为什么这次广州房价涨了这么多？

这是拿铁房产观的第102篇原创

主要还是三个原因：供应量、利好、总价约束。
! p, D9 `  \: ^' Q3 q下面我们一个一个来说。
1、稀缺性

这波行情怎么涨的，是黄埔放开限购吗？是珠江新城开始启动的吗？是放松限贷吗？是调低利率吗？
对于已经涨了的天河黄埔，你可以这么说。
* O% h7 A* \2 u2 |; _  Q3 f& |9 k) x但如果把这个逻辑搬到西部的荔湾白云，为什么又不适用了呢。
不光是广州，其他城市也有类似情况，比如武汉、杭州、合肥、厦门等，也是行情分化的。
终其原因，还是供需问题。
( f( F, j* y- r: x1 @0 ~  G6 T上面那四个因素，确实是基础原因。
比如信贷放松，热钱进来了。
再比如限购放松，人才进来了。
1 n+ v9 S. r% i2 w这些在启动期可以刺激销量增加，但这些大部分来源于风险资金，也可以说是投机需求。
6 [1 R( `$ y% W: ^; H/ n但每个城市都有自己的内生市场，这个才是楼市健康发展的根基。
+ L5 a% Y$ e' z8 |/ h* N也就是本土需求大于外来投资需求，价格才能被夯实，不然就是泡沫大过价值。
在启动期还不能刺激价格上涨，只能是消化存量，把一部分便宜的、有急卖的、正在促销的货出掉。
5 `) _: k9 J5 r& k$ y& k; u0 C刺激价格上涨的还是本土购买力，那些说广州房价是被深圳人炒起来的我是不赞同的。
- C3 R5 ^, V9 h& ?, Z1 X深圳人看到苗头了可以提前布局广州，但他们会在启动初期介入，绝不会在上涨后还加码买入。
" o7 A$ `3 B' ?. q为什么呢，我们要看一下政策。
* g- `( r9 x7 K3 b; i) A  O去年底到年初就一直传闻南沙、黄埔的人才购房收紧，社保从一个月到半年再到一年，人才购房从限售两年提到三年，最后再取消学历加社保的购房资格。
本土需求是刚需，是要住的，他们确实被带了节奏加快入场了。
- D. _, ~/ _0 ], ~: ]  K那他们的需求去了哪里？
3 }( Z  L) \& @; N9 e! Y9 I# b( ~每个区都有，既然每个区都有，那就看哪里的购买能力强，哪里的供应少就更能刺激价格上涨了。

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黄埔的存量是最少的，在去年老黄埔和科学城没有出来新盘前，整个黄埔只有大壮和品秀星樾在卖。
/ d% F2 v: J. |0 k; ]* F+ E二手方面，全区加起来，大概只有2000多套，天河是5000多套。
黄埔区的房子太少了，扣除那些楼梯房、楼龄二十年以上的，实际可售的二手房更少。
% f1 J3 g9 v  t- r$ p* H# C. U当时又没有什么一手房，二手次新的房源又不多，老黄埔拿得出手的就是中鼎君和名城和保利学府里，这两个次新，你们也看到了，放盘一向很少，价格都贵到天上了。
科学城的主要成交也是以次新二手为主，成交主力在云埔和香雪一带。
7 ~5 m0 X1 `3 S; \9 t  ^黄埔区的一手房是去年下半年到今年上半年才出来的，而且这些一手就跟挤牙膏似的卖，本来是想着越卖越贵的。
这些一手的限量供应也刺激了一把价格上涨，像大壮、城光、富颐的出货速度，你们也看到了，完全一副想卖不卖的样子。
2 D4 ?: c8 i( c7 m3 S/ C那天河呢？天河更加明确的就是供应量太少，需求太多，而且天河的购买力太强劲了。
但天河也是分化的，很多老小区没有涨，所以我们不能看二手放盘数量以及均价。
" m3 }* v- m8 R- ~) B" U9 R/ o' @比如沙河顶、天河客运站、东圃一带的老小区，基本没怎么动，或者动得不多。
0 ?0 o, _, Z4 z$ v; j为什么每次是珠江新城带头涨呢？因为珠江新城没有一手，整个片区常年只有一百多套房在卖，而全市的高端需求都想往那里挤，珠江新城是不缺购买力的，缺的是房子。
那为什么每次都是天河在领涨呢？因为天河没有一手供应，这几年除了珠江花城，只有2019年底的保利天汇和2020年底的天河壹品。
这几个你也看到了，还能买得到吗？其他就是一些豪宅了，没什么好说的了。
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那整个天河这么多的需求和购买力，只有这三个一手在卖，而且还没得卖。
其他能购买的小区又不多，放盘量又更少了，那需求一旦来了，价格就非常容易上涨。
整个天河，加一个越秀，是绝对的存量市场，没有一手供应，需求又多，价格也高，这些就是供不应求的表现。
压个三年不涨，真的不可能。
如果未来两三年，天河没有新盘出来，那些你看不上的二手估计会更贵。
( Q6 i3 m2 u; e9 q2 H8 j5 a7 ?5 U. C另外，天河不涨，其他地方更加不会涨。
# r- q7 _$ d3 m4 Q- G9 j1 y2 |6 w所以，房价开始启动时，确实是有投资需求进入，但真正的上涨，来自于本土的供不应求，供应太少，压制到一定程度就会刺激价格上涨。
说白了就是，房子太稀缺。
5 f( _8 |5 `5 ]' o9 k# B而番禺、白云、荔湾，一手太多，卖了好几年的都有，但是需求又跟不上，传统产业又没有升级，有效人口增速跟不上。
: X' t2 a) o1 T5 q/ C$ F) r2、利好
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天河的产业和GDP就不用说了，天河北、珠江新城、金融城三大CBD有太多的高端购买力。
" d; X. u, ?' _8 b* m5 i! c金融城是去年5月解封的，才一年时间，原来建了一半的楼现在都封顶了。
下面的广佛环线也快通了，18号线连接珠江新城的也通了。
5 I2 Y2 F' J% ^+ `* o5 ]0 a# \黄埔也是去年3月推出了黄埔临港经济区，俗称鱼珠广州第二CBD。
金融城和鱼珠CBD是广州最高级别的战略定位，超过什么白云湖、白鹅潭、万博、创新城、创新湾的定位的。
为什么不说超过科学城、知识城呢？麻烦你不要抬扛，上面这些都是概念阶段好吗，还处于需要靠卖地来推进产业升级的阶段。
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靠卖地来推动产业升级本身就是矛盾的，卖着卖着就变成了发展房地产了，卖着卖着地价贵得要死，企业更加不会来了。
. v- K9 W8 c& {' X/ K你看推动金融城，需要要金融城周边卖地吗，推动黄埔鱼珠CBD建设，需要老黄埔卖地吗？没有，周边也没有。
而你看上面说的那些哪一个不是靠概念来卖地的，白云湖已经卖了三块了，白鹅潭的地标没来，10万加的房子来了，万博不是还有一个大盘和樾府吗，年底还有新世界等着推呢。
- u. Y( s( O2 C+ N' L* p7 y番禺创新城满是越秀的地，海珠创新湾又全是中海在坐庄。
& u: q( y' g$ ^8 F* a概念不是利好，真正的利好不是概念。
4 d- [( K6 x3 \是举全市之力去建设一个完整的产业集群，也只有天河黄埔这样不差钱的主才搞得起来。
换作其他地方，还是得要靠卖地来支撑，卖多了，房价怎么涨得起来。
. v2 J8 Z# t. ], t* s1 g3、总价约束

