为啥加拿大房价预测看跌，结果一直涨？

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“预测”从来就不是一件容易的事，特别是对加拿大房市而言更是难以说得准，看错的机会司空见惯，有经济专家就解释了个中原因。
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两年前，包括道明银行（TD）在内的的不少专家曾经预测温哥华及多伦多的房价在未来几年会下跌最少15%，结果呢？答案是房价继续上升。
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; b9 G. t1 L: A: i4 @ 又例如丰业银行（Scotiabank）去年曾预测房市会调整至“十年平均水平”，结果呢？答案是房价继续上升。
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加拿大帝国商业银行（CIBC）经济专家泰尔（Benjamin Tal）在他的最新报告中，说出了为何没有人能说得准的原因。

; C4 H. P3 D- }7 d 他说，没有一个人真正取得必要的数据来知道未来房市走向，在缺乏这样的数据来预测，势必会对房市的健康发展构成危险。

泰尔指出，房地产市场对经济的重要性以及公众缺乏足够的信息，两者之间所存在的差距实在大得令人难以想像，所以他的报告索性以“盲目飞行”（Flying Blind）为题。

( O6 V- }, W" r6 K9 \3 S6 Z! \ 他举出一些例子说明，例如︰上一季加拿大新做房贷的加元实际价值是多少？什么是加拿大按揭信贷（mortgage credit）的信贷评分？这些看似简短的问题，就让不少人不知怎样作答。

1 F7 C- n$ x% g" p 泰尔认为，随着新财长及央行行长的先后换人，加拿大会有机会改革收集数据的方式，减少房市出现泡沫危险的机会。

- O+ f1 g9 R& H; T 他又说，在美国及英国，公众是可以取得房贷、贷款人的信贷价值、外国投资者在市场的份额等详细数据，但加拿大却缺乏这样的信息。
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当然银行本身会对贷款人有十分详细的数据，但基于“竞争理由”，绝对不会与其他人分享，这样一来所有预测就与“盲目飞行”一样，毫无分别。

3 X/ g/ D: i' A) j& P2 L 加拿大房价十多年飙升 渥京一手造成
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, {' D* s) H( [0 M/ B9 J: _4 ?* t2 A 多年来，银行一直充分利用CMHC保证金，将按揭变成类似于政府优质债券一样的东西。由于CMHC保证金计划太受欢迎，截至今年7月底，CMHC80%的年度保证金已被银行用光，丝毫不受房市减缓的影响，但也突现出房市过热之隐忧。

一直以来，联邦政府在国内按揭信用迅速扩张方面起着主要作用，现在联邦在房市长期信贷市场方面的撤退举措，使得纳税人面临大批无法确定的债务。

数据显示，目前联邦政府按揭担保金额总计9000亿，占加人总体按揭的4分之3，而在1998年这一比例仅为30%，仅从规模上来说，9000亿这一巨大数字使联邦6760亿的净债总额都为之失色。
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' ]8 T$ e+ {5 ?: I+ R' w. K6 i 如脱缰野马 CMHC按揭保险狂奔10多年
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+ M5 ]2 _1 {) S 自1970年代末，无论是自由党政府还是保守党政府，采取的全国性政策都是大力鼓励人们置业，为此专门通过CMHC为所有按揭家庭提供按揭保险，后来还发 展至为私人按揭机构提供这一政府保险;1990年代，最低按揭首付一度低至5-10%;2006年，CMHC又推出一个无首付保险产品，后来又发展至为渡 假屋和第二幢房屋提供按揭保险。

. V+ q3 F( z4 R3 G/ N! H. E4 Z 2000年代初，CMHC按揭政策一度宽松至无极限：先是推出政府支撑按揭债券，取消25万的按揭保险上限，最后甚至将保险上限提至100万;2005年 按揭最大期限从最初的25年延长至30年，2006年延长至35年，随后更延长至40年。最后发展成推出保险按揭购买计划，即允许银行以利润差价将名下的 政府支撑按揭债券返售出给CMHC。

: X, a9 W- g5 m9 ? 所有这一切，都像火箭燃料一样，疯狂推动超低利率环境下本就十分活跃的房市，使得无风险按揭信贷疯狂扩散，使得过去10年房价也跟着失控般地疯涨。

* W0 `: f3 @6 o6 ` 安省列治文山Canso Investment Counsel企业债券管理机构分析师表示，数据就是事实，就是因为CMHC这一误导，最起码将多伦多等主要市场的房价推高了50%，从而使得普通老百姓买不起昂贵的房子。目前多伦多北部高端区2层屋可担负房价应为61.5万，远远低于目前90万的市场实际价格。
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近年联邦一系列举措，正在逐步收回前些年的房市刺激政策。但许多分析师担心，不知这些举措是有利房市软着陆?还是起反作用？近年来，前联邦财长费拉逖一直警告加人不要负债太多，但真正应该担心的，应该是政府自身的放任行为已经将房价无限推高。