聊一聊多伦多Downtown的Condo和Airbnb

很高兴之前Oakville的购房帖得到了很多同学的关注和认可，也让我码字有了更多的动力。因为有人私信问我自己的Condo都买在什么位置，收益如何，今天就开贴写写Condo投资。有关Condo投资论坛里的帖子很多，我就先说点特别的，聊聊自己做Airbnb的经历和心得。虽然我是一个持牌经纪，但下文的内容完全出自一个房主的真实心路历程。

一直以来我都觉得多伦多的Condo是个非常有吸引力的房屋品种。它的低总价、方便打理和极高的交通、居住便利性，十分适合在downtown工作的年轻人，同时它的低首付和良好的租金回报也十分适合重视现金流收益的房产投资者。

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我偏好价值和时间投资，Condo偏好长期持有，一般都用5到10年的思路考虑投资回报，所以除了项目的整体质素外，最看重项目的现金流好不好，这其中最直观的数据就是租售比。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。我当时投资的几套Condo租售比都高于1:200，之所以从13年开始陆续在多伦多投购入Condo，很大的原因就是看好这里的租售比。

出租就不多说了，下面重点说说Airbnb。只要稍微google一下就会发现舆论对于Airbnb负面评价多，例如违法、政府不允许、偷税等等，正面评价少。我这个人不喜欢人云亦云，说违法，违的什么法呢？说政府不允许，是哪条法例不允许呢？说偷税，理论上来说Airbnb只是属于短期租赁的一种，按照收入正常报税，又怎么会有偷税的问题呢？一通功课做下来，发现对于Airbnb，政府其实没有任何现行具体的法律规定，他们也在观望。政府相关人员也表示过法律跟不上时代的变化，但不会扼杀这些新技术新事物，未来会逐步完善规范。

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既然没有不让做，那就试试。我一直对新事物很好奇，而且尝试Airbnb是一个非常好的探索市场的机会，又符合偶尔家人来多伦多探亲的需要。于是说干就干，长租租约结束后我用手中的一套1居室做起了Airbnb。

先做个简单的计算，我的1室Condo不到600尺，每月的成本共计1250加币 (贷款月供800，管理费300，电费、网络费用等150), 市场的月租金保守价格1800加币。而通过Airbnb，去掉每月的清洁费支出，旺季时月收入能够达到将近4000加币，淡季时月收入基本维持在2500加币上下。我定价比较低，所以旺季全满，淡季的空置率也不高，平均下来每月的收入在3300左右。

Airbnb和长租相比，成本上最大的差异是长租的电费、网络费用由租客承担，而Airbnb是由房主承担，这样算下来，对比长租，做Airbnb每月的收入能够增加将近1400加币。

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除了收益上的优势，这段时间做Airbnb我还体会到不少其他隐性优势：

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1、Airbnb租客大多是旅游、探亲或者商务需求，租住时间一般很少超过2周，很少使用厨房做饭，甚至很少待在房间里。这样的租客对于房屋的损耗是非常小的，同时因为频繁定期做清洁，屋子的保养状况比长租的好很多。
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2、大大降低不靠谱租客带来的风险。像我之前说的，大多数客人是旅游、探亲或者商务需求，而且租期很短，这样的客人基本不可能有欠租、赖租的可能。我自己遇到的大部分客人都很nice，即使客人的生活习惯不好或毁坏了房间内的设施，损失也能够通过Airbnb的押金系统很快完成追讨。
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3、房子使用的自由度高很多。我国内经常有家人和朋友过来探望，做Airbnb让我在出租和自己使用之间做到了一个很好的平衡。收益最大化的同时也不会因为房子在出租而需要帮家人朋友另找住处。

值得注意的是，不同的Condo针对短期租赁有不同的规定，有些Condo甚至明确规定不允许运营Airbnb，我在这里列几个我知道的允许运营Airbnb的Condo给大家参考：

1、IceCondos (12-14 York St.)IceI & II都允许房主将房屋进行短期租赁，但是对于保险有要求。根据Condo Board的规定，任何出租时间少于3个月的物业，业主必须购买500万额度的商业保险。 同时短租的客人还必须使用驾照或者护照办理入住手续。
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2、MapleLeaf Square (55-56 Bremner Blvd）MapleLeaf Square对于短租客人的限制较多，例如必须在前台登记入住，不能使用Condo的公共设施等等。但允许业主进行短期租赁。

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3、Qwest(168 Simcoe St.）Qwest允许短期租赁，但具体的规定比较模糊。短租客人必须在前台登记入住，并禁止使用Condo的公共设施。

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4、300 Front St. West 300Front St. West也允许短期租赁，短租客人可以使用Condo的健身房和游泳池，但不能使用别的公共设施。同时短租客人也必须在前台进行登记。
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5、NeptuneCondos(209-215 Fort York Blvd）Neptune Condos比较特别，是多伦多首家与Airbnb签订合同运营短期租赁的公寓。具体的规定包括：业主需要与管理处共享短租客人的入住信息，包括提供身份证件，入住日期等；Condo Board有权拒绝在Airbnb平台上被投诉过多的客人的入住请求；Condo Board享有业主短期租赁收入5%的分成，同时业主需要支付50/月的登记费；业主必须购买100万额度的商业保险。

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其实还有很多Condo，虽然没有明确规定可以做Airbnb，但也并没有明确禁止短期租赁，我现在正在做Airbnb的这个1居室所在的Condo就是这样，管理处采取的是一种Airbnb Friendly的态度。

至于很多人抱怨Airbnb会导致Condo中有很多不受欢迎的租客存在，影响周边邻居的生活。我的理解是长租也不能解决租客不好的生活习惯带来的问题。Airbnb有自己的认证和评价系统，负责任的房主其实对租客是有选择的，你其实不难分辨出哪些人租你的房子是为了办party。真正旅游、探亲和商务需求的客人比长租住户带来的麻烦还要少，但作为房主你需要花时间和精力去做筛选。

大家如果最近关注新闻，会发现多伦多市近期将推出新的立法，规范类似Airbnb这样的短期租赁。新的立法可能会使Airbnb在多伦多合法化，但房主或许需要证明供短期出租的物业是他们的主要住所，这样的规定一旦出台，对于有多套物业在做短租的投资者来说，会限制他们继续运营Airbnb的合法性。政府的意图十分明显，就是希望更多的房源进入长期租赁住房的市场，以缓解当下住房租赁市场供不应求的现状。但Condo实际上很大程度是由公寓楼自己的Board控制。这意味着有些Condo会限制短期租赁，而有些Condo则会允许这样的短期租赁，比如上面提到的Neptune Condos。所以届时有什么样的法例出台，与Condo本身的By law产生冲突时以什么规定为准，现在还是未知数。

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正现金流一向是我判断一个Condo项目是否值得投资的重要指标，而在当前市场，随着Condo价格的节节高升，想要寻找正现金流的项目越来越困难，特别是Downtown核心区位的项目，这也是我对Airbnb这种能够产生丰厚现金流回报的新事物如此关注的原因。

最后贴几个CBC最近新闻里的内容和评论供大家参考，欢迎对这方面感兴趣的同学一起加入讨论。

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