房地产本身并不会拉大中国人的贫富差距
" s% L& }% d ~: P" J, C! |9 S& |拉大贫富差距的是房价上涨过快2 B' n; A. \7 e+ b$ B3 B1 L* P6 q( v
这里其实可以做一个延伸,任何资产价格的平稳有序上涨都不会单独的拉大贫富差距
# I/ t8 [ e" p5 j$ |' o恰恰相反,他还会提高社会福祉,降低贫富差距。
5 d6 x% ~, A, l真正拉大贫富差距的是资产价格的过快上涨,不止房地产,任何资产价格的过快上涨都有这样的效果。3 ~. h& h' x1 u) d+ A; X6 C
所以核心问题不在房地产这个产业上,而在价格再短期内上涨过快上。' D* v* F9 l# o9 X" x/ }
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(一)长期来看,中国房地产价格上涨的速度并不快6 J& G; q1 J* e5 z
从目前能拿到的百城房地产平均价格看,
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从2010年6月到2021年4月,全国房地产平均价格从9042元,上涨到15952元。十年零十个月,上涨76.4%,年化下来每年增幅才5.4%。还没有前几年存余额宝的利息高。一线城市的增幅要高一些,也不过是20799增长到43169,增幅108%,年化7%。好一点的理财产品的平均水平。; a$ d: @6 ^- Y& Q; M. W: J: p
这样的价格增长率,如果是真的是按年平均涨上来的,不要说引发贫富分化,让你买房地产作为理财工具,你都得考虑考虑,嫌他收益太低。
0 S" P# o% d: n5 Z然而,可惜的是,房地产从来都不是这样均质化的按年增长起来的,这让事情有了根本的改变。
8 P" m) [7 d$ x# I! p(二)房地产引发贫富分化的根源在于非均衡增长
- q _7 Q. s/ Q, a刚刚是抽象的数字,现在咱们看图
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全国百城房价指数(二线、一线、三线、全国)5 V% t$ G8 _; E
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1 O8 w9 w9 x' @( I4 T5 {! C3 x. z7 k, ]右下角是全国平均的数,属于被平均的结果,可以先不管。重点看右上的一线城市,左上的二线城市,以及左下的三线城市。
6 E4 H/ `/ W/ ?: w# L1 p9 t这种价格增长的不均等,在一线城市表现的最明显。1 ^" n2 w9 T( |0 T B& P
具体来说,就是,虽然十年间房地产价格上涨年均增速7%,但这个增长并不是平均的,主要是2012年12月到2014年4月之间,以及2015年6月到2016年9月这两哆嗦之间。; H( p# z. Z3 Z
2012-2014那一段,一线城市房价上涨了28%,年化收益率19%。2015年那段就更猛了,期间增长35%,年化收益率27%。; \$ y& r2 ^# h$ I: F9 ~1 u4 f
而如果我们把这两个收益率累积,这两段加起来一共32个月,也就是两年零8个月的时间里,房价的涨幅高达72.8%。
/ {8 Z' b/ j7 u8 t, A4 f, U不要忘了我们之前的结论,从2010年6月到2021年4月,整整10年零10个月的时间里,一线城市的房价不过上涨了108%,但只是刚刚那两个不到三年的快速上涨期间就涨掉了这里的68%。
/ O7 f* h1 E( [! a8 L& x这就导致了,凡是在那两个时间点踩准节奏上车的人,资产都成功实现了短期快速上涨,而没能踩中这个时间点的,资产价格上涨的速度则慢的多。
0 n( O4 o4 |# A, ^7 [$ S那么在10年10个月踩中两年零8个月时间点赚到钱——你还得是踩中前半段,而不是踩中后半段去接盘才可以——的概率是多大呢?
$ C/ N: N: J( X" E4 b' Y& o如果不考虑前期已经有财富的人更容易买房上车,假定所有人都能机会均等的在一线城市买房,这样的概率大概只有10%。8 T4 ]7 u8 `2 C# D: C& m
踩上的那10%成功增加了财富,剩下的90%财富只有极小量增幅。/ n, j0 j" {; G+ n, P8 b
贫富分化就由此产生了。
) M. k5 |* f# }% C- p7 M T7 _而这个算法还只是在一线城市平均价格的基础上得出的,还是假定一线价格那高昂的楼价人人都能买起的情况下。
) D4 b# L- X1 z+ G7 W& s) Z但这些条件显然是不现实的。如果把这些差距都考虑进去呢?