2 Y, @, J1 l  C$ @( i* S' N" `% [这里我们要说的就是为什么荔湾、白云不涨，而天河黄埔大涨。
那是因为荔湾、白云本来就贵了。
比如，当2019年金融城的美林湖畔、骏景花园、中海康城才4-5万时，荔湾的广钢，已经是五万多了，白云也是普遍四万多了。
当珠江新城中区的一众豪宅才10万的时候，白云新城的龙湖天奕已经10万加了。
当黄埔科学城才三万的时候，白云的金沙洲早就三万多了。
其实不是天河黄埔涨太多，而是荔湾白云太贵了。
$ [6 R2 W4 ~4 H& q5 v包括到现在为止，广钢的一手已经上了七万，白云新城的一手也是十万。
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( J2 B+ ^$ W  u& T" ~# q今年买的西部的一手，绝对又是高位，你在高位的时候买的没有产业的地方的一手，只能说是太喜欢非要自住，从投资回报上来的看真的不行。
上面说的是单价，根本原因还是因为总价约束。
金色梦想为什么能从2.8万涨到4万，涨幅42%，金碧世纪为什么从3.5涨到5.6，那是因为总价太低，一个77的小三房总价才200万，即便现在涨到300万，性价比还是非常高的，那些没产业的亚运城，房子多到不行的金沙洲三房不止300万吧。
天河也是一样，500万以内的还能买到三房时，其他区的三房早就不止这个价了。
0 P. }# M* j# Z  w2 S4、总结

0 q  {  t; m& J0 o" h  \未来房价还会不会涨？我只能说，重点看供需，其他什么信贷、利率都不是最关键的。
$ T4 ]5 X3 S9 u那投资除了要看时机，还要看增量和价格。
天河由于供应量太少，利好又太多，高端人才也多，价格肯定还会上升。
黄埔要看未来三年的供应量如何，黄埔接下来会成为东大仓重要来源，不过黄埔好歹产业增长强劲，买了是不会错的，关注老黄埔科学城核心区的供应还是有很大机会的。
越秀也有涨，只是不多而已，越秀主要没有增量了，别的区天天造概念，或者这个企业今天投了100亿，那个企业又投了200亿，越秀是没有这些新闻的，它也不需要，做自己就好，吃自己剩下的红利就行。
对于荔湾和白云而言，我觉得现在反而是买他们二手的时候，不要买它们的一手，因为二手经过了四年多的一个横盘，价格已经坐实了，也没有跌的空间了，另外还有那些贵到天上去的一手在托底。

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, u1 X6 E7 I6 a7 ^/ U- a$ S3 Z海珠反而我觉得是机会最大的，海珠的一手基本是豪宅，也不限价，存量的二手有限，可选择不多，而且海珠很多地方也是没有涨的，涨得也非常少，除了赤岗琶洲一带。
所以300-500万的刚需还是可以重点关注一下海珠，海珠的涨幅不会低于黄埔，当然我说的是要看具体标的物，不要拿着一根棒子走天下。
  h' F& R. n5 P1 ~* `* \/ i至于番禺，我觉得动能始终有限，别人的一手是越卖越贵，和樾府的一手是越卖越便宜。
原因是番禺的供应量太大了，而本土购买力有限，已经把外围的购买力消化了，当需要本土购买力支撑的时候，板块价值又已经兑现了，难道再造一个万博出来吗？
南沙没啥好说的了，现在去买的到处都是坑。
- f' _4 z- M6 b2 y* T最后，我想说的是，买房子千万不要看有多么的漂亮，以后房价会不会涨，微观方面看供需，其次看利好和价格，宏观方面就留给那些全国性的媒体大V们来说吧。
<hr>我是拿铁房产观，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。

正因为看好海珠后市，已用真金白银投票；可惜荷包有限，不然也想入手黄埔

你试试放开荔湾白云

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