为什么所有理由都支撑房价还会涨几十年，却仍有许多人会认为房价不涨了？

然并卵2017 · 2021-6-27 23:45:09

先声明，我无所谓房价怎么样，因为我不炒房，我只炒股，而且理论上讲房地产不涨对股市是利好，但是我也不看空一线的房价。
首先要说明的是，以下所有的房价都指一线城市的房价，那么先谈房价
第一，房子既然可以交易，而且可以用杠杆，那么就涉及几个变量，第一，预期，第二，供给，第三，购买力，第四，利率。首先，中国的房价上涨周期太长太长了，以至于成为了国民信仰，要扭转这个预期超级难，但是我们假设可以扭转好了，实际上现在有点文化的富人都已经扭转观念了，知道国家是真心控房价，所以越来越多资产往股权市场转移，房地产只是配了一小部分而已，反而是普通人家老是盯着房子，于是下一轮贫富差距拉大大概率会是因为中国股市逐步向好导致的（这个可以另外开个帖子讲讲为什么长期看中国股市会好起来），穷人和富人的根本差距不就在这里么，现在的富人很大一堆是04年国家号召大家买房子的时候义无反顾地买了，穷人就跟我妈当时的想法一样，觉得买房子是有风险的（我05年跟她说不买也是有风险的，她说什么风险，我说再也买不起的风险，她觉得我胡说八道）
其次，供给，如果单说一线城市的房价，那么看看各地供地政策和购房政策就明白了，除了北京有可能短期供大于求（所以这几年北京房价比较低迷，但是也分区块），上海深圳都明显供给不足，尤其上海现在还有放低门槛的迹象。第三，购买力，一线城市的房子，尤其是一线城市的优质区域的房子，比如学区房，或者北京金融街附近的房子，上海陆家嘴附近的房子，黄浦江边的房子，深圳南山区的房子等，这些最稀缺的资源自然由中国最富有的人的购买力来决定，那么这些人的购买力自然跟中国经济息息相关了。只要中国经济还在高速增长，他们的购买力就不会下降，那么这些房子就不太可能跌，即使因为政策跌了，一旦有房源放出来，一定有无数人会迫不及待上车。第四，利率，网上无数人说房价永远涨，但是实际上这些人完全没注意到房价波动也是很明显的，而且往往就是跟着利率波动，房子作为典型的抗通胀资产，而且买房往往有杠杆，所以在利率下行过程中房价都会涨，利率上行过程中房价一般就不太会涨，通胀阶段房价都会涨，通缩阶段就不太会涨，我举个例子，2011-2014中国实际上处于类通缩阶段，房价就没怎么涨，但是伴随着14年放水，15年股市起飞，16年供给侧改革，房价就开始猛涨，即使16年底限购房价都没能停下来，直到17年底开始收紧，18年去杠杆，房价才消停下来，但是伴随着19年下半年开始重新进入宽松，20年大放水，房价自然飙升。然后我们去结合国债和股票来看就会发现，每次都是国债第一个反应，股票第二个，然后才是房价，这说明国债市场最专业最有效，而房地产市场主要还是散户交易，所以反应较慢，当然还有个原因是货币政策传导到经济需要时间，房地产主要还是受经济影响
接着谈一下房产税，房产税大概率短期不会出来，同时短期也没必要出来，出来还可能弊大于利，同时即使出来效果也不会跟大多数人想的那样的税种。这么想，房产税的意义是什么？是持有环节收税，防止少数人大量囤房。那么限购不同样可以实现这一点么？同时限购政策实施起来简单多了，房产税除了对存量房爷有杀伤以外，并没有什么杀伤力。而对于国家而言，存量房爷的数量是极少数的，这些人即使人手100套房子，因为房产税都放到市场上来，也对压房价没有太多效果。
有人说卖地卖完了，那么就需要一个可持续的税种，那么我们算一下这个可持续税种对政府而言是否划算好了。我们可以看到万科最新的季报，收入增长30%，利润增长3%，原因是成本上升了50%，而且这成本上升主要是因为购地成本而不是其他成本，也就是说政府现在采取的办法是限定房地产商利润空间，维护房价，变相把房价变成一种税，对买得起房的阶层收税，这一方面实现了对相对有钱的人征更多税的效果，又不容易引起大家的反感，反而很多人觉得限制一手房价格是福利。按这个思路下去，未来比起出房产税，更大概率是出豪宅税和空置税。我们可以想一下，如果出房产税，真的导致土地价格跌了10%，政府靠1%的房产税要收10年才能收起来（还有大量一套房得免除，实际可能是30年），如果跌更多还可能危及银行资产负债表（中国70%银行资产是土地），以这届的风格，如果简单打压就能去杠杆，早就打压了，实际上中国不是没去过杠杆，18年就试过去杠杆，但是稍微懂点金融知识就知道，去杠杆只能通过扩张稳杠杆才能去掉，直接压的结果是被动加杠杆，原因是负债是刚性的，而资产是弹性的，强压的结果就是资产价格暴跌，而负债不变，资产负债率暴增相当于被动加杠杆，而只有资产价格扩张，杠杆率才会下去，所以这几年我们可以看到央行提的都是稳杠杆，再也不提去杠杆了。而且我们去观察历史，人类历史上就没一个国家主动去杠杆能成功的（真能去杠杆的时候反而很容易，只要经济二次腾飞杠杆率自然而然会下来，然后到时候需要的是重新加杠杆，比如中国1999年大量企业要破产，结果2004年之后这些企业的资产负债表一个比一个好，需要重新加杠杆）。
