谈点我个人的房地产投资经验，与坛友分享

我来加拿大，不到八年，2010年十月初来的。
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到去年五月买入最后一个物业是个休闲农场后。基本上投资已经结束。

目前的总结一下战况，这七年中，买入物业十七个，卖出七个，目前持有物业十个，八个house,一个农场八十英亩，一块城市居住用地一点三英亩，当时地是买了两块，成本合计七万一块，去年缺钱，被我售出一块成交价是十九万二。
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咱不是炫富啊，只是分享一下投资经验，真正有钱人也不干这些小打小闹。
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2 c5 z$ O8 D  P! L2 x5 X目前我总共借了银行一百三十万，减去开支基本上年收入近入八万，并且随着时间，收入会一直增长，因为我的工具是银行资金，随着不断的还本付息，我的资金成本会越来越小，收入越来越大，即使不追加投资。
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3 {7 r) i2 A. q+ f5 \9 R# N有时候，我会问自己，如果再给我一次机会，当初我会不会去安省？当然，人生不能假设。
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如果再给我一次选择，如果让我去多伦多打工，借银行一百多万自住，我会毫不犹豫的选择在这个省份投资。
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因为当房东的好处是只有自己知道的。都说律师医生会计师挣的多，但是有一点律师医生会计师，他们的年薪再高，必须是干一小时挣一小时的钱，如果不干，就没有钱。而作房东的好处是，不管你吃喝拉撒吹牛打字睡觉玩，分分种你都有收入，如果按时薪算，我一月挣七千，我一月工作十个小时，我的时薪是七百。平均吧，我有时候一月工作不了几个小时。有维修的话交给长期合作的伙伴，维修费打入成本已经计提，如果我自己去干，省的就是赚的。
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虽然我现在想搬家到安省，但是目前的投资已经成为我的经济后盾，因为不用去考虑工作机会，只需要找一个小城市就能继续安家生活。

这些年投资房产的经验就是，如果银行愿意借给你钱，你去投资房子，租金又能支付一切成本，还能有流金流的话，要毫不犹豫地去投资。

4 ~3 i# Q5 d: G$ s8 w3 D' |7 x! }% Z在这世上的工作干什么也没有干房地产投资有钱有闲了。
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2 ]* N7 e2 f/ ?9 X" [人生苦短，全靠去努力的误打误撞。
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实际上，我这个地方就业率比安省高。并且有一个优点是土著人多，因为土著人事务归联邦管理，等于联邦每年要向曼省投一大笔钱，其中一部分就是给我的房租了。租给白人的麻烦事是白人来钱有限，会找你麻烦。而土著人来钱容易，花钱也就不在乎了，并且不善于理财，反而把这个地方的房租提高了。当然租房子不能租给土著二赖子，什么样的租客是好租客，就是土著人有工作，再加上其它的没工作的女朋友之类的能拿到联邦补贴，这样的租客，很规矩，付款也及时。

维持住租客的主要原因是房租，别人三室居一千七，我三室租一千六，地下室还装修过能住人，租客为什么要走？所以租房成功不成功，其中百分之七十的精力在买房子上。你房子买的好，买的对，位置，房间等等因素，租客不会给自己找麻烦的。
6 n& p7 k5 P! R: {, y+ T& D: q我基本上在投资一套房子之前已经知道这个房子能租多少钱了，这在于对这个区域的房地产市场的长期了解。所以基本上没有什么失误。

我原来说过，租房子就跟开饭店一样。你租破房子，相当于路边摊，一个菜五块钱，吃的穷人多，说不定还有吃完跑了的。你租好房子，相当于大饭店，一个菜五十，还有小费。什么样的产品服务于什么样的顾客。至于你说土人怎么怎么的，但是其实在实际操作中，白人更容易赖账。因为人家土人有工作还有政府补贴，当然这个补贴不一定是工作的人拿的。有钱，跑什么？

有时候，我就想，能不能把这份产业作成家族式产业，让下一代管理，继续从银行借款再投资，把目前的八套升级成九套十套十一套........,现在毕竟博士硕士学士有的生活品质还不如房东。老婆说算了，谁有出息了干这个啊。

我赶上了好时候。机会的大门有时候是开着，有时候是锁着，但是这些我的手一直就抓着门把没放，就是，不断的给银行借钱，借钱，借钱。。。。。。。恰好开了这几年，被我一把搂开了。

我在winnipeg，目前我自主资金投入了六七十万，还花空了。

我本金是30%首付，算了一下，不算房价和房租的增长，光房租的年收益是11-20%。每个房子的收益率都不同，第一次买的最低11%，十七万五买的，月租金1130，已经买了快五年了 ，就涨了三十块钱。最高的20%是18万买的，月租金1700，也租了四年了。

敌进我退，敌退我进。目前我也是这么想的，先保守几年，其实，我已经跟银行借不出钱来了。

目前我二十万买的房子已经涨到了二十六七万，十八万借的钱还剩十六万，首付的本金百分之三十也还成了百分之三十五到四十，总之，形势一片大好。

目前加息周期，我还能扛的过，有两个房子一到期，我就跟银行签了3.19%的五年锁定。先扛过这五年再说。

实际上我能买到更多，因为地和农场都是现金买的，没有银行杠杆。

多村小house我看了，都没有我二十万买的出租房好。我在这里湖景二千三百尺才四十万，两年前买的，想达到我的湖景小house水平，我想了，我应该去St. Catharines 小城市什么都有，再让媳妇打个part time工，加上房租，这辈子就够了。