价格虚高的二手房，终于要凉了？！

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上周的房地产新闻实在太多了，前脚有七普，后脚传出了房地产税试点城市的新闻，但这类影响落到实处，对短期楼市的影响并不大。
短期市场最大的变量在于，成都一夜之间下架了所有高价二手房源，这是继深圳之后，第一个对二手房“限价”的二线城市！
8 w7 u' F5 P3 z; m- M壹丨成都新政 高价二手房消失！
, S/ H9 r. H# k( X0 w上周，成都市房地产经济协会就在微信公众号上发布了《关于进一步规范我市二手房住房挂牌价格发布工作的通知》。



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$ j) f) {2 s- |( \) D0 q& j3 k  j红框里的内容说的很明确，“下架虚高价房源，同时不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于我市二手房最高参考价格的挂牌价格。”
" Y+ P5 ]1 \* {7 p6 o跟深圳的政策如出一辙，虚高价格房源全体下架，但成都的政策本身就比较模糊，官方并没有给出所谓的指导价，当时深圳可是一口气公示了近3600个小区的指导价。
官方没给出答案，我们就去民间找。
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在网上流传这样一张图片，要求贝壳、安居客、搜房等涉二手房交易的网站，单价超过39300元/㎡的房源全部下线，不仅是线上，线下相关工作人员的朋友圈里，也不得出现超过限价政策的二手房源。
- w- p4 N4 k1 y% |与成都二手房新政中的要求一模一样。再去这些网站里去找，高价房源真的不见了，超过39300元/㎡的，要么是车位，要么是商业。
深圳之前也这么搞过，下架了所有的虚高房源，紧跟着出台了各个小区的二手房指导价，想必离成都的二手房指导价出台不远了。
这个信号极其显著，深圳二手房限价时，我们认为这是存量房为主导的一线城市才有“资格”出台的调控政策，但如今有了成都做范本，势头止不住的城市免不了会去跟进！
1 y# _5 O) C* U9 t1 T! p贰丨给全国二线城市敲响警钟
/ Q' m  K( V' D# y( ~' y. q5 J看到这样的政策，第一反应是成都配不配？一个以新房交易为主的二线城市，真有必要去限制二手房的价格，影响它的流通性吗？
- {- H; E* N) c- I% G9 [成都二手房价最为坚挺的板块，是金融城、攀成钢、浣花溪、麓湖等几个板块，此前的确有成交价高达4、5万元/㎡的房源。但这类天花板级别的房源，要么是顶级豪宅，要么是顶级学区的次新房，本身数量就是有限的。
% g9 z6 L  p5 y5 ^成都此番下架虚高价二手房，信号意义大于实质意义。后续出台的二手参考价格才是核心。




有网友询问，成都二手房指导价何时出台，官方也给过回应：“将先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格”
“目前，相关工作正在积极推进中。”
成都新政对其他二线城市带来启发，二手房市场热的城市无论一二线都是重点调控的对象。
为什么要调控二手房？归根结底还是大多城市执行的新房限价政策。
前一轮上升行情中，中央提出要落实“城市主体责任”，将房价涨幅纳入政绩KPI中，于是各地纷纷出台新房限价政策，一刀切地对新房价格进行严控，短期内，的确缓和了新房价格的涨幅。
. A+ h  s; R2 a: f' A& e但由限价带来的一二手房价格倒挂，成为了催高二手房楼市的帮凶，加之对新房供应量的限制，在新房市场里摇不到号的，又跑去买二手房，二手房量价又被抬高，反过头来再次助燃新房市场，形成恶性循环。
但毕竟二手房是小业主资产，包括成都在内，很多城市想要去根治高价二手房，是很难的一件事。
" l1 J) N( ?7 p1 |第一，深圳是全国楼市的风向标，涨的太快，容易动摇对楼市调控的信心。其他城市不同，房地产市场还在销售新房的阶段，二手房数量庞杂，统计再梳理，最终敲定指导价是一件很难的事情。
第二，二手房限价和新房限价如出一辙，都是对价格的一刀切，不去解决根源的供应问题，后续还会暴露出更多的畸形问题。
比如深圳二手房限价后，“房子400万，家具100万，名贵字画300万”之类的“好戏”，为了通过网签，故意压低房子的网签价格，但剩余价格，还是得从其他渠道补回来，加重的还是购房者的成本。
都说楼市是政策市，一点也没错。尽管对一个二线城市去限价二手房，本身更多是表态和震慑的作用，但红头文件出台，一定还会有其他城市去效仿。
6 C- s  L! O1 p/ J. C( R8 d总拿西安与成都对标，“兄弟城市”出了二手房新政，西安要不要加码？
叁丨热度难降的西安二手房


0 `1 x$ C9 d7 R1 }根据天正评估给出的数据，2021年4月，西安二手房成交套数为9188套，尽管环比出现了7%的下滑，但仍处于9000+的历史高位，可见330新政中“限售五年”的新规，并没有对二手房市场产生太大的影响。
西安二手房居高不下的原因，还是新房市场供应不足及供应结构错层的原因所致。
# k. |, ~; j( u6 N, O3 f/ b  x# u; l截止今天，西安已经满两个月没有新增一批价格备案公示，新房市场热度在缺货的背景下，愈演愈烈，千人摇、万人摇难度加剧。
7 @4 T" f/ x* }. v, C& B# q待入市的纯新盘中，也多以改善属性强的大平层为主，起步面积动辄在140㎡+，刚需房源近乎绝迹。
两点因素导致购房者们用脚投票，尽管二手房的单价贵，但还是能选到总价可观的房源。
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  E! _" q" C) g& R' Y3 w" \在330新政中，西安也曾提过：逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。
( ]" T! K1 q) ?1 Y% R" d! v这都是照搬深圳的作业，为了去缓和新房与二手房的价格倒挂现象，变相打击“打新潮”，西安的政策里提到了“逐步建立”，进度肯定要比深圳、成都再慢一些。
) t/ Q: |* [; j* h* ~西安二手房高热的势头短期内很难止住，大概率会复制成都的政策，先让虚高价的二手房下架，再去发布热点板块、小区的二手房参考价。对于近期的二手房市场，还是那个观点，不建议去追高。