户均2.6人！少子化时代，房产投资的逻辑将如何改变？

01 少子化时代

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' ^5 _, Q; t4 v& f( _5 r# n2020年，平均每个家庭有2.62人。
6 M& `% n( u. @2 D" G5 p( d) p而十年前，这个数字是3.1。
: D1 r: l$ b1 t本次人口普查数据出炉之前，大家都在猜测，这个户均人口会怎么变化呢？
  ?1 K, `: g  v5 X  y% d# d有人觉得生娃意愿从未反弹，所以户均人口应该逐步降低，但应该能保住每户3人的整数关口。
! n. j& S$ u; d4 A* F0 S而有人觉得，二胎全面放开，身边也出现了不少多子家庭，户均人口会提升也不一定呢。

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家庭结构的变化或许比生育率更让人担忧

当这个数据真正公布，大家不由得倒吸一口冷气：家庭结构竟然变化如此剧烈！
$ q- h4 r5 ?) v十年间，户均人口缩水超过15%。
% W: u: g0 U1 K3 _8 W2 x也就是说，中国家庭的构成的主体，正在从多子家庭，逐步过渡到三口之家、二人世界甚至独身家庭。
这个数据非常重要，它会影响方方面面、各行各业的发展。

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• 举个例子：有没有发现，这些年来，热播的电视剧中，反应家庭生活的婆婆妈妈肥皂剧，逐渐让位于打造独立女性人设的职场剧。
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管中窥豹，家庭形态的剧烈变化会影响很多很多。
当然包括房地产的投资逻辑，毕竟房子是「家」的载体，购房的最主要单位，是家庭。

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房产投资逻辑的变化

0 e, f1 L# p4 G' e8 s" j当购房人群，从祖孙三代、一家五口，变成丁克夫妻，甚至单身贵族，会有哪些不同？
3 H- _. L. h) y0 {, `首先就是「购房意愿」的下降。
! a7 F0 U  b8 K; @  J要知道，近二十年来，中国人买房的执念，除了房价之外——
, P! I! V+ E! \0 u6 u$ m% t就是对住房环境改善的报复性需求。
几代人挤在逼仄的单位房，没有隐私和空间，这是刻在很多中年人心中的回忆。
+ }6 b5 {# B7 d" S  z. z3 g( Z% l: C未来，大家庭逐渐变成小家庭，扩充居住空间的需求不再迫切，房子作为结婚“三大件”的地位会慢慢削弱。
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对房子的要求中，「大」这个要素将退居其次

「购买一套房子」不再是年轻人迈向社会的第一焦虑事件。
# S# _" O% E/ y$ K# P8 q与此对应，租房的体验会变得越来越好，与租房相关的政策会逐渐完善、细化。
很多新组建的家庭，会更坦然的接受租房，来度过囊中羞涩的岁月。
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• 房住不炒政策持续发力，让那些高杠杆、快转手的楼市炒家失去生存土壤。
  
• 随着租赁市场的不断改善，未来好房子的租售比会持续提升。
  

这就是家庭结构变化，对房产投资逻辑产生的深远影响——
# i! e' D4 n0 ^; z& H- o从拼命负债、短炒赚差价，变为优中选优，买房收租。
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户型和居住区的变化

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) z  Z4 }" V4 x: c$ V两年前，我先后到达沈阳和济南，分析它们的楼市表现。
在两个城市分别踩过若干次新小区之后，发现沈阳小区的两居室出奇多，而济南的三居室出奇多。
开发商对小区的户型设计非常谨慎，一定是冲着目标客户最迫切的需求去造房。
* B: A6 ~- C7 R: F. j# _8 U( ^两个北方经济大省的省会，在户型选择上的差异源于何处？
「家庭结构」，是绝不容忽视的原因。
2018年，沈阳市户均人口为2.67人。
其中，一人户占总数16.5%，两人户为30.1%，三人户为35.2%。
: v+ |0 h8 F5 J  m" K  e8 s/ R) m接近一半的家庭凑不齐三口之家，大户型又怎会畅销？
; }/ X  y6 u' Q8 A而当年济南的数据是3.03人，多孩家庭多，有生育计划的年轻人更多，因此小三居仍是成家的起步要求。

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在邻国日本，套内50平的公寓就算是大户型

3 V; ?* v2 E5 I  h1 ~伴随着整个国家户均人口的持续下跌，在可预见的未来，房地产市场对于小户型商品房甚至独居公寓的需求应该会持续增长。
小不意味着差，年轻人在逐渐舍弃“大而无当”的同时，并不会放弃对生活品质的追求，小户型房产会对居住体验、服务配套等提出更高更精准的要求。如何挑选升值潜力大、租赁需求旺盛的小户型住宅，可能是未来房产投资人的必修课。
当然，家庭人口减少不意味着豪宅就此没落。相反，未来更多城市可能会形成非常容易分辨的豪宅区、富人区。
豪宅区内富人聚集，将带动周边的市政、教育、商业形成良性循环，因此核心城市占据优越地段的豪宅，仍将是资产保值升值的不二选择。
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需要更细致的思考

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本次人口普查的结果，有很多值得思考的地方。但大而化之，对房产投资而言：


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• 整体人口增减趋势决定买不买
  
• 区域人口流动方向决定买哪里
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• 户均人口变化动态决定买什么
  

无论怎样，房地产都处在一个大分化的时期。在地域分化、地产类型分化之外，「房屋形态分化」应该纳入新的考量。
这可能要求我们，在投资一处房产之前，就清楚的考虑到未来租给谁，卖给谁，房子五年内的租金有多少增长空间，十年后是否方便转手，等等。