2023 年房贷利率会降到 3.5% 吗？

显示全部楼层 · 2023-4-17 02:11:22

2023年新年的第一炮是郑州将房贷利率降到3.8%，还会降吗？房贷利率，没办法刚需要上车……

自由港1 · 2023-4-17 08:29:58

先上结论：已经不可能再降了，为什么？

降低利率是鼓励有条件的家庭购房，结果却导致了提前还贷。
延迟退休是为了缓解社保资金的不足，结果很多年轻人不交社保了。
放开三胎是为了鼓励生育，结果人口却出现了负增长。
高房价为了鼓励年轻人奋斗，结果他们却选择了躺平。

很多人都会疑惑一个问题，还钱还能把银行还破产吗？
答案是确实会的。

按理来说，银行应该希望你尽快还钱，以充裕资金池并支付利息进行高周转获益。
那为什么还款会让银行破产？
原因就是银行并不满足于你按月还款产生的缓慢利息。
比如你借贷100万5.88%的利率，还款周期30年，还款总额220万。
银行要是老老实实等30年，那钱两下就被借光了，不仅利润有限，还要考虑有人不还钱的各种坏账问题。
所以那么银行的实际操作是什么呢？

银行把你这张总金额220万的借条拿到手以后，会把它以150万的价格卖出去，这个售价是以你会老老实实稳定的还款来制定高低，也就是优质贷款和次级贷款。
房贷对银行来说就是优质贷款，你不还，我就把你房卖了，里外不亏。
于是买到这张借条的公司等于直接赚了70万到手，只是这70万需要30年才能兑现完毕，显然他们也等不了30年。
于是他们买了一大堆这种借条，凑了100亿，把这些借条作为一个整体打包投放在金融市场上。
然后起了一个好听的名字，比如：民生发展基金A1
谁都可以来买，标注为低风险，年利率为2.75%，然后很快手里有闲钱的客户群体就买光了这100亿，算上应支付给这些客户的2.75%的收益，净赚10亿到手。但支付给这些用户的钱也不是一下就付清的，所以实际上收益有远超10亿的资金，接下来的事相信大家也能想到。

比如先留下5亿去缓慢支付客户收益，假如可以稳定支付两年
剩下的90亿又可以到银行那里去买借条，买了借条银行又有钱借出去了，借条买到手又可以发基金债券，又会有客户买，客户买完又去找银行买借条，银行又有钱借出去
雪球越滚越大，直到每个人都背负到债务为止。
如果这个时候有个人出来说，我要提前还贷，100万30年220万的总还款额算上违约金，一共还款120万。
可银行已经把这张借条150万卖出去了，买到借条的人把它按220万的价格卖给市场了，现在有人提前还了款，相当于220万的收益不存在了，120万的利润不存在了
要是只是十个人一百人这么干，银行可以闷声吃这个亏，因为利润大兜得住，但是如果100万人都要提前还款呢？
所以，这就是银行为什么不希望你提前还款的原因。

他们的算盘是，老韭菜高息套牢，新韭菜降息买房。这样钱赚到了，房也卖掉了。
而上有政策下有对策，大家现在的做法是，老韭菜借的钱丢给银行，新韭菜不当了，不玩了，利息再低也不借了。
他们以为老韭菜和新韭菜是两个世界，其实他们就是同一群人。
房子有居住属性和金融属性，居住是体验爽不爽，金融是借来的钱值不值。现在房屋溢价大部分来自于金融属性，但是如果房子不涨了，跌了赔钱了，金融属性没有了，之前借来的钱产生不了增值，那最好的方案就是还掉钱，缩减投资避免更大的损失。
老韭菜不投资，自然市场上没有了新韭菜，要不然在住房自有率超过90%的中国，哪里还有那么多首套首贷的刚需人群。
之前火热时候的刚需，不过是通过离婚，过户折腾出来的投资名额。当然，真的等房结婚的年轻人，也在迅速减少，不是人口断崖了，而是可以不结婚了。
老韭菜不投资，新韭菜不结婚，面对难以回头的房价，我们都有美好的前途。
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是什么把年轻人推向了摆烂？我是 @里昂先生个人随笔，喜欢研究生活中的人际交往、人情世故，分享一些自己的知识与见解，欢迎志同道合者一起分享交流。
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月薪二百谂 · 2023-4-17 10:34:01

简单说下吧，经济修复的可持续性将在于提振市场信心、稳定预期，而不是一味通过降息进行刺激。”
从去年至今我们的房贷利率已经过多次下降，来到了“历史低位”。
从近几年的LPR报价数据可以发现：2022年1月至10月，5年期LPR已下降3次：1月下降5基点，5月下降15基点，8月下降15基点，共下调了35基点。

来自网络

另外，去年5月，央行、银保监会联合发文，首套房贷定向下降20基点。
近一年来，首套房贷利率已经下调了55个基点，降息力度已超过去两三年。
可见，短期内不管是楼市行情，还是经济环境，亦或是银行本身，再下调LPR的动力都不足。
当然，考虑到有效降低购房负担、贷款成本以提升居民购房需求的政策取向，仍不排除后续5年期以上LPR非对称下调的可能性。但一路再继续狂飙是不可能的。

