提前还房贷是聪明还是糊涂？银行员工：不少人还在“白送钱”

显示全部楼层 · 2024-4-7 23:45:00

中国人一辈子有三件大事，结婚、生娃、买房子。从老一辈“十亩地一头牛，老婆孩子热炕头”，到时下流行的“车贷房贷信用贷，贷贷要还”，全都离不开一个词“房子”。

随着房地产价格持续上涨，普通人买房首付的压力大，还清房贷的压力更大。

为了缓解经济压力，大部分人会选择银行商贷或公积金还贷，几十年后还清余款，利息甚至超过了本金。

为了节省利息，有些人会选择提前还清房贷，特别是面对不稳定的经济形势、各种突发状况、就业环境等压力，提前还贷可以尽早拿到房屋所有权，内心会更踏实。

但是，普通人提前还房贷真的是明智之举吗？银行人告诉你，恰恰相反，你很有可能在白送钱！

一、提前还真能减利息吗

抛开贷款年限谈利息，都是耍流氓。很多购房者由于手中流动资金不足，不得不选择还款年限更长的贷款。在通常观念中，贷款年限越长，每月还款的压力就越小，

商业银行房款年限一般分为10年、20年，最长为30年，而贷款利率有商业贷款和公积金贷款两大类，商贷首套房利率平均在为4.9%左右，二套房在5.4%左右；公积金首套房还款期5年以上的平均在3.2%左右，二套房不低于3.57%。

还款方式也分为等额本息还款和等额本金还款：前者每月还款总额固定不变，但早期偿还金额中主要为利息；后者每月还款总额递减，每月本金固定不变，但利息随月份推移递减。两者最大区别在于，等额本息还款最终总利息高于等额本金还款。

我们以贷款100万为例，来算一算不同年限和贷款方式下，究竟怎样贷款更划算：

1.等额本息还款

贷款年限为10年：每年应还13.2万，月平均还11041.8元，总计支付利息32.5万。

贷款年限为20年：每年应还8.5万，月平均还7092.2元，总计支付利息70.3万。

贷款年限为30年：每年应还7.1万，月平均还5918.5元，总计支付利息113万。

贷款年限越长，虽然每月还款压力小，但总计利息却呈倍数增长，贷款30年的利息甚至超过了本金。

2.等额本金还款

贷款年限为10年：首月应还13233.3元，还款数额逐月减少，总计支付利息29.6万

贷款年限为20年：首月应还9066.6元，还款数额逐月减少，总计支付利息59万

贷款年限为30年：首月应还7677.7元，还款数额逐月减少，总计支付利息88.4万

通过以上数字不难发现，等额本金前期还款多压力大，后期逐渐减少，适合想要后期降低经济压力的人群；而等额本息则适合收入长期稳定的人群。而且，贷款年限越长，虽然每月还贷压力更小，但支付的利息总额却越高。

每一种划款方式都有他的优劣，选择短期还款，虽然最终付出的总金额最小，但每月就必须面临高昂的房贷，在还款期日子会比较拮据，如果收入来源中断，随时可能面临断供的风险。而20或30年长期年限，虽然要付出更多的利息，但每月房贷压力小，更适合细水长流。

选择贷款买房，基本上都是考虑到自身经济实力，特别是中长期贷款年限的，都是为了在保证生活质量的同时拥有自己的房产，安居乐业。所以如果薪资不高，一次性还贷势必严重影响生活质量，并非明智之举。

二、选错方式照样吃亏

经过之前的计算和对比，我们知道，如果自身经济实力允许的情况下，提前还款确实会省下一大笔钱。但是，你知道提前还款的规定和类型吗？你知道怎样选择才会更省钱吗？如果你不知道这些还款诀窍，照样吃大亏。

通常可供我们选择的提起还款方式有两类——缩短年限还款和减少月供还款。如等额本息贷款，前期绝大部分还款都是在偿还利息，越到后期本金占比才逐渐变大，如果你贷款已经接近尾声，其实月供基本就是偿还本金，提前还款与否都不能省钱。

所以，从购房者的角度看，等额本息贷款如果要提前还款，最好在贷款前期进行。

我们以80万贷款本金为例，假设贷款年限20年，贷款利率为5%，。第二年末的还款期数为216期，剩余待还本金为75.09万，此时选择前还40万，那么剩余待还本金为35.09万。

