南京新挂牌 9 宗宅地取消最高限价，至少 6 城土地出让重回价高者得，哪些信息值得关注？

南京市近日发布南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告（2023年宁出第16、17号），共推出了11幅地块，其中商品住宅用地9幅、商办混合用地和加油加气站用地各1幅。与以往出让地块相比，地块出让要求删去了“当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度”的相关表述。包括南京在内，近期济南、合肥、厦门、成都、青岛等至少6个热点城市的土拍规则有所调整，部分待出让地块已不再限制土地上限价格，重回价高者得。

土地最高限价机制源于2021年。
当年3月，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地；3月底，北京在第一批次宅地挂牌文件中，首次公布了土地合理上限价格，一般设置溢价率上限为15%。
+ l) T+ b& t- A! {2 o5 C& U7 e: x6 x1 {不过全国范围内的要求则是在2021年8月。彼时，自然资源部给集中供地城市提出的四点要求中就有明确要求：一是单宗地溢价率不得超过15%，不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高；
  k/ @/ K: t8 K/ }& t4 e! |) A二是在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
! x8 H6 l% k! ]; g4 X至此，越来越多城市选择以“地价触顶+摇号”方式出让地块。而在此后实施的两年的时间里，各地也在持续更新土地出让环节的“政策工具”，如地价触顶后转为竞建公租房面积上限、竞现房销售面积、竞自持面积等。
% V5 s; K" ]5 p' ^. j& n+ ]虽然全国范围内明确提出限地价是在2021年，但早在2017年前后，就已有多个城市限制了土地最高地价。
1 j5 {$ D/ H7 q! p+ c如此次宣布取消地价限制的济南，2017年4月便出台“史上最严调控”新政，但在随后的长清、章丘土地拍卖中，土地溢价率却一直居高不下，一度最高达401%。
, g* v, \7 n6 A7 C- w6 r8 o2 f- Q为引导企业理性拍地、降低溢价率，2017年8月济南出台了最高限价土地拍卖新政规定，在达到最高限价后，挂钩配建政府储备性安置房面积确定竞得人。
( ]! M% c" O, D  P+ U$ h$ K8 e从前后6年时间来看，济南土地市场至少有29次住宅用地“熔断”。直至2022年8月改为限地价竞建筑品质和建设进度，5年来济南开发企业需配建的安置房总面积超过了46万平方米。
再看青岛，虽未明确颁布相关规定，但在2017年的三场土拍中分别提出：当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格、竞普通商品房现房销售面积以及由公证处现场抓阄的方式。
取消地价上限，意味着土地市场回归价高者得的时代，逐步撤除“摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案”等竞买规则。
意味着房企拿地不再凭借运气，更多的是拼财力、拼实力，而一旦核心地块入市，竞争恐将会进一步激烈，地价或将创新高，房企拿地成本提升了，最终也可能会传导到房价上。
而取消土地最高限价，让地价回归市场，有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果或有限，预计土地市场整体仍低温运行。
' i2 m' @/ x5 r! s: V; I* ?0 p% C. y总之，多地土拍规则调整是当前房地产市场发展的必然趋势，需要政府和开发商共同努力，通过加强市场调控、提高品质和品牌建设等措施来适应市场的变化，有利于促进房地产市场的健康发展。

最新一期南京土拍，南京12块地11块底价成交，只有一块河西南的地触顶。其他的11块主打谁家的孩子谁抱走，江北新区的地江北的公司拿走，高淳的地高淳的公司取回。地卖不出去，如果再不考虑取消最高限价，让核心地块多给政府收入点，政府财政就真的吃紧了。南京五号线的地铁建成日期已经又推迟了，主打一个遥遥无期。而且坊间传言，高淳公务员的工资发放吃紧，不得已向江宁借钱了：
5号线又要延迟通车？南京地铁：将分段开通 具体时间以官方发布为准
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8 u; m# s( f- Z' i7 }! J之前有专家专门讨论过取消最高限价这项政策。
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孟新增则认为，取消土地最高限价，让地价回归市场，有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果或有限，预计土地市场整体仍低温运行。

