老子不干了：龙湖物业“跑路”的背后！

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最近发生了一件令人有点匪夷所思的事：龙湖物业主动退出重庆某高端住宅小区的物业服务工作。

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为什么说“匪夷所思”呢？


6 [9 ]$ `" J0 I5 V要知道，龙湖物业可是重庆乃至全国口碑最好、管理面积最大、经营状况最好的物业公司之一，这几年重庆有不少住宅小区“列队欢迎”争着请龙湖物业进场；
$ l  ?+ y8 S/ B6 ~龙湖物业也是广泛参与各类项目的物业选聘竞标，攻城拔寨、开疆拓土！
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" Z9 w1 ]- s. k3 s& q: Z抢盘不容易，那为什么还要主动退出这个位于两江新区的高端住宅小区呢？
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龙湖给到的理由是：服务合同到期，多次沟通无果，痛下决定。
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" n" O6 w. n$ l( J2个关键词：
沟通无效
4 B4 s: j7 K! {" U. j- j) |: E: e痛
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% b$ z- q8 H+ f1 W他痛什么？
# n* ]  \" p( [当然是痛失一个合作项目，还可能会因为这个事背负上一定的负面舆论；
而且说实话，不到万不得已，这类大品牌物业公司几乎不可能主动退出某个项目。
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实际上最近一段时间，除了龙湖，还有多家知名物业公司，包括中铁建、中渝等出现“跑路风波”。
表面看，各家有各家的具体问题和难处，但物业公司们开始硬气的“用脚投票”的背后，是一场关于服务价值与契约精神的市场化角力！

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) x1 n; h' ]) m& Z- N5 n) o而这一次，我可能要站在物业角度，给大家分析分析了。

一、物业公司“不再忍让”

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0 [2 w9 f9 {5 b9 x0 y4 p: n龙湖物业撤离的直接导火索，说到底其实也就是“亏损”两字。
5 H& f7 `4 D$ x& ?/ [& J4 F/ ]- E亏损的根源无非两点：
1据说上述高端小区业主集体要求将物业费从3.2元/㎡降至 1.9 元；
7 M  V% y2 l3 H' s. E) P2该小区物业费收缴率长期低迷。


, A) P, t8 C1 Q4 I这种状况对物业公司形成双杀。
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+ B5 Q( B0 T$ ^1 z1 J- H) A4 T人工成本是刚性的，考虑到实际管理和公司品牌，他也不会因为物业费收不上来就少安排几个保安保洁，如此一来，项目持续亏损且看不到改善的希望，就成了一个“死局”。

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, Z* W" o4 x0 I在市场经济法则下，企业很难坚持“越服务越亏损”。
9 P( T( ^4 Z2 \. u% O2 P龙湖选择果断退场，避免陷入恶性循环，究其本质，是资本市场对低效资产的主动出清。
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在商言商，物业公司不是慈善机构。
与其在“难盈利”的项目上消耗品牌价值，不如集中资源拓展“可盈利”的新社区。
目前看，这已经成为了各大品牌物业的一致做法。

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其实物业公司也不是不能亏，品牌物业公司是看大盘子，90个项目赚，10个项目亏，只要口碑好，持续优化运营效率，提升收费率，也能继续玩，但是呢，这里面就还有一个深层次原因：
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龙湖物业在重庆有很多中高端项目，物业收费标准大多高于3.2元/㎡，如果在某个项目妥协了，必会引发连锁反应，引起其他项目业主效仿操作。
此时强硬退出，龙湖物业向市场传递的其实也是 “服务价值不可随意践踏” 的信号。


你说我不值那么多？
OK！老子不干了。
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二、业主的困惑

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. _5 Z3 M& {0 L+ z) X1 T9 _其实在最近几个物业主动退出的小区里，都出现了意见截然不同的两派业主。

