现在买房还合适吗？买一手房和二手房哪个比较划算？

爱子八欣 · 2021-10-14 18:05:32

1.买房时机：
我同学2009年高峰期燕郊抢了套小户型，一万一平米，利息1.1倍，到2012年时候跌到五千。什么概念呢，首付+两年还贷的钱在12年可以全款买下那套房，2012年时候网上能看到很多法院拍卖燕郊的房子，都是炒房子的撑不住了。
我13年中旬打算买房时候，短短两三个月房价涨了50%，太快了，从下决定到筹备资金总价就涨了几十万，买了之后三个月左右同楼盘又涨了20%，之后一直稳定到16年春节前，三年间几乎没涨，那时候我妈三天两头骂我买个房还不如去做理财。
16年上半年暴涨100%，从买房者角度看，春节时候市场还没开始异动，当时买房基本都刚需，如果春节买，到年底涨100%，如果春节开始筹备买，四月成交，那已经涨了大约50%，到年底也就相当于涨30%左右，再晚进场的基本没什么收益，如果观望大半年，10月后才下手的话，现在还赔30%。
综上，我想表达两点，一是别跟风，暴涨时候下手利润可能并不高；二是别指望买到最低点，随便一个反弹就是几十万，筹集资金的功夫半生积蓄就没有了。
2.一手还是二手：我买的的一手，略后悔，房子用了两年才盖好，这期间干还月供没有任何收益，如果是二手房，两年间租金或者自住省掉房租都是一笔不小的钱；
还有一重要方面是房本问题，收房后两年拿到房本算比较快的，也就是说从付首付到拿房本要四年！长期自住无所谓，投资影响就很大了，没有房本的话交易成本特别高，需要第三方担保，房本下来前也拿不到全款，还有五年内交易税5.5%，又是十几万。
也就是说二手房几个月拿到房本后，再出售就能直接拿到全款，五年后就能免税交易；
而一手房首付4-6年后交易才能拿全款，6-7年后才能免税。
还有一点是二手房已经成熟稳定，不会有太大意外，一手房花园改底商、改规划什么的见过好几例，还有一个朋友遇上开发商跑路留下烂尾楼，三天两头跑去有关部门反映问题，别提多惨。
总结，买十年内的二手房。

annn145852 · 2021-10-15 03:03:12

一手房过五年就是二手房，五年房价不能暴涨，作为投资就是亏了。

以现在的房价还有市场，二手房的稳健型和性价比不管对刚需还是投资，都是首选。

为了面子，为了心里那点一手情节去买一手房，只能说，有钱。

仰天岗 · 2021-10-15 05:10:39

原创文章，严禁抄袭
@———
为什么不建议买一手房（附剥削开放商干货）

2013年，二少爷萌发买人生第一套房的想法，得益于那时兴起的微博以及深圳大神圈子“雅房”前辈们不倦的教导。有了买房的想法，自然而然就跑去看各种一手房，在百度搜索“广州新房”、看到各类珠江新城地铁广告就记下售楼电话，足迹遍布东圃、鱼珠、番禺、南沙、花都、萝岗，直到随着阅历的增加、前辈们的指点，我庆幸买下人手第一套二手房，而没有掉入一手新房陷阱之中。

我作为曾经的新房情节过来人，用客观的角度分析买一手房的利弊。
一、一手房的诱惑：
1、崭新的精装修：特别是样板房各种北欧风、X冷淡风、温馨风格的豪华装修，每一件摆设、家具、软饰都击中购房群体的内心
2、新房情结：不愿意接受人生最重要的大比支出竟然是别人住过用过的二手房，一切都要全新

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3、税费少：二手房交易有各种计算复杂的个税、契税、中介费、按揭费、增值税，还有满二满五年是否唯一住房等复杂条款，而一手房直接面对开发商，无中介费、税费少，童叟无欺从众即可。
4、无需跟中介打交道：这是刚需首套房最大的痛点，中介群体良莠不齐还有不少害群之马，基本刚需小白一开口咨询，用心不良的中介已经可以判断是否可以吃差价、推差房、收高额中介费，服务不到位还埋下各类风险
5、选房可视化：一手房有沙盘和大量房型、楼层、朝向可供选择，而二手房散落在各方，各个房型无法批量比较，而且二手房看房选房成本高体验差。
6、高大上的售楼处以及颜值高的售楼小姐，提供五星级的贵宾服务，有专车接送和美食点心。

