房企雷声不断，2021年这4类房企最容易爆雷！

显示全部楼层 · 2021-5-22 06:44:45

近年来房企的负面新闻明显增多。
比如千亿房企泰禾、华夏幸福深陷债务危机、红星地产变卖18%股权、广西一哥彰泰被融创收购等等。
同时，房企裁员消息不绝于耳，也反映了行业变动之大。
随着房地产行业调控越来越频繁，2021年注定是房企“爆雷”的一年。
今天，地产君分析下容易爆雷的四种房企，来给地产人避避坑。
1
“红档”房企
所谓的三条红线是负债率（剔除预收款）大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1.0倍。
踩一条线为黄档，踩二条线为橙档，踩三条线就是红档。
政策自2020年8月出台到现在不到一年的时间，威力还没有完全释放，已经让不少房企不胜其苦了。
比如，成都发布了相关文件，其中明确表明“红档房企”、存在重大失信行为的竞买人无法在成都拿地。
三条红线摇身一变成了土拍场的入门券，这对于深耕成都的红档房企简直是毁灭性打击。
限制红档房企拿地政策是首次实施，还没有在全国范围内普及。
地产君认为政府在给红档房企时间降负债去杠杆，同时也有些警示的意味。
未来政府还会用该手段来调控房地产市场，将标准从红档上升为橙档只是时间的问题了。
有消息称，监管部门要求房企在2023年6月前完成降债目标。
因此，在未来三年内无法完成由红转绿的房企将面临极大的被淘汰风险。
2
贪婪拿地、盲目扩张型房企
双集中之前，不少房企靠土地红利快速扩张，吃到了时代的甜头。
时过境迁，土地红利已经不能再给房企带来高收益了。
去年，大手笔囤地的那些房企，后遇到“双限”政策、三条红线政策，盈利能力都受到了影响，更严重的现金流断裂导致重组或破产。
双集中之后，地产君发现房企拿地更为冲动了，可以说是恐慌性抢地。
由于太过于担心无地开发、而乱了阵脚。
大家有没有发现，每次集中土拍都好像一场大乱斗。
上百个马甲拍地屡见不鲜、千亿土拍保证金已成为平常。
其中，杭州、重庆、无锡更是火热。
比如，杭州集中土拍某地块高达40%自持比例，要知道杭州市场是“双限”政策，这么高的自持比例大大压缩了房企的利润空间。
没有考虑清楚就拿下地块，大概率是因为拍地的时候杀红了眼。
同时，拿了地想退地可不是那么容易的，退地需要损失20%的土地保证金，这可不是一笔小数目。
由于高价地会腐蚀房企利润，所以房企盲目拿地可能会造成业绩增长、利润率大幅下跌的尴尬局面。
最危险的事情是，大量的土地很可能让房企“吃不消”，比如后期开发、销售跟不上节奏会导致资金流断裂，最终企业彻底崩盘。
总而言之，房企拿地要做到量力而行，有多大的本事干多大的事儿。
3
三四线小型房企
房地产是个存在泡沫的行业，房企的数量也是一种泡沫，破泡沫的过程是一个驱逐劣币的过程。
行业上升期，成立了大量的房地产公司，这类房企的特点是规模小、运营能力弱、抗风险能力差。
据人民法院公告网公布，从2021年4月到发稿前，共计有51家房企公布了破产文书，其中位于三四线城市的房企有36家，占比70%。
人会骗人，但数据是不会骗人的，随着行业集中度的提高，行业洗牌优先淘汰的就是三四线的小微型房企。
旭辉总裁林峰曾说“规模不是万能，没有规模是万万不能”。
还没有迈入百亿门槛的三四线的区域型房企，已经错过了冲规模的时机了。
因此，这类房企是万万不能加入的，指不定那天就传出公司被收并购的消息了。
4
融资能力差型房企
融资能力可以说是房企能否长期发展的关键。融资成本低的房企在市场中具有明显的优势。
房地产行业是具有金融属性的行业，也是银行的大客户，始终是一个围绕“钱”的行业。
谁能借到更多的钱、谁能借到更低利率的钱，谁就能获得更多的选择权。
之前地产君报道过一家房企，融资成本9.10%，利润率6.55%。
就是说借来的钱需支付的利息还没有赚的多，亏本在做生意。
房企之间的融资成本差距非常大，这里的大，说按房地产的标准来看，1%已经是很大的差距了。
据涛哥杂谈自媒体统计数据，2020年房企融资成本10强的门槛是4.90%、30强的门槛是6.56%，而40强的门槛是8.5%。
融资成本最低的三家房企中海、华润、龙湖融资成本分别为3.80%、4.08%、4.39%。
要知道融资成本大于9%算是比较高的水平了。
与此同时，融资成本越低越容易被资本方看好，相应地信用等级就会高，信用等级高又有助于获得更低的融资成本。
所以说，这是一个良性循环。
也容易形成强者愈强、弱者越弱的格局。
所以说，跳槽一定要选择融资成本低的房企。
5
结语
随着国家政策调控的“频频出手”，房企接二连三的爆雷。
对于地产人来说，无论是社招还是校招，选择公司都是一件有难度且需要慎重考虑的事情。
地产君在此建议从财务风险、融资能力、战略布局、企业文化多维度考虑，综合比较再做决定，尽量避免进入有上述风险的房企工作。
能够稳稳在公司任职多年直至退休是一件幸福的事情，同时也是个人发展的较好选择。
地产人无需焦虑，房地产依旧是一个值得人才加入的行业。
经历过大浪淘沙的房地产行业未来将更加精彩。
欢迎留言与地产君互动。