2023 年，在成都买房有什么好的建议？

显示全部楼层 · 2023-4-19 12:09:08

我是目前在成都工作，刚毕业一年多的本科生，非成都本地人，成都锦江区上班，高新区社保一年，家庭条件一般，首付预算最高80万，总价200万左右的，主要考虑主城区。

五月的风478 · 2023-4-19 18:48:23

3月成都楼市的话题是：
“千万合院开盘卖光”“二手房又新高”“数十家房企抢地”
从二手房到新房，再到土地市场都全面燃起来，有了“金三”的样子。

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政策方面：平平无奇无刺激
成都3月出台政策少没有实质性刺激。
优化购房资格预审码，3个月有效期且滚动更新，预审码时间延长且操作便利。

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这个政策对于买房的直接作用基本没啥，更多是为提醒有购房需求的购房者时刻关注预审码，利好真正的刚需购房者，减少部分“陪跑” 客户。

新房热度起飞，二手又破新高
3月新房成交15350套，环比上涨35.7%，同比上涨19.1%

新房不像二手炸锅两个月之久，3月的新房才开始有了置换改善需求的释放的样子。
从近12个月成交走势来看，月均成交套数为11546套，本月成交近15350套，高于近12个月平均成交量32.9%。

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去化的分化加剧，优地段品改盘和高端盘开盘持续高去化。
3月优地段品牌改善盘和高端盘持续高去化：如中铁建/华润多改善盘、锦江赋/上院/麓湖等高端盘开盘去化均超9成。

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也聚集主城区，“5+2”区域大部分项目的开盘去化率均在7成以上。
其中，有11个楼盘的开盘去化率达到了100%，除网红刚需项目外，都是定位品质改善的品牌项目，集中在三圣乡、白鹭湾、青羊新城、武侯新城片区。
尤其是锦江区的多个高端改善项目，可谓再度巩固了锦江区在成都高端市场的地位。

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3月二手房成交创新高
3月二手房成交28189套，较上月增加9127套，环比上涨47.9%。
从近12个月成交走势来看，月均成交套数为14830套，本月成交28188套，高于近12个月平均成交量90.1%。

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继2月最后两周连续7个工作日单日成交破千后，3月除因为恒大天府半岛购房登记而影响备案系统的15日、16日外，剩余21个工作日的单日成交量均破千。
单日最高成交量更是高达1715套，相当于大部分二线城市一周的成交量。

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价格没咋变
3月涨价房源量为14636套，减少1386套
从调价房源来看，2023年3月，成都涨价房源为14636套，较上月下降8.7%。成都近两个月涨价房源量在14636套以上波动。

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与此同时，3月涨价房源占比小幅回落。成交量的起飞还是没有把二手房价格带飞，要买二手的稳住心态。

一季度二手赛高，新房一般般
三月过完后，也是2023年的一季度收官。
整个1季度，成都累计成交了5.7w+套二手房，同样是历史最高。相当于2021年或2020年全年的成交量。也就是说，1个季度卖了整整一年的量。

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当然，也是因为那两年二手房市场极度低迷（增值税2转5、二手房指导价等）。就拿二手市场较好的2019年来比，那也是1个季度卖了半年的量。

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而相比于二手房的史无前例，新房只能算表现平平。
今年1季度成都共成交新房456万方，相比去年同期的509万方，成交同比减少。
在成交套数上的体现为：今年1季度约3.5w，而去年同期近4w。

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新房市场只能算是局部火热，受房企和板块影响，高口碑+好地段的产品开盘即罄，而一般的项目去化较慢。
4月新房供应持续紧锣密鼓，大家都想赶着热度赶紧卖，但市场去化会不会比3月好，则看房企营销能力与产品实力了，市场分化还会持续。
二手成交量新高但在三月下旬带看有明显降低，目前成交水平较历史成交水平来看，刚需需求的集中释放还将延续一段时间。

土地成交火热，民企开始拿地
在市场火爆的另一面，开发商们 &#34; 补货 &#34; 心态也变得越加积极。
2023年成都的土拍大幕3月拉开，两场土地拍卖中，中心城区共出让成交了7宗住宅类用地，涵盖了白鹭湾、新川、锦江生态带和蓉北商圈片区。

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3月土拍热度回升，有超过 33 家企业报名参拍，其中保利发展、建发、龙湖仍然保持较高活跃度，同时报名了 3 宗地块竞争。

