现金充裕342亿！四大顶梁柱支撑中梁行稳致远

显示全部楼层 · 2021-5-20 04:14:19

顶梁柱是建筑结构中起支撑作用的柱子，有了它，美观坚实的房子才能立起来，人们美好的梦想才能成真。而这样的柱子，据说中梁地产有四个。
楼市资本论了解到，近日，中梁地产公布2021年前4月销售数据，累计实现合约销售约621亿元，同比增长122.6%；合约销售面积约495.2万平米；合约销售均价约人民币12500元/平方米。对比全年1800亿的销售目标，中梁地产4个月34.5%的超前完成度，一如既往延续着地产界的“黑马”本色。
的确，中梁于今年3月底发布的2020年度财报，去年全年合约销售1688亿元，同比增长11%，再创历史新高；营业收入659.4亿元，同比增长16.4%，其中净利润37.5亿元。尤为值得关注的是财务稳健方面，账面现金342亿元，非受限现金的现金短债比为1.1倍，总现金的现金短债比为1.4倍，将继续确保新一年的业务快速发展。
楼市资本论认为，历经疫情洗礼后，业绩能这样给力，并多年稳居中国地产20强，中梁地产已然成为头部房企的稳健发展样本。通过深入解构其2020年度财报数据，楼市资本论发现正是有战略力、产品力、责任力、财务力四大顶梁柱支撑，中梁才有底气向着梦想稳健前行。

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顶梁柱之超前战略力：“三转”显威，销售1688亿
中梁地产在业界以“黑马”名号著称，但就长期业绩表现看，其跻身20强房企的成长加速度，绝对是以千里马的实力跑出来的。
截至2020年底，中梁以1688亿元，完成当年增长11%的销售目标，销售稳居TOP20。营业收入659.4亿元，同比增长16.4%，其中净利润37.5亿元。必须要提的是，2020年中梁的销售均价为12500元/平米，增长21%，与普遍下滑的同行相比，殊为难得。

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这完全得益于其“三转”战略布局的正确实施。面对动荡复杂充满不确定性的宏观环境，中梁紧抓中国经济发展的主脉络，在拿地方面转二线、转省会、转都市圈中心城市。
截止2020年底，中梁版图已经覆盖153个城市，总土储面积达6510万米，其中二三线城市占比达到88%。全国480个项目，可售货值约4800亿元。中梁还积极把握疫情窗口期，以较低成本获取了大量优质地块，2020年新增117个项目，其中二三线占比达到92%，实现了土储规模的持续增厚。与此同时，中梁还坚持多元化拿地，买地占比提升至30%，也让买地销售占比提升至约40%，变化可喜。

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在楼市资本论看来，帮助中梁业绩实现“决胜千里之外”的本质，还在于其超前的战略布局能力。
十三五以来，随着中国轨道交通建设的全面铺开与区域经济规划方案的相继出台，二三线城市以及都市圈中心城市，正成为接棒一线城市的经济发展新引擎。可以说，中梁精准预判了大势，更吃到了这份红利。
另外，中梁的战略领先还体现在其对人才体系的培养建设上。中梁内部有一整套完善的招募机制和人才培训机制，即推出“新栋梁”、“非凡生”两大品牌进行年轻干部的招募培养，同时针对公司核心人才开办细分条线的特训班。如此，中梁也成为在业内广受赞誉的，年轻精英占比最多的房企，积蓄起强大的发展动能。
楼市资本论认为，在竞争愈发激烈的当下，基于内外部形势精准制定战略十分关键，相信牢牢把握住房地产业发展最看重的“人”和“地”两大战略，懂得“先人后势”和储备了丰裕优质地块的中梁地产，在“十四五”期间也仍然会越走越好。
顶梁柱之匠心产品力：品质耕心美好，首开去化70%
自从进入“房住不炒”时代，提升产品力取代拼规模的高周转，成为房企们竞争的主战场。
中梁地产认为，好的产品才是房企保持高质量发展的制胜之道，也是企业提高品牌美誉度的关键因素。中梁联席总裁李和栗表示，中梁主要打造两种产品：一是标杆产品；二是高性价产品，对标丰田，推出超出市场预期的产品。
所谓，上下同欲者胜。2020年4月，中梁将此前的“香、御、国”系全新升级为“星海、拾光、鎏金”三大系列，在满足新时代人居生活的同时，持续提升企业产品力。随后6个月不到，中梁又发布全新4.0产品体系，从“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三大维度出发，以“9+N社区美好模块”为样本，完成了113个专项提升。

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在楼市资本论看来，一个好的开发商，不仅是建筑产品的提供商，还得是美好生活的服务商。2020年中梁可以在销售均价提升21%的同时，还能达到首开70%的去化率，除了对产品不断的迭代升级，还有其对服务持续的创新完善。

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2021年3月，中梁重磅发布年度品牌主张——品质耕心美好，旨在透过关于产品和服务的企业动作传达，打造好产品，树立好口碑，实现城市深耕和有质量发展。中梁从客户触点出发，切实考虑业主的日常需求，持续与业主互动，从交付产品、服务升级至社区生活，通过“荟心-售后服务5步法”、“荟享—线上服务双平台”、“荟家房屋保修服务”等方式，全面升级打造“荟心服务”360°全周期客户服务品牌。
亚布力智库专家武亮认为，产品与服务双管齐下，为中梁的品牌价值带来了极大的增长驱动力，也将成为中梁发展的“双增长曲线”。

