韩国楼市的雷，要爆了

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在楼市寒冬里，最可怜的永远是普通人。

9 d# ]9 O* Y3 i  [: e; Y正解局出品
! \# E& t7 ^% n: ~6 \前几天，中国国际电视台报道了一个消息。

/ U# Q+ Z9 x. C* `$ F, h( D在韩国首都首尔，一个叫孔贤淑的女房主有点绝望：

, M. [8 q  ?% Q. `2 o$ D她要卖房，在一年半前把房子就挂出去了，价格下降了15%，但到现在根本没人来看房。

慌得不行的不光是二手房主，新房的开发商更急。
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韩国有开发商打出广告：买房送奔驰。

  F2 O8 R! H# Z: i1 U- q还有开发商更实惠，只要到访，看样板间，就送Chanel手袋和苹果Air Pods。

也有打土豪牌的，买房返金条。
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& e# ]" A7 m! t3 l* M0 t开发商急，二手房主更急。
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8 l  c" h# g% X+ v4 m6 \' X' ?/ I楼市的地雷要爆了，每个人都想着比别人早一步跑出去。

' n, d: V  D0 R" h# V1 I这就是现在韩国楼市的真实情况。



1 U4 q. V3 P$ W  K8 r韩国开发商的广告

- _3 F- \  D% i5 d7 {韩国楼市，堪称亚洲，甚至是全球之“妖”。
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其中，又以首都首尔最甚。
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# o) @2 \) @% i/ e韩国总人口5100多万，其中，950万居住在首尔，占比18.6%。
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如果算上流动人口，还要增长50%。

2 M7 m0 f% D8 K) t! w首尔很小，不到北京昌平区的一半，面积只占韩国全国的0.6%。

/ V# s% E4 j& i4 F1 [+ l, x如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国“首都圈”，集中了韩国50%以上的人口。
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人稠地狭，首尔楼市也创造了一个巨大的神话。
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+ Y/ g% ]! x( @房价持续疯狂上涨。
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: {/ T7 F' \8 E( |! t. ?7 a5 H; J在过去5年，韩国房价整体上涨了差不多80%。

" k% b; m4 M5 Q) Y1 k2 R: K7 @3 s2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米，位居全球第2（第一的是香港）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。

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房价疯狂上涨的结果，大家应该不算陌生。
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最直接的结果是，人口灾难。

, _+ N$ I) \' L+ Z" Y+ b0 W: T6 A9 J韩国年轻人希望先买房，然后才会考虑结婚。
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7 |5 K) C  }% n- g但已经飞上天的房价，年轻人怎么能够得结上婚呢？

所以，韩国单身家庭已经超过30%。

1 v' `7 ^$ E* I7 L( j4 _2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件，是50年多来最少的。
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随之而来的，是出生人口雪崩。
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2022年，韩国总和生育率下降到0.78，再创新低，在主要国家中排名倒数第1。
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- P# D. o) x  W& ]' @& y( F! ]其中，首尔的生育率更是低到尘土里，只有区区0.59。

我们知道，要维持人口规模不缩小，生育率要在2.1，韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。

哪怕是少子化问题缠身的日本，出生率也还有1.3。

难怪有一个说法是，韩国将是全球第一个灭亡的国家：不战而亡。
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韩国虽然已经是发达国家，但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告，在32个国家中，2022年韩国人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。

, O( V: M3 t( M. f+ S- ^只有34%的韩国人“感到人生充满意义”，在所有国家里是最低的。
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前段时间，有个报道。
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; V5 h1 x6 Z# I% l首尔一个叫郑智贤的31岁男青年，身穿西装，还在胸口插着一朵鲜花。

# n$ b5 w& u& [& }! _. C在很多亲人的见证下，庄重宣誓：

+ r' _& e' `. A- i$ B  W7 i0 ~5 N) C终生不婚。

“余生，珍惜并爱护自己。”

而他还出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遥遥无期。
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. J" B% h1 V5 I% i更有些讽刺的是，他从事的工作就是房地产开发。
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不婚典礼邀请函
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不过，去年以来，韩国的房价就开始跳水。

' d; `8 B9 X' E1 g: H; [7 I房价不断刷刷刷地下跌，房价永远涨的信仰被打破。
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+ d/ n0 U( ?2 k: s  s; F就出现了文章开头说的，新房卖不出去，二手房更卖不出去。
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新房库存量达到10年来最多，过去一年里，增长了1.5倍。
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有个韩国特色的东西，助长了韩国房价的暴涨暴跌。
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这就是：传贳（shi，第四声）房，也叫全租房。

