CONDO投资技术之九:为什么炒CONDO楼花要买有景观的和朝向好的, 而非越高楼层越好呢?5 m( f* c, E7 G" |
根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:
5 ^) a1 E# F2 g& V2 d! V% i6 o
1. 股市里有句话,叫: 买得好不如卖得好,还有: 能逃顶的才是真高手. 可是炒楼花却要反过来, 就是成不成功的楼花投资就在买的时候定下来了.
( F1 L2 B$ l+ s2 J/ L* x# m3 I! a$ `5 g: n- @5 c
2. CONDO大多是高层建筑, 所谓站的高看的远嘛, 同样的楼花, 能买到有景观的是成功的投资./ }5 }" V8 ^; L1 ?& F0 N) n
. ]8 o" v# ]7 ]' n* R 3. 有景观一般是指坐在家里从窗看出去前面没有视觉阻挡, 没有近处的大楼挡住, 能看到远处的湖水, 山水, 海水, 河流, 绿地, 树林, 街道街景, 或远处的高楼大厦等市景, 当你劳累一天后站在窗前或阳台上看看并欣赏着美景时,那是一种多么地享受呀, 疲劳也会随之消失, 心情大好.
: D: s8 J; @2 a! h% w
: f4 |4 H8 w* @$ I+ z 4. 开发商在卖楼时会把有好景的, 没好景的, 没景的UNIT分成不同的价格, 当然贵的景就好, 还有, 当你要转让或出售时,有景的UNIT会抢手, 更有, 有景的升值空间越大.
+ _# Q/ O5 p' R; x6 A4 H& k6 f& Z: [) g
5. 可是为啥买更高的楼层不是景更好吗, 其实是不一定的, 比如一个UNIT在15层, 另一个在35层, 他们的套型朝向和平面位置是相同的话, 如果都能面朝湖水,看到大湖的话, 买35层的就比15层的要多掏2万, 同样首付20%, 一个要交7万, 一个要交7万4, 而同样升值到10万时, 收益率一个是43%, 一个35%, 差了近10%, 而且卖家不愿多花钱买一个跟低很多层也能看到湖的一样的UNIT, 再有, 如果是出租的, 35和15层的租金基本一样, 那么, 用租售比衡量一下, 15的就比35的要好多了.
7 {2 R3 o- I' f1 h$ f9 }
, s1 ~ y: b8 Q$ c' Z 6. 如果买了CONDO看不到啥景色, 那跟买个HOUSE看不到啥就一样了嘛, 买楼花一定要在现场观查大楼前后左右有无现建成的高楼, 档住的视线在多高, 跟你要买的层数比有无缺陷, 比如南面近处有个10层的旧楼, 那你就不能买12层以下的UNIT, 否则根本看不到景, 全被它挡死了, 窗看窗的, 不如买3楼的好出租.
8 c; q% [& j6 m- A4 W0 X
c3 v2 T. t/ U8 d( U' F 7. 还有, CONDO的顶层叫PENTHOUSE, 都是豪宅来的, 卖几千万的都有, 就因为有一点, 360度全景,+ B. ]9 k6 f H L8 \5 H
& x5 [. Z# p. u4 v, K0 t
8. 朝向上讲, 东南和西南角有270度景观为最佳, 南向次之, 朝东和朝西再次之, 朝北最差没有阳光.
) y$ S; ~) T- Q" \. r1 ]0 U1 |0 \" L! j8 ], s% h& x) E; W% T
总之, 买楼花一定要买有景的和朝向好的, 贵一点不用怕, 回报肯定会有的, 但要合理挑选楼层的高低, 朝向, 套型还有大小, 做到更有效的投资.' C0 ]/ ?: a- H2 {6 a: [& a( w
& h" X* [; w% s2 G, W- s" }5 T6 ` ===================================
6 ?5 E% F" a& ]/ h5 J3 t CONDO投资技术之十:为什么炒CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花? 9 f; f$ q" D7 `; H, ^
+ Q) \4 r- T% F8 x$ g. n 根据本人了解的TORONTO HIGHRISE 高层民用建筑行业, 以及本人的投资经验小结如下:8 ~, S; f2 K( W2 p, v
" f. U4 d6 ]: \: N0 n8 f$ z, [ 1. 如果把年和时间当做X坐标, 把楼花数量当做Y坐标, 让我们来分析一下如何合理的购买楼花的数量和理性的在不同时间段内投资楼花的频率或节奏,这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术.还是老话: 鸡蛋不能放在一个篮子里.