最后说一下全国的房价，有很多人说中国未来新生儿越来越少，而房子却越来越多，那么房价就会跌而不是涨，那么问题来了，为什么中国每年喝白酒的人都下降，抽卷烟的人数更是大幅下降，但是茅台却一直涨价，卷烟价格却完全没跌呢？
实际上就是即使中国从14亿人减少到10亿人，人们还是会往经济发达的地方集中，所以稀缺的资产价格不会跌，更何况人少了大家改善需求更明显，中国如果从14亿变成4亿人口，上海的房子就不会是大平层了，而会变成大别墅，而内环房价可能继续涨（因为造购物圈可能效益比造房子高，房子更稀缺）。
最后说为什么有人会天真地认为房价一定会跌。两个原因吧，第一，简单地认为物极必反，第二，人认清自己最难。
第一，物极必反是对的，但是究竟什么情况下算极限呢？人的生命不过80年左右，但是历史的周期波动却是很长的，大多数赌周期性物极必反的人都破产了或者至少荒废了时间，只有少数成功者会出来吹牛，但是这些成功者往往会把成功的偶然当成必然，然后在下一次赌博中再次破产。所以研究历史是最好的。单纯看书有一个问题，书上有很多知识，也有很多作者个人的见解，以及作者的美好愿望，但是事实未必如此，单纯看书容易被误导，所以看书往往需要正反面意见一起看，比如很多人对《资本论》津津乐道，但是有没有看过批判它的书呢，有没有结合历史去看正反面的论点呢？
第二，人最难做到的事情就是承认自己只是一个普通人，不是电视剧主角，甚至都不是一个特别牛逼的人，只是一个普通得不能再普通的人，甚至连普通人都不如，是一个比较蠢的人。尤其是大量年轻人，意气风发，愤世嫉俗，觉得自己就是小说里的霸总人选，又怎么肯承认自己其实是个什么都不会，甚至对社会毫无贡献，甚至可能还在啃老的一个废人呢？其实认清自己不可怕，认清自己废才能从课本里走出来，走进现实，去用现实的角度看待世界，再看书才能看出书里不合理的东西，然后才能得出对实践有帮助的观点，承认自己无能才能有动力去学习，多少孩子从小幻想自己是超级英雄，实际上这个世界有超级英雄么？当然有，发明治疗新冠疫苗的人就是超级英雄不是么？但是要成为超级英雄不是靠变异，而是靠努力学习，考试，没日没夜做实验。所以真正能承认自己是个弱者的人大多数早就不纠结房价如何了，因为要么已经买得起了，要么已经知道怎么能让自己人生走上升路。而天天纠结在这里的人大多数其实根本就没发现自己其实是这个世界上最弱小的一群人而已，而越弱小的人往往越偏执。（估计这个答案又要被喷死）
<hr/>这种话题太容易惹争议，老是有啥都不懂的人来喷
我强调一句，首先你得知道，房地产不是消费品，而是资产，同时他有可选消费的属性，和他最相似的东西是爱马仕，茅台，名表，首饰，字画等。虽然很多人认为房地产是刚需，但是其实它还真不是必需消费品，它就是带可选消费属性的资产。既然是资产，就具有金融属性，通常可以抗通胀，是财富效应的显现。我举个例子，比如上海现在市区10W一平米很多人觉得贵，那么3万一平米呢？10年前就是3W一平米，当时大家也觉得贵上天了，为什么现在觉得便宜了呢，因为这10年上海人均收入涨了3倍多啊。说白了就是消费力增长了，所以房价是财富增长的结果，既然大家收入都增长了3倍左右，那么最富有的人往往增长超过3倍，而买房人群通常是一个城市里收入水平最高的那些人，而且房子供给刚性，那自然涨得更多了。
所以中国房价要跌别的什么办法都解决不了，只要满足以下2个条件里任何一个，就一定会跌。第一，放开土地供应，一切价格都是供需的问题，只要现在有1000套的需求，你卖10000套，那一定会跌，二，经济长期萧条，上面说了，房价涨是经济发展的结果，那么只要经济持续萧条，大家收入越来越低，大家购买力下降，那么房价自然会跌（顶级楼盘因为稀缺大概率会例外，但是如果有不少老板破产，那就也不能例外了，温州就是典型）
至于你们信不信就随意了，你觉得以上分析都是不懂瞎写也无所谓，反正你就算不愿意相信事实，你也找不到任何理由来说服自己，最多就是说物极必反，那么怎么证明物极呢？逃避解决不了任何问题，喷我能让你爽一点那就喷吧，也改变不了你任何现状，脑子聪明点的就赶紧认清现实，想想有没有办法应对吧

