买房的最佳时机是什么时候？

dd5259 · 2021-10-15 21:29:44

泻药
之前我是在房管部门工作，同学和朋友们也时常会问我，到底应该不应该买房？买房应该注意些什么？什么时候可以出手买房？等等。说来惭愧，由于实际工作并非一线房产销售，更多的感受来自于政策解读以及一些实际经验，这里也和大家一起交流一下~
首先推荐大家去看看徐斌律师的知乎专栏：
【房子这么贵，刚需为啥要买】
房子这么贵，刚需为啥要买房？ - 徐斌律师 - 知乎专栏
文中的观点我非常同意：

1、不买房，房价暴涨，我们无能为力
; M2 ~9 I# u: r& S) T2、买房，合理控制贷款，房价暴跌，我们可以控制风险4 B$ W4 Y' C) ]7 @, Z* S
所以，刚需，现在，京沪两地，房子还是要买的。

虽然现在一二线城市已经疯涨到吓人的程度，房价一旦暴跌很多人都可能面临的是破产，；虽然三四线城市大面积的房源空置，政府都在为去存量伤透脑筋，可我依然觉得：如果你是刚需，那么最好的买房时机不止是五年前，现在也还有。

为什么这么说？因为我工作年限已超过五年，身边的朋友包括我自己都开始陆续买房，听了太多故事，每个人买房的血泪史拎出来都可以写个爆款文章在微信朋友圈传播。先说说我自己，差不多三年前，偶然机会得知，一个市中心、上海XH区的污水处理厂在规划中即将搬到远郊，这块区域一直是全区价格洼地，就是因为污水处理厂就在附近。污水处理厂搬迁的消息一旦公布，此地房价必然大幅上涨。当时，离污水处理厂最近的SJ小区，一室户四十平的老房子售价在80万左右。当时父母刚好想在老家换一套房子改善居住环境，我也就没有坚持在此地投资一套。不到半年那个小区价格就翻倍，现在更是不知道翻了几倍我看都不敢看。算是最最遗憾的一件事了，错过了目前看来最大的一次资产增值机会。感兴趣的朋友可以去查查规划~

如果你觉得我这个例子时间有点远，毕竟三年前买啥放到现在都是赚，赚多赚少而已。那我就举一个近一点儿的例子，我有两个朋友，去年下半年几乎同时买在了同一区域的隔壁小区。赶上区域合并的利好消息（ZB和JA区）以及今年年初快速上涨这一波，A的房子由于开发商口碑、小区的物业管理水平以及周围的生活配套都优于B，半年时间A的房子均价从5W涨到8W左右，B差不多是4W5涨到7W不到，涨幅差距一目了然。

也不是只有赚的，有个朋友因为名下有父母给的房子，因为限购就买了个40年产权的商住两用房，结果五年时间过去了，房价一分没涨，算算交易手续费和银行利息，还亏了好几万……
还有一个大学同学买了YP区一个八十年代的老房子，学区是特别好但是当时没有注意到房龄是个大问题。为什么这么说呢？因为房龄会影响银行贷款！等她用完学区名额置换出手时（5-10年后），这套房子恐怕就不能贷款了，会大大影响届时的成交价格。PS：通常来说，房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年。

不过，最最有意思的还是我一个风风火火的闺蜜M，以市场价八折左右的价格买了一套房子！
这套房子当然不是天上掉下来的，买房之路也是曲折的要命。她看房子也有一阵了，但是迟迟没有挑到称心如意的，不是房型不够周正就是楼层不够理想，请假排队的看了不少，但是价格房子都合适的还真没有。有一次一套多层住房位置在小区中心，安静不说，景观也好，价格不贵还带了很新的装修，简单收拾一下就可以入住了。不过这个房子在五楼，也没有电梯，比闺蜜本来期待的三楼四楼高了一点。闺蜜纠结了两天终于决定拍板买！就当每天锻炼身体了。可是就这不到两天的时间，这套房子就已经卖出去了。

如此这般挑来挑去几个月后，之前看不上的房子都涨价涨的买不起了，不得不开始关注意向区域周边稍远一点的楼盘，以及之前不太想考虑的老公房，与此同时，也开始关注一些小一点的中介网站上的房源信息，每天不停的刷新房源、约看房，循环往复。就在着急的时候，她在搜意向区域小区名称关键词四处寻觅房源时，发现淘宝竟然在司法拍卖这个小区的房子，有一套83平米的房子，市场价350万，而司法拍卖只需270万左右！

于是她按捺住狂喜的心情给我打了一个电话，接通电话不扯别的，直接给我提了两个要求：1、借点钱给她买房；2、介绍房管局的亲戚给她认识。理由呢也很简单，因为虽然她原本准备了200万的首付，但由于是司法拍卖需要交全款，所以不得不凑一凑，也就求到了我头上。虽然借钱这个事确实难为情，但拉下脸来找亲戚朋友凑个70万，就能省下80万，这么实惠还要脸干嘛？！同时，她也担心这种房子不靠谱，所以还是想找个懂政策的人咨询一下。

我觉得M就选择了一个非常好的出手时机，不过，万里长征才刚刚开始，她现在每天都在拉着我看装修……又是大坑！谁让我也算是亲手装过不止一套房子了呢？有机会再来分享经验~

归根结底，无论房价是涨还是跌，作为刚需族该出手还是要早点出手，当下就是最好的时机，生活是最重要的，涨跌都是浮云，千万不要贪婪，也不要吹毛求疵。

最后，和大家分享我一些搬不上台面的有关出手经验。一是我觉得春节前通常是房价的低谷，还价空间往往也很大；二是假如最近打电话给自己推销房子的人很多，就暂时不要买。

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评论里有人想让我具体分享一下司法拍卖的事儿，我补充说一说，以北京市西城区的这套房子举个小小的栗子，请看图：

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

这套房子是个109平米的住宅，是25层中的18层。评估价是448万，起拍价是403万。可能熟悉北京房价的朋友在此时已经隐约觉得这房子很便宜了，西城区，109平米，2003年的房子仅需四百多万。但到底有多便宜，可能还说不清。那这套房子的市场价是多少呢？
猜猜
使劲猜
来吧看下图。

买房的最佳时机是什么时候？-3.jpg

没错，同样的面积同样的户型，市场价是580万！这可是此时此刻同样在售的房子哦。看到这个只恨自己只有借给闺蜜的钱而没有自己来一套的钱！所以我开头就讲了，买房最好的时间是五年前，其次是现在！

还有就是，经提醒，司法拍卖有些也可以贷款，有这种标示的就是~

买房的最佳时机是什么时候？-4.jpg

不过！！司法拍卖的房子购买是要谨慎的。
这也是闺蜜为什么需要我介绍个房管局的亲戚给她认识的原因。因为她想详细了解法院拍卖过户和普通二手房过户的手续差别，同时想查一下房子是否还有其他历史遗留问题。因为司法拍卖之所以走到法院拍卖这一步，一定是房主几乎破产了，要么是按揭还不上，要么是自己公司的银行贷款已经还不上了。所以房子可能会存在其他纠纷，比如房子欠了水费电费物业费，比如可能有其他债主以为原房主没搬家而找上门，而这些问题法院是不管的哦。

重要的事情也要说三遍，不要见到便宜就抄底买！不要见到便宜就抄底买！不要见到便宜就抄底买！

永生卡盟 · 2021-10-16 02:13:48

这张图是来自中信建投的周金涛

首先看一下他的简历：中信建投证券首席经济学家周金涛，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者。其在2007年因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起。

康波周期这东西我自己也看的云里雾里，整个分析文章数据又多又复杂，直接把结论放上去吧。

在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系，并遵循着“核心主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。美国房地产周期自2006年见顶至今已有10年，由于美国高点领先于香港、新加坡7-9年，而中国高点又是领先于香港和新加坡的，这意味着中国作为追赶国，其上行期可能已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，或将在 2017-2019年进入下行期。另根据中周期的对比分析，我们判断美国房地产周期在2012年的B浪反弹将在2017-2019年结束。这意味着，中美两国的房地产周期或在2017-2019年共振下行，而这可能成为促使康波衰退向萧条切换的重要风险点。
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周金涛发布文章之后紧接着是海通的姜超发文，姜超应该已经连续三年卫冕新财富宏观分析师。实力不言而喻。

9月15日，姜超老师是这么说的：满眼都是房贷。
( D0 r% Y* R1 Z/ `3 q, A9月23日，姜超老师又说：中国居民房贷杠杆真的不低了！1 H2 U0 K+ d |% s7 l
后来，姜超老师干脆说：“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”！- N) @ _2 r& V7 |* c# t+ |2 }

然后是曾在2015年预测“一线房价翻一倍”的方正证券任泽平，任泽平是现任方正证券首席经济学家、研究所董事总经理，此前先后工作于国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。

