现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？

孤星使星a · 2021-5-26 04:07:35

十层以上就不用想着拆迁了，还是想着怎么把手里的房高价卖给下一个傻瓜才是最有可行性的。
要拆迁，最重要的一点，你要保证政府在拆迁中有较大的利益，如此政府才有推动力。现如今，各个地方政府债务一大堆，没有大的收益，政府根本不可能搞大规模的拆迁，最多只是搞个几十户的小拆迁。
而拆迁的最大利益，来自于城市地价的高估与农村土地的低估，这中间的巨大差价才是政府最大利润的来源。
农村由于地广人稀，政府只要每户给个三四套房或者几百万现金，基本上很少有反对的，政府在安置了农村人口之后，还要大量的土地可以出售，这些都是稳稳的利润。
而城市刚好相反，人口密度太大，收入相对较好，给个几百万的安置款还不够买套同等位置的房子。而现在又是法治社会，又不能暴力拆迁，城市拆迁难度就变得更大了。
你真当政，府是你孙子，给你几百万上千万的现金的时候还得跪着给你磕头求你手下，你想太多了，这年头哪有这种好事。
说到底，大家之所以会有这么多异想天开的想法，还是被这三十多年的高速发展给宠坏了，真把自己当小公主，小仙女了……
所以方案就出来了，保留原有城市建筑，美其名曰保留老城区古老特色，在城市边上重新搞快大的开发区，这不就解决了城市居民拆迁的问题，又带动了农村的发展，政府又有巨大的利润，一举多得……666

天地拾荒 · 2021-5-26 14:36:25

先说说我的职业，我在国土管理系统做了五年多，现在在30强房企工作。我负责城市更新和投资，也算有点业内吧。
旧城改造拆迁能做的前提是有利润可图。
主要有两方面。
一是，房价支撑。
二是，销售部分能覆盖你的回迁成本，且剩下的能提供足够的利润。
不是房地产行业投资线的人可能还不是很懂。
现在搞旧城改造，原来容积率是1.5以下，改造了后能达到3.0或者更高。你的利润就在差额部分去获取了。但是，如果是商品房，本来可能已经是超过3.0了，一线城市可能是4.0或者更高。你再改造能给多少容积率呢？
所以根本就不可能改的。
而在三四线城市，不用说将来，就算是现在，因为价格支撑不到，也做不了旧城改造。
答完。

奇巧人生伟 · 2021-5-26 16:57:26

这个问题问的搞笑了，上海一大片6层的小区都拆不动，还33层。

周伴许彩雷 · 2021-5-26 20:34:57

20190828插一个深圳的视频
https://www.zhihu.com/pin/1150134234416062464
写下这个答案的时候，希望各位不要见笑，我本人是一个相对悲观的人，习惯对这个世界抱有一些警惕。
提出这个问题的2018年正是国内某某园的项目出现几次倒塌大事故，以及某科的项目出现数千米垮塌事故的一年。
在房地产行业工作的几年，奉劝各位在关注地段，升值空间，校区等购房必考虑的因素之外，也考虑一下建筑质量。
下面举的例子，不是中国，是一个输掉冷战，腐败严重，贫富差距加大，经济停滞的国家的电影，一部俄罗斯电影。
危楼愚夫
故事发生在一栋如同我们的33层高层一样的典型建筑，苏联时期的公寓楼
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故事也发生在如同你我一般在这个国家生活的平凡的一家人（此处指收入等指标处于中位数的一群人，最平凡的大众。知乎里年入百万的请勿看此答案。）
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故事是发生在一个经济发展调弊的小城（北上广深等经济发达且上升潜力无限城市定居的知乎网友不必往下看了）
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楼的承重墙产生裂缝，已经快要倒塌了，房管局和消防局长前来视察。
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腐败的市长做了一些努力，但是依然无法解决困局之后，无奈决定解决提出问题的人。
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背了黑锅，快要命丧黄泉的房管局长，祈求杀手放主角一条生路。
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最终，逃得生天的主角儿挨家去叫那些居民撤出危楼，却被众人群殴。
看完这部电影之后，在回答这个问题，心内是波澜起伏的。
中国有几十万栋33层及以上的高层，未来这是一个很大的问题。提主提出这个问题，其实没有一个明确的答案，因为这几十上百万栋建筑的命运就如同我们个人，每一个都会有自己的楼生，希望中国能打赢这场贸易战，也希望中国能减小现在不断扩大的贫富差距，不让电影中的故事在我们这重演。
https://www.zhihu.com/question/337306747/answer/803527685