江南大叔 · 2021-6-28 02:45:45

房地产是个让少数人笑多数人哭的游戏。
知乎上有句话，房价不崩年轻人就崩。高房价和年轻人，若要存其一，必须毁其一。
我说下我是遇到的几个上海人吧。
A是上海本地人，女的，和父母共住一套不到40平方的房子，A的工资不超过5K，房产是父母的产权，A自己肯定买不起房，然后等A到25岁左右，父母就逼她早点嫁人. 毕竟三个人挤一屋面积又小根本不方便，A有两选择要么抓紧时间嫁出去，要么出去租房交房租给房东。
B是上海浦东一大叔，不知道没结过婚还是结婚又离婚了。大叔有一套老房子，他自己把房间隔成好几个，自己住一间，其他的出租，房子我进去看过，里面㪚发出与贫民窟一般无二的气息。虽是业主却过着合租的日子。
C是我前同事，上海人，43了，大龄未婚，父母一年前刚走，留下一套大概50平方没有厅的两房，我进去看过，破破烂烂的装修尚在其次，养了两条狗一大一小，生存环境之差我想即使我是个女的也绝不嫁他，C失业了在找工作，没有女友，结婚遥遥无期，
<hr/>A，B，C，都是上海本地人，有的有户口无房，有的有户口有房，但都是高房价的牺牲品。
他们结婚都困难，生活成本又高，

布丁奶茶妹妹 · 2021-6-28 11:11:49

再多理论也比不上国家政策。
你要搞清楚你在哪里。
如果国家下定决心阻止房价上涨。
你就是诺贝尔经济学奖获得者也没用。

木木32086856 · 2021-6-28 18:11:47

不太清楚所谓的“所有理由”指的是哪些？
我估计这些支持房价永远涨的人自己都不太知道这些理由到底是什么？
反而我觉得所有的理由都在预示未来房价的走势很不乐观。最理想的走势就是马不涨不跌，用20年来抹平估值了。
理由太多了，分析起来三天三夜都不够，就挑重点说了。
不过，在我们开始分析之前，我希望大家能够摒弃先入为主，固步自封的观念，保持一个开放的心态，客观的分析事实。
什么意思呢，我们大多数人在听到和自己的观念不一致的观点时，第一反应往往是他说的和我的认知里的不一样，所以他说的一定是错的。
尤其是投资这种事，往往是屁股决定脑袋。
已经买了房子的朋友，往往只愿意听有利于房价上涨的分析，谁要说房价以后不涨了，我不管你说的有没有道理，我就要喷你。而不去看别人分析的有没有道理，哪点值得借鉴。
如果不是抱着客观心态的朋友，单纯为喷而喷的，其实大可不必往下看了，没什么意义。
投资这个事，本来就是擦肩而过, 互道傻X，最后谁对谁错完全由市场来决定，喷来喷去也改变不了事实对吧，有这个功夫，不如多赚点钱，再买两套房支持你的观点，对吧。
好了，我们不多说了，进入正题。
看估值
我们想要看房价还能不能涨，首先就得看看房价还有没有上涨的空间，说白了就是看看房子目前的估值情况。
前一段时间易居研究院发布了一篇报告《全球80城房价收入比研究》，其中就罗列了全球80个典型城市的房价收入比。