买房的最佳时机是什么时候？-2.jpg

随后独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，马光远也发文：
一定不要想当然% i1 u0 G, N" `( L
+ f2 a6 F- C7 D/ k- e1 N
在今年的房地产狂潮结束之后，有人认为，中国的房价永远不会跌，理由是过去10多年的历史已经这么证明了。千万别这么想！没有一个国家的房地产在经历疯狂之后不下跌的，这是一个铁律。中国的房地产迟早会有一次调整，除了时间不确定，结果基本确定。所以，从10月份开始，我呼吁高净值人士可以减持自己在国内的房产。
*
这四位大牛可不像牛刀那种，无论是资历还是研究成果都能拿的出手的。目前还看好房地产市场的分析师只有两位了。除非刚需，如果要进行投资房地产一定要谨慎。三四线城市几乎可以确定无疑没有投资机会，可以的话选择一二线城市核心地段。
综合来看可能未来很长时间房产价格都会是震荡下行了。

10-27更新:
今天看到微信公众号发布的一条消息

10月26日晚，长江实业地产宣布以200亿元人民币卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。

买房的最佳时机是什么时候？-3.jpg

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在否认“撤资大陆”7个月后，李嘉诚完成了迄今最大一笔物业的出手。
据说创出整个中国乃至于亚洲的单一物业交易记录！
在卖出世纪汇后，长江实业在内地的投资性物业已经不足20万平方米。
还不如一个阿里巴巴总部那么大。
李嘉诚在投资界一向眼光独到，过往多次有投资大动作后，事后金融市场都出现震荡，李嘉诚被证明有“先见”。
李嘉诚一生的原则就是不会去赚最后一个铜板。

低买高卖——这就是李嘉诚的过人之处，在接近顶端的时候他出手，接近顶端了，那就要注意了。

必须承认：李嘉诚只是一个伟大的商人，他不是大英雄，也不是政治家，他所谋虑始终是自己的商业王朝，而不是天下。

过去几十年，香港地产是一个大机会，然后全球化是一个大机会，中国市场爆发是第三个大机会，这三个机会李嘉诚全都抓住了。

11.14更新
　突发消息！在刚刚出售上海浦东世纪汇广场之后，李嘉诚又迅速卖掉了香港中环中心。
　　深圳地产经纪圈子透露的消息是，这次交易的金额是358亿港币（约合人民币312亿），接盘侠是中资机构——中国邮政储蓄银行，而促成这单交易的经纪人是一位女性，一单交易就收取佣金超过7亿港币。整个深圳地产经纪圈子都震动了！

如今这个商业大亨可能已敏锐嗅到了危机，给自己系好安全带、铺好路了。
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再看一下王健林在做什么
目前王健林的资产应该是商业地产和文化产业各占一半，看之前鲁豫大咖说也表明王会把以后的重心放在文化产业上面。
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也许，一个房地产时代结束了。挥一挥手，不带走一片云彩，无可奈何花落去，似曾相识燕归来！

面对生活1 · 2021-10-16 09:46:01

最近其实大家都比较焦虑的，一直有人会问我各种问题，比如贸易战啦，货币放水啦，楼盘降价维权啦。
但是说实话啊，其实各位如果看我账号久了会发现，其实我比较少的聊特别宏观的那种内容，理由有两个：
第一我确实也没想象中那么懂，这个也是实话，第二我自己觉得这些本身对于我们个体而言，其实没太大关系
为什么这么说，我先说我自己的一个故事给大家听

01
在我还在开发商里面上班工作的时候，每周一都是整个集团开大会的时候，每次这个时候，我都能见到各种形形色色的操盘手来总结过去一周自己的事情
时间久了我发现一个现象
差不多在2009年的时候，刚好四万亿政策后楼市大好，几乎那个时候公司每个项目拿出来都卖掉了。
然后我就看到一个操盘手每周的例会都是抬头挺胸的站着，唾沫横飞的说着自己在项目上如何力挽狂澜横刀立马，将一个项目化腐朽为神奇，创造了一个又一个的销售奇迹
每次看到他这个德行，说实话我内心是非常反感的，但是你知道的，在公司里是以结果为导向的，所以你也不能说他什么，后来我就看到他在公司节节高升，负责的项目越来越大
后来大概到了后面几年，市场突然不好了，全国各地的项目都陷入僵局的时候，这位操盘手每周的例会基本上就变成了他给我们做宏观市场的政策分析会，和我们说着市场如何不好，调控影响有多大，最后的结论都是向总部要折扣要优惠
后来呢，没过多久，这位兄弟好像就离开这家公司了，再过一阵子我打听了一下朋友，发现他在各个公司经历了不太长的时间之后又都走了，后面不知所踪
这个事其实给我很大的启发，这并不是一个个案的想象。
对于我们来说，总会在顺利的时候觉得自己的力量主宰了当下的格局，而在不顺的时候把原因归结为外围因素的不利
这其实是本能，但是这样的本能会最大程度的忽略了如何正视自己
市场好的时候觉得自己的力量很大骄傲自满，市场不好的时候觉得市场太差所以放弃自我要求。如果这样的淡市寒冬持续时间一长，那么其实本质上你就会被这样的浪潮给清洗和淘汰
楼市浮浮沉沉20年，很多地产人都是在这样的过程中不知不觉的就消失了
正是因为我经历过这样的周期，所以我特别想对一些普通的购房者提的建议就是，不要因为宏观因素就放弃对自己的要求
宏观走势很重要，但是对于我们个体来说，我们仅仅占据大盘非常微小的一部分，做好自己的重要程度远甚于研究趋势
之前卫哲说了一句话我印象非常深刻，说当你的企业还没有吃掉行业内三分之一的蛋糕的时候，那么行业好坏都和你没关系，你只要做的比你竞争对手好就可以了
这样的逻辑同样也适合对当下所有的购房者说

02
每天有太多人在后台和我吹嘘自己对趋势的了解，然后斩钉截铁的和我说着如今市场艰难，要以不变应万变
其实我们反观楼市或者说社会发展着数十年，其实比现在日子艰难的时光多了去了，但是每次回头我们都会发现，社会浪潮第一批清洗的都是那些故步自封的人
不做决定是第二差的决定，最差的是那种墙头草来回摇摆来回变化的
所以我一直的观点就是，你不买房没问题的，你这辈子都可以不买房，你依然可以过的很精彩，你把所有的时间放在工作上，你把所有的钱都用在消费，或者用在其他的投资范围里，租售并举政策一定会让你住的好住的体面
这不是一句玩笑话，但是前提是你要坚定，你坚定的永远不买房
最怕的是纠结，纠结说哎呀现在楼市不好了要不要等一等，我能不能等到最低点然后顺利抄底
我就和大家说一句话：我们大概率都看不到最低点，甚至很多时候最低点来的时候我们都看不到
不要听网上所谓的专家事后诸葛亮说自己当初如何如有神助预测准了走势，这都是概率论，说涨或者说跌总有50%的概率，然后总有人猜对了复盘说这是自己的实力
这群人跟傻逼没什么区别
你要信一个人，你先问问他自己买过几套房子，以及自己买房的时间点都是什么，用脚投过票的决定才是真的决定。

03
另外很多人也会和我说，如果政策利好来了，我会感知到，我只要在利好来的时候快速做决定就可以了
说这句话的时候没错，但是有一个前提就是，我们在楼市寒冬的时候选择焦虑，那拼什么说在楼市回暖的时候我们就不焦虑了呢
本质上焦虑的本身都是在与对政策的不确定性，楼市寒冬你会觉得后面会更差，但是持有这样观点的人往往在楼市回暖的时候第一反应是：这个回暖会不会是假象
这也是本能，所以大概率上，焦虑的人不论市场如何都会焦虑，这是本性，和你对市场认知程度无关
这也是为什么，对于普通购房者，不用太关注市场，特别是置换的这群人，市场好和市场差都是大家一样，你卖一套再买一套，本质上都没什么区别，关注外围，不如更好的关注自己
如果你是我朋友，我特别希望关注几个东西：

1、关注自己的现金流，这是最重要的
很多人都觉得很多炒房客死的很惨都是因为房价跌了他们吃不消，告诉你错了，很多炒房客死了是因为高杠杆之后掌握不了现金流然后。但凡在最差的时候能够扛过周期每月还上贷款的，最后都是海阔天空风轻云淡
所以如果你要买房，努力的认识下自己的实力，这一点是最重要的，有多少能力就买多大的房子，如果吃不消不要学别人高杠杆。
现金流不断，那么你买房就没有特别大的问题

2、买有真实需求的，哪怕初衷是因为投资
说一个我自己的例子，我一年前在老家买了套房子，骨子里是为了投资去的，因为我认准了局部三四线城市会借着城市化运作有一波红利。
但是为什么买在老家，也不是说老家有多好，因为我想的最差最差房子最后长辈们还可以住住，这也算不会白买
这个时候买房我其实建议这样的逻辑比较好，哪怕是投资买房，也要给自己找一个会有真实需求的可能，哪怕他现在不存在。因为这会帮助你打持久战
楼市就是有抗周期的作用，所以如果你能够撑过一阵子，把时间轴拉长回过头看看都会好