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1 @) k% D) B$ D6 ?, e! P! ?3 K5 f" F一方业主，认可当前的物业服务与费用价格，他们每个月按时缴纳甚至还有很多为了得2桶油一提纸，提前预存了几千块物业费。
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3 L6 x/ ^1 v# M- D: Q/ r$ V另一方业主，则是坚定的认为物业费标收取准高了，要降，不降我就不缴费。并积极寻求组织业委会发动业主投票降费。

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支持物业的人说：

• 我一直不太理解这些不缴纳物业费的行为，拖着几年的物业费不缴纳，但仍然享受着人家给你带来的服务；
  
• 物业费又不是新定的，是买房时就知道的，总得讲点道理吧。
  
• 
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• 新小区普遍收支不平衡，又碰上降费、不交费，没几个物业公司受得了，物业不好，房子就更不值钱，恶性循环！
  
• 
  
• 个别业主想花小钱办大事，或是被专业“物闹”挑拨，听说有别墅小区要求物业费降到1块多，快接近公租房的物业费标准了！不知道脑子里怎么想的。
  

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6 N! L' U' n1 v- V) ]* z5 y反对物业的人说：
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• 业主是甲方，物业是乙方，选择自由，你不做有的是人做。XX不干，还有无数个XX。
  

• 合同可以2年一签，做的好价格就可以提一点，做的不好就滚蛋，这样才合理。
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• 感谢物业公司把机会留给业主自治，不少小区每年都有几百万的物业分红！
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谁对谁错？
不是当事人，很难轻易评判。
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8 C4 v& C3 a) Y但物业这件事中间的确有几个BUG：
7 z# J( C- S4 T2 G! v+ A) C第一，业主欠费行为涉嫌违法。
包括各地《物业管理条例》都规定，业主不得因对服务不满而拒交物业费，应通过协商或法律途径解决。
/ Q) A3 v( d; {5 v  C. l) q( x2 r拖欠费用本质上可以归为“弱势群体无奈之举”，但也是一种“以暴制暴”的方式，不仅损害守约业主利益，更破坏了契约精神。

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第二，小区自治，道阻且长。
真要实现“业主自治”，到时候矛盾可能更多，毕竟缺乏专业组织能力，缺乏物业公司那样专业运营管理治理能力。
而且，你能保证新上来的人，就能一直用爱发电？就能始终清正廉明？一些“劣疾”可能会依然出现在新的管理过程中，毕竟人性就是那样！
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第三，住宅小区价值会进一步分化！
你发现没有，物业公司其实更喜欢老小区，高层多的老小区。答案很简单，入住率高的、人群相对密集的、公共收益多的小区，能赚钱，好经营！
反之，近五年左右出来的新房、次新房，普遍都入住率不高、居住密度低、公共收益少，容易亏钱，经营难度高！
& E3 d' s4 J( m" h9 v但这种楼盘的品质定位却远高于此前的老旧小区，定位也以中大户型、改善需求为主。
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于是就出现一个悖论：老小区房价低，物业费低，和谐；新小区房价贵、品质好，物业费高、但扯皮的事多。
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. x7 d  o" f3 p' P想要让新小区降到老小区一个价，物业就玩不下去，这事就得谈崩。
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三、双输博弈

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$ u, n7 E1 X# e  B龙湖物业这次的退场事件，其实是一场双输博弈。
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物企损失了市场份额，业主也可能承担“降费换物业”带来的一些风险。
0 E6 U% Q# F2 g6 h" y9 F8 k冲突的本质，是传统物业管理模式与楼市新格局下的需求错配。

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要解决这个矛盾错配，可能行业需要建立起更开放、更公平、更理性的沟通平台！
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并通过透明化的成本核算机制、灵活的服务供给模式，让物业回归“服务者” 而非 “管理者” 的角色。
5 B8 B9 S; b: V  Z也让业主们更清楚明白物业服务在生活中的重要价值！
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2 M7 {1 S) W+ B: l( A1 J可以说，在市场经济的浪潮中，物业管理行业只是冰山一角。
博弈可能导致暂时的双输，但如果发愿是好的，结果往往就不会坏。