9 ~. _; C, b, m3 @1 A
1 d1 I0 @ [# e+ W" d/ I5 K 2. 有的人在看中一个楼盘时, 觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导, 一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT, 只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有23个群楼), 那可就要注意今后的风险了.
! _( F6 X1 ?+ G" W: u; Z$ x' R+ ~+ X1 e" V- z9 c$ z: E
3. 首先的弊端是在同一个时间内要交更多或成倍的首付款,给你资金周转带来压力,第二, 大楼会在同一年内建成时, 你N多个UNIT会在一起验收和交楼,并交付最后的首付款, 同样带来资金压力, 那你说, 我钱多不在乎, 可怕的是第三点, 如果在你下定金后到大楼建好时的3–4年中, 开发商出现问题或承建商出现问题,造成工程停顿, 延期, 把你本来要在原竣工前转卖的计划打乱了, 资金链断档, 更可怕的是, 快建好前的一年或半年, 市场出现动荡, 比如象08年–09年那样出现危机, 房价不涨或下跌, 你的N个UNIT转卖产生困难, 要想在某一段时间内脱手N个楼花的话已不可能,这样的风险就是你的投资失败.$ j4 q h9 x: j# ]: B& j
6 k! P, \( _" B% Z2 ?) Q2 ^' y$ k 4. 还有, 买很多UNIT在一个楼里, 过了3年, 如果这个大楼周边的环境有变, 比如当你要交楼前, 大楼旁又在开发其他楼盘, 施工期弄得很乱, 给来买你楼花的买家造成不好印象, 或者大楼旁出现其他不好的因素比如多了个医院, 消防站, 清真寺, 那楼盘的价值无形中就不升反降, 给你脱手楼花想赚高利带来巨大压力.: U2 U; K+ [9 a" w$ Z7 s5 o
) U( I1 u# W6 K$ U7 q* X) w
5. 有的人会在一年内买很多楼花, 可能是不同的楼盘, 这样也有风险, 因为同一年开卖的楼盘, 如果都是高层建筑, 一般都会在34年内同时竣工交楼, 这样跟上诉的情况很象, 给你转卖和资金链上带来危机.3 y3 ]! X5 x6 q; Z `, F0 @+ F) l
; D; \& z4 `& `" t8 D$ `6 z7 }0 K; j
6. 有人问, 那我不买的话, 明年买不是更贵吗, 有可能的, 但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买, 留些钱再买更好的,还有, 炒楼花是为了赚差价, 比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺, 你赚$100/尺, 如果你明年买一个是$650/尺, 再过三年涨到$750/尺, 你还是赚$100/尺, 不过就是明年你下的定金和首付会多一点, 因为同样大小的楼花会价格高一些, 但总比你在同一年内左右交楼或转卖N个楼花要稳妥的多, 更有利的是, 你可以把投资的现金流按不同年份进行操作, 每隔一年你可以有卖掉楼花后的收益, 再把多赚的钱计划好下一次的资金合理的滚动, 也可把每年市场的涨幅或波动给平均或平摊了, 从而有效的规避风险, 不会把一个篮子里的鸡蛋都押宝一样的砸在一堆里.
; m" R; ~/ N b1 q$ ]$ d3 A# c: j5 _; R$ Z; ~9 p3 l
7. 当然不反对你赌一把, 但如果有不测风云出现, 你会很狼狈很惨.
! S; _6 b! {/ {6 J5 G2 ~7 O3 T+ |6 n1 t c' e% {" G, x& Y
总之, 买CONDO楼花最好在同一个楼盘里买1到2个, 同一年内也买不要太多, 好的楼盘每年都有, 好的投资项目每年都出现, 有钱就不用急, 好好在X和Y坐标上摆布你的投资点数和时间线, 楼花投资不是3, 5年就能发大财的, 可能会8年,15年,财富才会越积累越多, 但不能不考虑控制风险, 谁控制得风险最好, 长期下来, 谁才是最后的赢家. |