3、买自己熟悉的城市，自己可控的城市
其实不论你在哪个城市买房，最好买在自己熟悉的城市，老家、现在、曾经工作过的、异地女朋友家……这些地方都需要成为你首要考虑的地方
我最怕的就是一个人说自己在哪里买了，然后你坑次坑次的就去买了。熟悉城市会帮助你买到这个城市里相对比较好位置的项目，哪怕这个城市不行，你也算买到了城市里最好的，那么抗风险性也就大了很多
最差的结果就是买在一个最差城市里的最差小区，这种往往都是死的最惨的

4、提升自己的智商税，别轻易被收割
乱世里最差的是跟错了人听错了话。但是到底谁对谁错有需要各位自己判断的，所以唯一可以做的就是提升认知
互联网时代信息爆炸，很多人都会失焦，这个时候唯有提升自己才能判断出那些是对的哪些是胡说的
怎么提升认知，如果你是买房客，我唯一的建议就是多看盘，哪怕是没有目的的去看盘，说实话我70%的能力都是看盘看来的

5、多交一些买过2套房子以上的朋友
很奇怪，第一次买房的人都是误打误撞，但是但凡想要第二次买房的，那这些人多少会有一些自己的方法论，多和他们聊天，其实会比你听专家言论要有收获多很多

04
越在混沌的市场我们最需要认清自己，越在悲观的环境里我们越需要向内求，在这样的市场里我们很容易忽视自己的存在，大多数人买房失败归根到底就是在该做决定的时间没做决定，然后过后焦虑产生的恐慌性购买
之前我觉得自知之明这个词多少带有点变异，但是现在越来越发现这是无比的正能量
认清自己，买自己买得起的，买自己能买的，买自己需要的，房地产市场里九成九的问题都和你无关

05
之前文章打过一个比喻，说害怕溺水的人永远学不会游泳
后台很多人怼我说，那些溺水而亡的都是自信游泳技巧很高的，这样类似这样的抬杠没有意思，我们需要做的是找到对的地方游泳，稳定好安全系数去游泳以及有一个好心情去游泳，而不是不学游泳
毕竟游过泳的人都知道，泳池里穿着比基尼的姑娘都美极了

2018.10.09
以上为正文，来自卢俊
本文首发微信公众号：真叫卢俊
原文标题：楼市混沌，但其实你没必要了解宏观趋势

坡下泥土中莆 · 2021-10-16 19:24:22

这个问题邀了我好几次，看你们这么热情啊，一句话不说也不好，今天有时间就来强答一波。
先上个图：

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

这个图炒美股的同学一定不陌生，是道琼斯指数百年走势。很明显看出道琼斯指数正处于历史最高位。

买房的最佳时机是什么时候？-2.jpg

那么这个图呢？我保证九成九以上的人没看过。其实，这个也是道琼斯指数。只不过单位不是美元，而是黄金。这样看，目前道指别说历史高位，前三都排不上。
我无意在此讨论黄金和美元的孰优孰劣，只是想告诉大家一个很简单的道理：金融的核心在于定价。我们初中就学过，速度的快慢取决于参考系。同理，财富的价值也取决于参考系。
这么些年超发的货币大多流入到哪里，我相信大家都有数。宏观数据就不上了，大家就看看身边：一线郊区农民等拆迁，等拿了拆迁款去买一线的房子（或者直接分房子）；二三线父母省吃俭用再卖掉一套单位房，等着子女大学毕业去买一线的房子；四五线小领导使劲刮地皮，刮够钱拿去成套成套买一线的房子。。。。买房，尤其是买北上广深的房，基本是目前绝大多数老百姓最实际目标需求，为什么？保值呀。一线楼市，几乎已成为国内资本唯一的参考系。
什么叫保值？举个例子，假如你有两套房，每套价值五百万（真·人生赢家）。好，有一天你心（nao）血（can）来（zuo）潮（si）卖掉一套，到手现金五百万，然后呢？存银行？银行利率多低不用我再说了；买理财？每个理财合同上都写着三个小字不保本；搞创业？多少二三十年的老企业家都赚不到钱了，有机会谁还给你；买股票？确实，现在股市遍地都是机会，亏钱的机会；买P2P？伟大的资产阶级金融烈士称号非你莫属。思来想去你只有一条路——
去买户型更大地段更好的房子。
这就是现状。沪深A股也好，互联网+也罢，笑到最后的肯定还是一线房东。对绝大多数人来说，现今没有任何能和房地产媲美的金融产品，尤其是一线房地产。现在京沪内环老百姓还卖房子的，除了黄赌毒和得癌症，就是远换近。前两个不说了，最后一个是货币向一线房产集中的终极表现，是大富翁游戏终点前的最后几格。
更何况一线房地产还有丰厚的附加价值，房子背后的户口有多给力不用我多说了。就说学籍一项，你在一线辛辛苦苦打拼十几年，然后对你孩子说，你去河北省江苏省高考去吧。。。唉，不说了，我都替你家孩子心疼。
其实，参考系除了一线房产，还有一个。别忘了，目前限购的除了北上广深的房地产，还有就是美元。但是，一方面美元限购力度更大，每人每年5万刀，四十万不到刚够一线内环买个厨房；另一方面美元国内不能流通，房子你可以自己住，美元你去楼下都没法买方便面。买房子比买美元更实际。保汇率和保房价是党国一大难题，很有可能的结果是资本外流人民币慢慢走贬，留下的资本凝聚在一线房价抱团取暖。看看央行的资产负债表和一线房价走势，这个结论不难得出。
另外还有很重要的一点，就是劳动报酬占GDP比例降低，初次分配中的劳动报酬占GDP的比重1997年为53.4%，2007年为39.74%，13年后有所回升，但是也不到50%。这对没有资本收入只靠死工资的年轻人是非常不利的，因为创造出来的货币更多变成了资本利得收入而非劳动报酬，年轻人一般很难有像样的资本收入，绝大多数还是卖命挣死工资。换句话说，靠工资买房越来越难，最开始全款买房很难，然后贷款买房凑首付很难，然后贷款买房还月供都难，然后就没有然后了。
再举个例子，富人有700块，穷人有300块。然后央行印了1000块，富人得800块，穷人得200块。哦，穷人还要给富人交房租。通俗易懂，送分题。
所以说到这里，现在最惨的就是手里有点现金的年轻人，眼睁睁看着手头的现金加速缩水，眼睁睁看着房价越来越高买不起。华为的应届生个个高薪，年薪百万然并卵，华为都逼得要搬家，深圳房价高呀。惨上加惨的是那些被限购卡死的人，五年什么概念，今年一套房，明年两卧室，后年一客厅，然后一厨房，最后剩厕所。去哪买一个厕所大的房子呢，房地产商又不是傻子。这些人是硬生生被踢出一线给老家去库存的。
这里面有一些人买不起房转而希望一线房价崩盘，一线房价崩盘就意味着人民币最后的参考系都没有了，后果当然是赤地千里。不过你们要想想你们能不能撑到房价崩盘的那一天，胖子和瘦子互相割肉，谁先死？等不到房价崩盘，你们早就被通胀税剥削的渣都不剩了。自己已经是掉在油锅里的老鼠，反而去担心添柴的猫被烧死，何必呢。
最后再说人口问题，很多人都说人口拐点已到。但是一线城市向全国吸血还是能吸个十年的，计划生育政策已经松动，就算效果短期难测，还有户籍政策摆在那里，户籍政策一解绑，一线房东还能接着续。再远的远期，我们还有移民政策呢，内环去欧美，外环进内环，二线进一线，屌丝变中产。屌丝都变中产了谁来当屌丝？当然是百万黑叔叔。英特耐什维尔，就能通过内环房子实现。以上纯脑洞，就算成真也是下辈子的事了。
就写到这里吧，一眼望去全是吐槽的样子。。。。总结一下：
1、房地产是目前衡量绝大多数人财富最佳的坐标系； 2、房地产及其附加价值，是绝大多数人保值的最佳选择； 3、房地产和美元，绝大多数人只能优先选房地产； 4、房地产越来越难进，因为劳动报酬率比不上资本所得率； 5、房地产已经和国民经济捆绑，不是所有人都能撑到崩盘的时候； 6、房地产至少在一线，人口问题还不到最紧迫的时候。
结论：买房的最佳时机永远是当下。

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明月清风684 · 2021-10-16 21:14:50

