怎么看待今年（2022年）内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件？

显示全部楼层 · 2022-8-18 13:17:32

流星鱼流m · 2022-8-18 22:58:08

在下一波房地产潮开始之前，房地产税是不可能出台了。原因很简单，内部人都知道的事：房子已经是天量数量，只是房子作为不动产财产，利益阶层持有大部分，所以普通人看到的空房其实都是利益阶层持有的占大多数。这些利益阶层要在房价上涨周期内，房地产税出台前把大量持有的非自住的房产出售，转化为货币持有。但目前房地产遇冷，经济环境不好，失业率高的情况下，利益阶层手中持有的大量房产一时半会出售不完，所以利益阶层绝不允许这个时候出台房地产税收割财产。内部人士眼里的原因，仅供参考，可能会被删

2022-8-19 09:58:10

房产税不是辩经问题，是现实问题。
就算从法理上辩赢了不收房产税，但财政大窟窿还在那里，不会消失。
就像东林党人辩经赢了，不收大地主的房产税。改收农民税，结果把明朝弄没了。

今年的财税重地，京沪广深都发生疫情。
特别是上海疫情，本来是转移支付别人的，现在倒过来要别人支援。
你哪里来钱抗疫？
你哪里来钱给公务员教师发工资？
你哪里来钱给退休工人老农发退休金？
靠卡车罚款？
靠核动力印炒机？油价菜价失业率这么高，不怕民怨冲天吗？

风中灵魂 · 2022-8-19 20:01:17

没有必要征收了。《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》其他都是铺垫，第4章第1句才是重点，市场-要素市场-土地市场-耕地指标交易市场，一线城市通过购买耕地指标建房降低房价，取得土地收入全国共享。

