刘鹤发声表达对经济好转「极有信心」，业内期待房地产支持「新举措」，哪些信息值得关注？

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。
' ~/ }! b2 N5 v$ u' E% q刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
上述表态中提到的新举措令业内十分期待。
12月16日上午三大股指下跌，其中上证下跌0.25%，创业板指下跌1.28%。房地产板块逆势整体上涨，房地产（801180.SWI）上涨1.46%，海南高速（000886.SZ）、格力地产（600185.SH）、陆家嘴（600663.SH）、苏州高新（600736.SH）等多股涨停。

什么新举措？一言以蔽之，“量化宽松”。要弄清这次会怎么做，就必须回顾历史，看看上一轮量化宽松——货币化棚改是怎么做的。
<hr/>我发现很多人对15年下半年的房产暴涨的内部机制并不清楚，只是在说需求端枯竭，政府债台高筑，没钱搞货币化棚改2.0...balabala，实际上并不明白钱是可以从央行抵押再贷款工具（PSL) 里印出来，直接流到买房人手上的。这样做对房地产有没有效果？肯定有效，吃亏的是谁？没有不动产的人。
很多人对于15年的暴涨的理解停留在“棚改货币化让很多拆迁户暴富，创造了很多购房需求，催动开发商拿地，最后房价暴涨”。这个逻辑对不对？对！但是缺少了最初的那一把推动力。以至于很多人PSL这个工具不够警觉，不知道什么是“兔版量化宽松”。
# ^+ T# N8 v5 w$ y, S, A  H<hr/>1. 何谓土地金融?
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+ R/ |  \% ~- X9 k8 c我发现大部分朋友对土地财政这个东西的理解是不够深入的。首先叫土地财政是很不准确的。因为我们国家目前执行的这个应该叫做“土地金融”。
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为什么叫做土地金融呢？现在政府要开发一个片区，首先要把周边的土地进行收储。那么收储土地是需要前置成本的，也就是把一片土地拆成净地是需要花钱的，这其中包括拆迁补偿，动迁费用等等。那么这笔钱从哪里来呢？答案是把这片土地抵押给银行，先借钱来拆迁，借来的钱有多的比如建个政务中心，奥体中心之类的，开发计划就开始了。有了开发计划和规划预期，企业才会来投资，毕竟大家都要来借这个杠杆撬动收益。
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开发计划开始，那么周边的土地价值不是也提升了吗？本来周边土地抵押给银行，只能贷出 100 亿，现在土地升值了，就可以从银行贷出 150 亿了，原来收储成本比如说是 50 亿，政府收储这块地可以从银行贷出 100 亿，政府净获得 50 亿的资本，现在土地升值了，收储成本增加比如说是 60 亿，但是可以从银行贷出 150 亿，那么政府净获得的资本就变成了 90 亿，这样不停的滚雪球，也就是我国这些年基建飞速发展的原因。
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! l5 E6 E' Z; M5 W, B/ n7 X当然债务扩张要谁来还呢？开发商来还，开发商要拍这 150 亿的土地，只需要预付 20 亿，拍到这块地以后拿这块地到银行抵押，弄出 130 亿的贷款给政府，政府就去杠杆了，杠杆来到了开发商头上。开发商开发房子，买房人去买，开发商卖完一套房子就到银行过户，杠杆就从开发商转移到购房者头上。所以对于开发商来说，去化速度必须快，越快付出的银行利息越少。
<hr/>2. 再贷款工具 PSL 与棚改货币化


明白了这个游戏的基本玩法，下一步就是说啥叫 PSL，这玩意儿是央行发明出来的。因为时间来到了 2014 年，老美和欧洲开始从 08 年大放水之后复苏，开始了一轮经济紧缩。这一轮紧缩刚好碰上我国的供给侧改革，供给侧改革本质上也是去杠杆。地方财政出现了非常大的困难。这是背景。

6 `9 ?2 |5 D- }& r: D0 r, x; b后来央行就玩出了一个新工具 "抵押再贷款工具（PSL）"，这玩意儿放在央行资产负债表的资产项目上。怎么用呢？地方政府很多土地不是已经抵押了么，可抵押的新土地不是没有了么？政府没钱花怎么办呢？债务暴雷怎么办呢？央行就开了一个口子，地方政府已经抵押的土地，可以重新估值，将增值部分再次抵押给银行换取贷款。关键是这笔钱还非常便宜，久期也很长，一开始的时候 PSL 再贷款的利息只有 4%，后来降到了 2.5%，而且是久期是十年。而地方政府平时融资的利息一般在 6%-7%，久期在三年到五年。所以就是用 “长的便宜的杠杆” 去替代 "短的贵的杠杆"，这就优化了地方政府的债务结构。这个工具从0开始，余额最高时候是8.7万亿，后来逐渐降到3.8万亿，现在又开始增长了。
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, _( ^0 g! b/ R& ^. d2 Y那其实就是一种量化宽松，举个例子，一个政府前几年抵押给银行的一块土地可能价值 100 亿，从银行借出了 80 亿，现在这块土地重新估值一下，价值 300 亿很合理吧，增值的部分 200 亿可以再贷款，从银行继续贷出 160 亿的新钱。地方政府拿到这笔钱，把 100 亿拿出来做货币化棚改，拆迁户手里一下多出了大量的现金，这笔钱远远超过其原有房子的市场价值。举个例子，我记得我南京的家附近的老房子拆迁前，市场价不过1万8，货币化棚改之后，各类补偿加总起来一平方超过超过5万元，同时房子被拆了也释放了居住需求。
开发商的去化速度加快，开发商的土地需求猛增，所以开发商就进入了抢地模式，这种土地的高溢价让 16 年以后的政府收入猛增，所以 GWY 一下多了很多各种各样的“奖金”。