国家鼓励而不是中介营销号莫名其妙一群人出来鼓励的时候。

土豆吃掉袁滚滚z · 2021-10-17 05:51:36

我是北京卖房子的，我不光上过大客户，也上过很多小客户和不大不小的客户，我就讲一些现实中的案例吧。
No.1吴先生。吴先生35岁，是一个大型互联网公司合伙人，离异，月收入税前3w左右，年底分红不详。客户类型，换房。客户需求，市区内改善住房。客户资质，北京工作居住证。吴先生家住亚运村一个回迁房社区，08年全款购得，希望在周边换得一套环境优雅的商品房社区大三居。预算600万左右。
最初带吴先生看的是亚运村（北四环五环之间）核心地区的几个社区，吴先生发现自己的预算偏低，迅速提高自己的预算到700-800万。最终锁定某社区某户型140平米三居中高楼层。当时有一套6层的房子在买，715万，吴先生相中了此户型和社区，唯独不能接受楼层，希望能买到10层以上。当时我已经帮吴先生卖了小房子，强烈建议吴先生接受楼层，因为此社区自住业主居多，换手率低，市场一旦上涨，很可能冲破其预算。吴先生还是比较坚持。半个月后，房源下架，无房可买。后来房价一路上涨，吴先生心急如焚我动用人脉联系上了一个长居纽约的户型业主刚好回国，有意向出售房产。此房精装修之后一直空置，拎包入住，吴先生看房之后非常满意，只不过价格已经到其预算上限，谈了几次，业主惜售，最终报价850万，吴先生遗憾错过。
一星期后吴先生外派至冰岛三个月，委托其女友代替看房。其中曲折不再赘述，最终吴先生780万签约一套压根儿不考虑的五环外的改善型大三居。奇葩的是从看房到签约，都是通过网络连线，吴先生一直身在冰岛。而签约第二天，我当初力荐他那套亚运村的6层的房子再次上架出售，三天后1020万成交。
总结：我跟吴先生是去年一个巧合的机缘认识的，一见如故，从他卖房到最后买房吴先生对我非常信任，先别说没找过任何其他中介，甚至他买房子那天都是在国外遥控。而就是这么“铁”的客户，不能说他犯了什么错误，我只想说，本来几个月前，他是有机会买到性价比更高的房子的。对他而言，我想买房的最佳时机就是错过的那套715万6层三居吧，这样他可以搭上半年之内资产增值三百万的顺风车。在市场面前个人的小喜好是多么渺小。。。。。

No.2王大爷。王大爷70岁，前北京某机关单位局长，老伴也是北京某事业单位退休干部。家里仅有一套单位分的位于朝阳区，用于自住的，某学区房，100多平米，700万总价出售。王大爷老伴的双腿关节坏死，无法直立行走，出入只能轮椅，你们知道这种老学区房是不带电梯的，虽然王大爷家住二层，出门抬轮椅这种事情也是很痛苦的。这也是王大爷换房的原因。本来王大爷想换到南城女儿家附近，但关心北京楼市的同学都知道，去年增长幅度最大的就是南城，相中的一套房子从600万涨到了900万。虽然王大爷不算是平头百姓，退休前也算不上清廉，但因为已经退休多年，早已远离权利中心，再加上家里还有个败家儿子，整天游手好闲，40多岁还没媳妇儿，吃老人喝老人，所以老人除了这套房子，手头并没有多少现金。卖房的钱就是他家买房的钱，没多少富余。没办法只能退而求其次，在儿子家附近找找房子。
精彩的故事开始了。。。。。
前后带王大爷看了五十几套房子吧，王大爷能相中的能有个十来套，约业主谈的也有个四五套吧。为什么都没成交呢，每次他儿子！都！来！捣！乱！
印象最深的就是带王大爷约谈的最后一套房子吧。那套房子是一套环境优美的2000年的商品房社区中的大三居。2000年的社区不用说，商圈非常成熟，生活便利，非常难得的是这楼有残坡，户型内门洞尺寸也非常适合轮椅出入。不做设计的人不懂，这些理念都是后来引入的，之前的老房子的设计水平赶不上实际使用的需求。这么合适的一套房子只要760万，王大爷表示完全可以接受。经历了前几次他儿子的意外搅局，我们特意选在了一个非常隐秘的地点约谈了业主，业主是我老业主，不差钱，就是处理房产，之前维护的非常好，特别配合，看到老人的诚恳还给房价降了十来万，所有条件都谈好了，我去整理合同什么的。就在我打合同的空档，这个神一样的儿子竟然又找到了我们！二话不说劈头盖脸指着我老业主开骂，大概意思就是，你看看现在房价这么贵，你跟中介就是串通好了坑他爹爹的钱，你这房子买的时候还不到三百万，转手就翻几倍，你赚这黑心的钱还要脸么，而且还找了这么秘密的地方让他找不到，太贱了？我那老业主五十多岁做生意的，见过的场面多了，但看到这一出，气的差点儿背过气儿去。。。我当时只有傻眼的份儿。。。。
结局当然是不欢而散，而我维护多年的老业主对我生气极了。我特别懊恼，要不是看王大爷错过那么多房子，我也没想着惊动他老人家。业主回去之后电话也不接了，俩月之后业主肯见我了，下了血本，带业主去88号消费了一下才挽回了一点，这是后话。
后来他卖的房子按照约定要给别人腾房了，而他的房子还没有买到，我帮他找了个租赁经纪人给他和老伴租了一套还不错的大两居。
之后我就不带王大爷看房了。。。因为我们住的地方不远，经常能碰见，王大爷那高大的身躯，骑着他那辆老旧的大二八自行车，无论在黄昏，清晨还是正午他的背影都显得特别落寞。。。。
有些朋友想不通，既然儿子这么不孝，老人为什么不离他远点。你们不懂老人的心，虽然王大爷当年也是军人出身，身体非常硬朗，但毕竟一大把年纪了，离儿女近些，万一说老人有点儿什么事情，虽然不一定真的能指望上这个不孝子，图个心里安慰吧。
写完了才发现第二个故事有点儿跑题，也不知道怎么，写着写着就跑偏了，但这就是我心中是有答案的啊，对王大爷来讲，他买房的最佳时机是他儿子被追赌债的人废掉双腿的时候吧！

2017年3月13日更新
No.3知友阿新。算是插播吧，因为阿新昨天成功置业，我们恭喜她～阿新算是我在知乎上远程指导置业成功的第一个人吧，虽然严格上讲，她其实不算我的客户。大概两个月前，阿新在知乎上提问我关于户型哪个好的问题，作为专业的住宅建筑设计师，怎么可能难倒我。在给了阿新专业的建议之后，昨天阿新告诉我她买到了心仪的房子。看似简单的故事，其实也并不似那般简单，阿新告诉我她摇了号才抢到了此房。不容易买到的房子，说明抢手，也验证了我的眼光还不错，你们说是么？