谭松龙小子 · 2021-5-27 03:30:40

有的答主提到了老旧小区加装电梯的事情，亲身经历所以来强答一波。
前公司租用的办公楼是一栋90年代末兴建的高层，总楼层22层。一到四层算临街铺面，有单独的电梯，五层是物业公司驻地，六层到二十二层是商住两用房，每层四户，每户建筑面积加公摊大概在两百六十平左右。也就是说，楼内有电梯两部，实际使用这两部电梯的业主一共64户。这些是前情提要。
2016年，两部电梯到了使用极限，需要更换。物业贴出了更换通知，中间各种扯皮省略不提，单说结果，前公司所租办公室的业主大概交了一万六千多，物业公司有没有出钱不得而知，是不是有政府补贴也不得而知。单单是业主集资，两部电梯更换至少收了六七十万，因为每个户型大小有区别，不同户型业主交的钱是不一样的。
再说我自己所在的老旧小区改造。这个小区是企业九十年代自建家属区，目前房龄也就二十年。我们目前居住的这栋楼一共四个单元，总高六层，一梯两户，每个单元十二户。因为企业建了新高层，四层往上很多住户都去了高层，每个单元都有很多空户。而我们这个小区里这样的楼大概有十几二十栋吧，而且每栋楼的层高也不全都是一样的，这是前提条件。
去年接到物业的加装电梯征询意见书，要求每个单元从一层到顶层的住户，如果同意加装电梯就在意见书上签字，同时给出了加装预算。我们这个单元是总高六层的电梯，电梯安装在单元正门口，每层的出口开在楼层之间，比如第二层电梯，出口就是一层到二层楼梯中间转折的地方。
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如图所示，就是图中大爷坐着这个窗口，如果加装电梯，这里将会被变成电梯门。
为了动员住户加装电梯的积极性，之前在小区里选择一个单元安装了一个样板电梯。电梯品牌为上海三菱，大小可以容纳五六个人，如果有老人出行不变需要轮椅，电梯也可以容纳一个轮椅外加至少两到三人站立。但是在轮椅老人使用电梯之前，需要有人帮助老人把轮椅从家门口的楼梯上搬下去，然后再搭乘电梯下到一楼，上楼则反之。也就是这部电梯虽然解决了一部分出行问题，但是对于年事已高行动不变的老人们，尤其是需要乘坐轮椅的老人来说，并没有能够一步到位的解决问题。
这样的一部电梯，物业报出的总预算是45万，分三部分出资。其中政府补贴15万，企业出资15万，单元住户集资十五万。底层住户不用出钱，但是必须要在意见书上签字，如果底层住户不同意，电梯也是不能装的。从二层开始，每层住户交的款项是逐步递增的。二层起步三千，三层八千多，四层一万三多，五层一万九千多，六层二万以上。最近地基已经做好，物业已经催着年后交费了。这只是预算，按征求意见书上的条款，施行多退少补政策，具体数额要等施工完成以后再确定。
这只是我经历过的两次电梯改造，因为涉及到的住户不多，所以相对来说算是比较简单了。具体到需要改造的个体项目，其中的各种因素更是错综复杂，费用预算也不是能简单用一户一千六来概括的。
有答主说一部电梯成本二十万，但是电梯改造项目中包含老旧电梯的拆除、新电梯的安装、电梯井维修施工等等人工材料支出，高层电梯的数量，楼上住户的数量也是影响电梯改造金额的变量，更是不能用简单的一户一千六来表述了。
应该是偏题了，羞耻。只是看了有的答案中提到了这个问题，有感而发来答一波，勿怪。
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感谢评论中大家对老旧小区加装电梯问题的关注。
有朋友问后续，我们这个小区的加装工作在年前只进行到挖电梯井这一步。先前进行民意调查的时候，也确实出现了有的单元一楼住户不同意加装电梯、没有在调查表上签字的情况，这些没有全员同意的单元，都没有做挖电梯井和做加装的准备工作。目前物业也没有正式开始收费，收费通知已经贴出来了，2月20日开始确认收费，安装电梯的顺序按各单元住户缴费的顺序来安排。
说一点我们这个小区存在的具体情况，因为是老旧小区，公司去年年底又盖好了新高层，所以赶在春节前，有很大一部分住户已经从我们这里搬去了新楼。也就是说，当时做民调的时候签字同意的那些邻居们，有一半以上都已经迁入新居。感谢他们临走前帮我们办了件好事的同时，也出现一个收费难题，拿我们这个单元举个栗子，前面我说过，一个单无从上到下一共十二户，除去一楼不算，其余十户分摊，当时物业算的出资数额也是按十户算的。现在十户中搬走了五户，余下的费用又要怎么计算？已经搬走的住户不可能再回来出钱帮我们加装电梯，剩下的费用如果都让我们这五户分摊，说实话，那这个电梯我们还是选择不装了。而且这五户也并没有一个统一的统计协调，具体哪户早交哪户晚交、哪户交哪户不交大家都不知道，而物业还一直在强调要按住户的付款时间安排加装电梯。如果同为一个单元的住户，有的人第一天付了款，有的人最后一天付了款，我就想问问物业，到底按谁的付款时间安排装电梯的时间？如果按照物业在意见书上所说，晚付款的住户还要承担晚付款产生的银行利息，那么那些第一时间就付了款的人，谁来支付他们被占用款项的利息？
说到底，估计春节后还要扯皮。
老公说能不能给物业说说，让他们先装电梯，然后卖电梯卡，按每月每人或者每年每人收费。- - 我觉得不太可能，大家以为呢？
除此以外，加装电梯以后每个月的物业费也会增加。因为电梯会产生电费、维护费等等，物业给出的价格是一年两千多，每个月要多出来两百多的费用，虽然不多，但是总觉得被人卖了。
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2019.3.25更新一波
感谢大家的关注，关于我们小区加装电梯的进程今天来更新一波，我会不定期更新这个回答，向大家报告加装进程，也供有需要的朋友们参考。