多家民企积极参与竞拍，如新希望、东方希望、邦泰等，主城5宗土地全部熔断成交，天新成交地块清水限价首次达到3万，分别被民企邦泰和保利竞得；新进房企杭州椿实以15500元/㎡抽签竞得金牛九里堤59亩。
民企开始有了拿地意愿对于市场来说，是积极信号。

4月土拍，主城优质地将再接再厉
本周，成都市规划和自然资源局官网又公告了共6宗住宅土地，将分别于4月18日和4月20日上午拍卖。

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4月18日将出让3宗土地，分别位于青羊内金沙、天府新区天府前湾以及龙泉驿东安湖片区。
内金沙35亩宗地限定清水住宅均价35000元/㎡，成为当前成都清水限价最高的地块。

4月主城预计24盘共2736套(环比降20%)，多优地段改善盘持续入市如崔家店、新川、三圣乡等热点板块，带动主城持续高热度。
目前楼市的热度，各方面人士都想好好把握抓住。

沽醇 · 2023-4-20 01:21:03

本人在成都十多年，亲眼见证成都从均价6、7000到现在的均价2、3万，可以很负责任的告诉你，买房别听别人说的什么板块这些狗屁话，金融城板块里有便宜的，也有贼贵的，包括攀成钢、大源有贵的也有便宜的，不都在这个板块么。
买房就一个道理，看看周边有没有当官的居住较多的小区，比如金融城到大源这一片，基本很多小区里面都住着大量官老爷，所以各种配套给你塞到满，地铁都可以改道，学校配置拉满，各种生活配套都围着官老爷成排建。
兴隆湖的天投北鑫苑就是典型的官老爷小区，要不然凭啥湖对面卖1.8W，天投卖5W？各种学校小区还没住多少人，配置都拉满了，现在那边又在修新学校，地铁就修家门口。
麓湖生态那边同理，所以，就挨着官老爷住，绝对百分百安全。

老超速擦 · 2023-4-20 08:53:58

看了一下情况，现在很多人都有点焦虑了。
网上各种吹涨房的消息。
尤其是关于吹涨成都房价的消息。
一些成都的粉丝，甚至付费过来问彭叔，成都房价真的会像那些头部博主说的一样，房价要翻一倍，成都房价今年要超过杭州房价，成都楼市是全国房价低洼地等等的这些消息，问彭叔这些是不是真的。
彭叔回答是。
扯淡。。。
就成都的情况，那些头部房产专家，他们那么鼓吹成都，只有两个原因。
一是现在全国楼市，成都的二手房成交量是最高的，他们需要鼓吹成都楼市，来给购房者制造心理压力。
二是他们在成都那边，接了一些新房的代理，要组织那种去成都买房的游学团，不吹成都房价要大涨，怎么会吸引人到成都去买房。
一般来说，当那些头部房产专家突然鼓吹某个城市的时候，大概率，就是他们接了这个城市的某些坑人新房楼盘代理，要卖新房了，所以才会玩命吹。
他们说成都房价，要达到杭州房价的一样的地步，还有什么成都房价涨一倍。
彭叔就这么直接跟大家说答案。
成都房价，别的不敢说，未来10年，房价都会被杭州压在脚下。十年内，成都房价，除非发生特别大的，特别大的事情，沿海城市都不行了，不然的话，成都房价，涨到和杭州一样，做梦呢。
原因很多，彭叔就随便说点重点的。