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

这里附上原来答案，供大家赏玩。求大神看看哪个户型好？ - Melo 的回答 - 知乎

3月14日更新
No.4大学老友小路。这个故事我要稍微讲的长一点，希望你们能耐心看下去。你们都知道我是建筑师出身，大学同学自然也是同行。只不过我们选择的路不同，念书的时候，小路是个品学兼优的孩子，长得美，脾气很温顺，大家都很喜欢她，而我。。。。总之不是一个好学生。毕业之后我选择就业，小路去读了研究生。毕业几年里，各自有各自的收获。
刚毕业的我有着雄心壮志，觉得全世界都等着自己去开拓，凭借自己的聪明才智再加上那几年设计市场的繁荣，经过两次跳槽，从一个默默无闻的小草，成长为某外企的精英建筑师，曾经一度我的年收入远高于其他同学。后来的故事，你们都知道，因为市场的低迷，加上我有一颗永不服输的决心，毅然转行做了房产销售。
小路这几年读研的路不能说坎坷，然而也被其研究室导师压榨得透不过气来。这里顺道吐槽一下那些在大学里，让学生干活的建筑系老师们，全年无休的让学生干活，不发工资不说，干的不好还不让你毕业，希望未来的时间里，你们要点儿脸，虽然我很少骂人，但实在是对着人感到恶心。
话题拉回来，成功毕业的小路，逃脱了其导师的魔掌，顺利的进入一家国企单位，虽然工资不多，但是研究生的身份还是为她争取到了宝贵的北京户口。同年，小路嫁人了，老公也是我们同行，家里出钱买了一套位于东城的小房子。
去年三月份，小路跟老公喜得一对双胞胎女儿，家里不仅住不下了，注重孩子教育的小路急坏了，家里的学区她不喜欢。知道我现在做了房产，小路当然第一个想起了我。当时小路在老家带娃，我们电话联系，让我帮她找房子。但是学区这个事儿，我没研究啊，我是做得基本都是新房和豪宅。。。不过这个可难不倒我俩。小路负责自己研究学区，我负责给她找房。然后，小路就从老家回京了，约了小路老公，我们三个见了一面。之后我才得知，小路老公在跟某中介看房，相中了一套房子，让我去帮把把关。其实当时跟小路老公只是几面之缘，并不十分熟悉，小路在老家的时候，他们俩各干各的也没怎么交流。老同学找我帮忙自然是不在话下，本来开始的时候也是本着帮忙的态度，没把他俩当成客户。我先陪他俩看了房子，房子还行，就是带个学区，价格略高，只不过小两口相中了。那段时间北京的市场，我先大概描述一下，业主肯签约的房子，无论你比之前高多少，一星期保证没。我说，你俩是换房，自己的房子还没卖，很少业主愿意卖给你俩，只要时效上业主能同意，该签就签。然后就约谈了业主，业主是个老奶奶，60来岁，身体还行，还带了个侄子，那侄子倒还是个蛮安静的人，全程也不怎么吭声。后来价格没怎么聊下来，时效倒是给了，我把他俩叫了出来，我说这个市场就是抢房，你俩房子没卖，反正学区你俩相中了，能签就签。就这样，在一个夏日的午夜，我在同行业竞争对手的会议室，帮我大学亲同学签了套房子。
你以为故事就这样完了？故事才刚刚开始呢。后来你们猜怎么着？老太太要违约。。。。其实你们说合同里有很多约束控制买卖双方，首先不得不吐槽一下同行业的作业风格，据我同学的一个律师朋友说，合同本身存在漏洞，其次老太太都要违约了，还跟我同学说中介费照常收取，因为服务完成了。。。。他们根本就不管你的交易如何进行，他们就是想给你签了。。。。等你真的跟业主较真，遇到这样一群中介，你真是感觉身体被掏空啊。我也非常无奈，其实当时我问了同学老公，要不你在我这边签，我帮你约业主，这哥们跟我说你们中介费太贵了。。。我只能说好吧，靠谱的话，能便宜点儿是点儿。谁想到这么坑啊。。。。。总之吧，折腾了一个来月，最后的结果是双方和平解约，而我同学已经带过去的五十万定金，老太太分几次还给他俩，我这次真是遇到流氓了。。。。
幸好这单不是我签的，要是我签的。。。。以我的性格。。。肯定得跟丫拼命啊，也不能说我不签单不给出力，我这来来回回满北京抓老太太，人老太太上来一句，你是谁啊，给我顶回去了，再来一句关你屁事，竟然让我哑口无言。
没办法，接着看房吧，一个月后，同小区是买不起了，只能换个地方。最后锁定东城一套口碑还不错的学区房。当时有三套同户型在卖，第一套，一听这时效，业主见都不见，第二套在小两口犹豫的时候让人抢了。第三套。。。。业主一直在外地，从石家庄回来的那天晚上，让我给约了出来。。。这套房子报价比另外两套贵三十多万，上午成交那套卖660万，这套卖690。简单跟业主聊了聊，业主愿意接受时效，手续可以慢慢办，爱办多久办多久。这个对我们尤为有利。业主倒也是痛快人，三句话，把价格往下砍了20万，我说阿姨，你这半天涨十万，老阿姨笑了笑没说话。这时候我回头看了看小路，给她使了个眼色，她说，那咱签合同吧。
看我轻描淡写谈判的过程，你们哪知道我们磨合了多久。。。。小路这姑娘太实在，有啥说啥，这不是带她谈的第一套房子，好几次出现“险情”，所以谈判之前教了她好久，看我眼色行事，别看我眼睛小，但是“冏冏”有神啊。这回这配合，我个她打82分。
如果我说故事还没结束，你们会怎么想。。。。。。
签约的时候本以为捡了个大便宜，结果，签约第二天，930限贷政策出台。原来啊，此业主是北京市某机关单位的后勤人员，对此政策的出台早有耳闻，难怪痛快快不要时效，还降了20万，就是想抢在政策之前出货啊。。。。。。这种事情，即使作为专业的圈内人士，无人可以提前预知。所以咨询我让我预测政策的，还是省省吧。
但是呢，业主虽然有些小聪明，但是她不专业，政策一出。经过我的分析和观望，先稳住了我同学，别着急做动作。那段时间里，双方签订合同之后因政策原因解约的不在少数。市场成交量断崖式下跌。其实这也只是表象，那段时间里，由于建委的禁令，北京的各个中介店面被查的像筛子，好多人没有办法做业务。没有业主委托和房本复印件的房子全部下架。就好比你去超市买东西，超市里面卖的东西少了，而且之前随叫随到的导购不知道都去了哪里，所以好多人去里面转了一圈儿又出来了。不是你不需要买菜，也不是你要买的菜烂掉了，只不过是菜涨价了，你还缺一个给你解释的导购。
在那段过渡的灰色地带，在我们进行下一步动作之前，主动权全在我们手里，无责解约，还是继续履约。我细心的为小路夫妻两个分析了市场和行情，抓大放小，建议二人坚定的继续履约。之后网签，合同变更忽略不表。
也许是我的诚恳，也许是同学的信任，上周一，这套房子过户了。930到今天差不多五个多月吧。差不多16年底市场开始回暖，而前一阵涨的最凶的就是学区房，现在差不多涨了小两百万了吧。过户时虽然业主的表情有些僵硬，但看见小路夫妻俩感激灿烂的笑容，在这之间付出的辛苦，值了。
不知不觉说了这么多，我想对于小路夫妻俩来讲，买房的最佳时期，就是在那段灰色的时期，选择听从我的建议，继续履约吧。
3月31日更新
关注新闻和不关注新闻的朋友们都知道，从上次更新到现在几乎是每天一个新政策，无论对普通百姓还是我这样的房地产从业者，都是巨大的措手不及的打击。
关于新政前几天写了一篇评论，大家可以看这里。
如何看待 2017 年 3 月 17 日北京二套房限购新政？会带来哪些影响？
说再多也屁用不顶，该买房的还是得买，继续分享上大户的故事。
说了这么久上大户，我仔细看了看，前文所提的，没有一个大户。
那么这回就分享一个上大户的故事。
客户姓张，你们知道做销售最大的魅力就在于，这一行做久了，你甚至都不知道客户是哪来的，怎么认识的。。。。
张先生就是这样一个静静的躺在我的微信通讯录里，默默的关注着我发的朋友圈的客户。。。细思极其恐，而我微信也从来不分组，加过的所有人能看得见他想看的不想看的一切。我也是个大大咧咧的人，平时发的一些生活点滴啊，豪宅分享，跟一些楼盘的评论，都是一股脑的发在一块儿，数量上确实不多，但都是我精挑细选。
就这样，张先生在看我发的一个楼盘信息之后，主动的联系了我。
张先生问我，这房子怎么样啊，巴拉巴拉。我说还不错，最便宜的一千六，好一点的三千，抽空去看看吧。张先生说明天看天气吧，下雪的话不方便开车。我说，这您不用担心啊，看房还用得着您开车吗？也不知道为什么，执拗的张先生执意要自己开车。于是住在远x万x城的张先生，暂时约定第二天顺路接上我，一起去看房。
第二天，果然下雪了，不过开着路虎揽胜的张先生还是带着妻子一起来了。路上张先生跟我说，本来相中了小汤山的御汤山，喜欢那温泉入户，后来想买的时候，人家清盘了。我说这房子没温泉，但是位置和环境非常不错。分析了楼盘的一些优势略去不表。
看了房的张先生和妻子对楼盘特别满意，两个人在售楼处的沙发上商量。我知道这个时候该我出场了，作为一个销售，其中一个必备的技能叫“踢客户”所谓踢客户，就是在客户犹豫的时候，给其注入强心剂，让其不再犹豫，促成成交。说实话，我不是那种见钱眼开的人，只有面对好房子的时候，我才会使出这一招，如果房子过不了我这一关，我是不会“踢客户的”。
使出浑身解数，踢了十来分钟，能提炼的优点都跟张先生说了，眼看临门一脚，踢的张先生这时候在不下定，他就不是人的关键时刻。张先生突然横眉怒目，指着我的鼻子对我说，“你是设计师，我都看出这房子有硬伤，你作为设计师你看不出来么？”瞬间我就蒙蔽了。。。。。。
我特么设计住宅十数年，我真想问问大哥，什么是硬伤。
但作为一个高端职业顾问，同时也是金牌销售，这点儿情商还是有的，顺着客户吧。踢也踢差不多了，主意还得他自己拿。
然后张先生问我，你说我是贷款还是全款呢？
我说“能贷款肯定就贷款咯，毕竟房贷是最便宜的用钱方式，比起其他贷款，利率最低。”
我说的都是大实话，你们知道，如果你经商，着急用钱，是没办法拿到房贷这么低的利率的。
张先生迅速的回我一句 “那利息你出哈”
我就x。。。。后来我就不说话了。
又跟他妻子在沙发上商量了小半个小时，我说，要是能相中就先下个定金，等开盘的时候好歹有个位置。执拗的张先生说，回去取钱吧，现在定不了，卡里没钱。
此时距离开盘仅剩两天，剩下的两天，一天给他俩打三遍电话。。。第一天说去筹钱，第二天说还没回家，回家就过去。。。我苦苦等了两天，最后，我也没搞明白他俩怎么想的，一会儿说买，一会儿说筹钱。买房子是你自己的事儿，你想买就买，你不想买，你告诉我一声，你这来来回回。。。真操不起这个心。
第三天，开盘，结局，你们知道，抢疯了。。。。有的客户没抢上房子直要投诉。。。在张先生眼里有硬伤的房子。。。就这么被别人当宝一样争夺。
这大概是去年年底的事儿了。转年过来，房价飞涨。。。。
默默关注着我朋友圈的张先生，发了一条酸溜溜的朋友圈
“当所有人都连钻带拱的往门里挤的时候，我好想明白了些什么。”配图是火爆的售楼处。
后来我再也没联系过张先生，不知道他后来到底买了没买，买的哪里。
我想对于张先生来说，买房的最佳时机应该是最初看御汤山，犹豫要买房还是要投资的时候吧？毕竟对于他人口比较多的大家庭来说，三居室有点小了，两个孩子越长越大。然而眼看着手里的现金本来能买独栋，变成了联排，再从联排，变成了叠拼，一直到新政之后，不知道无法贷款的张先生，是不是还能够得上大房子。。。。。

