万科，将发生什么

虽然利好不断，但房地产行业仍然面临困难，形势之严峻不亚于恒大暴雷的时候。
空方在横扫了一众民营房企之后，正试图冲击混合所有制房企，甚至国有房企。
- h# g1 M! v8 q2 \+ x6 ^+ k+ u看看万科和保利的股票走势，就一目了然了。下图，是万科A股的走势：

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# @( l2 G8 x0 V" c  O" y0 {- Z% F今年初以来，万科A股的价格接近于腰斩，最大跌幅达42.6%。近期，万科不仅股价再下台阶，债券也被做空、出现了剧烈波动。
( U! i$ t, O8 e8 d" [万科不仅是公认的优秀房企，也是混合所有制房企中的龙头和代表。
“做空一切房企”的力量，不仅在试图动摇万科，也开始做空央企中的龙头——保利发展。
下图是保利发展的A股走势，跟万科惊人相似，近期股价也下了一个台阶：
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$ ^. b$ \, b. C& h6 u5 x两只股票的股价接近、市盈率接近（7倍左右）、市净率接近（0.5到0.6倍）、总市值也差不多（接近1300亿元），简直就是难兄难弟。
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目前大家还不担心保利，但担心万科的人增加了，因为保利是央企，万科是混合所有制企业。几乎每天都有粉丝在后台问我，万科将发生什么。
说实话，我也不知道该如何回答，过去2年令人大跌眼镜的事情太多。
对于股债双杀，万科日前已通过投资者交流互动平台，做了紧急回应：


万科强调：现金流方面，公司已连续14年保持经营性现金流为正，前三季度覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。截至今年三季度末，公司在手资金1037亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内公司已无境外融资到期，境内待偿还信用债仅3.8亿元。
不过投资者担心的是远期债务，比如万科美元债中跌幅较大的是2027年11月和2029年11月到期的两只远端美元票据。
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! B6 S* F: Z- c, t8 C! w这反映了一些投资者极悲观的情绪：他们认为房地产的低迷期很长，超乎大家的想象，甚至认为房地产已经没有未来。
其实，经济是有周期的，房地产也是有周期的。房地产是维护财政正常运转的最重要行业，在任何一个国家、任何一个发展阶段，它都是支柱产业。即便在“后城镇化时代”的美国，地方政府的主要财源仍然是房地产，美联储印钞的时候，三分之一的钱也是直接给房地产行业（购买MBS）。
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0 `! [# V3 l) J' V8 P. |. J今天，上海报业集团旗下的财联社发布了一条独家消息：下周一，也就是明天（11月6日），深圳国资委、深铁集团的相关领导，将跟万科高层一起，就万科经营情况、近期债券的表现等，跟金融机构交流。

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其实这个消息早在周五和周六就在坊间流传，现在终于有正规媒体证实了。
在市场面临困惑的时候，万科高管及其大股东领导一起出来，跟金融机构、投资者沟通，是非常有必要的。
! P! y3 H; [# S5 P. W% U在经济下行的时候，再强大的企业，一旦面临不利传闻，都需要及时澄清。否则，就可能出现众口铄金、积毁销骨的局面。
心理学上有所谓“墨菲定律”，它被人简单概括为：“如果事情有变坏的可能，不管这种可能性有多小，它总会发生”。
这其实就是强心理暗示带来的多米诺骨牌效应。大家都知道房地产不景气，房企比较难过，既然一家家都在倒下，那么万科可能性似乎也不小。当大家都担心的时候，自然会影响到它的股价、债券价格，房屋销售和再融资，最终可能将一个正常的企业，推进旋涡。
在这样的时候，打破墨菲定律，终止房企不断倒下的多米诺骨牌效应，至关重要。这不仅是万科高管、大股东们的责任，也是监管部门的责任。
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一周前，万科第一大股东深铁集团董事长辛杰，当选万科董事会副主席，这就带有力挺万科的意思。当然，辛的表态就更明显：


其实我这篇文章最初的题目是“谁来举牌万科”。
; P9 y6 J% p' X9 i! W$ R6 X我的观点是，在这样的时候，应该有机构出来举牌、增持万科、保利，这不仅是支持龙头企业，也是稳经济、稳预期的必要之举。
  z$ ]7 f. q- q. `; {6 Z11月2日，国家安全部官方微信号发表了一篇题为《做金融安全的坚定守护者》的文章。对“妄图引发我国内金融动荡”的四种人提出了警告，他们分别是：“看空者”、“做空者”、“唱空者”、“掏空者”：
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' \+ U( z. g) J/ {5 f6 Y此前，中央汇金公司增持了四大行，还出手买了ETF基金，对稳定股市起到了积极作用。
其实对于万科、保利这类当前市盈率、市净率极低的地产龙头股，“股市国家队”、或“地方队”可以出手增持、甚至举牌。


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上图是截至2023年9月30日，万科10大股东名单。其中，股市国家队最重要的成员中央汇金持有万科1.85亿股，占比1.55%；中证金融公司持有1.33亿股，占比1.11%。从理论上，它们都可以增持万科。
万科第一大股东，深圳地方国企—— 深圳地铁持股27.18%，理论上也有增持的选项。
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万科目前的市盈率只有7倍，市净率0.53倍，万科的H股就更便宜。

* F% }5 X8 e$ e/ |& u( |在相当长的时间里，万科A股和H股的股价非常接近，差距在10%以内。但到了现在，万科H股只有7.59港元，折算成人民币后相当于A股的63%。这也告诉我们，这一波万科的股债双杀，主要力量来自海外。
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: \( t# i& S) P1 o另据万科公布的数据，今年1到10月，万科累计实现合同销售面积 2018.4 万平方米，同比下降5.5%；合同销售金额 3124.4 亿元，同比下降9.9%。
3 Y! B5 z+ ]* V9 u而TOP100房企1到10月的销售总额，同比下降了13.1%，这说明万科跑赢了大盘。
* x5 E0 p( N3 i7 z& w8 X中指研究院发布的《2023年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示：今年前10个月销售额前五的房企是保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口，跟去年同期的前五名（碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置地）相比发生了显著变化。
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保利和万科是销售额第一和第二的两大龙头，但他们的股价在近期双双下台阶，被做空，这是值得关注、细细体会的。
如果这两家龙头房企被做空成功，对经济和金融安全的影响将会非常大。到那时，将没有不被怀疑、不被担心的房企，全国的新房销售将陷入停滞；跟房地产唇齿相依的金融业会被波及：银行体系里涉及到房地产的贷款，占比接近40%……

谁是做空人？我想了想……就是那些不愿意买房的有钱人