15 年这个时间节点往后，房地产出现非常夸张的财富效应，也就是一个东西越上涨，进入游戏的人就越多。后边才是整个房地产的疯牛。谁获利？有资产的人获利，谁来承担后果？所有人。
政府债务太高怎么办？没什么怎么办，政府不关心债务存量，因为这个债你看到过那个政府把存量债还清的？关键是把控增量保持流量。
7 S# ]+ A) T$ w0 n<hr/>15 年以后的房价疯牛基本可以总结为如下公式：
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新的举措无非是想办法刺激需求，房地产市场的需求主要分居住需求、投资需求及少部分政府需求，有些人居住需求和投资需求兼具，但是总体来说就这三类需求。
! P  }' o& ?5 F. W% P3 @; P今年从中央到地方出台了一系列所谓的“支持合理住房需求”其实是为了刺激房地产市场的政策归纳起来无非主要包括以下几个方面：
" S* @! W& e# @, f5 w1.降低利率及公积金利率，这是为了降低购房成本；
  e: K$ U7 d' K6 m2.降低首付比例及公积金首付比例，很多地方首套房已经20%的首付比例；
4 e1 ^$ h- z# }3.放开限购，以各种冠冕堂皇的借口放开限购或者放松限购政策；
4.重启货币化棚改，喊的凶，做的少，关键是没钱；
2 G: c0 \! S) R+ d# Z( W  t5.政府回购商品房用于租赁用房，主要是通过政府需求去消化库存；
* H0 w# _0 u/ d' Z1 o7 V$ A2 l6.降低各种税费，特别是契税，也是为了降低购房成本；
, @* p: D/ ~# Z" w% N, T  N7.直接发放购房补贴，目前最多的也就是房款的2%，相当于打了个98折；
  k, k" W0 W5 I4 ~4 Z8.还有就是面对开发商的政策包括但不限于重新放开融资、土地款分期缴纳、监管资金灵活使用，发证更快捷等。
最后发现以上这些政策通通都无效，关键在于面对结构性供给过剩再叠加经济下行周期下，房价趋于稳定不再上涨，居民收入面临下降风险从而导致房屋的投资需求基本上归零，居住需求持续下降。
& y- ~# m( I' D0 ~. }: V& b而上面的所有政策都没办法增加投资需求，因为投资需求需要的是房价上涨；也没办法增加居住需求，因为居住需求需要房价下跌或者收入大幅度上涨，所以所有政策的效果和喂癌症患者中药一样。
# R* K# f1 ~" m: W这又提出“新举措”既然是“新”表示和上面的政策都不一样，那么真正“新”的在我看来无非以下4个方面：
1.涨价去库存，货币大规模放水，通过货币贬值再次让全民买房获得资产保值增值，只要营造房价上涨的趋势中国老百姓还是会扣出钱来买房的；
& j. i2 G$ v2 [9 b; ]2.大规模货币化棚改，通过创造大量居住需求去冲击市场推动房价上涨；
8 k3 f9 F+ a6 q1 P5 a3 l; V# c: C0 u3.直接大规模大幅度的发放购房卷；
) ]- C# }& F! y6 J/ N# b6 \/ N4.直接摆烂，锁定二手房交易，收取房地产税。
! @; R2 l8 v. D, d9 t总之这个“新措施”要么是上面8项措施披上“新措施”的名义，要么就是下面4项措施彻底发疯。

我很好奇如何激发买房人入场？
难道真的存在超脱于经济学理论之外的宇宙真理？
我是玩股票的。我觉得，从我炒股的经历看，庄家拉高后，就该想着，如何稳住散户不要跑路。
同理，当前二三四线城市，首先该考虑的是:
1 |2 A% c* C* o- Y, s. ~/ Q别让炒房客跑了!
2年前在分析三四线投机炒房热时，我曾经说过，小城市的居民，长远来看，要谢谢炒房客，他们将真金白银支援你的家乡建设，去买一套明显高估的资产，这是克服了地域隔阂的高尚情操。
如果你再傻傻的接盘了，让他揣着更多资金跑路，那就是对自己家乡的背叛……
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有评论说再启动拆迁货币化安置。
" K4 x2 V; K( M9 x( i' x这有点想当然了……实质是，成本太高拆不动了
始于15年底的棚户区改造、货币化安置，是当时存在大量低矮建筑、宅基地等，政府拆除转卖给房开、或设置开发区，有利可图，实现了资金的正反馈。
可现在，容易拆的、有利可图的早拆光了，剩下的都是难啃的骨头。
3 J, \5 R4 i4 o1 v) }* e' y; G以本地为例，老城区大量4-6层，间距不到20米的无电梯老房子，大都是80、90十年代盖的。很多小区，居住率可能不到40%，年轻人结婚都搬走了，剩下老人还在坚持。
. N% @) [' s1 W你怎么拆，以多高的成本拆？有那精力，干嘛不找块空地盖新区，顺便创造GDP。
4 x( F8 A: s  F0 g! c拆迁这条路已经快走到绝路了，但凡有一丝可能，都不会放弃的。不是不想，实是不能。

姥爷们手里的房子出手完成前
* o+ f/ `$ S' g- \' S房地产还会有最后一波小高潮
# [8 ]) ~' ~% s) E参考股市坐庄原理
房地产最后的崩盘，也是注定的，因为天下战国要开始了，而且，人口雪崩也就是十年内
手里有房子的散户，可以考虑和姥爷们同步操作，赶紧出手了

哈哈哈哈，老子一万亿又赌对啦！
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