这一句“让地价回归市场”就很魔性，不知道是不是在专家眼里，市场意味着只有涨价，没有降价。取消土地最高限价，那对于流拍的土地，是不是取消底价呢？或者咱们进一步说，就像之前彭博社报道的一样，取消限购限售，取消备案价，真正让楼价回归市场呢？
其实这次的政策，说白了就是保地价甚至炒地价，同时增加地方财政收入。最近各地热火朝天的发行特殊再融资债券，把地方隐形债显性化的同时，也用低利率替代之前的高利率，但是即使这样，严重依赖土地财政的地方政府，在卖地收入大幅下降的情况下，连支付债务利息都成问题。在这种情况下，放开卖地的最高价限制，能够让地方政府每年多收个三五斗。同时，在政策制定者的预期里，地方核心地段必然会被几家有实力的公司炒起高房价，那么周边的二手房价格就能稳住。实力稍弱的其他房企，只能放弃核心地段的争夺，转而接盘城市其他地段的土地，从而盘活地方楼市。主打一个保地价甚至涨地价。不会出现之前几十家放弃争夺城市核心地段，但是其他地段无人问津的情况发生。
# F0 F8 a1 C' A! `但是这种倒逼房企去非核心地段拿地的作法，究竟成效如何，我觉得大概率达不到目的。现在房企都不傻，现在的房地产环境，非核心地段，尤其是郊区地段，按照目前的底价成交，拿到基本就是赔钱。按照底价成交+造价，如果不玩精装包叠加精装包的戏码，老老实实按照备案价销售，消费者根本不买单，旁边有更便宜的二手房出售，如果降价出售回笼资金，就会被政策铁拳教育，这种情况下，拿地的意义何在？还不如倾尽全力去拿核心地段，抢到了固然好，抢不好就裁员节减开支，活着就行。
对于不少地方来说，可能要拿出核心地块来出售了，之前最高价限制，不少城市都惜售，屯了不少地面在手里，现在正好走一波量，给地方财政补补血。只是现在烂尾楼频发的当下，人们对于新楼购买早就缺乏信心，不论恒大还是碧桂园，也都是从无风险到了暴雷的地步，如果还是预售制让政府拿走出让金、开发商拿走购房款、银行拿走利息，只有购房者承担全部的风险 ，那么谁会在这个时候接盘呢？没有购房者，开发商谁敢高价拿地？摊子铺太大到时候没法回款，不就是下一个恒大了么？
/ c; K# P- X  S# }最后，南京的土地政策，其实还是可以供全过参考的。作为财政严重依赖土地的地方，南京很早就取消限购，首付下降至两成等政策。这给其他城市政策制定提供参考，不过就目前来看，并不能阻止南京楼市的下降，今年以来，南京的房地产呈现量价齐跌的现象。

从被称为第三次房改中的“让商品房回归商品属性”的定调开始，我们将很大可能迎来全面限价时代的落幕。
今年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。
. V& j4 t  `& U5 s而土地限价，其实也是2019年，也是由同样的部门号召全国跟进的。
: E! r  w; c5 w4 [此一时彼一时，如果当时是为了抑制地王的频繁出现，那么现在肯定是为了刺激低迷的楼市。
通过取消地价限制，开发商可以按照自己的判断和资金状况，随意出价，价高者得，这也许会导致某些热门地块土地价格无限制暴涨。
% y; {# a; {- {! r% o土地价格无限制，自然新房价格也无从限制了，新房价格的备案价审批显然也就无效了。
如果同样的政策在供不应求的3年前，全国房价是100%要上涨的。
/ M% d" i; A5 w; ^2 S1 }4 e只可惜，这只是假想，短短3年，中国楼市已经发生了翻天覆地的变化。
+ I: a9 t; G  c, ]* Y现在取消地价，回顾商品属性，开发商会疯狂抢地吗？
我们先要了解中国前十年为什么房价一直上涨？
% u3 p( k! g, m# N因为它的价格并非是由市场上真实的供求关系决定。
7 p, D$ d# E8 N! K: Y  m由于各种限制性等政策的存在，真实的供求关系已经失衡。
& I0 n) S% y$ S. w4 d8 _在金融泡沫的助推下，商品房交易从“买地-盖房-售楼-买地”，变成了“买地-贷款-盖楼-再贷款-再买地”。
1 x; N, H: y0 r显然金融地产把房屋的真实买卖过程给剔除掉了。
这也是中国房价多年来泡沫虚高的关键所在。
, H. r) O$ ~; H而三道红线以后，没有了金融助推，地产企业没有了钱，又销售不出去，所以爆雷了。
现在商品房回归商品属性，土地价格应该由谁来决定？
9 ^/ ~5 t$ |$ @当然不是政府，也不是开发商，而是商品房的消费者。
有人愿意买，买的人比卖的楼要多，供不应求，那么房价就会上涨。
5 t8 T7 _3 `3 }  b& M  L, t5 z开发商看到有利可图，就会购买更多土地盖房，这个时候，地价也会上涨。
相反，如果市场上住房供应太多，或者消费者收入下降太多，供大于求，那么房价就会下跌，从而地价也一定会下跌。
7 G* K% [0 b6 ^+ F3 x这个时候，开发商别说疯狂抢地了，99%的开发商要么倒闭，要么转型。
今年，以我所了解的90%以上的民营地产企业，现在只要活着，它的新战略方向已经不是住宅地产了。
过去十年的金融泡沫，让房价虚高，成为了压在年轻人身上的三座大山之一，而最近2年的限制房价下跌，只不过是强弩之末。
随着价格限制的放开，住房供应量大于需求的区域，房价就会下跌；相反，就会上涨。
" n7 X, ~4 R' N8 c3 o' b城市和城市之间，城市不同区域之间，会因为位置、价格、和供求关系，而导致价格的两极分化。
$ J) H) {" w. v  `; B- a2 a这就是房子的基本商品属性。
这对房价有什么影响呢？
长期来看，某些经济发达，土地资源紧缺的城市，随着人口的净流入不断增长，经济发展和国人收入不断增长，住房需求远远大于住房供给，那么开发商有利可图，就会疯抢有限的土地资源，地价上涨，房价上涨。
+ x" m" F% N, Q1 w  n) |! d# N6 w而其他经济欠发达地区，既面临人口负增长，更面临经济的衰退，土地几乎没有投资价值……