前面说了物业在年后集中收费，过完年后，直到收费这一步都是按步就班的。
加装工程的准备工作在3月初启动了，物料进场很快，脚手架也陆陆续续都搭建起来了。工程进度是肉眼可见的在稳步进行中。
到了上周五，老公做为联系人突然接到了来自物业的电话，说是想给我们这个单元，主要是五层六层的住户开个会。心里一惊不会真的要加收费用吧？结果下午两点多家里人接到了物业的又一个电话，说会不用开了，但是有件事情要和我们商量。说是因为同一单元的二楼一家住户，一直拖着不交费，物业公司和相关部门找了好几次，对方一直拒绝并称自己不需要电梯。但是加装部分他们家应交的费用没有出处，想和其余住户商量费用分摊的问题，我们家分到了五百块钱。老妈接了电话后说，我们交，前面的钱都交了，这五百算什么，但是电梯要加快安装。物业满口答应，说只要我们同意，当天下午就可以安排搭建脚手架。
果然，在我们承诺交款后，当晚加班把脚手架搭起来了。
今天去兑现了我们的承诺，后续的五百块钱交上了，坐等电梯中。手动狗头
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5.27 更新一波
小区里的电梯加装项目原定是这个月结束的，但是过程经历了一波三折，个中原因比较复杂，但是结果看上去还好，陆陆续续都在开工中了。
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这是我们这个单元的工程现状，今天师傅们正在安装电梯门，离这一台电梯的正式完工想来应该不远了。但是整个小区的加装工程看来短期内是不太可能完成了。。。
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5.28 更新一波
电梯基础搭建和部件安装是两个工程队在完成。明显感觉部件安装这一组的师傅们效率更高，今天早上六点开工，现在轿箱已经基本安装完成了。预计这一两天部件安装应该都能完成，现在只剩外立面玻璃还没有到了。
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6.17 更新一波
嗯，我们的电梯还没有完工，今天来跟大家报告一下。目前的进度是电梯安装完成，电梯井地面部分外立面完成。工程中受到影响的地面和路面还没有平整完成，其它收尾工作（比如电梯门框也还没有闭合，每层的电梯走廊也还没有封闭、平整，单元内的公共卫生情况也是堪忧的）也都还没有完成。
有朋友问答主是哪里的，本来想匿了，后来想想为了给大家提供个参考，还是写出来吧。答主坐标西安，我们这里关于老旧电梯加装的政策不是二分法，而是每部电梯政府补贴15-20万，具体的安装方案由小区业主提出、完善后提交物业，通过物业向具体责任部门申请。
为什么答主说我们这个小区的电梯安装是最简便的，其实也是和本市其它改造小区的方案对比后才这么说的，当然，我们交的钱也并没有别的小区那么多。
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6.26 随机更新一波
今天，电梯井周围挖开的路面用水泥抹平了。上一周，每层加盖的电梯走廊上的窗框装好了。
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7.8 停工中，在等其它几个刚刚动工的单元追赶进度。
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7.24 今年夏天西安雨水很多，连续的放晴的日子相对比较少，虽然明显感觉到工程队加快了施工速度，但是整个小区的电梯加装工程到现在也还没有完成。上周末又新进了很多铁柱，利用为数不多的不下雨的日子在小广场上喷涂防锈漆，应该是又有一些原本反对的业主改变了主意。
因为连续施工，小区居民和工程队的敌对情绪越来越重，昨天下午就在我们家楼下发生了很严重的争吵。
我们单元的电梯加装工程目前处理半停工状态，因为之前砸墙造成的墙面和屋顶损伤，一直都没有修补。这两天才终于用水泥把砸坏的屋顶和墙面补起来了，施工现场看上去也比前几个月能整洁一些，虽然还是满地粉尘。
今天会在楼顶铺设防水材料，雨水满地流的现象终于要结束了。
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8.1 更新一波
应该快要收尾了，今天单元停电，可能是要给电梯接电源啦，开心！
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9.20 今年的秋季雨水比较多，上周有工程人员来我们这个单元检查，据说有电梯漏水，好吧，算是工程中的一个小插曲了。
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10.15 报告大家一个好消息！电梯终于通电了！！
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2019.12.3 电梯已经在12月1日正式开始运行了。
关于电梯运行费用的问题，11月底电梯安装和物业联合召集相关业主开了个通气会，最后决定每个月收取的费用包括电费（120元/月）、年检费（900元/部）、限速器检测费（400元/次，两年一检）、电梯管理员（每十部电梯一位管理员，月工资五千计）。具体每部电梯的征收情况，又按楼层和用户数分别计算。我们家在的单元为6层12户，实际用户10户，每户每月缴费40元左右。先期缴纳了半年的使用费，大概240多元钱，每户三张电梯卡（电梯卡不能用NFC读卡，是加密的）。

