如何看待成都2023年首次土拍？

显示全部楼层 · 2023-4-1 01:39:52

如何看待成都2023年首次土拍？

仁者爱人434 · 2023-4-1 05:06:57

作为一个刚刚上车买房的年轻人，真的很希望高赞回答说的是真的。但看房子快一年以来，我的感受真的和高赞回答出入很大。
我从新房市场的需求端，提供一个缩影吧。不考虑二三圈层，至少在5+1区域，新房市场是实实在在的在回暖。
新房+偏好区域+大开发商，能选择的楼盘其实就那几个。很多盘都是第一次看觉得不咋样，隔了几个月回来想买后续批次，却被告知涨价+不一定买得到想要的楼栋和楼层。
一个同事想买琉璃厂的华润，因为资金还没到位，也是硬生生看着一批比一批贵。
后面也才明白，首先要决定这个时间点买不买房。如果决定要买，就不要犹犹豫豫，有心仪的一定要果断下手。
对于我来讲，硕士毕业2年，需要在成都定居，需要安家，买房是必须的，也是近期需要完成的。对于一个要自住的房产来讲，持有时间是很长的，所以概率来讲早一年买比晚一年买好，赌不起。（现在上车的楼盘，我这批次已经比一批次贵10万了，还差点没买到这个合适的楼层）
既然决定了要买房，那就是选择题了。因为对城区有执念，所以只看了5+1区域的房子，并且希望尽量靠南。房子看久了，也会关注下土拍市场，会发现成都政府操盘的水平真的高。同一时期的供地，基本不会相互打架，城东/城西/城南，各个大板块之间，在相同预算范围内，好点的楼盘就那么几个，加上个人的区位偏好，具体到个人，能选择的新房真的很有限。而在需求端来讲，每个预算段都能让你有选择（300万以上），但是选择都不多，随着一轮又一轮土拍慢慢抬高地价，新房上市，逼着购房者快速上车。
结合我的预算和需求，新房市场合适的板块只有：三圣乡/白鹭湾/青羊新城/武侯新城/新川/二八
没有高新资格，新川pass
需要尽量离南边近，青羊新城/二八pass
最后只剩三圣乡/武侯新城/白鹭湾。
没有事先商量过，但后面一起复盘发现，想在5+1区域买房好几个同事，也是和我一样的看房路径，最后也都买到了上述三个板块。用购房通把前面三个区域已经在卖的和即将卖的新盘一拉，再根据预算筛选，以及结合自己的一些硬需求（如远离航噪/不要太荒/不要医院扎堆）最后能看入眼的其实就那么两三个楼盘。
由于现在新盘都是改善盘，容积率都不高，所以一个楼盘顶多就几百户，上千户的新盘都非常少了。虽然新房总价比二手房高，但是因为品质更好/面积更大/套数更少，加上成都人民真的天然喜欢新房，二手房但凡有个10+年的房龄，都不是特别好卖。去年底以来，很多地段好点的新盘基本是供不应求的状态。现在上车的新盘，不少邻居是卖了/打算卖一套老房子置换，这基本上应该是5+1区域新盘的一个很重要的客群。
我没法预判未来十年成都房价会不会跌。我只知道，我现在需要一个房子在成都安家。而过去的经验告诉我们，早买大概率比晚买好，新房子大概率比老房子更保值。成都主城的房子大概率比郊区和四川其他地市州的房子更抗跌。十年前就在说房价高，但丝毫没影响房价一路高歌猛进。一句话，赌不起了。
作为一个土生土长的四川人，认识的基本有能力的家庭，很多都希望能在成都买一套房，即便可能他这辈子都不会在成都工作生活。但总想着，能买的话先买一套，以后娃儿回成都上班可以住，娃儿要是真不愿意回来，再不济到时候卖了也好，总比老家的房子值钱。
另外，针对很多高赞回答说的国资接盘。那我想问，人居城投这种省内平台也就罢了，一个珠海国资为什么要费力不讨好的帮成都土地市场接盘呢？二三十个开发商报名，就为了给白鹭湾和新川的两块地做媒是么，其他的地怎么不去做？又有几个高赞答主是实实在在的这一两年泡在各个楼盘的售楼部准备买房的呢？我相信真的有购房计划的人，真的一有空就跑去售楼部看房的人，这半年以来的感受变化是很明显的。