那就是基本等于摆烂了。
+ U, G3 f( J+ ~( Y1 W; T+ N. q# f价高者得的情况，深陷流动性危机的民企完全没有任何竞争力，能够参与土拍的企业就只剩下了城投。对城投来说，无论拿地价格有多高，其成本都可以看作零，【价高者得】的唯一作用是帮助地方维持土地价格。
* w) H% A$ c9 I# `各位打算购房的人可能经常听到中介说这样一句话【这个地方拿地价格都有3万，怎么可能跌得下来嘛】。
这句话完全忽视了城投的作用和我国地方的融资体系，在城投公司融资体系下，无论它们的拿地成本有多高，实际成本都为零。当然中介不是有意要欺骗客户，他们往往也很难认识到城投拿地的钱从何而来。
一家公司想要融资的手段有很多，可以找银行借、可以发行公司债、可以发行可转债、可以发行城投债等等。但是，每家企业因为自身的信用评级不同，所获得的授信额度、承担的利率水平、提供多少担保物都会有差别。
% t3 W- W) i1 o9 L在我国，由于城投都是国企，它们天然自带雄厚的背景，因此即便经营情况一般，也能获得更高的贷款额度，享受更低的融资利息，并且还不需要提供担保物。
所以，在参与土拍的时候，城投往往会身先士卒。在其他企业现金流告急且无法继续融资的时候，城投可以轻松地再向银行借钱或是发行债券。
假如城投因为经营实在太烂导致信用评级下降，授信额度濒临枯竭之时，地方政府又可以为其添加信用缓释工具作为担保，为城投打开继续融资的道路。各个省份都有这样的御用担保机构，比如四川的金玉担保、安徽的安徽担保、江苏的江苏再担保等（都是国企）。
/ y# L" }1 k7 v. Y如果这还不足打通城投平台的融资渠道，那么还可以寻求四大信用增进公司的帮助，继续为其添加信用缓释工具，以提高其授信额度。
7 f5 I$ `  C! I* K" Z7 I- V此外，城投的负债理论上是可以【不用还】的。由于城投公司的国企性质，对于债务暴雷的城投一般会采取三种化债方式：
* Z3 \: S. l! G% S& d一是在还有授信额度的情况下，地方政府为城投继续融资大开绿灯，帮助城投【以债养债】，从而让债务继续滚下去；
$ ]& l+ q; Z8 @" C& y) ^: G二是在没有授信额度的情况下，让银行给予城投无条件展期的便利，比如去年贵州的头部城投企业遵义道桥就获得了银行方面20年无条件展期的优待。20年后如果依然还不上，那么还可以依葫芦画瓢继续展期20年；
0 P3 q/ Y/ r" y" [, W, h) w+ \  T如果银行方面因为流动性问题无法提供展期，那么还寻求央行直接印钱支援，例如去年为保交楼给房企设立的【专项贷款计划】。
+ H1 ]+ Z& o' y% ^# G三是在经营情况已经彻底烂透，且追加信用担保也无法开辟融资渠道的情况下，则可以进行重组处理，通过引入新的战略投资方来接手或分散原城投的债务。例如去年重庆城投濒临破产，接着华润入驻，帮助其分散债务。
2 N0 ~3 y% ^. l4 z  `9 g$ `城投的融资模式和企业性质注定了它可以依靠永续负债的模式获得源源不断的资金，进而参与土拍或城建等重大项目。在土拍结束后，地方增加了财政收入，城投【债台高筑】，最后又用上述方式化解。
并且，这种模式会造成货币供应量不断加码，凡城投涉及的项目就会逐渐陷入到通胀浪潮中，这又给城投稀释债务创造了便利。
! ~. o8 @9 h! ~( t1 A, o如今，土拍重回价高者得就等于地方已经放弃了民营房企的参与，准备利用城投的融资性质帮助其高价拿地，在增加财政收入的同时，维稳土地价格，使得这一套模式还可以长期进行下去。
而这样做的前提就必然伴随着超宽松的财政政策和货币政策，从今年降准降息的频率和刚刚发行的特别国债来看，我们实际上已经暂时放弃了汇率稳定目标，未来很长一段时间，货币供应都会处于超供给状态。