为什么所有理由都支撑房价还会涨几十年，却仍有许多人会认为房价不涨了？-1.jpg

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房价收入比是国际上最常用来衡量房价高低的指标，顾名思义，房价收入比就是房价和家庭年收入的比值，这个比值越高，说明一个家庭需要更长的时间才能买得起房子，证明房价越高。
这个指标的好处在于它把收入纳入到了考量范围，衡量的是房价的相对高低，如果房价10万一平米，但是当地家庭的平均收入也是10万一个月，那么对于当地人来说，房价就很便宜。
根据易居研究院的这份报告，我们可以看到前三位都被我们包揽了，深圳、北京的房价收入比均超过了40，也就是说深圳和北京的小伙伴，以家庭为单位，不吃不喝40多年才可能在深圳和北京买一套房子。
像是天津、南京这样的二线城市也需要30年左右。
而与之相对的，我们看到同样发达和人口密集的东京和伦敦房价收入比是14-15上下。
纽约、洛杉矶的房价收入比只有10倍和7.5倍。这些还都是国际一线的城市，一些二线城市的房价收入比普遍在5左右，休斯敦的房价收入比竟然只有2。
大家别忘了，08年次贷危机之后的这10来年的时间，全球货币环境是相当宽松的，换句话说，当前全球的这个房价收入比是偏高的。
这样一对比，很明显，现在我们大多数的城市的房价偏高了不少。
一套一线城市的房子一个普通家庭不吃不喝40年才能买得起，二线城市普遍需要25-30年上下。
但是一个家庭是不可能不吃不喝的，没有开销的，如果只用家庭收入的一半来买房，那么一线城市需要80多年，二线城市需要50-60年。
这个数据已经说明，按照当前这个价格，绝大多数的普通家庭几乎很难在1，2线城市靠收入买房了。
想要买房，往往是本身就已经有房了，需要换房，卖一套买一套。
如果未来5年时间，房价再涨一倍，会发生什么呢。
一个普通家庭，不吃不喝工作一辈子也没有可能买的起一套房子了，甚至连贷款买房的可能性都没有了。
如果这种情况发生了，有房子的价值再高也没有可能变现了，因为没房子的想买也没有能力，也就是说，后面完全没有人接盘了。
那么，房价涨不涨这一倍，还有什么意义呢？
说到这，其实大家只要用理性思维稍微分析一下，就知道，按照目前的这个价格，房价大涨的空间其实已经没了。
退一万步讲，即使5年翻了1倍，其实年化收益是15%（不算杠杆），也并没有多高。更何况，这种情况发生的概率几乎不太可能了。

金融端
然后，我们再看金融端。
房价的上涨需要资金的推动，以目前这样的房价，这个资金其实绝大多数指的是信贷。
房地产行业是吸收信贷最多的行业之一了，居民的长期债务基本上都是房贷。
房价要涨，一定得有源源不断的资金进入才行，还是那个经典的例子，水涨船高。钱就是这个水，价格就是船，水多了，船才会高。
这就要求在金融端得大力支持房屋贷款，但是现实情况刚好相反。
最近这几年，房贷的审批越来越严格，当然随着贷款审批不断严格，也出现了各种歪门邪道的方法，像是经营贷，信用卡套现，不过最近这些偏门方法也全都堵死了。
不仅审核越来越严格，房贷利率也接连走高。
易居研究院数据显示，4月全国首套房贷利率平均为5.31%，已连续3个月上升。
最近又有好几个城市爆出了房贷利率的上升。
大家如果看了最近美国、英国的通胀表现，应该知道，目前全球的货币环境估计要慢慢收紧，从降息周期慢慢过渡到加息周期。
很显然，这种趋势对于楼市是十分不利的，如果大家读过点金融史，大概知道我说的是啥吧。
不夸张的说，从金融段来看，能堵死的都堵死了。
政策端
我们再看看政策端，这点其实已经不必多言了，“房住不炒”绝对不是白喊的，从2017年到现在，楼市的调控不仅一点没放松，还不断加码。
现在更是露头就打，调控不利就问责。
大家看看最近表现得很调皮的上海，深圳，不用多说了吧。
无独有偶，就在几天前，有一条消息不知道大家关注了没有。

