比烂么,雨花区肯定不是最烂的,毕竟现在有江北直管区垫底啊(手动狗头)
( k8 L- { f) R) x* Z( S% H1 n首先,雨花区的商业搞得真的很奇葩啊。
: z8 l2 ]$ [" M3 r明发商业广场了解一下,离外包大道不远,算雨花区最早发展的大型商业综合体之一,最早的定位比较高端。! W7 ?6 U. U: A3 | }' H" D: {; g
但是现在差不多10年过去了,这边搞的居然宛如南京版九龙寨就离谱。商场里面屋顶都在往下啪啪的掉渣,高级商铺沦落为仓库和专供外卖的廉价餐饮,只有一个半死不活的永辉超市还算能看出一丢丢昔日规划的荣光。
- e1 |* J" E9 `7 E唯一一个略好点的商圈是天隆寺地铁站的雨花客厅,外加附近的楚翘城/世茂52略有人气。但是最核心的雨花客厅,开发商丰盛大族管理其实不怎么行,公寓区是赫赫有名的小姐楼,严重影响了这边的房源口碑房源价格,写字楼也是,在物业费本来就比较低的情况,都租不过隔壁离地铁站那么远的世茂就离谱。。# i4 j7 M x& ^; b* B9 U
而且这几个商场都是主打中低端餐饮的低端商场,但凡有点高级点的需求,比如彩妆护肤,黄金首饰,钟表,商务宴请,甚至奢侈品,我相信你都不会来这个商圈的。。
) _0 n1 W& H* n" }: }天隆寺地铁站附近还有另一个巨型烂尾,东方娃娃城,常年无人管,占着黄金地段在那摆烂。0 Y9 G, A: g6 t
雨花和江宁交界处的证大,作为那附近唯一的大型商业综合体,也是在摆烂。。这个商场也是运气不好吧,证大其实以往的开发案例都还可以,但是到这个项目的时候已经接近暴雷(南京另个开发更晚的证大悦江府就曾是停工和拖欠工程款的状态),所以这个项目也是惨的一匹,除了写字楼和公寓卖完了,沿街商铺有些还行,商业区普遍特别惨,商场开业又逢上科罗娜。。公寓区也是和雨花客厅一样的问题,十分有沦为下一个明发商业广场的趋势。。
u& x2 L; w, b! z- \* m南站其实地下也有个和新街口一样的商场,但是也是惨的一匹。。惨到证大还多少有点人知道,这个地下商城连存在感都没。。
& i$ H$ m- A# }7 [: W Q我也不知道雨花区是怎么做到几个大型商业项目都同时如此失败的,没有最烂,只有更烂。。。2 a* z6 M. H% N
江宁百家湖的几个商场就还行,虽然太阳城也烂,可是景枫和金鹰都还可以,能聚的住人气。毕竟新街口的商业也一样有黑洞三巨头,友谊、金轮、东方。。关键还是看核心商业综合体能不能搞起来,而且东方重新搞过招商后也已经不那么摆烂了。
! E) W* j% e3 K7 q. r- a雨花区由于是原郊区农村,所以底子很薄,比如医院,和建邺区一样至今跟没有没啥区别。。别跟我说xx分院,那都是啥病都看不好的大号卫生所,真出事了还是只能去总院,我妈就给分院坑过,人家连相关手术室都没,白跑一趟,哈哈哈。
: r& J% a- W5 x! z还有一点,就是历史遗留问题,江宁至今和南京一市两制。在雨花/江宁交界处打过车的都懂,这边连出租都分南京和江宁两个方向,而且江宁/雨花的交界甚至离谱到由于政策不通有很多断头路,之前还有医保不同、上学报名资格不同、摩托车牌照不同等一系列问题,这严重影响了挨着江宁区的雨花区的发展。
+ L& n2 e* g) o& j9 T3 @其实当年雨花区作为农村户口和江宁户口一样都是难兄难弟,何必呢。
- F& _3 S$ L4 {6 V- Y在相对能提供一些高薪工作的情况下,雨花区其实也没办法发展成那种豪邸类型的区域,这边的就业层次不够。。不过这边按照原先的规划其实也能发展成核心商务区(交通枢纽、高级写字楼、高级商场等),理论上应该养的起商务大平层型改善。
- v. n4 @4 @2 Y2 H. Z0 u可是靠外包/分公司码农的工资,也很难买得起改善哈哈哈哈哈
h0 L, B3 X: l2 I$ F+ |7 P, |300万目前在南京是刚需房的门槛,100万首付,月供1万左右,需要净流水2万以上,这基本已经接近南京收入的天花板。。9 W2 _; N1 X- B% | s* V
雨花区除了安置房(比如景明佳园这种大型平民窟,我家不够穷的亲戚当年还真住不上),商品房房价其实挺离谱的。你说刚需吧,好像也不是那么刚需价,商品房普遍单价4万+;你说改善吧,额,互联网兴起二十年都没得,南京又没有总部,全是分公司和外包,这些南京从业者的年龄普遍都在40以下,就外包大道的人均收入,靠打工哪有钱上车改善。。所以很多年轻人除了安置房和租房,大概也很难住在雨花区,几个本来就不行的核心商圈也就更聚不住人了。7 l! J: v& Y9 W! v) ]
但是个人觉得雨花区还是有一点希望的,因为这个区没有像江北一样狂砸更垃圾更烧钱的产业园,当年外包大道除了给租房补贴也没补贴啥,这边的写字楼也没有像河西一样好高骛远,做的过于高大上但是又没有这个收入梯队的项目接盘(代表案例,国金大厦,这个点的联合办公wework不知道是不是华东地区最空的。。)个人觉得雨花的写字楼其实在正常市场竞争的情况下,出租率比河西高,因为这边没有特别NB的CBD甲写,只有中端写字楼,但是这倒是完美匹配了南京当前的产业结构。而那些出售的写字楼,接盘的老板也都还可以,能起码撑得起一点中端就业。江北除了产业园,可是拿的出手的纯写项目几乎一个都没有。。惨如桥北,本版块几乎毫无中高端就业机会,柳洲东路附近人称南京回龙观可不是盖的。。8 D3 n) x+ Z$ a% B
硬件好也意味着运营成本高,如果财政真的不行了,建邺的轻轨/剧院/博物馆等一帮赔钱玩意可能要s得更惨,所以硬件一般般其实也不能完全算一件坏事。
y5 @/ ~% C, o8 e0 }, X; Y) m所以你要是比烂的话,雨花肯定不是最烂的。而且现在哪怕新街口商圈,也有部分地段由于不可抗力出现中空(如大量部队商铺由于不许商业化空置摆烂)。
: Y2 M% \: F7 H1 k% h不过我不认为核心区的萧条会把流量溢出到南京其它商圈,南京这个城市大概只会全部越来越萧条而已。。 |