一箭四雕，全国土地财政收入增加、房地产向增加有效供给的方向继续发展、房价下降满足刚需、炒房客被收割共同富裕，普天同庆，皆大欢喜，这也正是大家希望看到的局面。
1.先说干货观点：一线城市房价不会再涨(跌不跌让别人说，我就不制造焦虑了)、学区房将成为历史，全国房地产将进入均衡发展。
2.大疫当前，重磅文件2022.4.10发布，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》如何解读？做过PPT、写过文件的人都知道，洋洋洒洒几千字，其实重点就一两句话，但又不能说得太直白，有时候还要层层铺垫。
3.那么要建设什么市场呢？肯定是全面市场，但《意见》重点说了“要素市场”。“要素”是什么呢？当然是土地、人力、资本、技术...但《意见》重点说了“土地和人力”。土地说白了就是房地产，人力说白了就是公积金、社保、子女教育，但公积金和社保更多是个技术工具，而子女教育相关的学区房才是重点。所以，读到这里才发现文件其实是要重点说房地产未来怎么发展的问题。
4.咱们看看上面让做什么，怎么做，谁来做？有什么影响？先回答谁来做，上面点名了：北京、上海、珠三角...要带个头。让我想起了小时候班主任读留级生名单的套路，先读了一些优等生名单，让他们出去排队，再读了留级生名单，让他们出去排队，然后让优等生回教室，留级生去下年级教室。北京当然会好好做，其他当然是陪榜，所以，个人理解，是直接点名让上海去做。再说做什么，怎么做？都说了要打通人才流动断头路，学区房怎么办，不用多说了吧，肯定是不能有，至于怎么办，自己想办法！
5.那么房地产还要发展吗？当然要！上面也说了，上海要多建便宜房子，而不是少建贵房子。至于要建多少房子，多便宜的房子呢？上面也说了，一直建，直到不稀缺(此处有原文)为止。要多便宜呢？上面也说了，不要本位主义，房地产是国家的，不是上海的。至于房子卖多少钱，上海说了不算，盐城(这点原文当然没有具体说，是个人按照模型填充的)说了算，也就是参照盐城房价。听起来有点奇怪，这就是大格局、大智慧了。上海房价泡沫那么大，又不能戳破，怎么办呢？放水稀释！让肥皂水变成养鱼水。无论房价被炒作得有多高，只要供给足够大，房价自然就下来了。上面一句“耕地指标交易市场”，解决了所有问题。说白了，就是上海要把近郊的农田拿来建房子，把卖地的钱给盐城，让盐城在海边开垦同样面积的耕地。这样一来，就有足够的土地供应，而且本来上海也是不能卖耕地的，不应该有这笔土地收入，是盐城开垦的指标，应该优先保证盐城的财政收入，所以建的房子在上海，但是盐城的价格。这样一来，房价高企的问题解决了，房地产发展的问题解决了，财政收入的问题也解决了。以此类推，在全国各行各业推广(此处有原文)，最终形成全面的全国统一大市场。
6.以上方案，有一个挑战，就是上海(除崇明)到底能不能扛得住没有耕地的日子？2022的这场疫情，包括盐城(建湖就是)在内的各地驰援上海的点点滴滴，也正好测试了一下上海能不能扛得住没有耕地的极限挑战。
7.本轮疫情与其说是让上海楼市停摆，不如说是给足上海了面子。2022.4.11苏州发布重磅楼市新政，限售年限由5年降至3年！全国为之震惊，上海为之脸红，因为上海从来就不限售。其实，我们常说限购，只能防止盲目购房导致的自杀等社会事件和不法分子的恶意操控，不能起到控制房价的作用。反而限售，从本质上限制了房子的绝对流动性，扩大了投机风险，起到了住房不炒的作用。不限售的房子意味着什么呢？从合法合同角度，股票交易只有在买入第二天以后的工作日开市时间才能在交易平台和交割行为一起签订转让合同，而上海的房子是7天24小时，随时随地可以签合同，甚至还可以签意向书、交定金。如此大的流动性，到底是往哪个方向调控房价呢？从善意的一面的，可能上海不限售，是保证房产的流动性，降低法拍房数量，在法拍之前，通过商业手段解决掉大部分。但从另一个方面也说明了上海法拍房数量是被严重低估了。
8.再说一下上海尴尬的限购。假设房子总价500万，贷款250万，30年还清，月供1万多，也算正常，那意味着要准备250万现金。有多少能拿出250万现金的家庭在上海限购的？稍有实力的都能搞定落户，要么也是社保年限足够。还有最近查首付来源的要求，经营贷、消费贷，能不查吗？这是为了防止极端社会问题，跟调控房价真没有直接关系。这层层过滤掉的，不是炒房客，而是承担不起泡沫风险的盲目跟风者。
9.还得继续说上海无法形容的限购。一进中介门，马上问你是投资的还是自住的，我能说我是投资炒房的吗，会挨打不？对于市场而言，体量=单价*数量，税收也是跟体量相关。在茶水费和装修补偿金的掩饰下，上海既不限购价格，也不限购数量。人家限购套数，也就说人人限购两袋大米，重量不限。在自由置换的上海楼市中，每个家庭可以买到300-400平米的房子，总价可以达到2000-4000万。400平这相当于6套2室一厅的房子。4000万相当于很多省会城市40套房子。也就是在不限售的情况下，每个上海家庭的限购套数相当于省会6-40套。看到这里，你还觉得上海房价没有被释放吗？
10.接下来说核验价，各位坐稳了。你以为核验价是为了控制房价上涨吗？那你就太天真了。核验价试水的核低，反正也会有其它补偿金，不会对房价上涨有丝毫抑制作用。实际上是为核高做准备。如果泡沫被戳破，这将秒变限跌熔断工具，难道再暗箱操作补贴给买家？那就不好操作了，想卖都不让你卖，到时候中产阶级直接被无感套牢，反正没卖就是没亏，感觉不到痛苦地被套牢。
房产税不会被转嫁给租客

1.首先来看看房产税是如何影响租赁市场的。
1).由于空置成本增加，房产税会导致房东急于将空置的房子租出去，将增加租赁供应，从而从这个角度降低房租；
2).由于持有成本高，投机客减少，可供出租的房子也将减少，从而从供给减少的角度会导致租房价格被抬高；
3).由于房产税导致投机客减少，进而带来房价回归理性，使得更多的刚需有能力买房，从而不再需要租房。这样就减少了租房市场需求，租金自然会降低；
所以，从房产税可能导致租金降低，也有可能导致租金提高，关键在于对供求双方的影响程度，不管是什么结果，都跟转嫁八竿子打不着。

