为什么烂尾楼基本都是快封顶了才烂尾？

显示全部楼层 · 2022-9-17 19:24:04

世面上所见的烂尾楼基本是施工一半或者大部分基本是快封顶才烂尾？
1.如果是政策原因，可以一开始就不开工
2.如果是资金问题，也不能差后面这些内饰收尾工作。虽然费用也不低。但是这些费用是可预测，应该提前留出来

月如弓人如影惶 · 2022-9-18 02:15:47

我们单位有一次搞一个新大楼，按规定承包给了某建，某建找了总包，分包，包工头之类的，包工头最后带着工人，开始盖大楼。
大楼封顶，我们单位还搞了一个仪式，封顶大吉啥的。
仪式搞完没几天，民工兄弟就来我们单位大门口堵门，要钱，拉出一个大横幅：还我血汗钱！
具体是什么情况呢，按照合同，封顶是一个项目节点，该节点到了之后，封顶验收完毕，我们单位就把一定比例的工程款打给某建。
我们单位封顶之后，按协议把50%（我随便写的比例）的钱打给了某建，某建没把钱打出去，分包企业没拿到钱，包工头就带着民工来堵大门了。
民工兄弟们意思很直接：我管你是什么总包分包，我在你们这里干活了，就要拿钱，不给钱就堵大门！至于你把钱打给谁了关我屁事，包工头那里没钱！至于什么总包没给分包钱，谁知道你们和总包有什么屁眼关系！
经过了我单位一轮台面下操作，某建把钱打出来了，于是民工兄弟又开始干活了。
关键是这样的情况不止一次。我那时候上大学，我们大学新盖一个游泳馆，也是主体完工没多久，民工兄弟就开始爬吊塔，说还我血汗钱，不给工钱就跳，酱紫，当时的情况也差不多。
所以大家如果和工地有接触就会发现，现在很多民工兄弟干活，要求工资必须日结，最差也是月结，我不管你是某建某铁某局，听起来牛逼哄哄，拖欠民工工资，一点都不脸红。你要是去问，都是说，哎呀我们打钱了，就是包工头扣押了钱！
如果不是我喜欢和包工头一起吃螺蛳粉，我差点就信了。
以前民工兄弟也比较实在，有时候等项目一起干完了，再结算工资，现在很多包工头都和民工站在一条战线上，要求工资日结，宁可少拿，比如日结200，月结280，很多工人就日结。
钱嘛，落在口袋里才是真的钱。
我做弱电多一些，认识的一些包工头，本身就是属于工人领袖这种模式。民工很多都是按照地域，行业之类的组织起来的，许多都是叔叔带侄子，舅舅带外甥，老乡带老乡，自己就可以成立一个小建筑队，找一个人当包工头，或者主动投靠包工头。这种情况下包工头会主动站在民工这边。闹起事情来毫不含糊。
这就给承包单位压力了。承包单位一般是垫资，自己先垫钱，开发商和总包单位可能都没给什么钱，但民工工资都是日结，分包企业对项目资金验收的要求就大了。这两年维稳也是很重要的，民工真闹出事情来，也不小。
所以封顶这种节点一到，分包企业和包工头都会要求结清工程款。不给钱？堵大门！烂尾！
其实这就有一个问题，民工没拿到钱，可买房子的人，一刻不停的在还贷款，这一进一出，中间的差额都去哪里了呢？

火星沙子驹 · 2022-9-18 13:39:36

我看了一下上面的回答，只有榜二的大哥可能是这个行业的人。其他的回答也都没有说到点上。
你说的非常对，烂尾楼基本都是快封顶的时候才烂尾的现象占了烂尾楼里的大多数，具体跟垫资也没关系，和房管局资金监管也没关系。
最主要的一个原因，配套费。
就我在地产行业多年观察到的几乎百分之七十以上主体结构封顶以后资金还是足够的，但在主体结构封顶以后开发商马上要面临一笔除土地出让金以外最大额度的工程费用支付，就是配套费。
因为配套费不像别的费用可以拖欠，总包的工程款可以拖欠，农民工工资可以拖欠，垫付资金可以拖欠，材料费也可以拖欠。但唯独不能拖欠的就是配套费。
每当开发商在主体结构封顶以后就要准备交付配套费，也就是供水，供电，供气，供暖，这笔配套费是在短时间内分别支付，但周期非常短，因为配套施工周期非常短。
这笔费用如果拖欠，延期交楼就是必然结果，楼都盖好了，就是没水没电是很多烂尾楼一个通病。
单笔配套费额度并不大，但这笔费用要集中支付又不能拖欠就会给开发商的现金流造成巨大压力。
天津很出名两个被配套费拖垮的开发商，一个是弘泽，一个就是曾经要盖全国第一高楼117大厦的高银国际。其他的小开发商烂尾楼盘，大部分都是在配套费阶段进入烂尾期的。
天津弘泽房地产有一个典型拖欠配套费导致无法交付的楼盘就是塘沽的弘泽城，高银国际就是西青117周围的烂尾楼群。
我当时听建委的人说弘泽有七个楼盘因为无法交付配套费而停工，进入一个烂尾期，后来都是ZF给收尾的。
当时天津高银国际有七十四亿的欠款，当面临到是负债率10%的配套费用需要一次性交付，且不能拖欠，对高银就是噩梦，随即高银几乎在短短几天内宣布停工，但这也与高银的负债率过高有关系，配套费只是压死骆驼的最后一根稻草。
开发商在开发项目过程当中所有的资金几乎都有来源，土地出让金有开发贷，主体结构有总包垫资，进度款有业主的回笼资金。但只有配套费又没有贷款名目又没有资金来源，只能截流一部分给总包的工程款，和公司自筹一部分，因此很容易在这个阶段产生问题。
我这么说你可能没有概念，一个八万平米的住宅项目，外部电源四公里，光电力配套费一次性交两千一百万，你知道主体结构虽然价值更高，光整个地库花费就在六千万，但直到主体封顶开发商支付给总包的资金都不足两千七百万，但一个电力的配套费就要一次性交进去两千多万，开发商除非资金情况非常好，否则不可能没有缺口的。因为之前楼卖的好，资金回笼快，所以这个缺口很快会被补上，但现在楼卖不出去，资金缺口就开始显现了。
然后就是供热，热力每个地方的介入深度不同收费也有所不同，还是拿八万平米举例，大概在一千五百万左右。
之后就是燃气，燃气和给水是最便宜的，但加起来也要一千万左右，等于开发商要在三个月之内支付将近五千万。
而开发商抛开配套费，从开始建设到竣工交付，自行支付的金额都不足五千万。大部分都是开发贷下来给出让金，卖房回款给总包，总包资金来盖房，中途一些小额资金自行支付。
因此烂尾绝大部分都是在配套费阶段。也就是主体结构封顶以后。