成都的产业总量，很大，但实际上，高薪的产业，非常少，成都大部分都是普通的制造业，所以你可以看到一个很悲催的情况，成都2021年的人均GDP是9.46万，杭州2022年的人均GDP是14.99万。从这个人均GDP，就能看出来双方产业的差距。都说浙江藏富于民，彭叔很好奇，四川也是藏富于民吗？5 A4 y( u: X' g1 t
成都的体制内工资，远低于杭州的体制内工资，彭叔这两个地方，都有体制内的朋友，同样的单位，一样的科员身份，成都一年，所有都算上，到手13万左右，杭州一年，科员在降薪之后，一年还在20万以上。（其实这个是对比这个城市房价到底有没有潜力，最快速的方式，除了极少数的地方，大部分城市，都需要保证2个体制内的人，能买得起房）。成都房价如果和杭州房价一样，那么成都的体制内工资，一定会上涨。
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成都的人口上限非常明显，那些房产专家都拿成都过去10年的人口增量说事，他们根本不会跟你说，成都已经开始要做减量发展了，也就是说，成都的人口上限，已经很明显了，成都不可能像过去10年一样，有那么多的人口增量了。过去10年，成都有700万的人口增量，你觉得，成都2030年的时候，还能有700万的人口增量吗？. ^$ x3 F8 Q1 m3 A( V) Q) z
成都所谓的二手房成交量大增，卖旧买新房。这是一个很有误导性的说法。大家一个基本的逻辑，成都的二手房成交量，是什么时候开始增加的？是从2021年11月的时候开始的，那个时候是楼市最冷的时候，成都的二手房成交量为什么突然就翻倍了。实际上，就是系统做了变更，现在成都的二手房成交量，是把下面的，像是都江堰等等地方，都统计进去了，以前这些地方都是独立的。因为把这些地方统计进来了，所以你感觉成都的二手房成交量怎么就那么高了。而且你想，成都二手房成交量，2021年11月到至今，每个月，都是暴增，那你觉得，成都房价2022年大涨了吗？这成交量，不是真的那么多。
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成都的新房库存量，创了新高，去化超过了12个月。那些吹成都的，都不敢说成都的新房库存量，因为他们要给成都的新房带货，说了成都的新房库存量那么大，他们就不好带货了，他们只能说，在成都买新房，一定要买贵的，价格越高的，越安全，所以不要觉得他们推荐的新房楼盘贵，要在他们那买新房。如果说，成都楼市，真的是在卖旧买新，为什么成都的新房库存量会越来越高？
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成都是吸引了全国的有钱人来买房，这也是扯淡。成都吸引一下西部地区的人也就算了，其他的地方有钱人，彭叔就不说一线城市的有钱人，就光我们江苏，还有浙江等发达地区的人，有几个去成都的？彭叔不是说成都不好，而是对比江苏、浙江等地，成都的确有差距。那么至于说虹吸西部地区的人，那也有点牵强，西部还有西安、重庆两大城市，尤其是西安，成都虹吸新西兰，西安也虹吸新西兰，人家新西兰自己的城市不发展了吗？哪有那么多被虹吸的。
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成都自己，官方规划的是，2035年，也就是，成都自己认为自己，一直要到2035年，才能达到，东部地区的平均生活水平。4 i! y5 J* K) i) a0 v

这是成都官方发布的2035年远景目标。
人家自己官方都认为自己需要15年的时间，才能达到东部的水平，你炒房客说两句，一年就能达到吗？
其他的还有很多，彭叔明天还有事，不然的话，彭叔还能再说一些。
成都，是个好城市，彭叔也很喜欢成都，但是，成都房价，绝对不低了，像是那些炒房客说的，成都房价今年要达到杭州房价的标准，还有什么成都房价是低洼地，这些，都是扯淡的。
成都房价不低了，今年成都房价，涨幅，连2021年都不如，至于说是大涨，除非是全国房价都涨，不然，没戏的。
现在楼市，彭叔总结下来。
就是强预期，弱反弹。
也就是，很多人，都觉得今年要大放水，房价要大涨，但实际上，达不到的。预期很强，现实很残酷。
谈天说地，主聊房产，彭叔粉丝交流群第19期开放喽 (qq.com)

备举只就东 · 2023-4-20 12:44:01

看下图，按照成都的未来发展规划。
我的建议是买在这个红圈内是最好的，当然你能买在蓝圈内更好，不过蓝圈内你的80万首付预算是不够的。
未来成都的重点写字楼和产业基本上都集中在南边。以后成都西、北边的人口受到西控、北改政策也会渐渐的往南迁移，从外地来的人口基本上也会首选南边。东部新区太遥远，而且搞得还是制造业，没什么太大希望。至于老城区中心范围，虽然没有太多产业，但那毕竟是老城区，商业学区地位也是不可动摇的，只能说老城区中心的辐射范围会渐渐缩小。

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写字楼都集中在天府大道旁

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至于很多人说天府新区会凉。只能说，产业规划在那里摆着，更何况是高新技术产业，大家上班的地方咋可能凉？而且看看产业入驻的情况就知道了。只能说目前天新的房价确实被炒的很高。但凉基本上是不可能凉的。

看地铁规划就知道了，以后成都的中心会渐渐的往南偏移，往南边买就对了。

韩式半永久1999 · 2023-4-20 14:04:48

来自2023开年的购房建议
1，最近一年两年，别去买天新的二手，天新的二手市场供大于求，挂牌量越来越多，且预期严重不足，2021年是价格历史最高位，现在已经开始下滑，保利天空之城同比下降一万一平，海昌路众多刚需盘同比下降5000-8000一平，即便如此海昌路房价仍然在2-2.5万左右，与其开盘买入5000-8000的价格相比，房东仍然赚的盆满钵满。
那为什么最近一年多，天新二手开始后疯狂下跌呢，最根本的原因还是政府政策方向从2021年开始彻底变了。
投资客也好购房者也好，不过是跟着国家政策走罢了。
来看看以前天新的定位：再造新成都，官方媒体大力支持。

