国家出手，这一次能救起房地产吗？真正的“大招”，其实还没来

显示全部楼层 · 2022-11-27 23:27:05

朋友们大家好，我是铁锤。
近期楼市利好不断，继房地产金融16条大招出台后，两大“国家中心城市”成都和西安也相继松绑了调控。部分城市房贷利率正式进入“3时代”，不少城市还升级了“纾困房企”措施。更重要的是，央行银保监住建部也发文明确，房企可以通过保函提取预售资金，从而改善企业的流动性。

于是我们看到，网络上有关“房地产危机已经结束”、“拐点来了”的说法开始扎堆涌现。网红经济学家任泽平也发文直言：房地产的政策拐点或已出现，部分房企上岸了。搞得好像房地产，马上就能出ICU去蹦迪，迎接新一轮狂欢一样。
事实真的如此吗？救市进行到“第三阶段”，房地产的问题真的迎刃而解了吗？购房人的信心真的全都回来了吗？
在回答这个问题之前，铁锤想先说四个比较重要且有显著信号意义的消息：第一，11月14日，“建业集团将裁员7000人”的消息在网上流传。对此，建业地产“暂时无对外回应”，但内部员工向媒体透露“正协商补偿金分期支付”，基本坐实了这一传闻；

第二，继恒大把总部卖了之后，媒体报道，海南竟然出现“捆绑式”卖地：拿地必须帮助恒大项目完成“保交楼”。这种“搭便车”的卖地方式，很常见，但要求拿地企业同步承担盘活问题房企项目的责任，属全国首例。不得不说，这一招很高明。如果真有开发商接盘，地方则一箭双雕，既卖了地，又完成了问题楼盘“保交楼”的任务。
第三，买房可以免费坐10年地铁”，这样的花式卖房手段都使出来了。关键是这不是某些地产商私自发布的营销策略，而是广西南宁轨道地产官方发布的消息。

第四，截止到目前，全国已经有苏州、郑州、济南、湖州、开封等多个城市，地方出手回购开发商的商品房。
以上四个消息，一方面透露着房地产寒气未消的信号，另一方面说明在“救楼市”层面，各地仍然在积极努力，而且现在是以地方为主导。很多非常规的手段都使出来了，说明真的很急。
为什么急？其实也很好理解，从今年各地的卖地收入中可以轻而易举找到答案——克而瑞研究数据显示，截至2022年11月16日，全国含宅地块通过招拍挂成交的土地总建筑面积约为72756.17万平方米，较2021全年下跌58.08%。部分城市如长春，估计全年下跌达九成。

铁锤说得再明白点，过去地方赖以生存的“土地财政”模式彻底玩不转了，不仅影响了地方的钱袋子，基础设施建设、公务员工资发放等更掏空了很多城市的家底。
所以也就不难理解，为什么很多地方为了帮开发商卖房，开始亲自下场了——他们救的不是开发商，而是自己的饭碗，这些都是实际情况，不需要遮遮掩掩。
言归正传，房地产的问题真的解决了吗？
要想回答这个问题，先要弄懂房地产到底存在哪些问题。个人认为现在的楼市，主要受困于三点：一是市场销售不畅；二是房企自身的债务问题过大，很难化解；三是预期严重不足。
说得直白点，现在的市场就是“缺钱”、“缺信心”。
先说缺钱。市场上有钱吗？有而且有大把的钱。下图是今年1-10月M2走势图，不难看出货币供应还是非常充足的。市场上有钱，但问题是钱就是不往房地产跑。通俗点说就是，楼市这块干旱的大地喝不到水。

造成今天这种局面的原因有两点：一要归因于“三道红线”措施，彼时官方的态度很明确，想方设法不让钱流进楼市，表现形式有两个：堵死房企融资和在居民购房端限贷利率上浮。这一波“断奶”过后，很多房企的债务问题就彻底爆雷了，紧跟着很多项目也停工、延期交付；
另一方面，市场负面消息不断，买房人购房信心骤降。叠加疫情导致的经济下行、居民收入不稳定，大家的买房意愿降至冰点。不仅如此，很多人有钱第一时间便选择提前还贷——始于年初的提前还贷潮，到现在非但没有停止的迹象，反而变本加厉：央行数据显示，10月份，居民部门提前还贷的规模，比新增贷款规模还要大。

