富力忍痛割肉，王健林疯狂抄底

显示全部楼层 · 2022-9-24 04:32:49

作者：子成
当初占了“大便宜”的重资产，如今却不得不含泪大甩卖。
五年前，因出现资金等问题，王健林开启了一场“世纪交易”，富力地产以不到两百亿的价格拿下万达7３家酒店资产，一时风光无限。
如今，五年时间过去了，富力拿下的这块“金疙瘩”已成了“烫手山芋”，连年亏损，开始对外出售。

９月５日，富力公告，北京富力万达嘉华酒店亏本出售，对价５.５亿元，而这家酒店正是富力从万达手中收购而来。
事实上，本次出售已经是富力地产年内第四次出售手中物业资产。

01

一场世纪交易

2017年７月１９日，一场轰动业界的“世纪交易”在北京建国门南大街的索菲特酒店拉开帷幕。
这家万达旗下的超五星酒店，当天正在召开一场发布会，现场被媒体记者们围堵的水泄不通。
这场发布会的主角，非常有名，万达的王健林和融创的孙宏斌，当时的王健林，因为倒腾海外资产，正处于人生的危机时刻，公司的资金链出现了问题，正到处找买家接盘。
这次开发布会的目的，也是为了把万达旗下的酒店和文旅城卖给融创。
但现场一些眼尖的记者发现，这次到场的买家不只孙宏斌，还有一个人，富力地产的老板——李思廉。
当时很多人都对那场交易背后的故事充满了好奇，理由是现场的背景板换了三次和“老板们气得摔了杯子”的传闻。

不过在私下谈妥后，三位大佬还是一派和气的出现在媒体面前，异口同声称这场交易是“三赢”局面。
压轴发言的王健林还专门解释了延迟风波：刚刚有人说我们激烈争吵，还摔了杯子，没有的事，延迟其实是在等打印合同签字。
那场发布会，孙宏斌收了万达13个文旅城，改写了中国国内文旅城的主人，现在大家无论是去广州，重庆还是成都的文旅城，title都是融创。

在那次交易中，王健林原定价336亿的酒店资产包，被富力地产砍到了199亿。后期经过调整，富力最终是以189.55亿元获得了73家万达酒店的资产。而融创接手的文旅资产包，则由原先的297亿元涨到了438.44亿元。
那场交易，就像一次命运的转折点，将王健林、孙宏斌、李思廉三位大佬送入了不同的轨迹。
时移世易，短短五年，便已换了人间。

02

酒店这块“肥肉”，富力终究没吃下

富力在拿下万达70多个酒店之后，确实威风了一段时间。按照李思廉的想法，这些重资产会成为一只只下金蛋的母鸡。
然而事与愿违，尽管有做酒店的经验，但富力明显没有做好当全球最大豪华酒店业主的准备。管理上的捉襟见肘，让其酒店业务亏损扩大。

再后来，疫情开始了，商业地产和酒店生意变得更难了，逼得富力一直奔走在卖资偿债的路上。
财报显示，2013年－2017年，富力地产的酒店业务分别亏损2.49亿元、1.4亿元、１.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。
在完成那场“世纪交易”后，富力则亏的更多了。
2018年，富力地产酒店业务的亏损额比2017年的增加了214.38％，达到4.59亿元。
之后，这样的亏损状态始终没有得到改善，而且是越亏越多。进入2022年，富力地产酒店业务仍处亏损状态，上半年亏损8.49亿元。

为了缓解资金压力，富力开始了一系列的甩卖操作：
9月5日晚间，富力地产披露称出售旗下位于北京的一处万达酒店资产，代价５.５亿元。于2017年从万达手中收购的其中一家。富力地产还透露，此次出售赔了653.7万。
今年4月，富力地产完成出售伦敦的Vauxhall Square，价格为9570万英镑（约人民币７.69亿元）。而当时富力买下这块地，花了1.5777亿英镑（约人民币12.64亿元）。也就是说，四年多时间，富力在这个项目上，就亏了5个小目标。
紧接着，富力大手一挥，将伦敦One Thames City 50%股权出售。这一次，又亏了18.4亿港元。
国内方面，富力地产以14.31亿元的价格转让了福州一家酒店和海口市一宗地块。
有业内人士表示，这些重资产酒店项目已成为富力的负累，出售也能一定程度缓解公司的资金压力。
那么，富力地产如今到底有多缺钱呢？
根据相关数据，上半年，富力地产负债总额为3064.61亿元。其中，短期借款高达749.33亿元，但当期公司手持货币资金仅有153.20亿元，远不足以覆盖短债。
目前已出现违约。据其2021年报披露，截至今年８月５日，公司未按计划偿还、未以其他方式续期或延期的债务为151.27亿元。这还是其已展期了约350亿元境内外债的结果。

