国家这步大棋，99%的人没看懂？明年起，房产或将出现这4大趋势

显示全部楼层 · 2024-4-8 01:05:32

这两天无意间看了一篇好文章，标题为《国家这步大棋，99%的人没看懂！》，内容由明源地产研究院不动产研究主编、首席研究员艾振强撰写。表面上看，标题稍显夸张，但瑕不掩瑜，对事物的洞察、逻辑的阐述都是具有相当的深度。

文章从3月份“一委一会”发文将基础设施公募REITs拓展到商用不动产领域，补齐了最后一个短板，到4月份首批不动产基金管理人名单公示，接着是国家宣布不动产已经实现全国联网，5月份国家部署落实建设全国统一大市场工作方案，再联系到深圳近期开展城中村统租。把各个大事件串联起来，似乎看到了国家下的一盘大棋。
大道理不讲，看已经呈现的轮廓。小的方面，深圳城中村由国企安居微棠统一把房源租过来经过装修完善配套，再以微利的形式租给无房人，它的优势在于，国企利用自身资源获得了数家银行5000亿的授信支持，将大量没有房产证、不能抵押的房子盘活利用起来，解决了深圳大量外来人的住房问题，房东、管理方、租房人多方共赢，这明显是盘活存量资产建立统一大市场的具体表现。
大的方面，国家正开展的不动产私募投资基金、基础设施公募REITs（前面提到最后一块商业地产也被纳入进来）建设，加上股票注册制全面施行、不动产信息联网等基础数据建立，正在推行的农村集体土地入市等等，意味着国家统一大市场正在逐步形成。
趋势渐成。在业内研究人士看来，国家构建统一大市场是为盘活存量、提高资源利用效率，最终是确保我们的经济高质量发展，让人们能够安居乐业，生活幸福指数不断提高，是大局观。但对我们普通人来说，或看不到那么全面，也非自身能力所及，只关心自己钱袋子、财富能否持续增长，毕竟，有钱了，基本可以解决我们生活中90%以上的问题。在内行人看来，在国家统一的大市场下，我们的家庭资产要做好重构的准备。
一般来说，家庭资产指的是现金、房产和证券资产。存款就不说了，数据显示，中国人平均存款也就几万元，家庭资产主要就在房产和证券资产上面，其中房产占到家庭财富的70%以上，还有10-20%属于证券资产。可以说，房产和证券资产的变化基本决定了一个普通家庭的财富趋势，下面重点来说说这两项将可能发生的变化。

先说一下证券资产。
这个就简单说一下，都知道，我们目前的证券市场还有诸多不完善的地方，坚持长期价值主义者也未必能从中获益。所以，民间有一说法是，我们股民“十炒九输”，还有一个碰运气。不过，对于未来证券市场我们还是非常有信心的，特别是注册制全面推行，资本市场将向健康方向发展。日前，针对资本健康发展、增加居民财产收入问题，受两任总理邀请做经济形势汇报的国家智囊滕泰，其提出的方案是这样说的：

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在中国房地产市场已经走向分化，财富效应大大下降的背景下，推动资本市场健康发展将是增加居民财产收入的重要举措。中国目前约有2亿股票投资者和更多的证券基金投资者，背后对应的中等收入群体超过4亿人，持有的股票和基金市值超过40万亿元。如果其持有的股票市值和基金净值出现25%的增长，就将带来超过10万亿元以上的财富增加，将带来巨大的消费需求增长。( J" T I$ C. s5 f5 ~, s

可以看到，如果他的方案能得到国家采纳的话，在推动内需促经济发展的大背景下，我们普通人的证券资产财富将得到显著提升。事实也是如此，资本市场再差不过如此，未来只会更好，我们应充满希望。
再重点说说房产。
前面谈到我们的房地产包括商业地产都纳入REITs，这是对未来房产财富格局的重塑。为什么这么说呢？

