正副总裁同时离职，财信地产股价涨停！新神话还是“鬼故事”？

摘要：掉队（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
5 V' h5 ]2 q% a# ^' M5月18日，上市房企财信地产发展集团（以下简称“财信地产”）发布公告，公司董事兼总裁王福顺、副总裁彭胜昔和监事唐宗福因个人原因已辞职。
让人费解的是，昨天总裁、副总裁双双出走，今天（5月19日）财信地产的股价涨停，当天大涨了10.07%，还有机构预测“后市或有继续冲高动能”，这是什么诡异的局面？！

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曾被美国基金评级公司评为“历史上最传奇的基金经理”彼得·林奇曾在其书中将“企业英雄”分为三大类型：
0 ?; W$ h6 s) ~/ a7 V9 ^7 o9 d' x第一类，公司维持数十年的增长；
第二类，公司曾经面临衰退，后经某位英雄（即高管）妙手回春，重整旗鼓；
第三类，公司历史悠久，业绩平平，当人们认为其风光不再时，它却柳暗花明迎来第二次繁荣。
3 C2 Q1 r: D5 l& Y4 T有着25年发展历史的财信地产，是否能成为彼得·林奇口中的“企业英雄”呢？
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4 f( q3 }# B. W. p' w6 d常常让我们遗憾的不是没有赶上好时代，而是在最好的时代，自己却没能把握机会。
7 h! w& X) z( G& Z' ^# m重庆的蜜友们大概对财信地产并不陌生，它曾经在本地房企中名列前茅，也有不少地标建筑。
比如，大家熟悉的重庆财信北岸江山、位于江北嘴的重庆财信广场、丽晶酒店等。
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+ a' H& }# C/ |* m图片来源|财信地产官网
不过，作为重庆本土房企，财信地产近年来无论是与本地发家的兄弟房企们相比，还是与外来的房企竞争中，掉队迹象明显。
财信地产成立于1996年，是一家老牌房企。发家于重庆的龙湖地产和金科地产分别在1997和1999年才开发了首个项目。后两者均已是千亿级房企。
差不多同时期的协信地产（创立于1994年）早在2015年销售额就已接近130亿元。当然近年来也不时传出“暴雷”危机，同样面临“中年困境”。
9 D' V) T0 a+ a" B据克尔瑞的数据显示，创办于2004年的东原地产2020年全口径销售额为602.1亿元。
而财信地产2020年的销售额仅为70.67亿元，在重庆本地房企梯队中，明显跌落。
据重庆市房地产业协会发布《2020年重庆市主城中心城区商品房销售TOP20房企榜单》，没有财信地产的身影。
- P' _3 C: ]; l( \! L9 k克尔瑞统计的20020年重庆房企销售排行榜TOP30中，同样没有财信。
, B0 U) C0 g' N  s4 C0 g7 ]" K! R+ e但早在2013年财信就曾荣获“重庆市房地产开发企业50强”第8名的荣誉。
1 m" R( |# H9 }8 r财信地产赶上了我国房地产行业发展的整个黄金时代，为何却未能抓住机遇快速扩张升级？
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7 K- E+ t1 z7 C# ~& G财信地产如今的局面与其定位密切相关。
' C5 e  _2 O: W$ O8 P( a$ D2 v财信地产背靠财信集团。
财信集团1997前的定位是以房地产开发为主业；但到了2006年突然转型，成立了重庆市财信环保投资股份有限公司，确定了“地产+环保”双核发展格局。
2008年之后，财信集团加快了多元化的脚步。2009年进入资服务领域；2011年重点发展股权投资。
早在2015年，财信集团就提出了“千亿规模、百年企业”，但并非是针对房地产板块。
$ s1 @; ^+ f9 s+ W如今，财信集团的称自己是“一家相关多元产业及投资集团”，大力发展的核心业务为资本投资及金融服务，地产仅是其三大支柱产业之一。
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* g, Q: v# |/ d3 q图片来源|财信集团官网
财信地产也由曾经的主攻方向退居到仅是集团三大产业支柱之一。
从享尽宠爱的“独子”到兄弟姐妹众多，导致财信地产受集团的重视程度远远不够。
# n5 n0 Z" q9 A  F8 Q! ~5 e除开“爹妈”的疼爱不够，财信地产自身此前的定位和发展方向，也不利于其做大。
) s8 _, B; {/ L2 `财信引以为傲的产品是豪宅、商业办公，比如为重庆各大中型企业定制高端写字楼，如交行、中信银行、兴业银行和新世纪百货等企业在重庆的总部大楼等。
优势是容易形成口碑，劣势则是在快速做大规模上较为吃亏。
) {- h! Q" {4 X( h8 E3 i据东方财富网统计的历年年报数据显示，财信地产的营收增速和净利润增速波动较大。
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图片来源|东方财富网
$ ^. Q; I; U  X9 B! W  V其中，2018-2019年，两年的净利润同比增速均为负值，尤其是2018年同比增速为-41.92%。2020年情况有所改善，但扣非净利润同比增长仍未负值-39.92%。
5 B+ }, W+ I0 f, q. ^但从资产负债率来看，财信地产的负债压力并不小，且最近三年并无明显改善，均在83%以上。据年报披露，截止2020年底，财信地产的负债总额为152.6亿元

