房产早8点速评 | 中金公司：10月存量房市场呈现“以价换量”特征；上海存量房贷加权平均利率降低近45个基点；华发股份拟20亿元收购关联方项目45%股权

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
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NO.1 中金公司：10月存量房市场呈现“以价换量”特征
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中金公司研报认为，10月存量房市场呈现“以价换量”特征，需求支持政策的加强或仍是价格预期企稳的关键。数量方面，10月二手住宅成交量指数环比持平微跌2%，同比增幅边际走阔至+32%（9月+27%）；考虑到10月存在较长节假日，成交量表现整体较为景气，年初至今成交量累计增幅为+44%。价格方面，10月中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌1.3%，跌幅较9月（-1.4%）基本持平；具体而言，从成交议价空间边际明显走阔的趋势（10月5.22%vs9月4.88%）来看，9月挂牌量大幅增加所带来的买卖双方议价均势变化较为明显，卖家正在通过接受更大幅度的价格折让来促进成交，即“以价换量”；往前看，如希望推动成交价跌势边际趋缓，还需要更进一步的需求支持政策出台，10月相关政策的频率与力度边际有所下行。

* |8 ?+ ?( J2 @3 C3 Z; \1 _- D. [1 B点评：这反映了当前存量房市场的一些动态，包括成交量的景气程度、价格的下跌情况，政策的进一步出台和对市场需求的支持力度将在未来对市场的发展产生重要影响。

4 i' t! S4 r  pNO.2 央行上海总部谈上海存量房贷利率下调: 加权平均利率降低近45个基点
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11月13日，中国人民银行上海总部召开2023年第四季度新闻发布会，介绍2023年前三季度上海金融运行情况。央行上海总部调查统计研究部主任吕进中在会上表示，上海存量首套房贷利率下调有序推进房地产信贷基本平稳。他透露，截至10月31日，上海市完成存量首套住房贷款利率下调的贷款笔数约26.51万笔，贷款金额约2632亿元，贷款加权平均利率降低近45个基点此项措施减轻了借款人利息负担，增加了消费者的消费信心和能力，惠及整体经济运行。

! r3 ]& q% a6 O, w5 t6 l点评：这一政策措施显示了上海在房地产市场中的调控力度，旨在平稳市场、降低购房成本、促进消费，以支持整体经济的发展。
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NO.3 东莞13.9亿元挂牌CBD一宗商住地，将取消最高限价

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11月13日，东莞CBD编号为2023WR010号的建设用地正式挂牌，将于11月14日进行出让。据悉，本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按照价高者得原则确定竞得入选人，不再是采用“最高限价+终次报价”的方式进行竞拍。这意味着，东莞土拍将取消最高限价，价高者得。据了解，该宗地块位于东莞国际商务区（CBD），占地17193.24平方米，容积率3.6，起拍价13.929亿元，起拍楼面价22504元/平方米。根据公告，该地块竞得人必须在土地交付后1年内动工建设，开发建设期为3年。

4 M% F) O2 E( \, {5 o" H$ G9 d+ l点评：这次土地挂牌出让采用了更加市场化的方式，旨在激发市场活力，加速土地资源的合理开发。

& B; U+ E% t; I* ~! a3 c  B( bNO.4 河南商丘：支持企事业等单位集中团购商品住房解决职工住房问题
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11月13日，河南省商丘市印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，措施共计二十三条。《通知》显示，继续优化公积金贷款政策，提高多子女家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款最高额度；适时实施商品住房契税补贴，根据商丘市实际情况，经市政府同意，相关单位适时对个人在中心城区范围内购买商品住房（含二手商品住房）的，可以给予所缴纳契税总额15%的补贴，最高不超过3万元；继续支持产销对接商品住房；支持新兴产业单位、科研机构、产业园区、大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。鼓励多市场主体按照利益共享、风险共担原则以多种合作方式开发建设商品房。
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点评：这显示出商丘市政府在促进房地产市场平稳发展方面的努力，可能在一定程度上可能促使当地房地产市场的发展，但实际效果仍需在实施后进一步观察。

NO.5 华发股份：拟20亿元收购关联方项目琴澳新城45%股权


11月13日，珠海华发发布公告，为有效解决公司与控股股东华发集团之间的同业竞争，公司控股子公司华晖公司拟以现金方式收购华发集团持有的珠海海润45%股权。交易对价为20.01亿元。收购完成后，华晖公司将持有珠海海润100%股权。据悉，珠海海润目前开发项目位于珠海市湾仔十字门片区景秀路和通航路侧，项目销售名称琴澳新城，占地面积169,254.46平方米，批准建筑面积860,301.82平方米，业态有住宅、商铺、酒店办公、普通办公、幼儿园及地下停车库，分四期开发建设，首期项目于2016年开工，预计整个项目2026年初全部竣工。

点评：这次股权收购旨在优化公司内部关系，降低同业竞争的影响。项目本身的规模和多样化业态可能有助于华发在当地市场的业务拓展。

8 I+ b1 ^& f$ c8 X+ m# PNO.6 三湘印象：正在筹划公司控制权变更，交易方为国有控股公司
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11月12日，三湘印象发布关于筹划控制权变更暨停牌的公告显示，公司于2023年11月10日收到控股股东三湘控股及实际控制人黄辉通知，其正在筹划公司控制权变更相关事宜，具体方案涉及股份转让及向特定对象发行股份。前述交易事项如顺利进行，预计股份转让比例约占公 司总股本的24%-26%，同时公司拟筹划向特定对象发行不超过发行前公司总股本30%的股份，具体方案以各方签署的相关协议为准。本次交易对手方为国有控股公司，主要从事地产开发相关业务。三湘印象称，本次交易事项需有关部门进行事前审批。鉴于上述事项的具体方案尚在筹划中，尚未签署协议，具有不确定性。公司股票自2023年11月13日开市起停牌，预计停牌时间不超过2个交易日。
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2 i5 I' ^! ]  h4 s4 m0 i  t! C点评：这透露了一次潜在的重大公司治理和股权结构调整，投资者需要关注进一步的公告，以了解具体的交易方案和对公司未来发展的影响。

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