大开发商里，中海华润建发金茂保利中铁建，不都是国资么，万科现在也是国有控股。国资钱多，贷款容易，利率低，是市场主要玩家，这是事实。
以上。
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针对评论区的很多观点，我说下自己的看法：
1、本文及本人评论不对未来房价进行价值判断，只谈这几个月成都5+1市场的变化。不喜欢杠，观点冲突就是你对。
2、多头和空头会一直争论，不过多头还需要拿真金白银投票罢了，每一个下注几百万的买房人，下的功夫和功课都不会少。看空的人的绝大部分观点和论据，都知道并研究过，有的赞同有的不赞同。
3、本硕经济金融出身，深知即便同样的事实和数据摆在面前，不同学派对同一事件的推论结果也可能截然相反，微观姑且还有严谨的数理逻辑和前提假设进行推导，宏观的主观成分却占了相当的比重。因此，观点只能是观点，需要凯恩斯的时候拿凯恩斯，需要自由派就拿自由派，不论怎样，总归是为决策者服务的。
4、经济学家都是这样，会不断地告诉你危机要来，但永远不会告诉是在什么时间。假设一定会暴跌，但未来两三年、未来七八年、未来十几年、未来二十几年发生这个情形，对个人当下的决策和选择的影响是完全不同的。
5、因为我国体制的特殊性，ZF工具箱里的工具是远比发达国家更多的，并且属于不达目的不罢休的那一类，这几年的政策变化和执行力度、执行手段，大家也都是有目共睹。我赞同生育率的降低会对未来的房产需求造成很大影响，但是，短期内，ZF政策的影响比生育率这类长期因素的影响会大得多。毕竟，现在刚出生不久的这一代小孩，等到他们有房产需求的时候，已经是很久以后的事情了。
6、房子不仅是房子，开发商只是这个庞大体系的一环。ZF需要通过卖地获取财政资金，用于基建，用于改善民生，用于支付体制内人员的薪酬；开发商需要银行取得开发所需的资金，银行也需要开发贷和房贷的利息用于攫取利润。购房者需要购房用于居住和未来的二次出售，并为开发商贡献利润。
7、未来一定是结构性的，一线、二线和三四线，核心城市的城区和郊区，彼此的购买力、财政实力是完全不同的。这也会导致地方政府的政策选择会存在很大差异。
8、不论承不承认，房产的金融属性是难以剥离的。房子不仅是房子，是财政支柱，更是银行信贷的核心抵押品（不只是房贷，亦包括天量的各类企业贷款和项目贷款）。以成都为例，2022年成都市一般公共预算收入执行数为1722.43亿，政府性基金收入执行数为2145.92亿（其中国有土地使用权出让收入1956.89亿）。简单来讲，2022年成都卖地的收入比一般预算收入（简单理解为各类法定税收）更高，甚至占全口径财政收入的一半。
9、如果房产税（假设征税范围只锁定部分多套房、豪宅人群，参考重庆和上海）真的能那么容易的取代土地财政的话，早就推出了。征税范围如果不够大，就意义不大（一方面范围小，另一方面有钱人会咨询专业机构，通过各种方式降低税负）。如果征税范围够大，民众的反弹会很强烈（普通民众很难能接受自己的房子，每年还要像交租金一样给ZF交税）。所以，陷入两难，迟迟没有推行。
10、要降低对于土地财政的依赖，ZF要么砍支出（削减体制内人员福利，削减公共开支，降低民生支出等），意味着ZF要减少对公共事务的投入；要么提高收入来源（新的税种，比以往更严格的征税等），意味着要增加对社会和民众的负担。特别在增速下滑的当下，这个问题会更加突出，更加现实，也更加困难。
附图是成都2022年的预算执行情况表，感兴趣的可以自己去搜更多的明细，一般财政局或者人大官网上都会按要求公开。

