实探“哪吒”新家，从资不抵债到全网刷屏，奥林NEO能否接住光线传媒“获得房产增值收益”期待

奥林NEO外观。董红艳/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 北京报道
5 m9 a, |7 |5 s! }$ N" A
奥林NEO，这个位于北四环和北五环之间的独栋办公楼，因为“当红炸子鸡”《哪吒2》出品方的资产购置行为，受到公众广泛关注。
9 |! D! b! @9 Z1 ~  l5 i
该项目从昔日的破败不堪，再到改头换面有望成为光线传媒动画等团队的办公楼，被市场寄予了“打造中国梦工厂”的厚望。目前，奥林NEO似乎已临近投入使用，多个门卫亭设有保安人员值守，现场已有少量车辆和工作人员活动。

9 d  h, x, z5 `《华夏时报》记者从分析人士处了解到，《哪吒2》的成功可能会对光线传媒的财务状况产生积极影响，从而使其有能力进行此类收购。不过，相关收购决策通常会考虑财务状况、市场趋势、公司战略等。同时，记者也注意到，光线传媒北二环到北四环的办公选择，和当下北京写字楼市场氛围有较高的契合度。
( Q- {. j6 y2 U1 s8 g$ m- \
背靠“哪吒”造“梦工厂”？
; N3 Y: e1 X7 ]
近日，凭借“哪吒”爆发的光线传媒开始掷真金白银买起了房。3月7日，光线传媒发布资产购买公告，称将以12.20亿元现金，承债式购入北京棫霖企业管理有限公司（下称“北京棫霖”）100%的股权。北京棫霖是北京市朝阳区北苑路158号-1至5层101北京奥林NEO大楼的所有人，交易完成后，光线传媒将持有上述房产并作为办公场所使用。
* `/ C3 {$ q! r1 S1 F- O
) \9 `* a, j+ k. D$ s$ b8 g作为《哪吒2》的出品、发行方，光线传媒获益良多，一方面，影片仅上映7天，票房就达到48.4亿元，给光线传媒带来营业收入约9.50亿元至10.10亿元；另一方面，受票房的推动，光线传媒股价也是一路飙升，在今年2月份创下历史新高，总市值一度突破1000亿元，整个2月份，光线传媒的股价上涨了150.89%。

接连破纪录的“哪吒”的后劲仍然很足。截至3月13日上午9:30，动画电影《哪吒2》的票房已经达到149.49亿元，位列全球第六的票房排名，并伴随着海外的热映，向第五名的《星球大战：原力觉醒》发出排位挑战。
) I6 t1 `1 Y5 p1 C* u$ ?
: S5 ]9 }3 l. v4 u! P/ U市场普遍认为，光线传媒本次交易是“哪吒”给的底气。产业观察家洪仕宾向《华夏时报》记者指出，《哪吒2》的成功可能会对光线传媒的财务状况产生积极影响，从而使其有能力进行此类收购。不过，这次收购并不一定完全是受《哪吒2》票房的推动，因为收购决策通常会考虑许多因素，包括财务状况、市场趋势、公司战略等。

本次交易的标的公司北京棫霖，在2021年10月28日成立，分别由北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持股99%，北京翰合投资管理有限公司持股1%。光线传媒计划购置的股权，将分别从上述两家公司获得。

值得留意的是，北京棫霖负债金额较大。公告资料显示，截至2024年12月31日，北京棫霖资产总额为827,841,095.40元，负债总额为1,012,218,990.58元，净资产为-184,377,895.18元。
  Y' t$ ]0 e* {
% u# W" J; e7 R; K: i1 Z光线传媒的此次的动作引人畅想，结合动漫产业的前景，有网友直呼：“光线传媒进入奥林NEO大厦，是要打造成中国的梦工厂！”除了《哪吒1》和《哪吒2》，更多“哪吒”或将面世。
6 D' o: p! C/ |# i* \6 w
光线传媒称奥林NEO为“为数不多能与公司实际业务需求完美匹配的项目”。光线传媒方面表示，购入北京奥林NEO大楼作为办公场所使用，将使公司在空间利用上享有高度自主权，益于动画制作团队引进人才和总体人员规模扩大，可实现财务成本的优化，也有望获得稀缺房产的增值收益，提升公司财务实力、优化资产结构等。
3 m" |) [( Q2 `% a+ G$ K
  C- d, K, B' k( j5 I3 b从北二环到北四环

奥林NEO的前身为家和超市，但是客流不佳，经营不甚理想，项目一度有5年停止经营。2022年翰同资本牵头设立专项城市更新基金收购了该项目。经过一年多的改造，由破败陈旧的“废土”形象，摇身成为一栋具有现代风的独栋办公楼。
' n5 t- h/ u8 S' x1 G8 v

奥林NEO改造前形象。截图自翰同资本微信公众号
3 c4 a& r3 c6 t0 U0 k. ?0 N& G
/ Y( x/ \! @+ z8 I; v! ?5 U# S& s奥林NEO地处北京北四环和五环之间亚奥板块，距离5号线大屯路东地铁站距离约700米。3月13日下午，《华夏时报》记者到访奥林NEO，阳光之下，奥林NEO外立面整洁通透，近距离内无其他建筑物遮挡，楼层不高，半掩在北苑公园绿化之中。

, n  F3 i8 \# {/ S+ ~$ P3 t奥林NEO多个门卫亭设有保安人员值守，项目地上停车场有三五车辆停靠，项目楼外围有少量人员活动。不过，目前项目谢绝外来人员参观。

奥林NEO内部也颇具看头，堪称“满配”交付。公开资料显示，奥林NEO总建筑面积28504.51平米，标准层净高在3.8米以上，内部设计线条流畅，配置了国际级LEED金级认证的建造标准，智能的节能策略专家系统，以及高端配置的空调系统、智能电梯系统等。
8 K4 J* C* {, `- W1 f4 B1 H
光线传媒现有办公地点位于北二环东城区和平里东街11号雍和航星园3号楼，临近地铁5号线雍和宫站，周围环绕着雍和宫、地坛公园、国子监等风景名胜。和光线传媒关联颇深的猫眼娱乐也在同一楼栋办公。目前，雍和航星园3号楼西一门光线传媒的公司Logo下，还陈列着三幅《哪吒2》的宣传海报。
" u5 N4 U- P6 F$ D3 I3 X

光线传媒现有办公楼。董红艳/摄

. s9 d/ \# D( e* e  r以租金来看，光线传媒新老写字楼使用成本存在一定的差异。贝壳APP挂牌房源信息显示，航星科技园一个总面积为360平米的暗间写字楼空间，可容纳42个工位，租金为5.47万元/月，平均为4.99元/平米/天。而朝阳大屯路东附近的写字楼均价多低于4元/平米/天。
0 J5 D. ]! j4 c- M; c
有市场传言，在哪吒上映之前，光线传媒就有过办公室扩张计划，在买和租之间权衡。为了进一步了解项目情况和办公楼规划，3月13日，《华夏时报》记者致电光线传媒，电话未能接通，后向其发送了采访提纲，但是截至发稿并未收到相关回复。

# ~' a7 ?; U1 j近年来，北京部分写字楼出现了一些空置的现象，租金水平有所下滑，而较低的租金水平正在撬动企业产生降本增效的办公空间搬迁需求。高力国际数据显示，在2024年5000平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。

* _1 F" t. ^/ g% m% h责任编辑：张蓓 主编：张豫宁