朱丽梅狭 · 2021-5-27 06:27:45

居然真的在知乎上看到这个问题了。
正好把我公众号唯一一篇文章扔过来，非常合适，也比绝大部分回答要说得清楚明白。
城市化的暗黑可能贴个全文也行：

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上面这两张图是盐城市的卫星图。工业用地和圈的地块可能占了建成区一半以上。并且，密度非常低。下面那张图是韩国仁川工业区，算是工业区应该有的正常密度。这种城郊大幅圈地，布满低密度工业园的做法，一线到小城镇都非常普遍，而33层板式高层紧临农田和容积率可能不到0.3的工业区，毫无自然发展情况下容积率的渐变规律，也算是中国特色。
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所以为什么住宅用地容积率高，而工业用地容积率低？因为工业用地出让往往极其便宜，甚至免费提供只要能吸引产业。产业带来的是税收是就业是市场，是持续的现金流，而住宅用地出让是一次性的。印钱的巨大收益必然放大贪婪的惯性，那么最快的模式当然是卖地造城，Ctrl+C/Ctrl+V的新区。
这个模式是08以后铺开的，12以后恶性扩张，15以后登峰造极，18以后高位震荡。我也不谈房价贵不贵的问题，我自己就是讨厌那样的城市。
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   今天不讨论房价涨跌贵贱，插一句。
   为什么33层板式高楼组成的封闭式小区特别不好？我其实说过很多次了，今天再说一遍：
1，高层住宅电梯管路长期维护成本非常高。
   2，封闭环境短期看是物业保护下隔绝于外部烂环境的伊甸园，长期看是物业崩坏zf甩锅下隔绝外部公共服务的贫民窟。
   3，面对物业崩坏低层住宅抵抗力较强，因为维护成本低，而高层住宅恶化没有上限，居住体验可能差到难以置信。
   4，大型小区在小区治理上很难协调，无法产生准zf组织，高协调成本本身导致社区崩坏不可逆。
   这四个理由都足够可怕，但是我拦不住广大人民群众对便宜干净方正舒适的追求，上杆子抢购全新的蔬菜盘。虽然我也经常说，附近的农田和工业区与房子的容积率巨大落差，是它实值的残酷体现。
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这种蔬菜盘卖出比成熟市区旧房更高单价在一二线城市屡见不鲜，在三四线城市则是常态。对应的是大家对上涨预期的恐慌，对新东西的追逐，以及对一片白纸的区域未来改善的幻想。
好吧姑且都对。我们在希望的田野上。乐观的时候什么都愿意相信，比如曾经土豪程度名满华夏的某草原明珠，把自己规划得和东部二线一般巨大。
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——令人瞠目结舌。
有一个原因大家可能没有想过，特色的土地一次性出让加上分层散售，使得城市更新非常难，城市无法在地价上涨之后自发的调整容积率，因为就算没有zf限制，也不可能有小面积的地块自发协调然后整体开发。曼哈顿被填满上百年了，天际线还年年更新，换做国内是不可想象的。国内城市改造只能通过对用地结构尚未变更的旧棚户区/历史街区/工人新村进行拆迁改造，一旦通过招拍挂模式出让并变成封闭小区，城市更新便在这个区域到此为止。这是为什么zf喜欢不断造新城的重要原因，已经成形的纯新城区很难再调整了。比如下面这个西北省会的国家级新区，不惜在距离城区40公里以外的机场找一块平地盖楼，因为老城又破又高容积率拆不起，虽然这个新区是个著名的鬼城，鬼都不想去。
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   而且拆迁改造也很麻烦的，一二线城市尚有支持的利润，三四线城市根本不愿意做这费力不讨好的事，那么，三四线城市就有一个特点，愿意把资源投入新城区，吝啬老城区——因为后者注定亏本。但是，盖多了新房怎么办？
   棚改去库存由此闪亮登场。CDB，商业银行和地方zf形成了套利联盟，用棚改货币化资本化盘活了城市棚户区，拓宽了韭菜盘的销路，然后，就是大家所熟悉的了。
   然后我这里还有下一个问题，城市化结束了怎么办？卖地怎么持续？我之前也很困惑，没有答案，但是我现在似乎有了。
   大家知道一般说城市用地紧张的理由是耕地红线，那为什么建成区变大了耕地会变少？你们是不是乍一看这个问题真蠢。但是不一定啊，重庆市推广土地流转，用宅基地置换城市住房，城市化了耕地还变多。
   但是大部分区域没有这样，也就是城市建设用地增加，乡镇并没有减少。所以说这个逻辑姑且成立，但是我看着工业用地那么浪费，其实我还是怀疑的。
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   不能普遍推行流转置换的原因还是农村作为蓄水池作用仍然存在，zf没有足够的信心产业上和经济规模上可以稳定容纳十亿级的市民群体。但是城市化工业化要做，动能要有，所以会限制宅基地改建，放任乡村治理的崩坏，其实城乡差距本身是一个城市化的持续动能，但也不能说是蓄意为之，因为农村没有补贴连现在的生活水平也达不到。我粗略算过，如果让农村劳动力彻底不过剩，城乡生产要素和资本要素大体平衡，城市化率需要达到95%——韩国91%的城市化率依然农村人多地少，需要靠农产品骇人听闻的高价维持农民收入的体面。
   所以说城市化还是会推进，用韭菜盘这种低成本方式推进，尽可能的是在产业上慷慨，在居住上吝啬——而且人民群众其实是喜闻乐见的，我讨厌我算老几？
   所以大概终究会将几乎全部的劳动力固定在城市，然后棚改2.0，货币化或者其他方式的农村自建房改造置换也会铺开，农村形态大部分消失，绝大多数人都住在韭菜盘里，一个时代结束了，新的时代开始了。
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   好了，这里开始讲怎么办。以下都是我的脑洞，我不为此负责，但是逻辑是通的，希望大家有耐心看完，不带偏见的。
   我前面说过高层封闭小区也就是蔬菜盘几乎必然会遇到社区崩坏危机，那么其实也是有改善需求的，而且很强烈。大家看到现在他们被掏空六个钱包，感觉没有了流动性，但是没关系，总会还清的，总会再有钱的，总会有钱置换的！
   他们认为是幸福终点和人生希望的韭菜盘因为折旧和社区崩坏变得既不是好家园也不是好资产，而农村这个时候早已腾空，新征地因为人口密度低已经可以非常便宜，以及那样巨量的工业用地大概也到了年限可以让早就成为落后产能的工厂企业滚蛋或者集约化布置了。房产税也铺开了——并且大概率是普遍的资产税而非房价的调控税。而房产税逻辑下的城市开发从出让中心变成了现金流中心，节约建成区的必要性也减弱了。这个时候，因为蔬菜盘治理崩坏产生的改善需求就一批批产生。他们需要又买一次房又背一次贷款，开始城市化2.0。
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仰赖开发的集约，这个时候中国城市大部分，除了一线和部分强二线，尺度都没有很大，摊大饼当没有了用地限制之后其实不是问题，而基建的分散也找到了税源去支持，所以33层韭菜盘不需要再出现了。这种你们在朋友圈里面看到的第四代建筑，维护成本高得吓人，社区自组织水平瓶颈就会决定，看起来有多好，那么摔下去就会有多惨。
是不是花园草坪大豪斯？应该还是不能，因为美式低密度大饼，不光是多占地，还有高耗能——我很难想象中国一年进口20亿吨石油。但我觉得花园洋房和排屋的模式是可以的，以人居和生活美学为目标的城市化徐徐展开——毕竟税源有了保证。
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那么大型封闭韭菜盘呢？70年年限大概只需要三分之一就可以坏得不成样，有可能沦为低收入住宅区，房价低得难以想象，也可能被以极低的成本拆迁改造，变成新一代的美好家园——只要价格够低，拆高容积率盖低容积率也不是不可以的。
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然后房价还是很贵——新房很贵，不是二手的前新房很贵。城市化完成了，大家付出了巨大代价上了车接了盘，用自己的血汗支持了世界上最波澜壮阔的现代化事业，然而最后发现自己以为的资产锚，锈得烂了。
由于老龄化加剧，人口流失先干掉农村，在逐级上到各级城市，鹤岗不会只有一个，可能会有数百个。年轻人外流，竞争失败的城市变成老龄化的末端，不断朽烂毫无流动性的韭菜盘就成为了城市的最终形态。而头部城市们，一直维持着光鲜亮丽的，中国主体的模样。
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就算觉得可怕，也是合乎逻辑的幻想，比庞氏骗局的幻想，好歹更务实。比铁饭碗千秋万代的梦想，好歹更实际。我很多时候都是痛心于，棚改之后的全民上车恐慌，大量小城市高位接盘的新城市人，赔上了可能一生的代价。我可怜老乡。但是，这也许就是他们当下的快乐呢。
撸起袖子加油干，再战一个三十年。