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都说字越少，事越大，这条消息虽然说的是“房地产税的改革”，但被媒体普遍解读为是“房产税”要来了。
当然了，房产税可以说是势在必行，只是什么时间推出来而已，现在看来真的不太远了。

供需与人口
最后，我们再来看一下影响房价的根本因素，供需与人口。
房价的变化，最终还是要回归到供需关系上。
如果人们对房子的需求多，共给少，供不应求，自然就会涨价。相反，房子太多了，需求太少了，供过于求，自然房子就不值钱了。
我们先来看看目前的房屋拥有率，根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示城镇居民家庭住房拥有率达96.0%，位居全球第一。
不仅如此，我国城镇家庭户均拥有房屋数量竟高达1.5套。
换句话说，目前的房屋数量，单从满足居住的需求这一角度来说，目前的房屋数量已经够住了，甚至是有点过剩了。
很多朋友可能会反问，我就没有房子啊，这数据怎么来的。
大城市没有，但是老家肯定有啊，即使自己没有，父母也会有啊。
房子感觉不够住，主要还是大家都想往一、二线城市里去，大量的年轻人口迁移，一、二线城市的房子就显得不够住了，但是大家别忘了，年轻人从农村、小城市往大城市里走，就意味着，这些地方的房子就出现了大量的闲置。
而且我们这一代的年轻人普遍都是独生子女，将来父母的房子也全都由我们继承。
最保守的估计，男方父母一套，女方父母一套，这就是两套了。
有的朋友父母可能有多套房，这还没算继承爷爷、奶奶，姥姥、姥爷的房子，我们这一代人，光靠继承起码就是2套起。
比较“幸运”的朋友，夫妻双方光靠继承可能就会拥有5-6套房产。
而且当前的新建的商品房和保障房的数量还在不断的增加，房屋这种不动产，一旦建成至少会存续30-50年，不会突然减少。
单单从供给端讲，以目前的房屋数量虽然不能满足所有人个性化的需求，但满足基本居住需求已经绰绰有余了。
那么，长远来看房价唯一的变数就是有多少需求了，即从长远看人口是增加的，还是减少的。
也就是说，从长远看，人口问题就是房价的决定性因素。
人口问题这又是一个大话题，写的太多估计大家也没耐心看，就长话短说了。

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很多的专家，学者都对人口负增长的临界点做了预测，结果虽然各不相同，但是偏差不大，在2020-2030年之间，我国大概率将进入人口负增长。
也就是死亡的人数超过出生的人数，人口数量开始减少。
从人口结构看，未来我国老龄化会越来越严重，这是可以预计的。
根据第七次人口普查的数据，目前我们的人口结构。

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按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁以上老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。
其实我们已经进入老龄化社会了。而且老龄化的速度还越来越快。
我国一共有三次婴儿潮。
第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，这一波高峰在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。
进入1986~1990年，中国上一次“婴儿潮”新增人口已经成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。
现在第二波婴儿潮出生的人已经老了，第三波婴儿潮现在是青壮年。
未来第二波婴儿潮（人数多）将慢慢退出历史舞台（年死亡人数会增加），等到第三波婴儿潮的人50-60岁的时候，我们老龄化的程度将十分严峻。
这是联讯证券做的一个研究，大家仅供参考。
到2050年，我国老龄化人口的比重26.31%，远超10%的老龄化标准，劳动力人口的抚养比是0.84。

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这是另一个预测，到2050年，60岁以上的老人占比高达了34.1%，3个人就有1个老人。

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现在还有一个问题，就是年轻人不愿意生育，出生人口下降，而且还有持续下降的趋势。
开放二胎，仅仅反弹了两年。

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别的就不分析了，其实大家根据目前的数据稍微推一下（不需要特别精准，看一个趋势就行了），就知道未来人口大方向是减少的，老龄化会加剧。
那么目前的房子供应就够现在这么多人居住了，房子的供应还在不断增加，但人口是在减少的。
你猜未来这些房子有没有人接呢？没人接，这么高价如何变现呢？