REITs，就是不动产投资信托基金，是一个舶来品，美国1960年就有了，既可以封闭运行，也可以上市流通，就像我们的开放式基金和封闭式基金，我们都知道后者的特点，那就是自负盈亏，你买了，赚了是自己的，但亏了自己也要认。
现在把REITs引入到我们的房地产领域，可以说，对化解我们的金融风险，维护经济安全都具有非常大的意义。做房地产的都知道，我们的房地产贷款，无论是开发商的开发贷，还是房贷按揭，70%都来源于银行，一旦项目烂尾，开发商跑路，银行跑不掉，国家还要兜底保交付。所以，国家赚再多的钱，都要补这样那样的窟窿，大家享受发展成果，国家经济发展受累。REITs覆盖房地产，好的方面说，共成长，共收益，不好的方面说，就是不兜底了，个人也是股东，也不存在找谁要说法了。
值得一提的是，鉴于房地产在国民经济中的重要作用，不求房地产再像过去一样光彩照人，但起码也得发挥应有作用，从目前的数据看，房地产已拖了经济的后腿。所以，当下相关部门和地方都在不断优化楼市环境，央媒这两月也多次呼吁巩固楼市进一步回暖、促楼市“强筋壮骨”，种种迹象表明，决策层促楼市回暖的意愿是坚定的，而且我们也相信，在多管齐下下，市场也一定会有所起色。但结合前面所述原因，明年起，房产或将现4大趋势。
第一，一些房子价值迎来快速修复。就城市而言，一线、新一线大城市经济基础扎实，优势资源齐聚，消费后劲足，处于城市核心地段的房子率先回暖，带动其他区域市场回暖。就房子而言，品质房、房龄较新的品质次新房在上轮整体市场遭到错杀，其价值将在这轮楼市回暖过程中快速，对房产这类房产持有人而言，不着急抛售，对潜在购房人而言，对这类房产要补做功课了，看中了就果断决定，不要错失机会。

第二，一些房子会迎来抢跑。目前全国二手房挂牌量都处于高位，其中绝大部分都是房龄大、户型老旧、物业差、居住体验差的房子，他们中有人卖这类房子是为套现，也有的是卖掉后作为改善置换首付资金，反正就是不想要这些房子了，所以，市场一回暖他们就会抢跑。有人可能错误的认为，当市场起来的时候，这些房产的持有人会觉得市场热了，还想卖个好价钱，所以会不着急转手，这种观点显然是错误的，因为现在谁都知道身边人都有两三套房子，这几年生育率也低，房地产税开征也是迟早的事，而且前期都挂几年都卖不掉，已经没了耐心，说到底，大家的观念已经转变，抛掉这些房子那是毅然决然，基本不会有一点点留恋。
第三，改善置换加速。经历三年疫情之苦，谁都期待能有机会改善一下。何况我们房地产发展趋势也是如此，从98年住房商品化改革以来，建了20多年的刚需房，现在居住的房子大都属于刚需房，现在大家有条件了，把手头多余的房子合并一下，后者加点存款，能改善也要改善一下了。当市场回暖，改善客手头的老房子或者不喜欢的房子相对来说也好卖些，这也为他们提供了改善的条件。当然，现在的开发商也投其所好，知道进城的刚需少了，其产品也主打改善，正好也迎合了不断壮大的改善需求。

第四，都市圈远郊结合部房子，交易机会转瞬即逝。对这个地段的房子，我近几年一直在提醒购房者，不要图便宜、不要投机，但有的人不信邪，总觉得那里是价值洼地。前不久有个都市圈大盘从4年前的1万7/平米降到现在4000多元/平米。有人问我，能不能买？我问他，你买的目的是什么，如果是工作在那里，圈子在附近，反正便宜买来自住无所谓，但要投资或者保值，还是不建议。为什么这么说？
道理很简单，这样的位置，看似跟大城市比较近，但实际哪里都不靠，大城市不会把优质资源放在两座城市的结合部，目前绝大多数城市自身城市开发商强度都不够，连深圳这样的小面积城市，城市开发强度也才50%左右，自己都还有大片土地可开发，干嘛舍近求远而辐射其他城市。所以，结合部曾经享受过楼市红利，炒高也是暂时的，别想着还能回去，你看看那边买房都是些什么人就知道了，周边没产业，没规划，未来也基本不可能有多大变化，所以，地缘自住客少得可怜，大都是投资客，卖给谁？依靠每次楼市回暖零星的接盘者吗？因此，在市场回暖初期，往往会有一个短暂的交易机会，错过了就错过了，下次也不知道啥时候，何况你的房子也变老变旧了。该怎么办？也就不用多说了吧。
当然，也没有谁说要保你的房子财富永远保值，REITs引入房地产，起码给了让房地产回归市场的底气和通道，自负盈亏，统一大市场逐步建立，给了我们“财富洗牌”后的机会，大家都是成年人，我们也应该对自己的每一次决定负责。