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7、大型小区、花园物业、辉煌的大堂入口。

二、一手房的弊端：
1、一切都是成本：开发商处于绝对优势地位，拥有一流的“营销团队”“策划团队”“广告投放”“水军推手”“公关团队”，而这些优势形成的成本会全部折算到房价内，由购买者自行埋单
2、一手房价透支未来三到五年：开发商以及运营团队掌握着当地未来五年的规划细节，甚至只是模糊的利好也会被开发商强制利用起来，例如名牌学位、地铁建造、大型商业、产业规划等，然后在合同不起眼处加上免责条款，既卖出预期利好的高价格同时又规避任何承诺风险

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3、一手房普遍位于近郊或者城郊结合部，售价远远高于该地段应有的价格，一是透支了未来五年的利好预期，二是收割新房情节智商税，三是各类营销成本转化而来的高溢价。如果一手房是在老区市中心，则一定会卖出天价
4、时间成本：一手房交易的是“期房”，从缴纳购房款并开始承受月供之后短则一年，长则一年半才会交房，交房一年左右才会办理房产证，而广州现在的限售两年政策，也就是从你购入房产一刻起算，起码要四年到五年才允许变卖，如果其中有任何资金周转都无法将房产变现。
5、杠杆利用效率：如果广州继续双合同，按照二少爷前段时间亲自踩盘研究的各个明星一手盘，在双合同（购房合同+装修合同）规避限价政策的情形下，首套房实际首付普遍去到50%~60%，房产投资最大利器：低成本长期的按揭贷款根本无法很好利用，而且同样的首付款可以购入面积更大、地段更好、性价比更好的二手房
6、一手房涨≠二手房涨：一手房通常位于近郊或城郊结合部，同质化的一手房竞争品聚集，当你购入一手房之后随着进入二手房交易市场，周边一手房价格并不等于你的二手房售价，还有大量的新房情节群体在冲往一手房售楼部，而不是你的二手房。所以有些购入一手房的群体在听到周边一手房不断涨价时，只有当你挂牌卖出你曾经一手房的二手房时，才会知道真正的价格体系是如何击穿你的内心
7、一手房大部分位于近效和城郊结合部，各种配套有待落地完善：包括就业岗位、地铁、商业、学校、医疗等，并且有些只是存在于规划部门的吹风阶段就已经被开发商卖出实质利好的价格，大量规划得不到落实的一手郊区房比比皆是

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8、出租收益：地段不好而全新精装修的一手房，再配上全新的家私家电用于出租，出租回报率不成正比，对于在市区上班在郊区买一手房，试图出租抵消月供压力的购房者非常不友好，一是交房期间长导致无法出租形成现金流，二是出租性价比极低。而二手房过户的第二天即可出租收益

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9、文艺风精装修、辉煌大堂、物业管理、花园小区在资深房产投资者眼里，都不是保值增值的关键项，特别是看上去精美实际豆腐渣工程的装修。我们认为地段和面积才是房产投资真正保值增值的部分，而不是虚有其表的各类智商税

二少爷干货分享：（以下这段话值得你收藏）
什么时候值得购入一手房呢？
@强势政府为平息民怨把开发商摁倒在地而形成短期阶段性摇号套利机会@
解读如下：
1、必须是强势政府发布的有实际意义的强势政策
2、真正的限价（而不是广州这种双合同假惺惺自欺欺人）
3、政府公证处派员亲自现场开盘、全部房源一次性开盘并且公开售控情况
4、物价部门、工商部门强势监督，严惩不怠
5、禁止双合同，严禁过高的装修合同，完全按照备案价出售
6、禁止茶水费、会员费、公关费、人情费等变相提高房价的手段，公开政府监督渠道，一旦发现严惩开发商
7、全部在公证处监督下摇号抽签（包括现场排队摇号、网上摇号等），一切听从命运的安排而不是关系户优先选房

二少爷在过去的一年内，目睹了南京、深圳、杭州三地给予的套利机会。

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说句心里话：这种用公权力破坏市场经济的手段二少爷是不支持的，当然对于购房者来说听到开发商被宰肯定异常雀跃，但我们扪心自问：在这种阶段性的摇号套利机会下，你真的抢得过投资客吗，投资客信息来源广泛、执行力极强，可以雇佣多人一起摇号、可以一次性筹集巨款、甚至打通关系后门优先买房。

而且破坏市场经济造成的后遗症非常大：当初卖地时不限价，以垄断的市场价卖给开放商，当开发商开盘时又用行政公权力压制售价，这结果就是大量开发商不敢再拿地开发，可供出售的房产供应变小，进一步刺激房价上涨。