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图片来源|东方财富网
7 A7 \7 j! `* \, h+ W赚钱能力方面，也有所下滑。财信地产2018年及之前毛利率还保持在23.5%-34.8%之间，但2019、2020年分别下滑到17.08%和17.46%，净利润率近三年为超过4.3%。
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/ e% Q$ O9 L9 S* v% }  P面对“中年危机”，财信地产近些年也在积极应对，然而效果并不太理想。
* s3 ]+ l0 A8 u/ b, Q2018年，财信地产将管理总部迁至深圳，与北京总部形成南北双轨运行，力图全面布局国内核心经济圈。
- S1 a8 ?  ^$ _/ [5 ^4 F5 X截止2020年底，分地区来看，重庆仍然占其总营收的66.45%，此外，江苏（集中在连云港、常州、镇江）、山东（集中在威海）占比为17.33%、15.72%。其他地区的占比不足0.5%。
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9 V/ i, e  X& ?6 D* O图片来源|财信地产2020年报
尽管也实现了一定程度上分散经营，但距离其定位的核心经济圈颇有距离。
另外，值得重视的土地储备不足，后续或恐难以发力。
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图片来源|东方财富网
; m/ B# X+ G4 A8 n- t1 s/ Q据2020年报显示，财信地产新增土地储备项目仅4项，且三项位于重庆，仅1项位于天津；剩余可开发建筑面积为39.01万平方米。
; T( m2 Y$ M. L2 U! K( p而今年5月，重庆第一次集中供地，46宗地，平均溢价率42.99%，全国数十家房企争抢得轰轰烈烈，却没有财信地产的身影。
7 |5 R5 j8 C$ `# R. @1 y实际上，财信地产最近一年的高管变动颇为频繁。
+ `+ j1 b; L! J4 k* S' r$ T去年底，其高级副总裁王少宇辞职；去年5月，其副总裁张革文先生辞职；今年2月公司董事长鲜先念辞职。
5 S) J" m) R, R6 s* k今年2月，财信地产发公告发布了《高管人员绩效考核办法》，4月底发布了今年一季报，尽管营收大增两倍多，净利润依然是负增长。
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不知道，高管们的频繁变动，是否与“不可能完成”的绩效有关，但公司求变求突破迫切期待和现实不尽人意的双重压力确实很大。
5 _' X/ A/ H) t$ n! b8 ^总结来看：
财信地产幸运的是经历了整个房地产行业发展的黄金时代，不幸的是并未抓住机遇快速扩张升级，导致当大房企们蜂拥进入重庆市场后，快速滑落。
2 Y/ N+ O4 @- v, L0 y' |- T+ V如今，财信地产高层频频变动，大概率是寄希望于能力强的管理层能妙手回春，先实现其2022年破百亿的目标，加快全国扩张的步伐。这样的“企业英雄”，不知道财信地产能否遇到。
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