先说结论：熊市无刚需。$ k, W q$ z2 h; S
$ Y! c. Y# Y/ S* X% R4 { L需求概念其实是人性的定律，“刚性需求”只是造出来的一个概念而已。
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0 V% z2 a+ p- w2 |6 w% B在你的理解下，什么是刚需？. k6 l6 k: h+ o/ G6 M- @# J8 J
3 V+ A( e ]+ `- T* b生活中，有些商品，无论多贵，我们都得用，都得吃。比如【盐】。
4 I _2 G. J1 [这种需求通常被称为刚性需求，简称刚需。
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! f! q) q9 i) x你脑海里是不是浮现的应该是这样一张图？无论代价有多高，它的需求量都不变？
, J! P) n0 ^8 U+ ~其实它是错的！并不存在无限垂直的需求量。
! i" V' Y4 \+ l; L这种情况在现实世界里不存在，因为，很多时候，我们是可以寻找替代方案的。
' N6 I8 C; a t. J# ]) E! g# c如果人不会找任何替代方案，人类早就灭亡了。当盐的价格高到一定程度时，人们就一定会想办法寻找别的替代方案，最后生病也是一种替代方案，甚至死亡也是。4 r9 Y9 o% l- X
假设有人得了一种病，医生说有一种药可以治病，需要1000元钱，他愿不愿意付？他说可以；1万元、10万元也可以。但医生说100万元呢？这时他就会问医生100万元能管多久，如果能够根治这个病，那也行，但如果医生说100万元只管一个星期，他会怎么办？他可能会说，那就别治了，把钱省下来吧。" k5 s6 Q2 @9 ]1 y; @0 g4 W/ q- O
每一天，在每一家医院，每一个病人其实都面临这样的选择。
# Q- \; q* S( B: o所以，需求定律是刻画人性的。0 S$ b% c! R) K5 Q; F% p
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+ L2 X/ H& s+ L4 x" L: c; C与“刚性需求”对应的一种情况是“弹性需求”。
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什么意思呢？当其他情况不变时，只要价格提高，商品的需求量就会减少。: b! X& D- k2 t: y4 Z( k' C2 ]
价格和需求量的关系，其实是呈现下面的关系，一定是一个倾斜向下的线。
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注解1：只有当价格发生变化时，需求量沿同一条需求曲线滑动。" E: B+ n4 \" O6 Y: M
注解2：当价格以外的任何因素发生变化时，整条需求曲线发生变动的转动，但依然保持倾斜向下。% }+ I/ r' V7 l6 U
其实，任何商品既可以是奢侈品，也可以是必须品，这完全取决于价格的高低。当商品足够便宜的时候，它自然就成为必需品；当它贵到一定程度，它自然就变成奢侈品。
6 l7 e/ r. p. k9 @# p8 y, B你感受下这句话。/ u' B$ c& [" i. Y5 i( J7 x
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+ o5 {% ^* N) T; P# L熊市无刚需。
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我们来看购房的这个需求。
* K7 l3 A$ p. H6 B# o! r人们购房的需求量是随房价的高低而不断变化的。当房价过高，消费者无力承担时，只有小部分人可以承受，那购房的人自然就少。
" b% M S( Z- H+ A1 j9 l购房并不能算是刚性需求，住房才是刚性需求，而住房可能通过多种方式实现，比如租赁。% D4 N1 a7 n7 ~- Q
所以商品房需求是弹性需求。4 G- ^) i0 E+ {, A6 y4 o& I
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地产行业对刚需怎么定义的呢？
0 C4 w/ I: p- Y- c, x$ S, n毕业，想留在某个城市，需要一套房，是刚需。
/ H& ]3 X! f5 _/ i q+ d- R5 o结婚，需要一套房，是刚需。) b9 A) O" |$ C
生孩子，需要换大房子，是刚需。( _2 {- ?0 n) A) X3 ^
还有这种情况：
5 w- @) a2 Y+ y5 ~. `6 P有朋友这样咨询：您好，坐标北京，行业it，首付60万左右买第一套刚需住房。因为天津没有户口，只能买在滨海新区，或者就是把户口转到天津再买。天津的优势是可以继续在北京工作方便些，重庆it行业机会相比北京还是少了很多，但是感觉重庆的潜力更大。所以想问下天津和重庆哪个更合适一些？ 我是这样回的。$ H* s* d" h/ U1 `! J
其实，你这不叫首套刚需。
. E" R* c% b7 ~+ p. ]( L你现在的需求，事实上是急性的投资需求。 即便是将房子买在滨海新区，你也不可能白天去北京上班，晚上回天津睡觉。因此，其性质仍是投资。( k" {( `0 L; g% e4 J
从投资的角度看，当前值得投资的城市很少，而且即便有，也较适合本地人，期望不太高，管理很方便。 你看，在地产火热的时候，地产行业还有个词叫“投资性刚需”。
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为什么说熊市无刚需呢？! _& ^8 o+ T7 Q, A
举个例子，十多年前，MBA的学费节节攀升，但想要报考的人却有增无减。类似这种现象，很多人误认为上文讲到的需求曲线可以倾斜向上。# V1 x$ }8 @8 S' |2 x8 B. B
这种误解，其实是忽视了需求定律中的“当其他条件不变”的前提而引起的。MBA学位在人们心目中的含金量变了，毕竟可以包装自己。
1 f* t" l- n' q* g0 ~在房市中，更存在一个现象：追涨杀跌。牛市中，价格越高，买的人越多。其实也是房子的属性变了，投资属性增加了。( k* |6 {1 }- l: j2 q9 Q
其实，一旦“其他条件”变化了，我们就应该另外画一条位置不一样的需求曲线，而这条新的需求曲线，也仍然是倾斜向下的。
2 B3 e, c' P# B0 }. M含义是：在人性不变的前提下，价格越高，需求量将越低。5 t0 l$ b6 \2 S( N
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牛市中的“刚需购房”，其实都是可以找到替代方案的。——被动寻找
3 ]4 K, p) `7 k, w7 _; O熊市中的“刚需购房”的替代方案呢，你会主动寻找。——主动寻找 |
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