2015成都官宣口号：再造新成都

现在呢，官方不仅基本已经不宣传天新了，还在成都两会公示禁止企事业单位搬迁到天新。

2022年2月成都两会禁止主城企业机械搬迁到天府新区

成都十四五城市中优规划文件中在行政规划上明确了中心城区核心区只有5+1。那很明显天新就是个近郊。

2021年7月中优规划提到中心城区核心区为5+1

紧接着，2022年7月，成都十四五城市建设机会清单，总投资3721亿，60个项目，涉及天新的仅一个项目，两江寺tod投资仅9.7亿。

2022年11月，第五期地铁规划公示，只有一条过天新，其他的全在主城。
以上任何一个规划都是重磅消息，密集的规划出台却全然没有什么天新的利好。

成都第五期规划线路

看出来没，政府嘴上没说不管天新了，但一切的一切都政府已经在行动上规划上放弃了对天新的支持，起码最近五年不会怎么投钱过去了，没有真金白银，说再多ppt有什么用呢？什么法务区，生物城，独角兽，没有钱说这些都是空中楼阁。
以前大吹特吹的投资500亿紫光芯城咋样了？很多人还不知道已经烂尾了。中海熊猫大厦没动工，言几又土地被收回，天新商业还在等伊藤搬迁？五年前吹的那些牛皮实现了多少？光听说高新技术产业怎么怎么牛逼，结果天新gdp现在还不如青白江。其实这是非常病态的一个现象，政府花了大价钱去修基建，花大钱去招商引资，扶持新兴产业，看起来一片欣欣向荣，意图是让高端产业做强做大再反哺出配套的中低端产业，天新自然盘活。但现在国内高科技被美国封锁，发现天新的高端产业根本做不起来也做不大，紫光就是最好的例子，于是釜底抽薪所有政策回归主城，守住一亩三分地，这大开大合的政策成都确实杀疯了，只能说有些事情愿景是好的，现实是残酷的。
现在的天新房价跟他的配套完全不成比例，只有漂亮马路和没人逛的公园和大片荒地，但是修公园才几个钱？而地铁，医院，学区，商业，工作机会这些才是对于城市居民真正有用和必须的配套，天新高端产业无法做大就无法反哺出下游中低端配套产业，没有产业就没有足够的人去住，没人就没有配套行成的基础，说来说去还是天新没人没产业，泡沫化过重。
以上这些普通购房者可能后知后觉，但是投资客可能不知道吗，从2022年初成都两会开始早就在偷偷抛售了，所以最近一年天新的二手房才会突然挂牌量暴涨，都在出货。
天新的颓势甚至已经连带到了高新的部分区域，例如中和和华阳的楼盘，比起2021年最高峰基本也跌了5000-7000的单价。
今年要买南门的朋友一定要慎重了，剪刀差新房可以，二手真的别上头了。
2，目前经济低迷，各种放宽政策下购房者仍出于各种顾虑不为所动，于是乎成都主城最近开始又出现大规模拆迁计划。没有需求就用货币化安置来创造需求，刺激楼市复苏目的明显。具体拆迁机会区域网上搜清单，包含二八，崔家店，东光，一心桥等，想赌拆迁的可以关注一下，顺便说一句，二环内有些老小区，现在买下来租金几乎可以抵月供，所以赌拆迁也最好买二环内，没拆租出去也不亏。
3，纯刚需想买二手的，重点关注一下第四期规划的地铁，是目前在建的，将在2023-2024通车，比如13，17，30，27，开通后会有一波稳定利好，沿途楼盘买了不亏。第五期规划基本集中在主城东北方向三环内，所以北门长期也还是不错的，目前房价也相对便宜，东北门第四期有新增地铁的区域还是比较适合刚需入手。如果只考虑自主环境，手里钱不多的，温江新城其实现在是一个低点，买来自住还是很不错的。

4 ，在高新上班的刚需如果也认为天新二手价格是偏高的，想找平替的话建议买龙泉大面铺，目前通勤还是比较恼火，要等13号线和30号线开通后，通勤到高新核心区30分钟内，生态环境比海昌路好，房价比海昌路低很多，大概在一万四到两万之间，还有东进预期，旁边就是华西二医院，教育商业和海昌路差别不大。当然了，大面和天新一样也是赶上了政策红利，房价比开盘翻了很多，不同的是它的红利目前还没撤。
5，现在在喊回归主城，但是主城一样也有过热的区域，长期来看，大环境不好，大家会继续消费降级，过去的某些热点区域真不一定还适合现在，比如，二八，东郊，攀成钢，武侯新城等，而过去冷门区域在现在房地产投资预期低，自住价值更突出的情况下，反而具有一定价值逻辑。

