关于房地产刺激政策为何“挤牙膏”的原因

显示全部楼层 · 2023-9-19 03:27:44

我又来写房地产了，首先我对房产不了解，不过我对“当局”有一定了解。
我将叙述以下几个问题，但大家需要注意，这些问题的要素是“完全互相关联的”，我分开叙述只是为了本时代人的时代性所需要的表达需要，现在大多数人已经无法理解多要素同时作用的场景，因为现在生活已经极度重复化了，只需要偏执人即可（世界模型极度简化）。
第一个问题：为什么当前房地产救市政策一个接一个，总是牙膏一个比一个大，但却是一个接一个，一次性组合拳不好吗？如果担心劲儿太大，那么也可以分多次，为啥要挤牙膏？
第二个问题：为什么政策出台后，成交量上去了，成交价却没有太大变化，甚至有地方成交量上去了，价格还有点在下跌。
第三个问题：为什么国家要这么做？
第一个问题的回答：因为各地的房地产调控政策的执行，是由地方当局完成，但中央有干涉权。
一个接着一个，力度逐渐增强，有助于中央判断各地的调控政策的有效性和力度（从成交量可得），需要注意的是这里的成交量包括二手房。
一个接一个上强度，有助于让市场消化掉需求，那么下一个刺激政策就不会出现更剧烈的需求增幅，降低房地产市场的价格变化，无论是上涨还是下跌。
第二个问题：为什么成交量上去了，成交价变化却不大？
因为房产对于绝大多数购买者来说，都是一笔巨大的，长期的投资和消费。
他们的决策会很谨慎，在这种市场上，决策习惯会占据主导要素。
我们取消的是既有的，根据不同强度决定的限购方案策略，因此我们取消的利好也是能够较好估计的。
利用当前的经济形式总体不好+利好政策进行梯次对冲，就可以稳定房产价格的同时，需求依旧开始买房，维持成交价。
第三个问题：国家为什么要这么做？
很简单，和第一个问题相关，也就是房地产调控政策的真实执行由地方当局完成。
地方当局现在的财政，大量城市高度依赖土地财政模式，这一模式不可持续且已经为后续发展（城市化）产生了巨大的负面影响。
但，如果你一口气压死房地产或一口气放开，前者会导致市级利益实体必须立刻反抗，政策推行将会十分困难甚至不可能；如果一口气放开，则可能陷入万劫不复的“放水/土地财政”循环，那就会陷入日本模式。
因此，我们采取的是可维持，可退出，有冗余空间的梯次模式。
你可以把每个地方的土地财政看成是各个城市自己有一台印钞机，然后财政体系的内部也有自己的“银行”，它们在这一块有相对独立的权力，尽管名义上不完全是，但它们确实有实际控制力。
国家策动的梯次放开，就相当于每一个城市的“美联储”在“降息刺激经济”。
我们曾经的每个政策，就像是“加息”。
梯次策略是梯次降息么？
是也不是，它们的作用类似，但是目标不一致。
国家系统让城市开始“降息”，那么每个城市由于很难互通有无，它们无法拟定统一策略，大家都有转圜余地。
因此，每个城市将会按照各自的步调，在被强迫压着脑袋也有限制的情况下，逐步降息。
这种降息并不会导致“过热”，成交量无法推动房地产价格的上升——无法真正刺激到“涨价/购买”的追涨杀跌循环，这和历史上我们“买房=避通货膨胀”是不同的逻辑，因为这一次不是因为RMB发放，而是因为政策的梯次减少。
不过，正如美联储降息如果降低到0还不能拯救经济的话，那么美国经济就会陷入“调控失灵”的状态一样，当中国地区性土地财政牵头的房地产市场，由于一个个限制策略的梯次取消，也就相当于“美联储的货币工具用没了”。
当所有工具用没以后，价格还是这样，那么地方当局无论如何使用土地财政工具都不会有效果——即便房地产能在没有限制的条件下继续红火的启动，现有的权力斗争结构也不会是当前的土地财政系统获利。
于是，市级的政治权力实体就只能乖乖听话，巨大的债务将会迫使它们“打包出售”市政系统——当然，现在这样的出售系统还未放开，这要等到它们憋不住，整个公务员系统闹起来不在支持现在的地方当局为止。
而中国只有大型国营企业有管理能力和资金，去承接这项功能。
这些大型国有企业已经不再是传统意义上的依附于地方的企业，而是国家整体产业的一部分，不受地方当局的利益所影响，只是它管理下的各个城市属于它的市场和人力资源的一部分。
中国将会实现“国家资本主义”，但同时在区域内却是社会主义的一个过渡环境——房价如何只是可以接受的不同大小的副作用。
如果还不能理解的话，你就理解成“有序饿毙地方当局，让他们将权力有序上交”，而其它的都是为了服务于这一目标的手段，以及代价——断绝地方当局因为一起完全扛不住，从而一起闹事对抗的后果，同时又让他们的刺激调控工具一个个消耗掉，最终他们扛不住的时候就再也没有东西可以用了，想对抗都没办法。
所以，说白了，挤牙膏但密集的出台政策，就是在消耗和挤压地方当局“创造市场期望”的政策空间，一旦期望空间没了，那么地方当局也就无法纠集任何势力。