司笑座 · 2021-6-29 00:57:15

我说炒房的人其实都没啥知识，他们只是复读机，然后利用舆论的力量压制房空，最终形成「大家对房价一致看涨」的预期。
比如这道题目
1，「所有理由」，那所有理由是什么理由呢？一般他们说不出来，所以他们就会搞个概念，弄个抽象的集合。比如从来没人说过「所有理由支持房价上涨」，但你看，题主张嘴就来，还没人辟谣。
2，「涨了几十年」，据我所知，首先房价是从2000年后开始稳定上涨，08年还有一个大跌，15年不是「涨价去库存」房地产已经被地方债带崩了，但是到题主这里，张口就是「涨了几十年」。09至今也不过12年，哪来的几十年？何况所谓的暴富，还只是这里面的偶尔几年。
3，房价未来还会不会继续涨那么多？我上次写个答案算过了，真这么来以后某第一房价市的优质房产某楼盘将要达到70多万一平的价格，我也不知道这是不是对地球经济太自信了？
4，其实都是套路。

你说中国房价，他说一二线，) F" u/ g$ V: k
你说二线城市，他说一线恒涨，
/ w, N. B! @# }, ^你说一线上海北京控住了，他说一线还得看深圳，
/ Y" J1 h6 P" S7 M你说深圳也不是都涨，他会让你多看看南山区均价，* X0 W5 ~6 X _4 |- J- j6 R
你说南山也有降价盘，他说你看二手房交易量。& V- q! [4 r6 k' |) F2 v
你说二手房交易量下来了，他说你看一手房打新火爆。2 q Q5 Y& X+ x5 s1 v2 \" u
理智想要完全否定是完全不可能，毕竟屎里还有金针菇出现呢是不是？

你推荐房价涨，08到17年我敬你是个时代获利者。现在还推，建议带上身份证号实名推荐，以免过几年推错了自己就换个账号又重新唱空可不好。

2021-6-29 03:27:26

年轻人的第一套房还是应该偏向于自住为主，而不是投资性为主。因为你如果只有一套房，那么这套房后期就算升值再多，你也不一定能享受升值所带来的快乐，第一套房的时候，彭叔觉得还是尽量多考虑居住舒适性，自己喜欢+住的舒服。彭叔是个悲观主义者，如果你买的第一套房是以投资为主的，结果你买了之后房价还跌了，然后你本身又不喜欢这个房子，只是为了投资，那你的心里得多痛苦，反过来说，就算你买房之后房价跌了，但你真的喜欢这套房子，自己住着舒服，那么你心里面对房价下跌的时候，也不会那么难受。

王军750312 · 2021-6-29 05:45:39

魔幻时代房地产的真实供需你了解吗？
整体看那些假新闻，分析过吗？
拜deng：为什么我国的房地产，一直没有到顶-1？拜deng：我国的商品房到底是过剩了吗？-1麻烦你看过房价涨跌的原因再去分析，不要一下子就涨几十年
你咋不涨一百年呀。
一百年后，生不带来死不带去，留着干啥？

一蓑云雨任平雨x · 2021-6-29 12:54:31

不结婚不生小孩，其实不用考虑房子问题的。
而且现在因为房价高，买不起房子的年轻人不断的延迟结婚年纪，晚婚甚至不婚的情况越来越多了。
中国的房子其实是绑定了中国家庭的，没有房子就不结婚其实是很多人的底线，怎么说呢，你看上的房子才是房子，你看不上的房子那就是乡下，但是事实上，大家喜欢的看上的房子都很贵的。