初夏的蓉蓉溥jo · 2022-9-18 14:42:09

因为你见得少，不知道有的地产商居然能拍下来土地收了预售款，然后直接跑路，地基都不带打。更神奇的是，过了两年，地方政府看地皮上没动静，于是把地皮收走了又卖一遍，当然，这跟之前的购房者就一毛钱关系都没有了。至于那些购房者…你可以想象一下他们有多绝望。
你不信吗？我理解你不信，当初我也不信，直到我出于好奇查了一下郑州团购房才知道，天下居然还有这种事。

傲霜独立傲r · 2022-9-18 21:22:28

为什么烂尾楼到了快封顶了才烂尾
首先你要知道工程款都是分节点付的,
进场一个节点,正负00一个节点,封顶一个节点,验收一个节点,质保期一个节点
进场和出正负00两个阶段其实花不了多少钱
而结构封顶,对于一个工程来说是个大事件,好多前期未付的资金都要在这个节点支付给供应商和分包单位,这比例大概在70-80%左右,基本上开发商的大部分资金都要在这个节点花出去.
也就是说,到了结构封顶,这个窗户纸就到了要捅破的时候,没钱付会在这个阶段集中爆发出来
没钱供应商和分包就不会配合你,这个时候,就是你说的,为什么烂尾楼都是在结构封顶这个阶段出现

my81 · 2022-9-19 04:57:07

确实有很多人真的不太理解，烂尾楼地基也已经打好了，主体架构也已经都上去了，封顶也已经封顶了，在这种情况下，如果再投入一点钱，走一点内部的线路，再加上一些外装饰，不就可以交房了吗？为什么一定要成为烂尾楼呢？导致购房人群以及当地人都怨声载道，同时还损害自己企业的声誉。
但很可惜，这就是购房人的一厢情愿。因为这对于房地产商来说，他们确实没有一点点动力，将烂尾楼往前推进。因为有着我国预售房制度的存在，那么在房地产商立即完成之后，以及主体基本完成之后，最少有这两次的买房机会。如果房地产商的营销做得好，那么此时所有的房产都已经卖掉了。房子都不是自己的，房地产商还有动力积极向前推进吗？
再说一说预售房制度，本来预售房制度中，卖房的资金是不允许挪用的，必须用于这个楼盘专款专用，资金监管银行应该进行第三方独立监管。从理论上来说，如果这个楼盘全部卖掉了，那么房地产商得到的资金足以将楼盘建设好并且交付使用，然后手里还有足够的利润。但是很可惜预售房资金的监管，在很多地方很多银行还是出现了很多漏洞，最终导致了烂尾楼出现。
购房人在期房销售中交付了首付款，并且申请了银行贷款。虽然房子还没有建成，但银行方面已经将房贷款发放给了房地产商。这笔房贷款会同首付款，全部应该进入到资金监管专项账户，全部用于这个楼盘的继续使用以及楼房交付。在楼盘交付之后，监管账户才会去撤销，所有的资金才能进入到房地产商的总的集团大帐之中。这体系制度设置还是比较完备的，但是在执行过程中出现了偏差。
很多房地产商通过所谓的担保，交付保证金，质押等等变化，将这笔专项账户中的资金进行了变相地他项使用，甚至有一些房地产商直接就挪用这笔资金做了其他项目或者其他用途。最终导致项目公司手中的资金不足，或者账户被查封和冻结。
在这种情况下，这个楼盘其实已经没有后续的建设资金了。但是对于房地产商来说，每一笔新增的投入其实都是要体外寻找的新增资金，那么他们还有这个动力吗？那么现在大家就明白解决问题的关键在哪里。
取消预售房制度其实是解决烂尾楼的最佳方案。如果所有的楼盘要求现房销售，那么我们想想，没有了期房销售，没有了期房，那么后续还会出现所谓的烂尾楼吗？，大家看近期解决烂尾楼的很多案例，变成了业主在凑钱委托建筑商盖好交付，然后办理房产证。最终再去向法院起诉开发商追讨损失。在一定程度上，这是一种苟且的措施，并不能彻底解决烂尾楼的问题。