财经深度：５分钟讲清房地产经济变局的历史与未来

本文约2000字，只需要5分钟，颠覆和重塑你对房地产的认知，关于房价和经济的很多疑惑，也都将迎刃而解！下班写字不易，如果觉得不错记得在文末点下在看和关注鼓励支持一下！

过去20多年，我们的经济发展模式，可以总结为地方政府主导的土地经济模式。其核心逻辑就是地方政府主导，释放原本不流通的土地要素上市交易，用于大规模开发房地产。
- y5 W4 ~1 d9 r$ k: J8 ^: Y2 B土地经济的核心财富密码，就是让原本不值钱、不可交易的集体土地、厂房或者老旧棚区等地块，经由地方政府主导出让，由房地产商开发成为可交易的高档商业和住宅物业，土地及其附着物价值实现数十倍甚至上百倍增长！
. T0 p7 e" ?0 `; ^% b这一模式下，全国住房供应水平大幅提升；城市面貌和基础设施建设得到了极大发展；地方政府获得了大量资金，用于改善公共服务水平，发展地方经济拉升GPD；居民就业形势喜人，人民财富大幅增加；土地经济驱动和辐射下，制造业、科技创新等所有经济领域也都取得了长足发展。地方政府主导的土地经济模式，是过去20多年高速发展的最底层原因，为这一轮的经济腾飞立下了汗马功劳。

* P3 _+ P2 T) u9 T
6 @  Q& b2 N& p6 b4 \8 u但是，世界上不存在只赚不亏的生意。土地经济模式也有前提，房地产必须有人开发，产品必须有人购买，城镇房价必须上涨。于是，围绕这一目标大量配套政策落地实施，土地出让制度，产权捆绑户口学位政策，按揭贷款制度，房地产融资政策，预售制度，公积金制度.....这些你无比熟悉的政策，其实都是为了解决有人开发、有人买的问题，这些政策也让房地产行业由原本的设计建筑实体行业，变成了资金密集、运营项目的投资行业。
" O% H: T# w# a3 W6 Z  K2 V另外，这一模式还叠加了央地财政博弈问题。为解决分税制下地方政府事多钱少的矛盾，由地方政府主导土地出让，用土地出让收入弥补地方政府资金缺口。因此，地方政府天然具有推高地价的驱动，几十年来，土地出让相关收入早已占地方财政收入大半壁江山。房地产问题的背后，还捆绑着地方公共服务和发展经济资金来源的现实困难。
" J& w& a$ J* o8 |: e, P! x地方政府主导的土地经济模式不断深化发展，房价不断推高，所有人都意识到风险在不断积累。于是，我们开展了无数轮的房地产调控，但是住建部门主导的调控结果最后却是越调越涨。因为，住建部门都是地方政府的住建部门。
$ x; y* N8 W6 }/ e2 X直到2020年的三道红线和2021年的房地产贷款集中度，中央通过垂直管理的金融系统，掐住了房地产企业负债融资的命门。2年多的时间，曾经风光无限的房地产巨头轰然倒下！巨大的政策红利只是稍稍收紧，曾经的呼云唤雨瞬间就原形毕露。前不久被带走的许家印先生，最大的原因，可能是他将时代政策红利，误认为是个人付出和努力！
% F/ n8 z  V7 _; a经过20多年的发展，地方政府主导的土地经济模式已经进入暮年阶段，由初期的正向经济贡献逐渐转向了负向经济贡献。



) R* e! g2 m" x1 k0 |0 [7 e一是城市基础设施和住房建设已经基本完成。我国城镇化进程已经逐渐见顶，城市面貌和基础设施建设已经领先国际，继续下去将产生大量低效浪费建设。
9 a+ F" y; F! e- `6 `! ?二是房价早已超过经济发展需要的临界点。高房价事实上已经在吸血其它行业资源和利润，反过来严重伤害了实体经济；一套房子掠空6个口袋，还攫取年轻家庭未来30年的收入，社会民众长期消费能力被严重侵蚀。
三是财富分配不公问题日益严重。房产公司依托政策红利，高负债、高周转运营，轻松获得了天量超额利润；部分富人和先进入房市者，依靠手中优质房产不断升值，收割掠夺后进的普通购房者。
! m' r3 e; ]3 H* ^% M2 q8 f8 H四是金融杠杆风险不断攀升。房价攀升之下 ，房地产相关金融负债杠杆总量，已经远远超出了房屋本身的实际价值总和，房地产金融泡沫风险在全社会不断积累。
% O9 S  z- ?* ~4 v! X* F" ~我们面临着两难的局面：采取果断手段刺破泡沫，将提前迎来房产价格明斯基时刻，巨额房产金融负债崩溃，引发巨大的经济危机； 如果不采取措施，任由土地经济继续推高房价，香港的劏房就是大家的明天，泡沫也还将继续加大，再叠加长期人口数量下行问题，最后的结果就是在未来的某一天，将我国整个经济体系炸的灰飞烟灭。我们面临的是一道现在受伤还是未来受更严重的伤的地狱选择难题！

1 ~5 c2 d+ `8 ]% t6 D2 E: |7 y( w) y
或许唯一的解决之道就是时间换空间。让房价保持温和的小幅增长，把房产增速严格控制在CPI和货币贬值速度之下，既不直接刺破泡沫，也不再催大泡沫，让CPI和货币贬值慢慢稀释高房价。如果能连续10年、20年实现这一控制目标，房价将逐渐回归正常价格，房地产也将回归保障人民群居住需求范畴。这一系列的操作，如果总结起来，其实就是四个字，叫做“房住不炒”。
( Q( _" Y/ i/ A; `# W但是，治理国家哪有键盘打字那么容易？
畸高房价需要尽快解决，但是地方财政同样需要出路保障；
: ^* D; ]( V/ P( D% G$ ^普通民众买不起房难题必须解决，刚需有房人群权益同样需要保障；
8 g+ p: b+ s" ^不劳而获利益格局必须打破，经济不能崩盘同样必须确保；......如何在错综复杂的利益博弈中，让房价这头出笼的怪兽保持温顺，考验的是政府和人民的大勇气、大智慧、大魄力！我坚信，能够出台三道红线和贷款集中度的中央政府，一定也会找到解决问题的方法和道路。
更为重要的是，只控制住出笼的怪兽守住风险还不够，寻找新的经济增长点才能拥抱未来。其实，经济和历史都是周期和轮回。90年代末，我们通过改革开放，找到了土地经济这个新的增长点；未来的某一天，新能源、互联网、AI或者其它某个东西，也将引领我们走向新一轮的腾飞～
8 R. P+ p6 c+ C: X* B2 W# m-END-
全网同名【微言财经】第22篇原创，过去的21篇文章也非常不错，用逻辑思考解析经济生活背后的价值交换规律。下班写字不易，觉得不错的话，帮忙关注转发一下吧！