房地产公司交房阶段，增值税和企业所得税如何进行财税处理？

房地产公司独特的经营特点，决定了它独特的财税特点，这就导致了房地产在交房阶段的会计处理和税费处理与其他企业存在很大的差别，下面我们就用案例的方式帮大家梳理一下在交房时如何正确的进行财税处理。
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/ H' H$ V! _- V" o  q5 k8 N  I【案例】宏宇公司为增值税一般纳税人，开发A地产住宅项目，该项目占用土地面积为12亩，缴纳的土地出让金21,800万元。于2018年3月份开始开发建设，开发建设总建筑面积为110,000平米。2018年10月份取得预售证并开始预售，预售证上记载的可售面积为100,000平米，预计销售收入为172,220万元。
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2020年6月项目竣工备案，并于8月31日办理完项目决算，决算金额为88,000万元（不含税金额）。该项目共发生的增值税进项税额共计6,320万元。2020年8月31日达到交付使用条件，实测面积为100,000平米，截止2020年8月31日前已收齐全部价款，共计172,220万元。2020年9月开始交房，截止2020年12月共计交付房屋80,000平米，确认销售房款137,776万元。企业于12月底对于交付的房屋向购房人开具专用发票金额为 27,555.20万元，普通发票金额为96,443.20万元，未开票金额为13,777.60万元。
截止2020年8月底，预缴增值税4,727.07万元，预缴城市维护建设税330.90万元，预缴教育费附加141.81万元；预缴地方教育费附加94.54万元；预缴水利基金94.54万元；预缴印花税78.78万元；预缴土地增值税1,575.69万元，全部在应交税费借方挂账。项目预计毛利率为15%。
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- d+ b& E( U6 x4 x根据以上资料，我们来梳理一下交房阶段的财税处理。


一、增值税的财税处理

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% e8 U& y1 ]$ G# G- _' g1 y（一）税务处理

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' w4 }( i6 m! v) F（1）计算销项税额=137,776/（1+9%）*9% = 11,376万元
2 H5 U- y/ {0 a# l（2）计算允许扣除的土地价
=21,800/（80,000/100,000）=17,440万元
% P7 x: \5 O6 b+ V/ A4 S（3）计算销项税额抵减额
4 i1 I. L; o& h6 y) X/ e=17,440/（1+9%）*9%=1,440万元
（4）应交纳增值税
/ j! K$ D" W, X& v=(11,376-1,440)-6,320=3,616万元
( V$ j* I3 S3 ^9 Q! x$ f（5）应补交增值税
=3,616-4,727.07=-1,111.07万元


政策依据：按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。


- x% b5 ]4 B. u% d6 E/ H+ Q% B国家税务总局公告2016年第18号：第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取的得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算
当期允许扣除的土地价=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积）*支付的土地价款。
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- j2 Z# p4 Z: Q8 O（二）账务处理
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1、确认销项税额
- B' h: p% K' V8 _" w2 ~$ a借：预收账款--A项目 11,376万元
' P0 g) i7 @% F- B贷：应交税费-应交增值税（销项税额） 11,376万元

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1 q# P- M; V2 W8 B1 v' R( F. F2、确认销项税额抵减额
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1,440万元
贷：主营业务成本--A项目 1,440万元，
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, B' I4 q& L, Q& k  T' w- @3、月末结转应交增值税
借：应交税费-应交增值税（销项税额） 11,376万元
贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1,440万元
4 s/ s- h9 q: O# _$ W' ?应交税费-应交增值税（进项税额） 6,320万元
5 ^6 L0 W( w+ Q7 _; x# |/ G应交税费-未交增值税 3,616万元
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. U( W/ g' D" j) x* m- |) X& i4、结转预缴增值税
借：应交税费-未交增值税 3,616万元
' z# L) A( z: P- [贷：应交税费-预交增值税 3,616万元
1 k: l- l% B' w政策依据：财税（2016）22号文。
（三）纳税申报表填报

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* x( r3 R5 q) e" q: R- R1、先填写增值税纳税申报表附列资料（三）《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》
2、再填写增值税纳税申报表附列资料（一）《本期销售情况明细》
) g$ F  c* p$ |2 u5 D6 t& t3、其次填写增值税纳税申报表附列资料（四）《税额抵减情况表》
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二、企业所得税的财税处理

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（一）税务处理
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$ R9 T+ s# d& ?! |' o9 m* [1、计算项目销售收入
; L  n4 Y# Y3 ]9 Z# [# s8 \. [=172,220/（1+9%）=158,000万元
3 s) g. ?* m. Y2、计算实际毛利率
=（158,000-88,000）/158,000=44.3%
3、计算结转的计税成本
$ {: K( @& k. d' @" ^# }=126,400*(1-44.30%)=70,400万元
或=88,000*(80,000/100,000)=70,400万元
4、计算实际毛利额
; b9 h4 Y% r: \' s/ ~' t=126,400*44.3%=56,000万元

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政策依据：国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

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在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。


0 h  R: f$ R, a4 t（二）账务处理

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: R  _, ^+ V3 ]; k8 j# }# X9 B1、结转开发成本
% s) W$ C! n( M借：开发产品-A项目 88,000万元
0 Q8 X2 D1 t! S6 y9 u贷：开发成本-A项目-成本结转 88,000万元


$ C, ^6 _6 g( h, A/ C. e9 w$ J- s2、结转主营业务收入
借：预收账款 126,400万元
贷：主营业务收入 126,400万元

* W) |6 D% R( t2 g
3、结转主营业务成本
: {6 A; n3 r. w2 x借：主营业务成本-A项目 70,400万元
贷：开发产品-A项目 70,400万元

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% b, z7 t( F9 G' }$ Q* Q4、结转税金及附加
: l, N) M- `- j借：税金及附加 2,316.27 万元
4 Z0 N& M' }% L3 s' @贷：应交税费-土地增值税 1,575.69万元
应交税费-城市维护建设税 330.90万元
# `/ a1 n0 K! J9 J/ o应交税费-教育费附加 141.81万元
4 {+ P: `8 E8 q, D( k4 u$ v; _应交税费-地方教育费附加 94.54万元
应交税费-水利基金 94.54万元
- q& ?8 {: d/ c应交税费-印花税 78.78万元
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备注：因为本期没有产生增值税，因此先将之前预缴的附加税费全部转入“税金及附加”科目。


（三）纳税申报填报

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" }8 M+ u1 n6 b' l1 v5 W2 _1、2020年四季度企业所得税预缴申报表填报

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6 Q' F" @3 x) G5 o0 Y3 s备注：
2 j  ~5 I1 c/ ?2 `, }' A- A. h42,754,800=34,444/(1+9%)*15%-[34,444/(1+9%)*3%*(7%+3%+2%)+34,444/(1+9%)*0.05%+34,444/(1+9%)*0.06%+34,444/(1+9%)*1%]-166,437,343.64=1,264,000,000.00*15%-2,316.27*10000

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2、年度所得税汇算表填报：
（1)先填写年度所得税汇算报表--"A101010一般企业收入明细表"和"A102010一般企业成本支出明细表"。
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（2）再填写年度所得税汇算报表--"表A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表"


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（3）其次填写年度所得税汇算报表--"表A105000纳税调整项目明细表"
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房地产公司在项目交房阶段，税款的计算及纳税申报表的填报都是极其复杂的，因此作为财务人员一定要掌握其中的技巧。
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( `4 W# E# U  u2 i6 l来源：焦点财税（胡岚）
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