, f) B/ l# d0 O; G那贫富分化的效果就十分显著了。" N/ f$ E J8 q0 W9 l
(三)不止房地产,其他的非均衡增长,同样加大贫富分化; f1 M' X( n# f- x; |. b) v
二战以来,美国产生了一大批价值类、成长类投资理念,包括股票定投。投资,理财成为美国式图书的一个主要话题,风靡到中国的《穷爸爸,富爸爸》、《邻居家的百万富翁》、《滚雪球》等等,都在强调一个长期持久投资,一点点发挥复利威力,普通人也能成为富翁的故事。而这所有的复利作用和长期定投有效的前提,都是下边这张图! }. a6 k9 U" v5 F6 }0 y4 F6 O
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道琼斯工业指数(1948-2021)
9 M4 R0 y2 N* g/ K那就是从1949年到今天的60多年间,美国的股票市场一直在持续而有力的增长着,除了2001年互联网泡沫,2008年金融危机,以及2020年的新冠疫情类似的重大事件外,他的股价在时间范围内相对均质的上升。而且即使这些大事件给股市砸出了大坑,往往事件过后,股票立刻就能攀升到高位,趋势上,还是在持续上涨。
* {: S. h3 p, l& M9 ?上图中从1949年的160点,到2021年的34777点,61年间,道琼斯工业指数上涨217倍。年化收益率只有9.3%。比中国一线城市房地产市场高不了多少。但是持续的相对均质上涨,造就了美国整个一代的价值投资致富信仰。
7 ~& _1 E2 ?% N/ Y( C, K; g: x而对应的则是我们的大A1 H; ^! X3 U# }) `% I2 |
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上证指数(1990-2021)
5 Z8 X* _" @4 N& ^上证指数从95.79点,上升到目前的3427.99点,用了30年零6个月。年化收益率高达12.5%。完全吊打美股。
' ^8 Q" ^; K1 Y8 z# u8 }但我们的股市却始终没能形成对价值的有效信仰,反而成了收割韭菜的修罗场。一代代韭菜前仆后继,财富之路遥遥无期。这背后的核心原因还在于,我们的股市上涨总是急涨急跌。踏准节奏进去,同时踏准节奏出来的人获得了财富。其他的人成为了韭菜。! a0 f2 ]1 c5 A8 \& }) N8 d6 Y
事实上,股市踏准节奏的概率甚至比房地产更难。房地产的价格至今至少大趋势上一直都是上涨的。只要在过去时点买入的一直持有,大多财富能增值。而股市不仅要在一波低点杀入,还要有能力再一波高点之前出来。
R4 b( [% ?1 U8 u这样的低概率,使得能赚钱的人更多的集中在内幕消息者,大股东和极少部分的真有能力的投资人身上。他所带来的财富充分配效果自然就更加明显了。
* U, h6 i& Q5 `' h% I* [除了股市之外,其他价格的增长同样如此。3 n6 K2 @- c/ \5 s& j! |; V
最典型的价格过快波动,就是通货膨胀。7 C- x* n: o) u9 B8 o
短期过快的价格上涨,让一切持有货币,不拥有资产的人迅速变穷,而让持有资产,不持有货币的人迅速变富。
8 N8 h1 E6 ?8 B5 @) Y6 n财富重分配的效果,简直不要再牛掰。
2 a$ e' H1 \* ^* H房地产和股票,好歹你还需要选以选,花一花成本去买资产,然后才有资产价格的快速涨跌给你带来重分配。4 r5 o! O; T6 ]$ i7 q, ]
通货膨胀就是人在加中做,老天在帮你重新算你家财富。
' @2 J$ Y9 p# |; P: [) ?: f有资产的人,宅在家里喝一天茶,到晚上一看,擦,财富有翻番了
y; Y/ S, Z6 S, g/ z0 P4 l) D* u没有资产的人,在外边打工一天,回家一看,擦,早上还能买一台手机的这月工资,只值半斤猪肉了。。。
( t! @6 O2 `& Q, \/ V( b3 h这个贫富分化的效果特别直观
, C0 ~2 G0 R- D! z) y4 c- P而对与通货膨胀,最近有个新词,大家应该学习一下$ |" B0 g" u( w
延伸阅读:0 e. P- x7 ]+ r$ I) l0 `
独孤大妈:从房地产到汽车——二十年扩大内需史 |