未完待续

用事实说话腋 · 2021-10-17 13:27:07

我觉得大部分关心这个问题的知友们，应当想了解的问题是“在哪个时点买房才能实现资产的保值增值，并尽可能避免泡沫破裂的风险？”下面我分两步分析一下：

1. 买房时机的重点在于识别出房价上涨究竟是因为资产价格泡沫还是资产价值增值

我们目前能观察到的，是房地产价格不断上涨。但上涨的因素应当包括两个部分：房地产本身价值的增加，和对房市向好预期带来的投机资本增加，即所谓的泡沫。我们往往把前者给忽略了。所谓房地产价值增加，比如你家小区附近新修了地铁，或者新建了小学，那么你家的房价肯定会上涨。城市基础设施建设往往会有这样的效果；所谓泡沫，则是为了追求资产增值带来的收益，比如预计房价会继续上涨而进入房市，推高了房价。

然而，如果不加以区分，而只是单从房价上涨的角度考虑的话，很多答案都已经提到了，近十年来房价一直在涨，似乎任何时候买都不亏。但是需要注意两点：1. 房价过去上涨不代表未来上涨。日本发生危机之前，很多人也是带着这样的乐观预期。而乐观预期正是米什金所说的两种泡沫的形成机制之一。很多泡沫不是不破，只是时候未到罢了。在中国，由于各种原因，人们有刚性兑付的预期，比如对一些收益率较高的理财产品就是如此。扩展到股市就是对“国家救市”的预期，这个已经破灭了。对楼市就是“房地产是中国经济支柱，政府不会放任房价下跌”。这种想法虽然也有一定道理，但更多程度是一厢情愿。如果泡沫规模已经超出政府政策工具所能调控的范围，最后的选择必然是戳破泡沫，美国、日本就是前车之鉴；2. 对于大多数普通人而言，更多是想实现资产的保值增值。那么在一个明显由泡沫助推上涨的趋势下，贸然进入房市，其实风险相当之大。

“价值决定价格，价格围绕价值上下波动”说的就是这个道理，我们应当追求价值增值而非价格的波动（除非是风险偏好者），放在房市，就是应当识别出房价上涨究竟是因为资产价格泡沫还是资产价值增值，而非看着房子涨就没头没脑地投进去。

2. 如何识别？重点在于资金流向而非货币政策

同样，有很多答案提到可以根据货币政策的松紧程度来判断是否应当入市，这样的说法也是不准确的。比如，在实体经济不景气情况下，央行采用宽松货币政策，资本纷纷流向实体经济而非房地产部门（假设实体经济投资收益率高于房市），那么宽松的货币政策也并不能带来房价的上涨。就今年的现实情况看，M2增速目前并未达到年初13%的目标，货币政策表面稳健而实质是略微收紧的状态，但房价依然快速上涨。

我用一张图来详细说明一下：

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

图上是2003年1月至今，M1、M2和房地产业对GDP的累计同比拉动。可以发现，以房地产业对GDP累计拉动这一指标衡量，房地产的兴盛和衰退可以比较好地被刻画出来。刚刚上面提到今年的情况很清晰地反映在图上，M2并未有太大波动，甚至整体趋势在往下走，但房地产业却迅速抬头。从近13年的趋势也可以看出，相比于M2，M1与房地产业的拟合度要好很多。

因此，如果单看货币政策（此处指政策目标M2），是懒人做法。货币政策本身专注于平抑市场波动，并进行逆周期调节。资产价格并不是其主要（如果是一个目标的话，如“抑制资产泡沫”）调控目标。货币政策的宽松确实会产生流动性，但其中有多少流向房地产，才是决定房价的因素。特别地，在数量型货币政策向价格型货币政策转型的过程中，M2有效性不断降低。因此M2或可作为参考，但一定不能只看该指标就判断房地产走势。

3. 何时买房？一点建议

因此，从尽可能规避泡沫破裂风险，而追求房子本身的保值增值角度看，买房的时点应在泡沫规模较少的时候。具体有如下三个结论：
1. 从上面的图可以看到，在M1处在最低处时买房，能够保证相对较低的风险，如2012年年初、2014年年末等。显然，如果你在去年年末进入了房市，那么现在已经赚大了；
2. 更笨地判断泡沫的方式，还有一个就是看媒体。比如去年上半年开始媒体密集关注股市，结果就迎来了股灾。而事实上2014年年末股市就已经涨了一波，很多人都闷声发大财。第二波自2015年初开始直至股灾，驱动上涨的因素已经变化，成为了泡沫。楼市的道理亦是如此，大报小报、左邻右舍都在讨论房市，建议这时候还是别进了；
3. 从上面两点看，目前都不是进入房市的好时机。

当然，能够衡量房市泡沫的指标还有不少，我这里拿M1出来只是作为举例。同样地，具体到大城市还是小城市的房市差异，市中心和郊区的差异这类具体问题，这个答案也没法解答。只是提供了一个入市时机的参考，欢迎大家批评指正。

2021-10-17 15:19:50

从全世界的角度来看，中国不发生金融危机或者经济衰退的可能性只有9%

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现在特别流行一句看似政治正确实则漏洞百出的话：

最好的买房时机是十年前，其次是现在。

结合一下现在我们的房价，我去真神了！真特么后悔没早点听这句话。

然而，十年前真的就能买得起么？

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

这是人民日报1989年的文章，从30年前就已经开始说买不起了。
所以说，这种神论调完全不考虑当时所处市场行情，不考虑收入增长和通货膨胀。

从另一个角度来讲，这句话如果说的是资产的增值速度。
那么这种论调还有一个非常大的弊病，就是完全建立在中国房价一直增长的前提之上。

换一种说法就是：

天朝上国房价永不落，我国房价永远涨？

这种说法是不是感觉就有点不对劲了？
万一像日本那样跌几十年，是不是就又会出现一句神论调：

最好的卖房时间是十年前，其实是现在？
--------------------------------------------
了解了这种逻辑的不负责任和不靠谱之后，咱们来说点干货，买房的最佳时机到底是什么时候？
这个问题，我们需要从两个方面来考虑。
一.买房用做自住的话，在什么时候最容易买到自己最喜欢，最适合自己的房子？

二.买房用作投资的话，什么时候可以抄底？风险最小？

顺便再附赠一个问题

三.如何逃顶，何时逃顶？
那刚需呢？刚需应该什么时候买？
很抱歉，对于刚需来说，只有买得起买不起的时机，没有最佳时机。
如果硬要在鸡蛋里面挑骨头，那么只能说，买的起的时候，挑首付比例最低的买，贷款越多越好，虽然刚开始辛苦些，但是你未来会感谢现在的决定。
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1.我买房，是为了买到自己喜欢的房子长期居住，还是为了将来升值空间更高？

如果是想买喜欢的房子长期居住，选择思路为：
（1）楼市出台降温政策有一段时间，市场表现明显，销量明显下滑。
（2）商家为了促销，开始推出首付分期等活动。
（3）如果碰巧遇到国家开始降息降准要刺激经济，别犹豫，抓紧买。
举个例子，16年市场火热，如果17年3月出政策调控降温，那么17年中下旬是最好的挑房子的时候。
那个时候，楼市遇冷，你会有更多的时间和机会去选择你心仪的户型，朝向，位置，楼层。
而现在，是房子选你，而不是你选房。现在卖房子的都像大爷，买房子的都像孙子，根本由不得你精挑细选。
明年这个时候，就会反过来了。

如果是想买升值空间更高的房子，选择思路为：
（1）对，就是现在。但要避开3月和9月，越临近这两个月风险越大。因为谁也不知道国家的力度和决心到底有多大，就像当年谁也不相信国企员工还会下岗。
（2）虽然有一定几率买到高点，但是长期走势来看一定会涨回来的。
（3）买国家给出的预期，不买开发商给出的前景。国家预期是实际的，开发商通常给出100%，能达到的只有80%。
当避开了3月和9月，明确了政策导向，并且市场也开始做出相应反应的时候，尽情买吧，6月和11月是最合适的时间。

2.用作投资的话，什么时候买风险最小？
投资最重要的是保持资金的流动性，因此，高杠杆，短时间内低位买进高位卖出是最容易获得利益的方法，而且可以有效避开政策调控的风险。
因此有以下几个建议：
（1）跟着国家走，当国家开始明显救市的时候，果断入手。
（2）国家开始降息降准，并调低首付比例的时候，抓紧入手。
（3）当国家开始升息升准，并开始限购，抬高首付的时候，基本已进入尾声，可以套现了。
结合着上文的配图，可以有更直观的感受。
举个栗子：比如14年9月30号开始出台新政，之后15年3月30,15年9月30，连续降息降准6次，使得15年房价立刻改观，16年直接一飞冲天。如果在14年底，国家出利好政策时，用20%的首付入手，那么到16年底国家出调控前卖出，2年时间至少是100%的收益率，而且可以说，国家托底，风险近乎为0。