柴爱林驹 · 2021-5-27 16:42:02

我在物业上班，是一名工程维修水电工，啥都会做，啥都不精说的就是我这类人，行业中称之为半把刀，灯泡电工。意思是说专业技术水平欠缺火候，只能做些简单易处理的问题。比如常见的电路故障，停电时能启动发电机组给小区公共区域供电，给小区安装路灯，老年健身器材，节庆日小区灯光亮化装饰，修补损坏的广场地砖，道路凹坑，设备房的日常维护等等杂碎活。大体上这些活对专业技术要求不高，但要求样样会做。电工，水工，泥瓦工，木工，油漆工等等都会粗浅的掌握一些基础技能。
十八线内陆县城，移民搬迁，房产大跃进时代，县城开发南岸，老城区虽说都是低矮民房建筑，可涉及邻里，家族内部纠纷，拆迁补偿方案等撕逼问题，肉少难度大。县城南岸还都是一片待开发的处女地，征用农田发展房产经济。一张白纸好作画，高楼抜地而起，成片成区，很多人都购房入驻。我所在的高层住宅小区就是七八年前交付业主的，在这家物业公司也干了三四年，高层利弊也能瞧出一些问题。大体上讲三十层的高楼将来沦为贫民窟的可能性极大，尤其是对那些没有产业，资源优势，人口净流出负增长的县城，但吊诡的地方在于，和大家唱衰楼市的结果相反，县城房价依然保持坚挺，甚至可以说当下正是黄金十年。
我们小区交付使用才七八年，各类问题层出不穷，主要集中在房屋墙体渗水，PVC排污公共管道脱节渗漏，管道堵塞，供水管道渗水，电梯经常性各类故障，建筑密度大公共空间小，停车位紧缺等。绝大多数问题都可以归咎于开发商，可业主缴纳物业费，理所当然的把问题甩给物业。和大家在新闻里看到的负面消息不同，保安殴打业主，动不动对业主刻意刁难，巧设各类名目榨取业主钱包，我所在的物业在我看来几乎快成了业主家奴了。物业领导毕竟不干具体事项，基层员工落实具体工作，即便物业如此偏袒业主，事事为业主分担，操心，双方依然存在难以调和的矛盾。我心里明白，本小区要是业主作死，赶跑这家物业，换谁来只会让境况更糟糕百倍，而业主自治管理小区能够成功的案例非常少见。
高层住宅要是保养维护得当一切都还好说，可问题是所有一切都离不开经费支持。一块钱一平米的物业费，两千块钱一月的保安，客服，一千五六一月的保洁阿姨，从业人员以中老年为主，物业费收取难的情况下还奢谈什么上涨物业费。业主也很委屈，老子掏空六个钱包买了这么一套破房子住的还憋屈，一年大两千的物业费可不是大风刮来的钱。现在还能勉强维持，可经济通胀货币贬值下，公共水电管网，机电设备各种老化损耗，物业还能支撑几年就难说了。
击鼓传花的游戏可以一直运转下去，居民住宅也会迭代更新，残破的高层依然是香饽饽，还有许多类似城市贱民阶层的达利特会慢慢接收蚕食这些垃圾高层住宅，而这也是天朝的政治核心奥义。利出一孔，保持半饥饿半温饱的生存状态才能维持繁荣稳定，海精专比你懂更比我懂此中的奥秘，赛博朋克社会的结构其实是超稳定的，虽然最终走向是自我毁灭与终结，但没人会管我死之后的烂事，世界太大，我仅仅是蜗居方寸斗室，宏大建构的叙事主题远轮不到我来瞎操心，房子塌与不塌，是否沦为贫民窟关我鸟事，到那时老子已经挂了。
我工作的这个小区已经有人卖房置换更好的商品房，对不差钱的人来说住房从来不是一个问题，只是苦了大多数升斗小民，那些响应移民搬迁抛弃农田住进电梯房的人，从此不再土里刨食，和我一样得去给大户人家当长工才能维持生活。
去年本小区的物业费收缴率超过百分之九十，在本县物业同行中算是数一数二的了，既使在我眼里看来物业做的很尽心尽力，高层住宅未来却依然堪忧，何况那些收支严重失衡，常年亏损的物业，他们的小区住宅更加难以得到尽职妥善的保养维护，而这些问题统统需要时间去酝酿，在这个时间节点内，高层住宅还能继续疯癫。

AthenaPB2017 · 2021-5-27 19:23:00

当拆迁成本过高就不会有人拆了，而以后这种高层建筑如果成本过高的话，就不会有开发商来开发这块地了，当然，随着住宅品质的不断下降，有钱的人自然就会搬离这里。
成都就是个很好的例子，北部的老城区之前一直再说进行北改，但显然，这种城内的拆迁成本是非常高的，于是政府规划了天府新区，在成都南边10-30公里的地方。重新建设的成本比老城改造低多了。而很多年轻人都会选择在新区安家和工作。而成都对新区的口号是再建一个新成都，引入700万人口。而此时，北改计划就不见再提了。
另一方面，等这批33层高楼寿命老化之时，还有没有那么多需求就不见得了，中国现在搞了这么多高层楼盘，完全是城市化的产物，外来人口大量涌入，需求上特别旺盛。比如在07年时，温江区在靠近城都城区的位置还盖了大量的多层住宅，那时真是人烟稀少，而到了09年，就不再批多层住宅了。全是高层，就是因为大量人口的流入。