这明显是在救地方财政
4 u" L1 n) a* M8 u2 j* h, W因为房地产行业的供需失衡，地方的土地出让收入继续大幅下行
拿地取消最高限价，回归价高者得，就可以让核心地块卖的贵一点，弥补那些卖不动的地块损失
不仅仅是南京，其他济南、合肥、厦门、成都、青岛都有这方面的调整
5 s) n/ O0 `: \* F估计最终大部分城市都要跟，因为大部分城市都房地产收入占比很大，都财政吃紧
不然也不需要发行1万亿的国债，给他们救灾，而是不需要还的那种，就连利息都不需要还
但不能1万亿后又1万亿，哪有那么多的一万亿？这样何时是一个头
当然也需要地方自己想办法自救，自己创造财富
7 @; P' f' o' {1 I( S6 F2 g这个取消拿地的最高限价，就是挽救地方财政的一个方法


就拿厦门来讲，大家都知道厦门岛内岛外的房地产市场是冰火两重天
现在回归价高者得的模式，岛内的土拍肯定会更贵，岛内卖地可以多赚钱，就能弥补岛外土地赚钱越来越少的困局
而且也无所谓卖不出去的地以后怎么样，只要能卖出去的地，把价格拉上去，就可以做一个平衡
房地产企业也是只竞争核心地块，普通的地块也是无人问津
既然你们这些企业也看不上普通的地块，都去竞拍核心的地方
; t0 R# ?, q0 S( d, U那就让你们多出点钱
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9 Y2 G% U2 p( w0 [* D5 G以前地方赚卖地的钱是走量的模式，就是“放量压价”，多卖地，价格方面控制一下
现在没办法了，大部分地卖不动，只有核心地块卖得出去，那就只能改为“放价限量”
卖不动的地以后再说，卖的动的地要多赚点钱，这是最后的赚钱机会
" _, h7 R! }; B就是通过这样的方式来保障地方财政
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5 z+ D8 ^6 n  n! ^5 c5 ^对房价的影响就是分化，高价拿地=高价卖房子，这个是成本
敢高价拿地的企业，必然也是开发高端住宅项目
3 u# B" ~2 ^# Y3 O这样就是会导致商品房以后分化加剧，各种精品小区，中高端小区会加大供应
结合最新的一些新闻来看，300万人口以上的城市要大力发展保障房
3 |: Y- b% C8 u然后又解除地价限制，这就是想走“双轨制”
商品房和保障房的双轨发展
商品房往精品，高端去靠，保障房就保障最基础的刚需
" T" I" i/ P8 j( d短期没什么变化，但10年，20年，30年以后继续往这样的方向走
以后房价就是分化巨大的，居住属性强的房子才会贵
( R$ g+ l: S6 a' T各种老破小什么的，那还不如保障房，就会慢慢失去价值
3 w3 B7 n) |# p5 K房地产市场的两极分化会慢慢加剧

房子的消费属性，商品属性会越来越突显
9 ~! m$ w* v! @/ @能不能卖高价就看居住属性强不强
4 ^3 C) \8 O8 G不然真的会不如保障房性价比高
8 ^* R2 o* S) z6 j只不过保障房能不能做到全面保障这个非常重要
不能搞得真正有需求的人住不上保障房，一些没有需求的人反而可以轻松拿到保障房
+ o1 V1 E. z+ R5 a! R: T) f3 @这样就失去了保障房的意义，要做到全面保障，保障房的价值才会突显
才能把双轨制发展好，房价泡沫也会慢慢化解