古今中外的 · 2023-4-17 21:20:34

可能性是有，但是我觉得很低。
因为现在3.9%已经算是比过去几年买房的群体有巨大的优势，但是也没能让地产颓势彻底逆转。
年后的小回暖，一方面是对摆脱疫情的乐观，另一方面是以防换房的群体增加成交热闹但是成交价并不高。
那我就直接说说如果利率降到3.5%会发生什么吧，如果真的降到3.5%：
1.提前还贷的人会比现在更多
2.卖房的人会比现在更多
我之前举过一个算术题，过去几年买房的人房贷利率是LPR+上浮利率，现在买房的人房贷利率是LPR-下调利率。
大家一定要知道，LPR虽然会变，但是上浮与下调利率部分是不会变的。
我们假设张三是LPR(4.3%)+150BP=5.8%，李四是LPR(4.3%)-80BP=3.5%，这会发生什么恐怖故事呢？
假设两人各自贷款200万元人民币，张三和李四的月供分别是11735元与8980元，一个月直接差了2755元。
如果我们再来看张三和李四各自累计要支付的利息的话，张三累计支付222万，李四累计支付123万。
如果你是张三，随着房贷利率的持续降低，你和李四永远存在2.3%的利率差，你会怎么做？无非是三种。
1.有一定存款，拿去提前还贷，还得越多，5.8%产生的&#34;显得我很呆&#34;效应越小。
2.有一定实力，比如多房家庭，直接把有贷款利率上浮的房子卖了，安稳拿现金。
3.条件有限，先把房子卖了，择机再买享受3.5%利率，一般不推荐过户给亲戚，虽然看似省事，实则后患无穷。
那么这就会让银行的居民中长期贷款，也是银行最优质的业务受损，提前还贷的人排成长龙，也包括投诉的人。
那么这就会让二手房市场的挂牌量无限激增，供远大于求会发生什么刺激的事情我就不再赘述，你觉得二手房出现供大于求，无限逼近踩踏的现象时，新房还能卖的出去吗？
所以房贷利率越是降，越是会催生以上几类群体，反而因为这种催生带来的蝴蝶效应，让房子并没有那么好卖了。

d19387 · 2023-4-18 08:33:19

有可能，我觉得还有可能比3.5%更低。
目前最低利率已经下降到3.7%了。
1房地产销售额同比还在下降中，
请注意是同比还是下降。
我看一个相对权威点数据。
中指研究院监测数据显示百强企业2023年1月销售额共计4223.3亿元,较2022年1月百强同比下降31.7%%，
2023年1月份至2月份，TOP100房企销总额为9841.1亿元，同比下降4.8%。
特别是2 ，3 ，4线城市新房额下降很多。
你看房地产热文很多，但我们看销售额2个月其实是下降的。

2目前银行钱很松，
很多地方只要征信好，就可以拿到3点6左右的3年期消费贷款。
其中还送奖金，送免息期，送礼品。
北京一些工作好的单位组团可以到3.2%左右消费贷款。

正常来讲，房贷安全远大于消费贷款，
其利率应该低于消费贷款。
银行也愿意做房贷，最起码后面有房子。

3目前我身边一些企业家客户，他们告诉银行经常要他们去贷款。
非常便宜的经营贷。
一些行业，银行贷款经理甚至专门上门去做促销，贷款利率非常优惠。

4地方需要钱，城投债需要缓解。
城投债务化解这是一个大难题，
地方怎么办？土地财政收入是大来源。
有降低利率的强大动力。

5中国房贷利率，
中国的房贷利率其本身是可以动态调动的。
比如北京首套房现在应该是4.85%，
郑州首套房是3.8%，
其实肯定是北京房子保值。
可北京利率高。

每个地方首套房利率都不一样，
北上广深，房贷利率都高于或者等于基准利率。
比如北京首套房是4.85%，
上海首套房是4.65%，
广州市首套房是4.3%
深圳市首套房是4.6%。

二套房利率现在都纷纷远高于首套房。

我是啊啊啊啊啊讲房子，
一个告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，
一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，
有事咨询可以加xiaojiangzhongguo，
麻烦点个赞+收藏+转

umdfbzy286328 · 2023-4-18 14:49:06

先说结论，大概率会。
美国加息，理论上中国也会跟着加息，减少人民币贬值压力。
但国内不但没有加息，反而反其道而行之——降息了。
加息，不是不想为之，而是不敢为之。
因为一旦加息，给本来就在房贷上挣扎的人一记重拳，直接把他们给KO。
然后引发一系列链式反应。最终效果可以参考某东北方向的邻国。

为什么会继续降息呢？
大概有如下原因

房地产去库存压力大。
就去年来说，是房地产过去十年最为艰难的一年。
大地产公司相继爆雷，留下一地鸡毛。
准确说，不是鸡毛，是烂尾楼。

烂尾，不是地产公司想要的。
因为房子卖不出去，没有钱给建筑公司。
建筑公司没收到工程款，不能支付农民工工资及建材费用，只能停工。
虽然某些部门介入，但只能解决少数烂尾项目，不能解决根本问题。

要解决根本问题，只能靠卖房。

卖房，也是个大难题。
经济下行叠加疫情影响，失业降薪普遍。很多人无法承受买房之重。
一些已经买房的人，也出现了无法还贷的问题。
如果留心观察，会发现现在很多法拍房，大有形成产业之势。
最关键的是，在过去十多年如火如荼的”买房运动“当中，很多非刚需提前上了车，相当一部分是在房价高位上的。
大众盲目买房，透支了未来的地产市场增长空间。
想把房子卖出去，可能只能通过降价等手段来刺激。
直接降价，有些难度，因为会此起一些人的不满，一些买了房子且认为房子只涨不跌的人的不满。
降息则是比较温和的做法。毕竟长达二三十年的时间里，利息的支出是可能超过本金的。
某种程度而言，降利息与降价没有区别。

刺激经济迫在眉睫。
经济发展需要消费来带动。
就普罗大众而言，紧要的事情是房贷，而不是消费。
通过降息减少房贷支出，从而释放消费潜力，让经济进入一个正循环。