做啥子嘛 · 2021-5-28 01:56:07

对于这个问题，霓虹国似乎比我们更着急，他们的经验可以提供很好的借鉴。他们的方法…反正我看完是惊呆了
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在日本，工程师们为了减少噪音和粉尘污染专门设计了一套高楼拆除方案——这样用心良苦的方案也体现出他们对环保的重视程度。
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这将逐渐取代以往通过定向爆破的方式，野蛮、粗暴的将大楼炸毁。该方案是通过逐层分解的方式让楼房慢慢变矮，直至消失。
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东京赤坂王子饭店（拆除前后对照）
这种拆除方式通常是从长而下进行的，他们前将楼层顶部进行封闭处理，以保障拆除过程中产生的噪声不会影响周围居民，且粉尘不会肆意扩散。
封闭楼顶后他们用天花板起重机逐段分解楼板，接着将墙体拆除。拆除完一层后，再继续拆除下一层直至拆完整栋高楼，拆出的建筑垃圾全部用塔吊运至地面装车运走。
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拆除方案演示
以下拍摄的是东京赤坂的王子大饭店拆除过程，我们采用了延时拍摄方法，以便让大家更清楚的看到整个拆除过程。
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在赤坂王子酒店时，他们在要拆除的大楼顶上造了一个3层楼高的脚手架层，而且这个脚手架层外部包着和大楼设计风格类似的面板，让人完全看不出它是后来添加的结构。
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在这个脚手架层里，他们以10天拆2层楼的速度，用液压剪等重型设备逐渐拆除脚手架层遮住的楼层。
拆除时从内部看是这样的——
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楼顶还有支撑重型设备的地板是用千斤顶顶住的。上层拆好后，千斤顶可以把它们降下来。
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如果你每天经过这里，你甚至都不会感觉到这地方有什么变化。直到拆除的楼层变得越来越多时，你或许才会恍然大悟。
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除了这种从上往下的拆楼方法，还有让人惊呆的从下往上的拆楼方法。
比如，在拆这栋90米高的大楼的时候，鹿岛建设株式会社的工人同时把支撑大楼底部的40根柱子削短0.7米，并用液压千斤顶撑住大楼。
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这些“文明”的拆除法除了比较安全美观以外，还可以降低噪音和粉尘。大成建设的发言人市原秀紀表示，这种方法产生的噪音比传统方法少20分贝，粉尘减少90%。此外，这种精细作业还有利于回收建筑材料，而且还能降低拆除作业的耗能。
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文章转载自微信公众号设计品

黑金china · 2021-5-28 02:58:11

原回答经过几次修改后，逻辑变得很混乱，重新编辑于2020-04-30.
建筑的设计使用年限，产权年限
原则上来讲，只要建筑的骨架，也就是建筑的结构部分不倒塌，那么建筑就可以或可能一直使用。但建筑物夏季经过高温烤炙，冬季经过冰冻之寒，周而复始，年复年年。到期的建筑就像风烛残年的老人，医生尽管有手术刀，但并不能拯救老人于全身器官的集体衰退。同理，工程师并不能拯救一栋濒危将倾的摩天大楼。对建筑物的修修补补无法阻止建筑材料等性能的持续、全面的劣化，技术上目前做不到，经济上也不允许。
我们购买的房屋只是固定使用期内的使用权（目前是70年），它不是永久的。技术上做不到永久，政策上也不允许房屋产权永久（除非在能找到另一个让全社会趋之若鹜的替代品）
目前建筑相关的设计规范规定民用建筑的设计使用年限为50年（比如居民住宅楼），极其重要的建筑物设计使用年限为100年（比如特大桥梁，重要的纪念馆）。设计使用年限并不等同于建筑物的真实可使用寿命。设计使用年限只是建设单位（房地产公司）、设计单位、施工单位、监理单位等对建筑物承担有限责任的期限。
到期的建筑怎么拆，如何拆？
国内的居民苦于房价许久，买了商品房后成为“小业主”，房子也就成了自己的资产，成了所谓的商品。但商品到底是什么呢？对于房子而言，房子得能住人，住人是房子的使用价值。但很遗憾的是，我国的房子的使用价值，除了居住，还涉及很多其它，比如学区。这不难解释为什么一栋老破小，竟然卖出了千万高价。
但，这不并不能否认：房子的基本使用功能，居住价值随着房屋使用年限的增加会越来越低。当房子成为危房，它的使用价值成零。
未来的这些危房如何处置，是个技术问题，也是一个社会问题。研究建筑史的过程中都不难找到答案。城市变迁和新城规划，从来在历史的车轮上没有停止过，这本身就是弃旧迎新。
社会效率对收益率的追求是主动的，其上不允许大肆补贴老城区的拆迁户来进行城市建设，除非是个别地段升值空间极大，有利可图。而主要的解决办法是弃旧迎新，规划新城能能更好的为城市发展服务，还能解决一系列老城区的遗留问题。
我们生活在这个年代，经历了深圳特区，上海浦东新区，也正在经历着北京副中心和雄安新区的大发展，本质上并不是我们足够幸运，我们在见证历史，而是历史的必然，也是每代人，甚至每个人都会遇到的。
对于房屋拆除技术而言，不存在太多的技术难度，定向爆破可以让整个大楼瞬间垮塌，变为废墟。但大量的住宅以后不能拆，也不会拆。技术上做得到，但经济上不允许。这些住宅等建筑，会逐渐变为遗产，变为遗址。我们的城市也随着规划慢慢变迁。
关于超高层建筑防火问题
很遗憾高票答案竟然是建筑防火和消防的回答。和问题不太吻合。我不喜欢贩卖焦虑，不赞同某高票答案中关于消防车队消防车无法将水喷到超高层建筑的顶楼。实际上，对于住宅建筑，我们现在消防问题最大的是救援不及时。我认为消防车能不能及时赶到问题更大。
实际上在防火设计上，无论是建筑专业还是结构专业，甚至包括设备和机电专业都有详细的规范条文，经过消防设计的大楼基本上可以满足规范的基本要求。现实中遇到的消防问题很多都是消防专用车道被私家车占用，消防车无法及时抵达，造成火灾的迅速蔓延。但不能把火灾的蔓延扩散归咎于高层建筑的设计问题（比如现在民众普遍质疑的保温材料）
现实中对于超高层建筑，33层的住宅为例，我们身边没有那么多火灾案例。所以根本不需要贩卖焦。当然，必要的逃生设备还是要准备。
关于高空坠物的问题
如何看待深圳高空坠物砸中男孩？这个问题，在这里谈谈高层住宅建筑形式的外挂物、附属物坠落的严重性。
建筑外饰面、外窗、幕墙等附属设施是高层建筑发生高空坠物的最大的危险源。前些年，经常发生建筑幕墙脱落伤人事故，近些年建筑幕墙坠落的事故已经很少，这是由于住建部早在2006年印发了《既有建筑幕墙安全维护管理办法》，各地也在此基础上出台了更严格的地方条例。因此，超高层建筑幕墙的安全维护是强制执行的。