旅历拍责 · 2021-6-29 23:42:49

在2014年左右，著名企业家王健林先生曾经说过房地产还有白银十年，每年的新房保持10w-13w亿平，还可以发展这么长时间。
而大约在2017年前后西南财大发布了所谓的商品房居住房空置率的报告，给房地产放了个一个大的烟雾弹。
为什么这么说呢？
因为2017年的时候房子总量是不够的，尤其是商品房，现在的商品房加福利房也仅仅容纳7.8亿人居住，还有一亿多人居住在小产权房子里。
当西南财大数据出来以后，不知情况的人就以为商品房过剩了6500w套，错了，而是被储藏起来没流向市场的一部分，因此导致市场租房紧缺，比如一线城市。
即便修到2023年年底，也就是剑灵说的房地产的白银十年最后一年，商品房福利房总量刚刚容纳超过9.3亿，也就是对产权要求明确的消费者来说，这才刚刚满足。
这也是地产商聪明之处，你听过地产商说过房地产的库存有多少吗？商品房的总量有多少吗？
没有！
他们心里都知道还有多少空间，所以拍地毫不眨眼，比如你们看到今年杭州和重庆土拍创新高，就是这个道理。
而同为地产商的xx，我国著名经济学家任泽平也提出了房地产的白银十年，也就是从2020-2030，还有十年发展时期。
任泽平的观点是，目前农村5亿人口（2亿老头+2亿年轻人+1亿未成年）还要在十年内进城，也就是有1亿的人进城，就是3000w套房子的需求呀。
那么任泽平的话对吗？
错的。
这是用真实的人口数据推导假的需求结论、鱼目混珠。
我们知道发达国家城市化缓慢的原因就是基建原因，政府没有钱，居民收入也不可能大幅度的增加，因此城市化发展了上百年才完成。
而我们呢？
通过行政手段，绑定教育、医疗，通过减少村镇学校等方式，加快了居民入城，又通过涨价去库存拿到了大笔的资金去发展城市基建，因此我国在21年的时间里，完成了城市化的大跃进，也就是达到了63%。
这个的很大一个前提就是，进城的人买了房而且能生孩子受教育。
如果潜在的进城者无法满足这些条件的话，或者通过六个钱包也无法满足这个生存需要的话，还会进城吗？
不会，因为短期二十年内，收入增加是有限的，因此注定随着涨价去库存大量的农村人是买不起房子的。
即便你行政手段减少小学初中，最后也只能是城镇化，也就是非跨省的人口流动，农村人口城镇化而不是城市化，父母外地打工，孩子本地地级市上寄宿学校，或者父母在地级市租房维持打工和上学。
也就是未来的穷人都会进入门槛较低的城镇三四线，并不需要买房上学，不买就可以上，那你觉得二线的大库存谁去买呢？
也就是城市化的结构导致了未来对于房地产的需求已经很弱了。
这部分穷人大多是没有上过学的文盲，或者是靠苦力生活的，你指望他们都去开滴滴吗？
而我国房地产的产量是每年1400w套，而不是前十年的每年800w套。
四年的产量就能达到5600w套，十年就是1.4亿套，十年后够4.2亿人住了，这还了得？
老马在2017年的时候说过7年后房价如葱，我想背后的理由就是新的房地产产能下，2024年时供给足够满足需求了，因此才会这么说。
房地产的供给和需求几乎没有人去谈，即便有人说也是不被主流媒体宣传，因为他们还指望有人高位接盘了。
我们讲到2023年年底，高质量商品房供给>=需求，未来的方向就是改善型别墅。
有人说十几年的对抗经济规律，其实没有这么玄乎，只不过给房价上涨增加了几个条件而已，当供给大于需求时，神仙也知道要退场了。
<hr/>为什么我们不再发展十年房地产了？

为什么所有理由都支撑房价还会涨几十年，却仍有许多人会认为房价不涨了？-1.jpg

1 外部环境不允许了，大家可以看到自2018年后，我们的崛起全世界开始围堵了，必须转型发展内需和科技
2 人口数据很不乐观，人口已经逆转，试想一下十年后太原、天津人口开始逆转负增长，整个北方还有希望吗？南方也会紧随其后，最后积重难返
3 这种畸形大跃进的房地产模式，涨价融资去库存的方式，会有剧烈的后果，除人口以外，还会挤压实体经济，吸引增量货币进入虚拟经济，增大风险，金融体系受不了了
在此强大的背景下，我们的房地产2023年年底必然是拐点，征收房地产税以后必然回归理性。
有人问：房价暴跌会不会救房价？
不会，任何抄底救房价的行为，都会与这三个大背景相逆，最终反而受到历史的惩罚。

中国愚人榜纸 · 2021-6-30 02:45:21

离开地段，谈房价涨跌没有一点意义。首先说，中国二十年内发展空间是有的，经济前景好，新冠肺炎这种意外都可以控制，除了台湾解放战争有点变量，中国一二线城市核心地段的房产要么涨，要么横盘。二十年不会跌。走势会有波折，总趋势一定是涨。地段差不过是走势波折大一些，最后涨幅相对小而已，看看曾经崩盘的鄂尔多斯和温州，怎么跌下去，早晚怎么慢慢涨回来。通胀要来了，万物皆涨。官方不是放风房产税吗？那恐怕是怕涨太快，怕有钱人买太多房。