3.如何逃顶？何时逃顶？
（1）别买期房，尽量买二手房。
期房不光占用流动资金，而且通常交房要2-3年的时间，这中间很有可能跨越了一个小周期，会发生什么谁都预料不到。而二手房随时可以交易，不会出现资金流断裂的情况，如果行情突变，可以立刻出售，减少损失。
（2）不囤货，不贪心，在一个周期内买卖。
既然是投资，那么稳定的收益一定比有风险的收益强得多。在一个周期的开始，也就是低位的时候买入，在临近结束的时候卖出，可以有效的规避掉政策风险。
（3）如果说的再细一点，就是14年买入16年底卖，17年买入20年底卖，具体月份看行情和政策的互相影响，保证自己有一个最有保障的收益。
以下是这些建议的根据，是一些理论性的部分，如果不感兴趣可以直接看最后一部分。不过建议还是了解下比较好~
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讨论这个问题前，我们需要对房价有一个整体的概念，所以先来说说大环境。
首先要明确的是，房价的涨跌是一个长周期的事情，而在长周期内，又存在许许多多的短周期和小周期。
包括中国在内，各个国家都是如此。

买房的最佳时机是什么时候？-2.jpg

（这是美国日本和香港近几十年的房价走势）

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（这是中国近30年的房价走势）
我们不可能去寻求过去多少多少年前的房价，因为随着社会发展和通货膨胀的存在，中国的房价始终是处于在波动中稳步上涨的。
因此我们所寻求的最佳买房时机，一定是在咱们所处的小环境和短周期上来说。
我在这里，划三年为一个周期，因为中国楼市有一个特点，三年一调整。

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从05年开始，每三年调整一次金融货币政策。

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货币政策的紧缩，会抑制房产销售，有效控制房价。货币政策的宽松，会带动市场的复苏，从而快速拉高房价。
这个理论我原来也说过，05,08,11,14,17这几年都是政策下行的窗口。市场的反应也很明显，可以对照调控时间以及10年内各主要城市房价来发现规律。

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（16年处统计的全国主要城市10年房价走势图）
但是不论你何时买，在目前可以看到的周期内，中国的房价仍然是要持续上升一断时间的，这跟房价绑架经济和政府对房价强有力的控制有关，再此不过多赘述。
哪怕是政府控制力度不足的市场经济国家，比如美国，即使经历了数次崩盘，但是在除去了通货膨胀的情况下，依然是处于上涨的态势。

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（美国房价的增长和通胀率基本持平）
当然，这是从相对较长周期来说的，在短周期上，哪怕以三年五年为计算单位，你依然有可能像A股一样被套牢。
什么时候见底，什么时候触顶，能判断出来的人无不具有远见的卓识和灵通的消息。
而我们，只能根据大人物们的行为，来做一些猜想，比如从国内大量转移走资产的李嘉诚，到底知道了什么？
事到如今的我们，都只是觉得过去房价便宜，现在房价贵，但是事实是怎样的呢？放在十年前，我们可能依然觉得房价贵。

买房的最佳时机是什么时候？-8.jpg

这是中国35个大中型城市历年房价收入比，我们会发现10年前并没有比现在容易太多。
我们的难，难在当下的首付上，因为在货币持续贬值和房产持续增值的情况下，月供的压力一定会越来越小。
因此，低首付，低还贷利率也是我们买房的重要指标之一。
以此为前提下，根据文章最开头要给出的建议进行操作，一定会对你有所帮助；
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最后要说的是，哪怕再相信国家，也要给自己留一条后路。
哪怕国家的控制力再强，也要合理配置自己的资产，全部投到房地产的人，都是赌徒。
只有赌徒，才不给自己留后路。
毕竟，从全世界的角度来看，中国不发生金融危机或者经济衰退的可能性只有9%。

买房的最佳时机是什么时候？-9.jpg

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Jane967 · 2021-10-17 19:57:59

其实只要多观察历史，搜集数据，有很多东西是一目了然的，在房价的历次调控政策之中，不管政策说的是怎样，只需要看“钱”的动向和最终结果就行了，99%的问题都是钱的问题。关于房价的调控政策历史太多了，我就不列了，想看的可以看底部附加部分，核心规律只有两点：
1.调高房贷利率，则房价跌，调低房贷利率，则房价涨；（往极端了想，假如房贷利率200%，也就是一套100万的房子一年还贷款利息200万，你看刚需的还刚不刚了）
2.调高首付比例，则房价跌，调低首付比例，则房价涨；（往极端了想，假如不允许贷款买房，只能全额买，你看刚需的还刚不刚了）
3.除了针对房价的调控政策之外，还要看更宏观的“货币政策”，当实行宽松的货币政策时，其实就是通货币膨胀，就是钱不值钱，大家为了避免钱贬值，就会买房，房价就会涨。反过来实行紧缩的货币政策时，房价就降。
看懂了么？所以下一波买房时机是什么时候？答案是三点。
第一：在整体房价至少跌掉30%之后开启的货币宽松政策之时，也就是放水，而且放水量必须得够大，至于多少算大，我也得看那时其他数据指标才能计算，因为这个数据是动态的，是相对其他指标变化而变化的（如08年财政放水4万亿）
第二：看首付比例要求，如果降低，越低越好，0首付才好（但那几乎是不可能滴，能要求首付15%就谢天谢地了）。
第三：看买房的贷款利率是否降低，降低之后是否贷款利率打折，如果是……嗯，满足以上三点，几乎就是最佳入手时机了。

而买不起房的，可能就会买黄金→存银行→买大银行理财产品→买理财通或余额宝等货币基金→买小银行理财产品→买偏股票型基金→买股票→私募基金→信托→P2P→各路庞氏传销。看见了么？几乎印证了一句话，风险和收益是成正比的！哪怕在通胀期，买上述产品中的后几个也是有不小的风险的。
而现在是通缩期了，通缩期第一要义是什么？避险避险避险避险避险避险！这话你们应该念上一百遍，通缩期钱是升值的！只要通缩期成功避险，下一波通胀期来临之时，就大概率会成为最先上车的那一波人，你现在还贪图利息，不怕本金没了啊？在机遇来临之前输光本金，等机遇来临之时，你就只能看别人上车，然后甩开你越来越远！不听Thinking言，吃亏在眼前。

我们观看货币调控历史就会发现，在过去那些年通胀期过程中也存在着偶尔的“通货紧缩”。
当然了，在大的通胀期当中，穿插了几次紧缩，那只能叫小紧缩，也就是一跌二涨，真正的大通缩是从17年才开始的……我国历史进程走到17年才是执政力量对抗不过经济规律，不得不反过来过来进入大通缩的时刻（因为M2实际增速为8.2%远低于政府预期的12%），但这个过程中还会存在着小反弹，比如前段时间的5020亿MLF。可以认为是一涨二跌。大领导要的绝对不是一路上涨或一路下跌，大领导要的是尽量“可控”。不然造成“中国大妈”的集体上涨预期，那就离失控不远了。什么时候，身边没人谈股票了，也没新股发行了，就是连割韭菜的都没了，那个时候差不多也就是入股时机了，什么时候中国大妈都开始谈论股票K线了，呵呵，三十六计走为上计。房子亦然！
除了共产主义到来，不然永远存在剥削与被剥削，你要不想被剥削，你就得当那“小部分人”，因为大数法则决定了，只能是一小部分人剥削大多数人。
通缩期，现金为王，忍耐就是最好的品质！
祝大家好运！
微信：3761415
作者：Thinking
原文发表于7.31日朋友圈

附加部分：
谈谈楼市多头“任大炮”
任大炮就是任志强，关心房价的多数应该都听过此人，此人是楼市里的“死多头”。
死多头的意思就是一直看涨房价，很多人“凭直觉”觉得过去这些年房价确实一直是在涨的，而任大炮也一直看涨，所以就认为任大炮讲的是对的，但事实真是这样吗？
房价上涨的源头是1984年的一纸文件，允许贷款买房，但是当时的人们还并不习惯贷款，更别说像现在这样一贷就二三十年。
1988年可以说是中国房地产业在市场经济环境下野蛮生长的第一年，这一年，中国迎来了第一宗土地拍卖，算得上是历史性的开端。
同年的海南脱离广东独立建省，成为了中国第31个省级行政区。
当时有句话说，错过了1980的深圳，千万不
能错过1988的海南，以此来形容当年海南发展的巨大机遇。

1991年，国务院批复了24个省的房改方案，鼓励个人购买房屋，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。（起飞阶段）

4年时间，海南的房屋均价直接由1988年的1350元/平涨到了1992年的5000元/平，最高达到1993年的7500元/平。（暴涨阶段）

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，1993年6月3日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂，当年海口1.3万家房地产公司倒闭了1.2万多家，引发坏账800亿元（当年全中国M2才3.4万亿），同时，海南地产泡沫的破裂引发全国房地产崩盘，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米。（崩盘阶段）