再说“缺信心”。俗话说得好，信心比黄金贵。当前阶段房企之所以销售遇阻，房企的债务问题不断累积，大到无法化解，一方面是前几年高周转、高杠杆埋下的雷，另一方面是大家的买房意愿严重不足，楼市库存消化不掉，资金无法回流。
尤其是经历了6月份的停工潮、停贷潮，以及一年多的市场不停歇下行后，居民部门对后市的信心几乎全面丧失了。叠加今年百强房企中已有37家公开宣布债务违约，全国问题楼盘总量创历史新高，武汉、郑州、重庆、长沙等省会城市，开发商也扎堆躺平，期房交房毫无保障，这直接降低了买房人的信心。
国家出手，为了救房企、救项目不惜一次性祭出16条措施，这一次能把楼市救起来吗？说实话，从目前的情形来看，很难。
首先，16条只是“救急”，说白了是为了纾困房企，防止更多的开发商因为债务问题而爆雷，继而对市场产生更恶劣的影响。有些砖家说，16条能对楼市产生巨大的拉动作用，这本身就是异想天开。
就像铁锤一直以来所强调的，救楼市不能单纯靠输血，拯救买房人的信心才是正道。如何拯救信心？答案就是四个字：提高收入。换言之，只有大家的腰包都鼓鼓的，才有强烈的消费意愿。试想一下，很多人入不敷出，连吃饭都成了问题，他们还会考虑投资买房吗？

其次，从10月份公布的70城房价走势、房企销售额、房地产投资、土地出让收入等维度的数据来看，现在的楼市仍然处在继续探底的过程中。
11月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖谈房地产时的表态，也验证了我们的说法：房地产市场出现一定积极变化，但下行态势还在持续。
我们简单看看10月份70城的房价数据：10月各线城市房价环比下降，销售降温明显。10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比下跌的城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个；同比下降的城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。
另根据易居研究院测算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-2.4%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-3.7%。
事实胜于雄辩，没什么可说的。如果这时候还有人怀着清澈的愚蠢，白给的单纯，睁着眼睛说楼市反弹回暖了，劝你赶紧抄底买房，请大家一定要远离他。

救楼市其实也并非没有办法，铁锤一直觉得最值得期待的“大招”还没来：开征房地产税。有不少人说，开征房产税会让现在的市场雪上加霜，因为征税等于增加持房成本，会加剧市场抛售，对房价构成利空。
实则不然，对房产征税其实是完善财税体制的重要途径之一。税收是国家财政的主要来源，也是收入分配的调节器，更是必然趋势。
全国绝大多数财税现在最大的问题就是，财政来源过度依赖房地产。开征房产税就是彻底改掉很多城市对土地财政的路径依赖——用房地产税模式，取代土地财政收入，从简单粗暴卖地收钱，转向细水长流长期税源。而房地产税的税源基准一旦确定，可能就意味着国家定价，就直接对应着金融系统对价格负责。
当然，开征房产税也需要合适的环境——市场平稳时期，才是出台的最佳时机。所以在此之前，要做的就是化解房地产危机。
如何化解？简单来说就是四个字：债务转移。以前是想通过自下而上地收钱，各种鼓励买房的措施齐上阵，刺激居民买房接盘，开发商获得回款，债务问题得到解决，并积极拿地回馈地方。但救了一年多发现，这招行不通，因为大家的钱包都瘪了，叠加房价上涨预期不足，入市的欲望所剩无几。所以才出现了，房企销售业绩更加恶化，土地更不好卖的局面。

既然债务无法向下转移，所以只好向上转移——国家自己背着债务。于是我们看到，房地产金融16条紧急落地，对开发商无限宽容，要求银行业务人员不能歧视民企，甚至承诺放款收不回来的情况下，也不会追究办理业务人员的责任。很明显这是做好了钱收不回来的准备。
如果你觉得国家这样做，是为了救开发商那就大错特错了。国家此举，实际上还是在救项目，保交楼——把债务扛在自己身上，本质上是通过这种方式对房地产进行有序国有化，输血救活房企后，尽量弥补居民的损失，再对其进行清算。不法地产商和金融机构，肯定会被严惩不贷。
所以，综上所述，国家出手，这一次一定能把楼市救起来。这里需要解释清楚，铁锤所说的“救起来”并非像很多专家所说的“房企上岸”、“市场反弹”、“房价飙涨”等，而是一方面很多楼盘停工、延期交付等问题逐渐得到解决，买房人可以如愿收房拿证；另一方面，地产商也会迅速得到出清，行业真正进入国企、央企挑大梁的时代。更重要的是，未来房地产开发节奏会放缓，购买新房也会更有保障。