住一楼带花园的房子的实际体验如何？

温柔的再见徘 · 2021-6-21 06:50:43

年前，一个花园的相邻权纠纷，我去调取了客户别墅的「房屋及花园占地面积的界标」和「计算成果表」。
她这个花园是实打实的花园，不是送的，是买的。
在开发商手里买房子，但凡说「送面积、送花园」这些送，都是虚假宣传，只有送汽车、送大米、送油面才是真的送。
所以题主你因为开发商送一个50平米的小花园，所以想买就等于是被开发商忽悠了。

花园归属

土地和房子的权利以什么为证明，肯定不是插一面旗，更不是种一棵葡萄树，甚至不是搭一个凉亭就可以宣誓主权和所有权。
土地和房子靠的是登记，在不动产交易中心的登记。
改革之前：土地登记土地使用权证，房屋登记房屋所有权证，权证的后几页有图，明确了房屋和土地的面积和范围。
改革之后：房地归一在不动产权证上，明确了房屋和土地的面积和范围。
除非你是独栋，高层和多层在法律上不可能实现合法的「一楼带花园」，你所谓的花园的占地根本不单独属于一楼，更不单独属于你，而属于整个小区的业主。
这个花园的面积大概率是小区业主共有的绿化面积和道路面积。

《物权法》第73条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

小花园的绿化涉及到整个小区的绿化率，如果业主私自更改该用地使用方式，或者用围墙围起来私有化，都会导致小区绿化率的降低，侵犯了整个小区业主的权益。
所以从法律角度来说，一楼的小花园是整个小区业主共有，小区业主均有使用权。
如果你圈起来，建了凉亭，那你的围墙和凉亭都属于「违章建筑」。

聪明的开发商

开发商在销售商品房的过程中，为了能更好的销售一楼的房屋，提高一楼的销售价格，采取买一楼送小花园的形式进行销售。
而未购买一楼的业主在购买商品房的时候不会关注小花园所有权，所以小花园的产权及使用权纠纷在商品房预售时不会显露出来。
为什么全中国很多小区都相安无事，一楼业主对花园的使用也并没有造成什么大的纠纷。
是因为花园所涉及到的侵权可能性较小，如果不是规划设计上导致相邻权的诉讼，仅因绿化率的隐性因素，是很难将纠纷推上法院。
即使因为相邻权到了法院，也都是以调解结案，具体去深究小花园的产权和规划问题的人少之又少。
约定俗成，张三家购买了一楼的房屋，自然而然张三更便利的使用小花园的面积，圈起来只要没有造成邻里的不便，小区业主都会默认张三对小花园的私有化。开发商当时的提价销售也顺理成章在一楼业主心里变得理所当然，开发商也正是利用了人们约定俗成的思维习惯，才导致开发商从中获取了利润，将纠纷的导火索留给了业主。
如果没有点燃，或者燃起瞬灭，此灰色地带将持续下去，直到土地的再次一级开发（征收）。如果爆炸式燃烧了，开发商的权利义务或许已经结束，想再找开发商维权就难上加难了。

一般不和邻居上下楼发生纠纷，花园纠纷就不会产生，花园可以继续存续，一旦发生纠纷，常常是两败俱伤，开发商袖手旁观。
还是那句话，如果发生纠纷了，找wo。