2.有人说房产税会转嫁给租客，是认为供给成本会转嫁给消费者。那么我们就来看看租金的成本机制。
1).在房产税征收的情况下，持有房子的成本包括：资金机会成本(比如500万就算存在银行也有3.5%的利息，如果有贷款或综合考虑理财机会成本那就得估到5%)、房产税(假设1%)、物业、采暖、空置期间摊销(也就是说，总有几个月房子租不出去，或者换挡期需要维修维护导致不能出租)、维修维护等，最后4项我们假设累计成本1%。以上各项累积，不算利润，房东的成本就是每年7%。回到现实看看，100万的房子，每年收租金能收到2万就算不错了。
2).为什么会出现房东“赔钱”也要出租的局面呢？因为大部分房东持有房产是寄希望于房价上涨的，至于房租便是能收多少算多少，跟成本关系不大。
所以，从成本的角度说房产税会被转嫁给租客是不对的，反而是租客帮房东挽回了损失。

3.回到现实看看一些启示案例。
1).为什么北方冬天交采暖费，而冬天房租确却不会比夏天贵呢？因为租金跟房产持有成本不相关，他有自己独立的供求市场。
2).为什么税多的二手房要比税少的二手房挂牌价低呢？因为有税少的，为什么还要买税多的？同理，房产税通常会有免征额(比如每户150平或首套免征)，总有免税的房子出租，别人不涨价，你能涨吗？
4.从理论和实践明，房产税是无法转嫁给租客的。

穿凉拖的猫小宝 · 2022-8-20 07:17:27

悬在脑门上的剑，一日不落下来，就一日寝食难安。
因为你不知道会造成什么伤害，是轻如瘙痒，还是头断血流。
从两方面来讲：
第一方面就是，收不收？
之前黄奇帆的采访，作为官方的人，已经说的很清楚，可以说是给官方做了个背书。意思就是直接税在很多发达国家都很成熟了。好比豪宅，每年都要缴纳大量房产税，相当于5年再买一次。房子除了交税，每年还有一些折损，房价可能会涨，但是基本会持平。当下房子已经太多了，至于没有人口的城市，是跌都没人要的。房子就像是蜗牛身上的壳，扔不掉，也跑不快了。
其次，从恒大开始，到最近的融创暴雷。已经有十几家千亿头部房企暴雷。房地产的运作方式，杠杆规模，还有就是各种内幕都相继爆出。这种房地产经济，比起庞氏骗局有过之无不及，39亿撬动20000亿杠杆，这根本不能用难以想象形容，简直就是天方夜谭。
所谓的金融管理，风险控制，已经变成了一场全民笑话，还怎么玩下去？人口都开始要负增长了，还有12个钱包让年轻人接盘吗？
现在这种情况，房地产泡沫相当于已经开始破了，只是被压制着，暂时拖着。可以肯定的是，想要继续卖地维持地方财政是不可能了，不收房地产税连公务员工资都发不出来。（很多地方的教师和公务员已经降薪）
第二方面，房地产税会怎么收？
我看过很多大V的回答，我觉得都各有道理。我本身是不愿意去思考这方面的政策问题的。
房地产的政策很多，而且变化相当的大。特别是所谓因城施策，不同地方的政策就不一样，搞一刀切，很多城市也受不了。
有几个主基调，我觉得是不会有太大偏差的。
第一，应该是普征，有房子就要征收，收多少是政府说了算，政府有自己的计算公式。免征或者不征应该不可能，因为国人是最会钻空子的，上有政策下有对策，到时候什么假离婚一大堆事情。
第二，会退税，好比个人所得税APP中，赡养老人可以退税，但是父母两个人，你只能填一个。房产税应该也差不多，家庭有2套房子，但退税只能填一个。（肯定填贵的）
第三，不一定会强制征收，你不交也不可能直接卡里刷走钱。但是不交税是有记录的，后面要卖是卖不了的，好比你驾照有扣分，不把分消了是过不了年审一样，上路就抓。不卖就永远锁死，二手房将被动失去了流动价值，再有大量新房上市，二手房卖也没人要。
第四，刚开始应该是温和的，就是不会一来就收多少。毕竟现在房价是畸形的，一来就搞个总价的3%，估计得直接断供法拍躺平。通过收税，房价会下来到合理水平，然后房产税逐步提高，最后达到均衡状态。（也就是房价下来了，你交得起税，但是如果有很多套，一样交不起）