3 `  n3 M$ X5 J) H" t这是韩国的特色。

2 N3 E2 c4 u; z$ O1 |; [$ C8 J+ `传贳房什么意思？

- V- ~2 M8 D; v6 N: r% N在韩国字典中，“传”是指传给或转交，“贳”是指出租或租借。

简单说，就是房客按照房价的一定比例（一般在50%~80%左右），给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。
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% w" Y6 q2 ~  M' a" _! t. X一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。
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: s- z. l$ R- `0 b9 ^6 {0 k这个看起来有些不可思议。

4 A+ @! A5 O* [7 p; b3 K' H你想想，在中国，不说一线城市，就是很多二三线城市，一套两室一厅的房子，也动不动两百万人民币左右。

, h% p8 }- A8 d( `& ]% x) @+ G* S按照韩国这个做法的话，相当于就要付超过100万人民币！
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韩国的一处租房广告

% W: v  M: k2 e* j: ?可正是这个“传贳”制度，放大了楼市暴涨暴跌的风险。

初看起来，房东不收房客房租，“免费”给房客住房。
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房客也相当于有了“强制储蓄”，把买房钱攒下来，等攒够了钱就能买自己的房子。
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看起来，是双赢。
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! S; [; e2 E: B' @甚至银行还给房客放传贳贷款，也就是押金都可以贷。
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* \" U3 U/ J1 O; v- g! }但其实，哪有那么好的事情？
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0 r( Y6 x3 I& H/ X: u( J" L房东拿到押金之后，基本上都会去投资，用投资的收益来当作房租。
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但问题是，利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。
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房价不断上涨，房东拿到了房客的押金，转而去买更多的房子。
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等两年后，把房卖了，押金退给房客，还能大赚一笔，继续去投资买房。

& a5 A; e( N0 p# p% v就这样周而复始地操作。
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结果是，有房的人，手里的房越来越多。

而租客拿到押金，才发现，“强制储蓄”的这么一点钱，远远跟不上房价上涨的速度。
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只能继续“传贳”，继续给房东打工。
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! H: C$ R$ V' |' ?+ n图片来源：唐燕等：《基于融资和储蓄理念的住房供给途径》，《国际城市规划》2016年第1期
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问题是，树不会长到天上去。
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房价，当然也不会一直涨。
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从去年开始的这轮下跌，很多人不得不抛房抢跑，不然两年后，可能连押金都亏没了。

结果抢跑的人越多，市面上的房子就越多，买房人就想着等等看，成交量越来越少。

2 \2 g" r# s0 ?1 H9 ~$ W( B, L结果，只能爆雷。

3 w. J0 E+ n4 W% q6 r' i: C前两年，有房东通过传贳房，攒下上千套房子，资金链断裂，还不上押金，跑路了。

韩国人居研究院测算，如果未来房价下跌20%，那么，就有40%房东还不起房客的押金。
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5 }7 m( n7 m, ~想想那是一幅什么场景！
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% q5 y, s! |5 s* g5 T  B+ F, `房客损失的不是一个月、两个月的租金，而是半套甚至大半套房子。
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/ t/ P% j% {! r8 \) \- I, `, o! B如果贷了传贳贷，还要继续还贷。
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就像有人买了一个烂尾楼，楼烂尾了，贷款还要还。

不气死人才怪。
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风险估计数据

前几年，韩国年轻人为了买房，“连灵魂都拿去”贷款。
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/ g* v$ O  c" g9 e/ N" S' n0 q在2022年，韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元（约合47.6万元人民币），而在10年前，这个数字不过是5000万出头。
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这里面，大部分是房贷，或者传贳贷款。
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韩国是世界上负债最高的国家之一

前段时间，著名的《经济学人》报道了一个案例。

( J( q5 j  Z0 j# \( X33岁的金明洙（Kim Myung-soo），他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元（约合275万元人民币）。

妻子怀孕33周。
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现在，先不说房子能不能卖掉，就算卖掉，连贷款都还不上了。

% @/ w* k4 n+ F他无奈地说，“2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。”

寒冬来临，首先被冻到的，永远是衣服单薄的人。

+ H/ e1 z- X# B9 B1 K0 K8 T原来源：“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”：韩国楼市就要爆了
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点进来发现，你说的韩国，还真是韩国。看完了感觉，你说的这个韩国和那个韩国也没啥区别[捂脸]

别怕  我的房子挂了一年半了 降价20%都没人买

韩国有没有限购令和房价备案制？

你还真有心情关心别国房价的雷

学习下先进经验，限跌令搞起来

这不就是资本论里的自我压榨么

镜子照着别人[捂脸]

小问题啦又不是0.01%

还是国人好，就算没有工作，只要把家里多余的房子租出去也可以生活[耶]