以广东为例，其地方法规规定：建筑幕墙的清理每年应至少一次，目前安全性检测每五年应至少一次。

这些规定，大限度的降低、减少了玻璃幕墙、石材幕墙、金属板幕墙以及瓷板、陶板、微晶玻璃板等人造板材幕墙，以及包含以上各类面板材料的组合幕墙的坠落伤人风险。
但。以幕墙形式出现的建筑，大多数是商业建筑，产权明晰，责任人明确。这就给住建部出台的强制条例的执行提供了条件。（所谓法不责众）
而，高层住宅，产权岁然明晰，但责任人不定。立面清污和外立面安全性的检测的花费没有人埋单，这就造成了法律法规的形同虚设。
同时，更为关键的是：超高层住宅建筑的外立饰面，几乎不是整体式幕墙。其大多是一个简单的外保温层和粉刷。稍微高档的高层住宅，会有石材立面。几乎所有的住宅的外窗均为常见的铝合金等形式；这些挂件都是通过螺栓、钉子等和主体结构附着。建筑外立面要经受极其复杂的建筑环境，风吹日晒、雨雪交加。不过几年，就成为危险源。很有可能发生高空坠物。
根据我国的侵权责任法，高空坠物适用举证责任倒置原则。房屋产权人、责任人要证明自己没有过错，否则就要承担侵权责任。简言之，高空坠入伤人后，整个大楼的住户都要对其承担责任，除非能证明高空坠落物不是自己的。请参考下述的判例：
高空坠物：一人肇事全楼担责连坐式判决是否不公
这就要求住在高层住宅中的住户，日常有举证意识。
建筑结构设计本质上是个概率问题
首先需要强调的是，在设计使用年限内，建筑物在使用上出现的问题，绝大多数并不是也不应该完完全全由五方责任主体（开发单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位）来承担。五方责任主体能承担的责任都是由明文规定的，但现实中，居住的建筑出现了任何问题都会先想办法追究五方主体的责任。实际上这是由于普通大众对房屋建筑的认知时有限的。
近年来的房价持续暴涨，已经让来百姓忘记了建筑是有寿命的。老百姓很难理解钢筋混凝土、钢材堆彻的建筑也会有生老病死，不能理解一块石头也是有“生命”的。（从地质学角度，石头是有生命的，石头->砂石->土->石头）
我研究生阶段从事病害调查研究，毕业在一线施工单位工作两年（商业综合体超高层建筑施工），后来在设计院（主要做超高层住宅结构设计）和甲方（洁净厂房设计管理）各工作两年，到现在在研究所工作。整个建筑系统尤其是结构系统有一定的认识。
回到建筑本身。建筑是一个极其复杂的综合系统，仅从工程结构上来讲其就具有费用高、周期长的特点。保证建筑结构在规定的使用年限内能够承受设计中允许的各种作用，满足设计要求的各项使用功能，不需要过多维护而保持自身性能，满足安全性、适用性和耐久性，对于今天的我们甚至是可预见的未来仍将是一个巨大的挑战。
建筑的安全性、适用性和耐久性评价放在工程上叫做可靠性（数学上的可靠度分析），工程人员已经对建筑的可靠性做了大量研究并极大地参考国外经验，颁布了工程可靠性相关的规范。
学过概率论的人对可靠性应该都有一定深度的理解和把握。工程人员把可靠度理论引入建筑设计领域，从极限状态角度出发，利用荷载组合简单而又合理的将可靠度理论应用于建筑工程领域。为了保证结构的可靠性，首先要对建筑结构所用的材料的各项力学性能、结构上各种作用特性以及结构的内力分析方法和结构的破坏机理进行深入研究（即：设计规范和标准等理论基础要雄厚）。为了保证建筑的可靠性，还要做到精心设计，选取合理的结构布置方案和保证结构具有合理的明确的传力路径（即：设计人员水平要高，能准确理解和把握规范及标准）。另外，还要做到精心施工，严格按照施工规程进行操作（即：保证按图施工等）。最后，竣工验收后还要保证建筑按照设计要求进行使用并进行正常维护。
然而，即便严格按照设计规范标准进行设计、严格按照施工标准进行施工和验收、严格按照规定功能进行使用，仍不能保证结构绝对的安全和可靠（在使用年限内），这是因为结构设计所依据的可靠度理论本身就是一种概率，存在某种概率意义上的建筑功能失效可能。另外，结构的设计、建造和使用过程中，还存在大量种种影响结构可靠性的不确定因素（大量的经验公式的存在正好说明了理论研究的困难，工程人员不得不采用经验的方法，不确定性增加；再比如岩土工程领域理论数据和实际数据的离散型极大，很难找到一种理论方法来描述土体的力学行为）。因此，合理、正常的设计、施工和使用只是保证结构具有一定可靠性的前提和基本条件。

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
9 k5 P: U, o2 }5 q5 Q' j1.0.6 结构在规定的设计使用年限内应具有足够的可靠度。结构可靠度可采用以概率理论为基础的极限状态设计方法分析确定。

这种概率概念上的设计理论，比以前的纯粹的安全系数法更能符合现实复杂的世界。再回到建筑本身，基于建筑系统的复杂性和我们对建筑认识的局限性，国家对建筑的使用和维护进行了规定。这样的规定反证了设计使用年限内建筑潜在的损伤，这是由于设计理论不完善、施工质量不合格、建筑使用功能不可控、建筑环境复杂恶劣等多因素决定的。