如何看待成都2023年首次土拍？-1.jpg

胡北华 · 2023-4-1 10:40:39

左右脚互踩原地飞升的节奏
成都楼市的虚火，各大宣传口径上炒的飞起
完全就是一副你今天不买，明天就买不到了，关键是价格还会持续翻倍
现在成都300万以下，已经很难找到合适的房子了
按照300万来算，要90万首付，贷款210万，按照30年4.1%利率计算，月供还款10147元
就算是以为家庭为单位，我很好奇，有多少富裕家庭，可以每个月拿出1万多的闲钱来还贷
涨吧，最好能均价5万+，早日让成都能突破3万亿GDP

于宽宽啊 · 2023-4-1 22:12:40

我看很多人关心的是这次又是国资拍地。
唉，这很正常啊，一是因为国资才有稳房价拉地价的使命，二是因为国资才能拿到低息的贷款，三是民企这会都被打压得惨，能跑路就跑路，在外国买大别墅比在国内买地更安全。
不过我的关注点就不一样，我看到的是，今年成都不玩集中供地了，这就使开发商跟zf勾地的机会更多了。

传说中的天行贡 · 2023-4-2 04:33:20

「兴城人居」是成都自己的马甲，
「雍景」是省上的马甲，
「华发」是珠海国资的马甲，
今天成都土拍轰趴的主题是「马甲开会」。
现在大家明白了吧，为什么前两天知乎，百度，微博各大平台被买「成都房价涨幅全国第一」热搜，且强行关联 IPO 数量给自己贴金，知乎还同时上了俩，几个回答就上热榜前几，被成都人民抓个正着，本猪当场掀桌就质疑「有妖气」，加上朋友圈房地产中介通稿满天吹，就说「硬不硬吹死挺」（Interesting）。
其他城市好好学学，这土拍前的舆论造势，不是漫威同款宣发，也是冰冰私人团队，房价「四倍纽约」指日可待，得劲儿～
PS：评论区不是本猪删的。

如何看待成都2023年首次土拍？-1.jpg

3.23 更新
虽然现在「稳」字当头，但最近真想买房的盆友还是谨慎些，平台二手挂牌量为压到 18w 很多都「轮流隐藏」，家老宅小区最近被隐了一半，怕畸高的总量吓得各位小主被川籍韩国人「金叫唤」附身。
去「售楼部充场」兼职的盆友尽量当天日结，避免没必要的风险，很多评论都被系统删了，不用急着感谢本猪，请叫我「红领巾」。
另外，买东西嘛看好就买，不看好就不买，这有啥可 Battle 的，没必要对喷。

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<hr/>3.24 更新
1，本猪仅在陈述本轮成都土拍拿地大多为各类国企国资平台「马甲」的事实。
2，本轮土拍前的舆论助攻是实情，无论是知乎，百度，微博都能检索到土拍前几日，包括由和成都交织不清的「第一财经」等媒体发出的热搜通稿。
3，全文并未直接抛出「看空」「看涨」的判断，上文中特意强调「买东西看好就买，不看好就不买」的简单道理。
4，部分回答认为「不看好房市之人」必属「买不上房之人」，本猪不认为两者之间有因果关系，请列据举证。
5，参与拿地匿名业内人士指出，房市问题上「知乎网友不如贴吧」，基于此建议贵司更应在贴吧中开展对口业务，同时切勿出现如去年「拿地后延迟开工 / 不开工」情况，早日实现杜少陵于成都「大庇天下寒士俱欢颜」之梦。
6，出于自身利益，而人身攻击是极其幼稚的，任何知友都能有基于证据不同的见解，就算阁下房子暴涨也仅此而已，要知道本猪已经涨过好几轮了，你算哪块「拉爆 CPI 的小饼干」。

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7，真金不怕火炼，月份再大不怕欢宜香点得浓，楼板再高不怕三阿哥长得快，既然成都楼市实打实「复阳」了「发春」了，怎能被仅 30 + 的回答和 150 + 的赞摧毁 ? 若真因此而崩，这样的「发春」就是「zao 泄」，得治。
（此处添加的印度神油广告被屏蔽，心意到了就可以了）
<hr/>

<a data-draft-node="block" data-draft-type="mcn-link-card" data-mcn-id="1622970123253153792">
<hr/>第一个就是当时买的内个「有妖气」的热搜。
成都房价涨幅全国第一，IPO数仅次北上深苏，哪些原因导致？
熊猫「宝新」因多器官功能衰竭去世，哪些信息值得关注？
成都有哪些任性且有趣的地铁站名?

布丁奶茶妹妹 · 2023-4-2 09:24:50

四块土地，三块是国企拍的，而且是贵的三块全是国企出手，三家纯正国企，国资占比百分之百：雍景是四川国资，兴城人居成都国资，华发珠海国资，也许左脚踩右脚真的能上天吧。

这就是特色的财政赤字货币化，四家共印35亿，三家国企印钱34亿多。