6，在主城上班的100-150预算的纯刚需，建议关注北门的次新区域，比如大丰东还有北湖，目前二手房价格保利城那一片在一万二三到一万五，基建航拍看起来和天新真没两样，北湖的铁建国际现在一万五左右，三环边，地铁都在 2024年前通。
还有想买三环主城区内的150-250预算的刚需，预算相对比较充足，看重成熟完善的生活配套和居住氛围的话，优先看建设路，万年场，红牌楼，茶店子，金牛万达，内外金沙，动物园，川师，这些都是五年前的热点区域，但近几年存在感下降不少，房价相对合理，没有炒作概念，地段和配套社区氛围都不错，唯一缺陷房龄偏老。
7，根据市场交易情况来看，近期成交量非常大，我在贝壳签约中心的朋友前几天跟我抱怨天天加班到一点，可以看到贝壳app外网的挂牌量从之前的18万出头下降至17.8万套，虽然两千套看似杯水车薪，但也许是楼市复苏的征兆，相比过去目前整个成都现在处于高挂牌量高成交量的情况下，
结合楼市周期率：量价互动变化过程的一般规律如下（5 个阶段）：量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）。
加上目前的各种宽松政策和放水的风声，个人认为成都楼市正在慢慢走出低谷期。
8，最新的成都中优十四五规划明确未来成都主城格局是，2+7，两个主中心天府锦城➕交子金融城，七个副中心:东安新城，北部新城，青羊新城，八里庄，武侯新城，杨柳湖中心，香城中心。两个主中心不必多说，价值已经被市场认同，所以想投资成都未来的应该重点看七个副中心还未被炒热区域，在我看来3.5环的武侯新城已经过热，2.5环的八里庄还有机会，过去不被看好的北门北部新城天回镇和香城中心泥巴沱森林公园附近也许有机会翻身，所以连带着大丰东（挨着北部新城）和动物园新北商圈（挨着八里庄）也有一定机会。

9，从开年后到现在来看，成都每日交易量都居高不下，比开年前还火爆，这与往年开年后的冷清完全不同，朋友圈的经纪人显得异常忙碌，对应的贝壳签约中心的签约经理也有越来越多人在凌晨两三点发朋友圈抱怨加班太严重。
分析原因：1 ，疫情放开对市场的冲击力还是足够大，购房者对经济的预期有所好转，不少人已经忘记还有疫情这回事，大家基本都杨康了，之前提到的第二波并没有来，关键是疫情前那种动不动就失业的不安感在逐渐消失。2，财政部长出来定调房地产是支柱产业，城镇化率还有空间，这是2018年以后的首次官方重提支持房地产，提振了部分市场信心。3，政策已经全面利好，限购松绑，限售解除，利率史上最低，征信可以修复，首付比例降低，可以说上面就差直接发钱给民众买房了。
目前全国部分城市利率下到3.8，成都房贷利率也已经跌到4.1，利率这块成都还有一定空间，下一步还有完全打开限购这一个大招。但是如果照目前这样的二手去化速度继续下去，加上二三月份进入市场的新房套数大幅度减少这一新情况，我看就算不打开限购，成都二手市场也会在三月份四月份就会提前开始上涨，之前我预想的是六月份开始涨，但是看样子会提前。
所以如果是纯刚需客户，我不建议再继续等下去，想入手成都的话现在可能最近几个月就是未来一段时间最好的时间点了。

10，年后第一个周末，贝壳app上显示成交1100套二手房，它这个成交量是根据贝壳平台签约的三方合同来，时效性更高，和购房通上的成交数据按照房管局网签合同数来计算还不一样。而贝壳平台在成都的二手市场占有率大概50%，意味着整个成都这个周末成交了2200套左右，如果2月份继续这个势头下去，单月破两万套很有可能，去年531新政后，成都最高峰的成交是单月成交一万8千套。到三四月份估计部分区域价格会开始走高。

2/5贝壳二手成交套数

2/4贝壳二手成交套数

以上，后面想到再补充，兔年大吉大利

<a data-draft-node="block" data-draft-type="link-card" href="http://zhuanlan.zhihu.com/p/599350997" data-size="small" data-entity-type="article" class="internal">近两年别碰天府新区二手房