1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。（崩盘阶段）
于是政府开始救市，1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布终止福利分房，实行住房分配货币化（起飞阶段）

2001年，供需关系开始失衡，这一年的第一季度，3个月内北京房价上涨几乎翻倍。（暴涨阶段）

2002年，发布了文件，地产业称之为217号文件，从土地供应，住房结构，市场整顿等方面进行调整，市场对此反应是继续涨，只是涨幅有所减缓。（小涨阶段）

2003年6月，央行121号文件，对土地贷款，住房贷款收紧银根，提高首付比例，上调贷款利率等。全国房价应声下跌，地产业进入冬季。（大跌阶段）
但2003年遭遇了非典，经济下滑极其严重，为了保GDP增长，住建部颁发了18号文件，简单说，就是和央行121号文件相反的，全国房价结束冬季，开始大涨。
2004年同比涨幅达14%。（大涨阶段）

百姓开始怨声载道，2005年在舆论压力下，
国务院推出了“国八条”，包括建设廉租房，调整中低价位中小户型供应量，就是没有提高首付和贷款利率或限制放贷总额等等。
结果就是国八条毛用没有，一年继续暴涨12%（大涨阶段）

2006年接着又推出了国六条，是国八条的一种细化和深入，结果还是白费，一年大涨了6%（小涨阶段）

2007年，老百姓民怨沸腾，央行下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》，要求二手房首付不低于40%，利率为基准利率的1.1倍，控制贷款总量，开发商拿地必须要有35%以上的准备金才给予贷款，效果很明显，房价立刻跳水，北上广深出现了大量的房中介倒闭现象，价格和成交量双双大跌。（暴跌阶段）

没过一年，2008年美国次贷危机爆发引起了全球金融危机，地产业从降温直接变成了冰冻，土地各种流拍。（崩盘阶段）

央行开始放松信贷，首付降低到30%和20%，效果显著，09年房价全面燃爆，暴涨了约25%，民怨再度沸腾。

09年底国务院又出台了国四条，一堆政策，就是没有收紧信贷的。

结果房价继续大涨……

百姓继续怨声载道，不得已在10年4月份推出了国十条，其余九条和之前没啥区别，主要区别在于首付比例从20%调整为30%，二套房首付不低于50%，四个月时间，海南为代表的房价从1.2万一平直接降到了7000一平（暴跌阶段）
不过到8月份的时候，房价又开始反弹，可能是跌太狠了，类似股市里的超跌反弹，于是，10年9月份，继续推出调控政策，上调交易税，取消优惠政策，这一轮调控，没收紧银根，不过却止住了房价反弹的苗头。（不涨不跌）

接着就是2010～2015年的长达5年的横盘，
普遍微涨或微跌，局部大涨的先不提。
之后就是2016年的调控，直接让房价又开始了新一轮的起飞。（起飞阶段）
2017年降低了准备金率，在我看来国家原本是想推高M2的，却意外推高了房价，以至于国庆前夕直接颁布一系列限售限购相关政策。（高位横盘阶段，非本意）

从历次调控来看，政府想砸盘是分分钟的事儿，只要收紧钱，房价暴跌根本不是问题，就看是否有勇气有能力可以承受相应的痛苦。

那么问题来了，任大炮不是一直看涨的么？为嘛我看到了很多大跌和崩盘的时候呢？

事实上，房价也是有周期的（政策调控出来的周期也是周期），之前处于大周期的上涨阶段，多数时候涨，少数时候跌。普通百姓只是凭直觉认为一直在涨，而实际上大家看到了，绝对不是只涨不跌的，只要收紧信贷，提高首付，提高贷款利率，房价可以分分钟跌下来。

任大炮的观点是一直涨，是个死多头，而我不是多头也不是空头，我是认周期的，而目前即将进入的是下跌周期，你们再注意看一下我括号里面备注的，有小跌的时候吗？

当然了，等几年危机过后若国家继续采取凯恩斯主义放水救市，那么到时候可能再来一轮暴涨，那会儿房价的最高点会比现在还要高很多，那会儿的人们又该觉得任大炮是正确的了（不过这个概率我觉得不高了，大概率房地产已经完成历史使命了）

根据房价这些年的调控历史，大家现在想判断房价接下来是涨是跌应该不难吧？去问问卖房的中介，看看你们那银行给房子的贷款是松了紧了，利率多了少了，首付要求高了低了，结果一目了然。

还是那句话，99%的问题，都是钱的问题～～～

2021-10-18 00:51:37

说一下我的故事：
上世纪九十年代，我来到深圳，干了四五年程序员，除了必要的生活开支，有钱就往家里寄（那时候真是乖乖仔）。岁月蹉跎，人到二十八九岁，还没有娶老婆，不仅没有娶，连个女朋友影都没有见着。IT行业，本来就僧多粥少，自己检讨那时做码农也做得有点呆傻。
没有老婆，家里就着急，家里一着急，我妈深谋远虑地使出一招：”栽下梧桐树，招引凤凰来“，拿出我四五年的全部积蓄，20多万，在深圳买了一套二居室。房子起了多大作用不知道，反正过两年就从老家娶了一媳妇，再过一年生了一个闺女，我将父母也接到深圳，一家人似乎就可以其乐融融地过小日子了。
那句话怎么说？幸福的家庭都是相似的，不幸福的家庭......其实也经常是相似的，比如，很大概率出现的，婆媳关系。不过，我家不是婆媳关系，是公媳关系，我爸年纪虽大，身体倍棒，老爷子脾气暴、嗓门大、猜疑心重，以鸡蛋里挑骨头作为晚年的娱乐活动，我媳妇好歹是受过大学教育的新女性，怎么能够忍受这种家庭专制？（我媳妇有百分之一机会看到这个帖子，大家原谅我表现出的倾向性。）于是向我发出最后通牒：要么和我过，要么和你爹妈过！

经过激烈的思想斗争，我咬牙做出人生的重大决定----买房，我拿出自己和老婆那两三年积攒的一点钱，又买了一套三居室，那是2005年，深圳南山这套房要47万元，为缴首付我还借了我妹几万。
后面的事情大家就都知道了，这是我所买房同小区同房型的最新报价。

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

前几年，我和一个哥们喝酒聊天，那哥们开了家小互联网公司，信佛，他向我感叹：“天理循环，你这小子也算是好人有好报”，这道德高帽差点把我臊到桌底下去，我忙谦虚道”我这是被老婆逼的、逼的，最多算妻管严，和好人真不沾边“，他说：”不对，你当初面对抉择，至少没有将你爸妈赶回老家，勿以善小而不为，你有一念之善，也就有一念之报“。

我认识一朋友，十年前就在北京做售楼顾问，Top Sales，高峰时年薪百万，但后来喜欢了赌，到手的钱几年全输光了，现在在东莞做物业中介，发誓不再赌的他经常感叹“十年前，如果在北京用那钱买上七八套房......&#34;

我很理解，这房价已经涨到让无数人心中有一万个草泥马奔走，但是，什么人能够在自己最风华正茂的时候早早选择买房？回顾时间的长河，房产又何尝不是对那些爱家顾家男女的一种红利回报？

回到题主的问题，如果是打心眼里是为了家庭、为了将自己和家人安顿下来，什么时候买自己能够买得起的房子，都是可以的。

-----------------------------------------2016-3-4对评论的回复-------------------------------------------
很能理解，评论中年轻一代有情绪、怨言：
son ben：那些2010年前后才开始上班的人，家里又没条件的怎么办呢?
monkhua：你让现在刚毕业的顾家男女情何以堪
子木：那也只是你们比较早出生一点的红利。还是建筑在我们这群人身上的
.......
这个时代，房价确实很高，老香肠有旧肠衣裹，小鲜肉就该光着？不公平。
我的建议：
1，早点学会存钱，无论对于买房，还是创业、投资，这真的很重要，有机会一次性掘到金的人是少数，大多人的第一桶金是日积月累出来的
2，刚需，刚需，刚需。重要的事说三遍。房价跌也不要给自己后悔的机会，如果没有那个财力和心脏，就别投机
3，市中心买不起，买市郊；大城市买不起，买临近的城市；商品房买不起就争取福利房、微利房。去年东莞临深片区还大把每平米1万以下的，不过今年……
4，不给自己太大压力。每月拿家庭一大半收入还房贷，而且要还上20年，这我不喜欢
5，如果，上述所有仍然解决不了你的问题。那就要想想来这个城市是为了什么，是不是换个地方发展？或者只是暂时留在这里工作？我有个朋友，拿在深圳赚的钱在老家圈了一片地，正准备建别墅，搞农家乐，预算100万......挺好，100万只够在前海买厨房了
6， “为了家庭、为了将自己和家人安顿下来，什么时候买自己能够买得起的房子，都是可以的。”，但这句话反过来不成立，绝不能说“只有买了房子，自己和家人才能安顿下来”，如果自己和家人都能接受租房，我觉得也不错。我两次买房都有家人的愿望

对于生活，房子真的很重要，但比房子更重要的，是生活本身。