房龄在20年以上的老房子都将进行翻新改造。同时，根据财政部公布的数据显示，国家要在未来5年内针对旧改工程投资超过4万亿元。如果再加上当地政府的财政补贴、公共维修基金和住房公积金的流入，未来每年投入旧改的资金都将超过8000亿元。
可以看出，这么大资金投入老小区的翻新改造工程，不仅会让旧改的相关从业人员从中获益，同时随着老小区翻新改造完成，这些20年的老房子也将再度升值。随着这些老小区的居住环境和基础配套设施都得到极大改善，停车位、社区服务和物业服务水平得到解决之后，地理位置优越的老小区房子居住起来将越来越舒适，竞争力也会越来越大。从目前已经完成翻新改造工作的老小区的情况来看，很多老小区的房子都因此升值了20%～30%。

根据贝壳研究院的调研数据显示，人们对已经完成翻新改造工程的老小区接受程度明显提高，这也意味着以后将有越来越多的购房者将选择老小区的房子。其实这也情有可原，主要是老小区的地理位置实在是太好了，不仅交通方便，周边的基础配套设施和公共资源也都是最好的。所以随着老小区翻新改造完工，老小区的最大缺点被解决得差不多了，自然会吸引很多人的注意。毫无疑问，不管是居住环境改善还是房子升值，这对于老房子业主来说是一个非常好的消息。