未来3年，楼市面临“颠覆性变局”？2大趋势下，房产走势逐渐清晰

显示全部楼层 · 2022-11-26 08:37:44

我国楼市保持高度发展趋势达到23年（从1998-2021），不得不说，房地产为经济、城市化作出过巨大贡献，如果没有房地产大力发展，或许不少人还生活在农村，然而房地产给国家发展带来便利的同时，房价也快速上涨，从1998年不到2000元/平方米上涨到10000元/平方米，部分城市超过5万元/平方米，对普通人而言，面对这样的房价只能望而心叹，归根到底，还是在于过去的房地产重价格、轻价值，也就是重心放在商品房上，而缺乏对困难家庭的居住保障，使得商品房在近20年里一枝独秀，房价也越来越高。
然而房价并不会一直保持高速上涨，房价高速上涨所带来的结果，在日本1990年时期就有前车之鉴（泡沫破裂），其实早2008年，就有学者、专家发现商品房一家独大所带来的问题，开始提出“二次房改”，希望改变楼市现状，只不过并没得到大幅运用，从提出“二次房改”到今天，时间已过去14年，才渐渐有所起色，正是这一微弱的起色，或许会让楼市面临“颠覆性改变”，经济学家马光远曾在一篇《马光远：“二次房改”颠覆房地产利益格局，涉及国人80%财富安危》中提到，二次房改是一项“非常庞大的工程”，如果动真格，将彻底颠覆目前房地产市场的利益格局，也就是说，一旦“二次房改”展开行动，楼市将面临“颠覆性改变”，对于二次房改，北大教授徐苑和经济学家任泽平更是提出推行建议，总体来说包括3点：一是加快推动建设保障、安居住房，解决困难家庭的居住难问题；二是控制金融杠杆，加大对刚需和改善性住房的信贷支持，收缩对投资、炒房的信贷规模，降低房产金融属性；三是推动房产税制度，实现房地产市场平稳发展。
由此可见，二次房改正是楼市面临“颠覆性改变”的关键所在，虽然“二次房改”还未形成明确制度，但二次房改已开始推动，在未来3年，会有所改变。

未来3年，楼市面临“颠覆性改变”？
所谓颠覆性改变，指打破原有的发展规律、趋势，让一件事物或规律一改往常，以新的面貌出现在人们认知中，甚至超乎过去常规想象，犹如蜕变、新生，而楼市的“颠覆性改变”，存在于“二次房改”中。
根据住建部公布的数据显示，未来3年（到2025年），全国计划建设筹集保障性租赁住房达到870万套，累计投资超过30000亿元，可解决全国2600万人住房困难问题，其中一线城市新增体量相对较大，四个一线新增保障性租赁住房量占比达到40%-45%，可以看出，“十四五”期间才是保障性租赁住房快速推动时期，由于保障性租赁住房门槛、成本均有所降低，对于新建商品房、二手房、个人房东而言，意味着住房需求再次被分蛋糕。
除了加快保障性租赁住房建设以外，商品房的金融性仍受到金融管控政策（三线四档）影响，根据监管方要求，针对试点房企“三道红线”指标要求在2023年6月底之前全部达标，2023年底之前所有房企全面达标，从2022年房企的三道红线变化可以看出，虽有一定好转，但距离达标要求仍有一定差距，也就是说，未达到“三道红线”指标的房企，未来三年的日子都不会好过（融资受限）。
从加大住房保障供应和房企融资受限可以看出，楼市所面临的“颠覆性改变”主要体现在房产价值上，以前200万元买的房子，由于开发商资金压力较大，由开发商卖出来或许只需要160万元，相差的这40万元，意味着商品房失去保值能力，与此同时，随着住房结构不断健全（保障性租赁、共有产权房），商品房的稀缺性或再难重现，在2大趋势下，房产走势也逐渐清晰了。

趋势一：楼市复苏效果欠佳，“以价”也不容易“换量”了
根据国家统计局公布的最新楼市数据显示，截止到2022年9月底，全国商品房累计销售面积和销售金额分别为101422万平方米、99380亿元，分别同比下滑22.2%、26.3%，降幅虽有缩小趋势，但与2021年1-9月份相比，仍有20%以上差距，楼市复苏效果欠佳，从同比变化情况来看，“以价”也不容易“换量”了。
此外，另一则也由国家统计局公布的9月70城大中城市房价指数显示，70个大中城市，新房和二手房同比下降的城市分别达到50个和63个，相比8月份，房价下降的城市数量仍在增加，从环比数据来看，房价下降的城市数量变化更加明显，新房和二手房环比下降城市相比8月份分别增加4个和5个。
从这两项指标可以看出，商品房市场的复苏任重而道远，楼市之所以复苏困难，根本原因还是在于购房预期不足，一方面房子的投资属性渐渐消失，不同于黄金、石油等稀缺金属，无论是房企开发楼盘还是个人投资房产，注入房地产市场的资金都越来越少；另一方面受到2022年经济大环境影响，刚需买房观望情绪浓厚，正如马云在写给员工的一封内部信（未来的年轻人，要学会租房子）中提到，买房子是因为对未来、对生活、对工作有信心，一旦这些信心不在，或许就没人愿意去透支买房了，这两个原因，进一步验证了“降价也难以换量”现象。

趋势二：房产金融预期下滑，我国经济增长不再过度依靠房地产了
过去几十年楼市高速发展，与房产金融预期较高不无关系，然而时间进入到2022年，房产金融预期明显下滑，除了市场因素以外，还与国家定调（稳地价、稳房价、稳预期）有关，地价方面，民企在土地拍卖参与率大幅下滑后，国企、央企、城投接手土地市场，但这一做法被财政部快速叫停，财政部发文明确表示，不得通过国企举债拿地，地价有望随行就市了；房价方面，以往面对房企私自降价扰乱市场时，地方城市往往会出台“限跌令”进行制止，然而现如今，不仅鼓励房企降价促销（鼓励房企团购优惠活动），还自掏腰包自发降低购房成本（减税费、提供购房补贴），预期方面，从2022年1月份以来，全国房地产开发投资增速呈现逐渐降低趋势，1-9月份全国累计房地产开发投资增速同比下降达到8%，国房开发景气指出从年前超过100降低至9月份的94.86，楼市预期的下滑直接导致房地产开发投资下降。
从地价、房价、预期三个方面可以看出，楼市想要跟过去画等号不再实际了，甚至公认的房价增长率保持在5%左右也将难以实现，正如李嘉诚退出内地房地产市场时所言，我国房地产是政策性房地产，既然是政策性房地产，就不可能一直处于红利期，适当时期，也会挤水分、挤泡沫。

总结
综上所述，在2大趋势下，一边是国家降低房地产发展预期，另一边楼市整体呈现市场化，未来3年内，楼市或将面临“颠覆性改变”，即通过“商品房+保障性住房”双轮驱动建设城镇化，并非再以商品房为主，在这样的大环境下，房产走势也就逐渐清晰了：首先是身处城市群、都市圈这类人口源源不断流入的城市，房价短期还难以实现下跌，而那些产业落后、人口流出、经济下滑的城市，房价难以领涨；其次是政策的普遍性开始降低，对房地产的支持政策逐渐往刚需、改善类人群收缩，尤其是买房困难家庭，或通过棚改，或通过保障租赁，总之国家不会让人们流落街头；最后是在商品房和保障性住房的双结构供应下，房产整体有望回归居住属性。