福州最强的江景房价大跳水，一夜回到十年前！

提到福州的江景豪宅，无论如何也绕不过“融侨外滩”这个楼盘。作为南江滨的最强江景豪宅，一直为购房者所瞩目。一方面是因为它是拥有一线江景，虽然是北向观江（南向观江与北向观江还是有所不同），另一方面就是户型大，属于土豪专供户型。最后就是融侨外滩名声早已在外，提到外滩，很多人会想到它。

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$ Q+ S) }/ n/ y) H) ?1 b广义的融侨外滩可分为五个区域，即A、B、C、D四个区，以及融侨外滩一号。
) _9 X4 O+ l7 q: w1、6万神话
: p0 l! V* p* @& k" }' F! H过去融侨外滩在二手房成交记录常年维持在4万以上，绝大多数是要6万左右，被称为福州豪宅大平层最后的高地。
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( a5 E6 A. ~# ~$ V- f% {( j即使早期入市的融侨外滩A区，在2020年在高峰期，成交价格也要6万，总价要1700万以上；即使低楼层也要4-5万起步，总价在千万左右。凭借一线江景视野，从价格来说，它确实是大平层的巅峰之作。

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于是围绕一线江景这个卖点，许多二手房也拔地而起，以此为标杆：

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福州最高江景房世茂外滩高峰期要4万。

福州千万二手房成交估计五成以上都是江景房，比如当年中庚红鼎天下400多平米大豪宅，即使放在现在新房市场，估计也没几个开发商敢做这种450平米的大平层，或者400平米以上才是真正大平层。


4 r, @. {" K8 d# m* k# T1 u2、回归理性
目前最新成交一套外滩A区，价格却大跌眼镜：
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挂牌890万，最终成交746万，单价仅3万7，相当于回到2016年，而且这一套还是高楼层房源，不是矮楼层房源，按照这个项目早期销售价格2.5万，算上利息成本，等于没怎么升值。这个等于是打破江景房永远升值保值的神话。

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9 g# @1 `, ]9 z) a回顾这个楼盘成交过程，可以发现一开始是挂牌1100万，相当于均价5万，但是没有成交后，又降价到1090万；随后又认清市场现实，再次降价到890万，后面又涨价，然后又降价，最后是降价350多万才成交，这也是现在豪宅成交普遍现象，绝大部分人停留在过去，豪宅是可以扛得住，但是800万-1000万这个区间，买家选择太多了，即可以是新房也可以是二手房，可以说这个购买力在市场可以横着走。现在市场太缺这个购买力。


+ j+ v! G( x' [' H6 u越来越多人认清豪宅当下市场行情，许多二手房成交案例也验证这一论点：
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比如2022年入手的闽江北CBD国贸天琴湾，才刚交房，成交价在5万出头，而当年这个项目新房开盘要5.5万。而这个二手房也是一开始挂出7万，随后降价才有机会成交。在某些地方，这个二手房居然是近9万，这个还是一个二线看江的楼盘，由此可见，江景房野心有多大，它价格想象力空间太大。正如年初预判那样，豪宅市场会成为下一个价格调整的方向，从现在来看，这些预判已经成为现实。
0 R$ |4 J1 z/ o7 G% @豪宅市场由于溢价高，一直处于整个产品的顶端，在过去一年基本没有受到周期影响，但是今年开始，周期效应已经开始传递到高端产品，一些新品去化开始放缓，二手房卖家则是主动降价，早点割肉离场。
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! S# O& r8 {- J6 q# U4 D" _) q3、后市分析
那么，什么样的福州豪宅还会再降价？
首先，那些前期开发商吹得太大的牛，后期现房品质呈现跟不上节奏的伪豪宅，一定是还会再降价。现在市中心都是改善房，一些房子品质如果落后于时代，那么一定会补跌呢。
其次是过去那些通过降标减配把豪宅做成伪豪宅，已购房业主像吃了苍蝇一样恶心，这也将直接影响伪豪的二手房流通，买房者绕道而行，在二手房方面只能再度降价。这种所谓豪宅过去很多，按照现在标准，他们基本没什么产品力。
其次，就是鸡头凤尾，豪宅项目中有瑕疵或者楼层、位置有短板的特殊房源。这部分房源原本价格买来时候价格就不高，在二手房流通后，有继续降价的可能性。豪宅的一楼也不可能是香的。


# J2 m  F6 V& T, u! I最后，豪宅市场最终决定于购买力水平。有些开发商定位相当高，之前从没做过改善产品，现在也一步登天做豪宅，但是这种产品，是否被购买力接受，要打一个疑问。当豪宅都开始调整，那些中改或者高改产品， 也不得不调整，现在市中心的改善产品已经供大于求，加上购买力减少，加剧竞争，现在改善也愁卖了。至于价格方面松动，二手房先行，新房估计是能扛一步是一步，变量应该就是这一两年的事。