富力地产净负债率上升至145.8%，三条红线仍处红档，图源自CRIC
换句话说，富力资产变卖的进度，根本填不上债务到期的窟窿。
相比富力，曾经那场“世纪交易”的另一方，融创如今也是疲于自救，负债累累。
相较于两个难兄难弟，在经历了疯狂甩卖的“瘦身”之后的万达，却开始了疯狂抄底。

03

万达开启“抄底”模式

不管外界怎么评价，王健林确实躲过了传统房地产开发的“黑暗时刻”。
而当年断臂自救的万达，在折价套现后，开始降负债、轻资产运营，现在看来，比大多数房企都要过得好一些。
如今随着全国各地相继放松房地产管控、疫情逐步缓解，多家开发商开始寻求白衣天使“接盘”。
在李思廉、孙宏斌二人为债务危机忙得焦头烂额的时候，王健林已经开始拿着钱挑选项目了。
曾经“卖卖卖”的万达也走上了“抄底”之路。

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１月，万达低价接手葫芦岛的烂尾项目，规划为万达广场；$ K. `# D  g) ?, P

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２月，万达宣布接管山西忻州田森汇；2 R+ n1 i" X; {& f

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- s' r  b( f& b5 V3 R$ K３月，万达签下合作协议，接手经营鑫苑旗下多个商业项目；* k0 c' y5 N% R; j) s

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7月，万达与万泓置业合作，负责运营此前烂尾项目万泓中心。. @$ A3 E  W* B. H

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8月，万达接盘中融国际信托有限公司转让广东“肇庆鼎湖地产”35%股份；; f2 l% H) W- u- m) t$ c7 y

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根据相关统计，目前万达已经陆续介入20多个地产项目。
但与以往不同的是，现在的王健林更喜欢通过“轻资产”的管理方式介入。
这一战略最初是王健林在2015年就提出，在2017年7月那场“世纪交易”之后，万达更专注于“轻资产”战略。
具体来看，万达接盘的轻资产运营模式主要有三种：与企业联合打造新商业；接管城市旧购物中心，进行改造；负责第三方酒店运营管理等。
目前来看，万达的债务危机基本已经解除，甚至还有余钱不停抄底其他项目。
诚然，这比不少同行都要强，但王健林真正的挑战还在后面。

04

结尾

在《2022胡润全球房地产企业家榜》中，王健林家族重返榜单前五，身价高达1050亿元，依旧是中国最有钱的那一批人。

不过虽说手里有钱了，但王健林还不能彻底轻松下来，因为后面还有两件大麻烦事在等着他。
第一件事是上市对赌。2016年，王健林认为万达商业的价值被严重低估，选择从港交所退市。退市后，万达开始谋求冲刺Ａ股。苦等多年后，上市依然未果。
2021年3月，万达商业宣布撤回Ａ股上市申请。重组轻资产万达商管，调转枪头再去征战港股，但多次提交材料申请，迟迟未能通过。
更要命的是，万达与投资方这次签订了对赌协议，双方约定要在2023年10月31日前完成上市。如果对赌失败，刚缓过劲来的王健林估计又要面临天价赔偿。
第二件事是业绩对赌。根据招股书显示，万达商管承诺2021年－2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。
对比来看，万达商管2021年净利润仅35.1亿元，距离对赌协议约定的还有很大差距。不过，万达商管称，因为一些数据并未披露在财报上，实际上公司已经完成了对赌的净利润要求。
不过可以肯定的是，在业绩对赌、上市对赌之下，万达仍面临着很大的压力，王健林的挑战还在后面。