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尝到产品力甜头的中梁，正在这条路上越走越远。2021年，中梁还通过开展品质“锻造计划”，筑造“梁匠工程”。从组织能力建设、专项提升行动、建造技术体系、优品标杆计划、客户价值传递等方面着力打造，同时通过供方能力提升、第三方飞检、工程信息化管理等手段保证品质提升落地，精益求精促进品质全面提升。
楼市资本论认为，产品力作为一种意识载体从中梁地产对市场、对客户、对内部传达的核心诉求，在近来发布的一份份业绩报告中，更多的体现为中梁地产实打实的核心生产力。
顶梁柱之稳健财务力：稳控杠杆，财务比率达标
一般意义上，现金流之重要犹如企业的血液，对资金需求量更大的房企来说，更是如此。中梁地产作为一家践行长期主义的企业，对缩减债务规模，优化债务结构等财务管理一直保持稳健严控的风格。
2020年“三道红线”成为套在头上的紧箍咒，成为房企财务领域的年度第一任务。中梁也不例外，财报显示，截至去年底，总现金余额342.3亿元，同比增长29.2%，足够覆盖短期负债；净负债率65.8%，总现金短债比为1.4，非受限现金短债比为1.1；资产负债比79.9%，财务比率达标，为“黄档”房企。
正如中梁首席财务官游思嘉所说:“中梁的有息负债水平在前50强房企中处于较低水平。受惠于集团开拓新的融资渠道，项目所在的城市能级提升，以及境内流动性充裕，公司融资成本已降至8.5%，仍有下降空间”。

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正是手有余粮，心里不慌。凭借342亿元的现金及前四月621亿元合同销售额的底气。5月10日，中梁地产公告，按2021年票据每1,000美元本金额1,005美元的购买价，以现金要约购买于2021年到期的8.75%优先票据。据了解，2021年到期票据未偿还本金额为2.5亿美元，将于2021年5月18日届满期限。
并于，5月11日再次公告，中梁成功发行首笔3亿美元绿色优先票据，该票据年利率为8.5%，将于2022年5月19日到期。公司计划将发行票据所得款项净额用作现有债务再融资。
在楼市资本论看来，中梁的净负债率自从上市以来的确一直平稳，2019年-2020年都维持在66%左右。这也让中梁在不断加码收紧的房地产市场监管背景下，仍能获得新融资，并将融资成本一再降低，保障了企业继续保持快速平稳发展。
持续优化债务结构，确保企业综合实力均衡发展的中梁，也被国内外权威评级机构认可。2020年12月，联合资信授予中梁“AA+”主体长期信用评级，展望稳定。就在2021年3月29日，中梁再获穆迪上调评级展望由“稳定”至“正面”，并维持中梁地产“B1”的企业家族评级及其“B2”的高级无抵押债务评级，说明穆迪认可中梁强大的销售执行力，稳健的信用指标和良好的流动性。
5月初，国泰君安证券也发布研究报告，首次覆盖中梁地产，给予公司“买入”评级，目标价7.20港元。同时，银河联昌、中信里昂、富瑞金融、华泰香港以及中银国际等多个国内外机构发布研报，均表示持续看好中梁后续发展。
楼市资本论认为，稳健的财务是中梁地产多年蝉联地产20强的重要因素之一，而其最大看点除了长期保持充裕的现金流之外，更多的是财务系统从债务结构优化到债务规模缩减的动态向好，展现出一个生机勃勃的中梁地产。
顶梁柱之卓越责任力：ESG领先，绿色建筑超4500万平
如果说从战略力、产品力以及财务力都是让中梁地产能够在市场中立于不败之地的硬实力，那么责任力就是中梁将自身发展回报社会、融入民众心里的软实力。
2020年7月，中梁发布首份“ESG（环境、社会和公司治理）报告”，不仅传递出公司在ESG领域付诸的努力和实践，更向社会表达出持续深耕这一领域的决心。2021年3月23日，中梁宣布正式成立ESG委员会，以不断提升环境保护、社会责任和治理水平，推动企业长期可持续发展。
其中，中梁旗下公益品牌“书香中梁”的足迹已遍布青海、西藏、云南、江西等16个省市，为81所偏远或有需要的学校的孩子们带去了温暖，近百万本公益好书上架，同时还还设立助学金、教师帮困、教师培训等，以期通过更精准的教育方式，助力乡村青少年的健康成长。

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与此同时，中梁发力研发绿色建筑，积极推动节能减排，在开发过程中坚持选用节能环保材料、采用新环保工艺。目前，共计有超过300个项目为绿色建筑(包含绿色建筑认证或评级)，绿色建筑总建筑面积超过4,500万平方米。
值得一提的是，为庆祝建党100周年，2021年中梁还将沿着红军长征路线开启“书香中梁长征行”活动，来到遵义、烟台、延安等地，沿着长征直路和红色老区的步履陆续落地“书香中梁·五年百校”的公益项目，积极传递善能，践行企业社会责任。
亚布力智库专家武亮认为，ESG应该说是一个高质量发展的概念，中梁深度践行ESG对外关注环境和社会效益，对内公司治理好，也打造出一个高质量、可持续发展的房企样本。

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楼市资本论认为，ESG正在中国企业界逐步加速推进，不可否认中梁为其主流化发展做出了自己的贡献。懂客户，懂产品，更懂社会责任的中梁地产，也再次站在了行业发展的前列。

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近日，全国楼市关注的焦点都在集中土拍上，其中最残酷的发现之一，莫过于虽然现场热闹非凡，但很难找到中小房企的身影。的确，进入集中供地和“三道红线”为主要特征的地产新周期，机会大概率都只有大房企才能把握。
稳居行业20强，销售连续两年超1500亿规模的中梁地产，凭借战略、产品、财务和社会责任四大顶梁柱的强大支撑，硬实力与软实力相融，公司营运与业绩势必与“十四五”国家发展的共脉搏，绽放出更多精彩。