其实房产税迟早要来，早点来反而也好，现在危墙倒又不倒，歪歪斜斜。
那些开发商、炒房客搞那么大杠杆，迟早要爆，说到底是他们太贪了，哪怕是破产也怪不得别人。神仙也难救，赌上国运去救也不值得，赌上一代又一代的年轻人的一生去接盘，没有意义。
我们希望我们的下一代是科学家、是艺术家，而不是继续做房奴。也许我们这一代人是没有办法了，但下一代人，他们应该要有希望。
我们希望国家以后是高科技领军者，有更好的军工，更好的科技，而不是只有钢筋水泥。

不只是2022年，往后这几年，炒房客都不会好过。

都海莲 · 2022-8-20 14:53:30

1、出台房地产税，确实可以降房价。
2、经济形势严峻、国外俄乌战争、北约欧盟美国虎视眈眈。
3、疫情对国内生产生活造成比较大的冲击。
4、进口大宗商品价格上涨，PPI和CPI剪刀差持续增加。
5、美联储加息、疫情期间美元超发到了收割世界财富的时候了。
6、国内高新技术企业、高附加值产业还是不够，代工厂等行业开始往东南亚、缅甸等地方转移。
7、房企高周转模式无法持进行下去，城镇化、居民负债率已经很高，接盘人不够。
8、人口负增长时代开始到来。
9、开局之年提出的5.5%的GDP增长率。
9、等等
郭嘉其实看得很透彻了，上面拥有最真实、最新、最权威的统计数据，拥有普通人难以接触到的各类型居民数据，包括债务、存款、人均住房面积、人均住房套数、人均工资等等、上面其实看的清清楚楚。现在透露不扩大房地产税试点城市，中央也是在等待房地产市场的反馈，从3月15日发布消息，实际上是上面在对房地产市场的一个试探。给潜在的还在观望的购房者予以信心。告诉你：快上车、还差最后一个人就发车了，没上车就要等下一趟了。
目前来看、房地产市场还没有完全放开，像购房利率、限购限贷等政策依旧存在。而试探性的放出这个消息，没有配套的放开政策双管齐下，其实是在试探市场反应，在试探民众的反应。抓住关键字“不具备”“扩大”“房地产税改革试点城市”，关键词在于不具备和扩大。上面放话了，其实是让二三四线的购房者有信心去接盘。而一线城市以及准一线城市，仍然会坚持“房主不炒”。不信可以看看后面的政策，目前一线房价托底的是广州、如果广州继续政策放开、玩涨价去库存那一套，房产税肯定会一棒子砸下来，不打勤、专打不长眼。
所以说与其是上面在放水，不如说是在给二三四线房地产信心。毕竟目前二三四线房价还没有到严重不合理的地步，而这些地方库存严重，很多楼盘基本都是准现房在销售。上面不希望看到这些地方政府债务收不回来。
你以为上面不知道当前的局势吗？其实很清楚。只是也在堵，只能堵是屁而不是屎。如果万一堵错了，那就脱了裤子全部扔了吧，都不要了，从头规划、从头布局。如果赌对了，是个屁，接下来的工作就是赶紧去找厕所，整理好重新出发。但是在赌的过程中，肯定是小心翼翼的试探，因为怕大力出奇迹。
怎么看待呢？我个人认为是对房地产市场的一个试探，试探还有没有潜在的接盘侠，试探老百姓的钱袋子还能不能再挤一挤。如果试探之后，房地产市场依旧举不起来。那时候可能是上面真正下决心放弃房地产的时候。而这个消息无疑会让房产销售、中介群嗨起来。这个时候购房者请保持冷静，地产商的雷依旧还在。