《混凝土结构设计规范》GB50010-2010 3.5.8进行了如下规定：
/ K- P' a, X3 B3 d d# Q 3.5.8 混凝土结构在设计使用年限内尚应遵守下列规定：
. b& s* m; a) Z; O( t$ [1，建立定期检测、维修制度；9 o( N0 D) M5 t, y8 X# e
2，设计中可更换的混凝土构件应按照规定更换；) l8 f4 O! G" E# W" a
3，构件表面的防护层，应按照规定维护或更换；
3 H b9 \- G. g+ F+ F 4，结构出现可见的耐久性缺陷时，应及时处理。

勘察、设计、施工等相关工作人员的专业技术水平
科研人员、设计人员、施工人员、业主工作的初衷都应是基于现行的国家标准来进行设计、施工和使用，保证建筑在规定的设计年限内的可靠性。然而，现实中，设计人员的水平参差不齐，对规范理解的不到位，过分依赖设计软件的分析结果，没有对规范规定的各项控制指标的判断能力，设计出来的房屋很难达到性能要求。
施工单位为了进度和工期，违规施工几乎存在于每一个项目。而后期业主不按照设计要求使用，甚至违规进行结构改造的案例数不胜数。这些都潜在的对建筑功能的可靠性极大的降低。
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图片为施工现场工作时，北京某大楼在35层的核心筒发现的病害，该层混凝土出现离析，该层底部高度大约30cmC60的混凝土未发现骨料。
经济的快速发展，导致时间成本越来越重要。各类工期节点的设置虽然保证了建筑如期验收，但不能保证建筑的合格。总承包单位对施工过程中的遇到的各类隐患历来都是尽快二次装修掩盖。现场这类问题数不胜数。
然而，即便市场上每个楼都存在这样那样的问题，作为业主，我们大可不必成天提心吊胆房屋会损坏或坍塌。毕竟我们的规范适当的考虑了一些实际情况，因此在设计上都有一定的余量，同时那些极端的控制荷载（地震、狂风、爆炸等）组合的发生，在概率上的是很低的，因此我们现在即便住在有太多缺陷的大楼里，但其并没有坍塌。
真正检验建筑质量的是地震等极端荷载。
耐久性设计缺失
再次回到33层的住宅建筑，这类超高层大多采用混凝土剪力墙结构、框架-剪力墙结构等。尽管规范规定了耐久性设计，但是仍然不能保证结构耐久性。混凝土结构的耐久性本质上是材料性能随着时间发展而劣化，具体表现为材料性能的衰减：钢筋混凝土构件表面出现锈胀裂缝、预应力钢筋开始锈蚀、结构构件表面混凝土出现可见的耐久性损伤（粉化、酥裂等），材料性能的退化进一步引起构件承载力问题，甚至发生破坏。影响混凝土结构材料性能劣化的因素比较复杂，其规律不确定性很大，一般建筑结构的耐久性设计只能采用基于经验性的定性方法。一句话，虽然规范有规定要进行耐久性设计，但是现实很难做到。
而我们规范中关于耐久性设计的一些数据，大多数基于实验室内获得。实际的工程中，环境复杂多变，这些实验室的数据应用于实际工程时，或多或少的存在差异，以混凝土保护层厚度为例：

50年设计使用年限下，一类环境类别的墙、柱的保护层厚度，规范规定为20mm。这个数据基于大量的实验室数据，其中最主要的试验就是混凝土碳化。混凝土碳化是一个多因素很复杂的病害，大量病害调查早已发现30年寿命的房屋混凝土碳化深度很多都超过40mm，远远超过钢筋保护层规范规定的厚度，钢筋锈蚀已经很严重。（之所以没有倒塌是因为没有遇到大的水平和在作用比如地震），这类建筑早已经是名副其实的危楼。

即便对钢结构而言，也存在太多类型的病害，钢桥结构中，那些大量的微观裂隙，在车辆动荷载的反复作用下，慢慢发展，最终贯通成裂缝，影响这结构的安全和使用。因此我们日常生活中，桥梁都是定期的维护、监测和检测，一点都不得马虎。
建筑的加固改造
建筑本身出了安全隐患，按照规定当然可以进行加固设计。然而，结构加固并不是无限制的，加固规范给出了规定：

《混凝土结构加固设计规范》3.1.7
, g3 _. {9 ?* ~5 ~混凝土结构的加固设计使用年限，应按照下列原则确定：
9 w7 @' j0 Z. T9 r R1，结构加固后的使用年限，应由业主和设计单位共同商定；
/ C& Z7 Y7 W8 z7 c8 M& ?% _" K2，当结构的加固材料中含有合成树脂或者其它聚合物成分时，其结构加固后的使用年限宜按30年考虑；当业主要求结构加固后的使用年限为50年时，其所使用的胶和聚合物的粘结性能，应通过耐长期应力作用能力的检验；; r8 W3 H6 E j5 g: ~, Y
3，使用年限到期后，当重新进行的可靠性鉴定认为该结构工作正常，仍可继续延长其使用年限；! Y- O9 Q. [4 W5 |. E+ j' y) H
4，对使用胶粘方法或掺有聚合物材料加固的结构、构件，尚应定期检查其工作状态；检查的时间间隔可由设计单位确定，但第一次检查时间不应迟于10年；
; p" p2 h. a4 j1 E9 s6 c7 D# j5，当为局部加固时，应考虑原建筑剩余设计使用年限对结构加固收设计使用年限的影响。

同时注意到，对不满足需求的建筑物进行加固和改造和危楼的倒塌之间不是矛盾的。建筑最终的归宿就是废弃，然后万万年之后风化依尽。
对于非重要的建筑，比如普通的住宅，我们需要寻找更优质的建筑材料，其必须满足容易降解，强度、韧性等都符合建筑使用。这类材料大自然就有，木材和竹子。木结构房屋建造和拆除都很容易，同时不会产生太多的建筑垃圾。就像下图一样：
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全木结构居民建筑

现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？

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