楼市唱响“集结号”，高层表态、专家预测，房价走向或明了

显示全部楼层 · 2021-5-18 12:13:46

数据显示，今年第一季度我国平均房价高达11030元平方米，在本以为外部环境低迷、调控加码的背景下，火热市场会有所降温，但现实很打脸，就算仅靠着头部城市的成交量，当下楼市数据依然十分亮眼。客观来讲，我国房价破2万的城市有21个，超过1万的城市有79个，也就是说普通人想买100平方左右的房子大概需要110万左右，按照3成首付来算，首付款至少需要33万，其中还不包括后续用于偿还房贷的现金流。如果要算得更加细致，在未来30年里，每月需承担4143万的房贷，核算最终本金和利息，你会发现利息几乎等于本金，说白了资金的聚集性和流动性终究成反比。

仅从这赤裸裸的数据上来看，我们只能感叹仅靠着自身经济能力买房无疑是异想天开。其次在过去房价保持稳定上涨增速的同时，不少人也享受到了来自于房价上涨所带来的财富，也许是因为市场存在幸存者偏差，当市场20%的人因为买对房赚钱时，似乎剩下的人都觉得自己也可以买房赚钱。而在这一股市场预期的支撑下，越来越多的人开始将自身财富转移到房地产上。对此央行一份数据也许能看到很多有趣的信息，例如我国城镇居民住房拥有率为96%、户均套数为1.5、人均面积更是突破了40平方米。

但这真的是真相吗？答案也许是，也许不是，介于我国特殊城市群格局下，600多个城市仅有4个一线城市，毫不客气地说超过一半的城市都在拖后腿。凭心而论，这一点也算得上是意料之中，我国城镇化进程从最初的的16%上涨至如今的60%，住房需求完成了刚需转变为以小换大的本质改变，接下来的10%不再是简单的老百姓进城落户。
如果将眼光放在今年，这一次楼市唱响“集结号”，其释放的一系列信号值得大家深思。首先我们得明白一个现实，那就是外部货币环境相对以往已经释放宽松，全球“放水”正在进行中。有的国家为了应对低迷市场，纷纷出台新政，例如加快印钱发钱、取消个人所得税收入。

随着货币政策方向出现拐点，对于国内最直接影响就是大宗商品价格上涨，也就是说水泥、砖石、家具等直接成本会增加，由此可见短期内房价想要出现大幅度下降，其概率几乎为零。而从市场层面来看，供需两端预期发生变化，开发商更难卖房子，而购房者买房也是十分谨慎，在本身交易周期拉长的背景下，成交量下降是必然事件。而在另一边最近较为火热的土地集中化制度的的落地结果来看，普遍溢价率高于日常，似乎成为大概率事件，地价相反有所涨幅。

事实上对于这一点，最近高层表态，例如5月13日，龙华住建部发布通知，主要内容就是禁止代理销售“小产权房”，明确表示小产权房属于禁止交易的房地产，按照《深圳市房地产市场监督办法》相关规定，所有房地产中介不得代理销售小产权房、不得提供经纪服务。对此之所以央媒高调为“小产权房”降温，其核心就是响应房住不炒的定位，连二手房市场都落地了二手房参考指导价格，更何况原本就没有交易安全保障的小产权。这一举动看似意外，实则回望4月份楼市，这仅仅是小巫见大巫，例如锁住离婚购房套数、法拍房加入限购。

总的来说，当前楼市调控宽松的可能性几乎为零，房价走向明了，任何市场的火热终究只是昙花一现。介于最近第七次人口普查数据出台，不少人好奇未来楼市走向如何？对于这个问题，网红经济学家马光远做出预测，主要分为几点：一是我国低生育率是大概率事件，跌到了1.3；二是未富先老成为不争的事实，我国超过60岁的人占比18%；三是人口红利正在结束，虽然劳动力总量接近9亿，但有效劳动力正在下滑，农民工数据更是下降了超过3000万。