如果采用缩短年限的提前还款方式，那么月供保持不变，还款期从216期缩短为78期，产生的总利息为6.08万。

如果采用减少月供的提前还款方式，那么总年限保持不变，剩余的35.09万划分到216期，产生的总利息为18.2万。

从这两种提前还款方式看，缩短年限产生的利息比减少月供起码少12万左右，肯定前者更划算。而等额本金还款也同理，采取前一种方式提前还款会省下更多的资金。如果没有对比而贸然采取减少月供的还款方式，并不能达到最省钱的目的。
三、提前还别忘了违约金

很多购房者提前还贷，都是为了尽量减少不必要的利息支出，但你知道吗，不满足条件的提前还贷，是会支付违约金的。

不同银行对房贷提前还款的规定不同。招商银行规定，贷款不满一年还款，需要支付不低于实际还款额三个月的利息作为违约金；贷款满一年还款的，收取不低于还款额一个月的利息。

建设银行规定，不满一年需收取提前还款额百分之三的利息；一到两年收取百分之二，二到三年收取百分之一。

工商银行比较人性化，它规定不满一年还款支付金额百分之五的违约金，满一年还款则不收取任何额外费用。

中国银行类似，不满一年收取不超过六个月的利息，满一年还款，则无违约金。

交通银行和农业银行的规定比较复杂，不过也都会根据还款年限来收取相应的违约金。

虽然越早还款利息越低，但相应支付的违约金也越高，特别是一年内提前还款的情况，所有银行都会收取违约金，而部分银行在满一年后则可自由还款。

所以，想要提前还款的朋友，需要先把帐算清楚，是否需要提前还款？选择哪个时间点还款更划算？同时，也要结合自己房贷银行的具体政策，并不是越早还款、还得越多越划算。
别给银行“白送钱”

对于购房者，提前还款最大的好处就是可以更早拿到房产证，心里踏实。所以手中有了余款，就会第一时间想到提前还清房贷，但你是否考虑过这其中涉及的投资效益、税收优惠等情况和政策，并不是简单地减省利息这么简单。

目前的经济形势不稳定，失业风险也随时存在，而每月固定的贷款支出也会让人倍感压力，一旦遭遇意外事件或失业、变故等，随时可能导致断贷。在这种不确定的经济大环境中，能够尽早还清贷款，实实在在把房子产权握在手里，对很多人来说都具有极大的吸引力。

而解除了房产抵押，也可以自由处置房产，作为不动产进行投资、买卖、租赁或再次抵押都没有了限制，可以作为家庭增收方式，成为新的收益点，解决一部分资金问题。

很多人常常会忽略房贷涉及的税收优惠政策，提前还贷就等于放弃了自己应该享有的国家优惠。那么，你知道涉及房贷的税收优惠有哪些吗？

根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十四条规定，在计算个人所得税时，纳税人或配偶使用商业银行或公积金贷款购买的中国境内住房，首套房住房贷款利息支出，每月可按照1000元的标准定额扣除，扣除期限最长为240个月。

个人在申请抵扣时，必须提供相应的住房贷款合同和还款凭证。一言以蔽之，首套住房贷款可以享受每月1000元的个人所得税抵扣，特别是对于达到个税起征点的家庭，这项政策福利是非常之大的。

如果提前还清贷款，每月就损失了1000元，按最长还款期算就是24万，这是一笔很大的数目，可能并不比省下的利息少。

提前还款，最大的经济价值就是节省利息支出，此外并不能产生更多的效益。但从目前的投资形式看，如果个人有不错的投资理财能力，能够找准时机进行投资，以钱生钱，也许能挣到比节省利息更多的钱。

当然，这需要你对自己经济实力有清醒的认知，对自身能力有个整体评估，笔者并不介意大家贸然投资。
结语

无论是选择提前还款，还是按部就班按月供房，都需要结合自身实际情况综合考虑。

而且，提前还贷还需要注意时间节点，特别是等额本息还款，如果还贷时间已经过半，能节省的利息是非常有限的。

另外，提出还款申请必须提前一个月，尽量避开银行高峰期。无论选择哪种方式，都要谨慎行事，让房贷利益最大化。

针对上述内容，各位读者有什么不同的看法呢？欢迎在底下的评论区留言讨论。

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