但如果有这样的摇号机会发生在广州，我们应该怎么办？
带上凳子，拉上亲戚朋友，全力凑集首付，连夜去排队吧。
没办法，混乱的世界装纯给谁看 33

多关注“二少爷小地盘”的公众号，给予大家不一样的房产干货

半杯冷水滩 · 2021-10-15 09:08:19

老位置看地段
然后看后期发展

同一个区域而言，基本上二手房肯定比一手房便宜。

一手房就是开发商造出来房子后统一分期出售。

像我卖的一手房。
买这种房子的问题就是需要摇号，排卡，交意向金。而且你还不知道房子单价是多少？
分产品我卖的别墅就是直接交钱就可以给房子。

房子分现房和期房。
所以很多人去买一手房的时候，经常有一种稀里糊涂的就买房子了一样。

啥也不知道，就把意向金给交了。

其实一手房里面注意的东西并不比二手房少。

而且网上的基本上一手房购房介绍大部分都是广告和软文。要么就是几年前的老东西。

昨天还有一个朋友问我。说买房要注意什么？

然后问我有什么购房的客观文章或者介绍。
我想了很久，觉得比较客观点应该就只有法律法规了。

很多购房人有一个疑问。我买房的时候是国内知名大开发商为什么签合同开发商是一个不知名的小公司呢？

很多人连房产五证两书是什么也不知道。
房产契税怎么

其实这里面要注意的东西说多也多，说不多也不多所以我就没去写一篇文章，等会把它发出来。
https://zhuanlan.zhihu.com/p/27530073

二手房里面涉及东西太多了，而且这个里面不太好说有些都是潜规则。
比如说你签的合同是一个价，交钱是一个价。
这样可以避点税。

无名无号敖 · 2021-10-15 12:18:15

彭叔今天再次给大家发出一个警示吧，算是提前让大家注意一下。
很多人对未来楼市的变化没有一个清晰的认识，导致他们看不清楚5年后楼市的基本逻辑。以前彭叔曾经写过文章，专门跟大家说未来的高层小区为什么价值会变的非常低，那么今天这个文章，主要就是写未来的普通二手房，尤其是那种90平往下的两居室，将会贬值率非常高，甚至就是降价，腰斩，最后有可能都卖不出去，而造成这一切的根本原因，是因为我们的房地产走势从过去的偏向于香港模式，正在转化为新加坡模式。
其实这些迹象也很明显，只是普通人对未来几年事情缺乏一定的关注，更是政策的引导性缺乏基本的敬畏，所以普通人投资产品，往往都是等事情已经发生了，才会反应过来，但那个时候什么都已经出来了，你反应过来了也晚了，而那些有钱人则不同，他们就算自己看不穿，也花钱养很多智囊，这些人会帮他们分析未来几年的走势，以后人家有钱人投资的时候不是投的当下，而是未来。就像前段时间教育股大跌，就是因为看不到未来课外培训的前景了，于是全部都抛售，而人家有钱的大佬，在年初就已经得到课外培训要被整治的消息了，早就抛售了，而普通人则是等文件下来，什么都已经成现实了，才抛。
5年后大部分90平以下的二手房将彻底砸到了手上，我们现在要转向新加坡模式了。过去我们大力发展商品房，学的是香港，现在我们大力发展保障房，学的是新加坡，学香港楼市的时候，香港房价年年涨，更是全球第一高，结果让我们也成为了房价全球最高，可是现在要学新加坡楼市了，大家知道新加坡的普通二手房有多便宜吗？新加坡是豪宅贵，但是普通人住的房子，特别便宜，这就是因为新加坡大力发展了保障房制度。
我们未来也是在走这一条路，现在各地都在发展保障房，并且以后保障房的数量将逐渐逼近甚至达到和商品房一样的供应量，这些保障房主要分为三种：
一、公租房，这是最原始的保障房了，但后来因为普遍位置比较偏，又因为小区环境太差，导致无法满足人们的需求，可以说是失败的一个产品。
二、共有产权房，这是在北京最新搞起来的，通过了几年的发展，已经积累了比较成熟的经验，目前正在全国一二线重点城市慢慢铺开，共有产权是为了满足人们想要拥有自己的一套房而开发的保障房，前期这种保障房是当地政府持有一定股份，购房者持有一定股份，等后来购房者资金宽裕后，可以拿钱把政府那边的持有比例买下来，然后购房者就持有了全部的股份，这个房子的属性也就从共有产权变成了商品房产权。
三、保障性租赁房，这个算是公租房的升级版，对比公租房，这个保障性租赁房屋的优势非常明显，首先就是位置肯定要好很多，目前彭叔看到一些城市的保障性租赁房的位置都是主城区内，甚至有的在核心区范围内，这些地方原本都是寸土寸金，但现在却搞了这个，其次是保障性租赁房的品质要高于公租房，大大的提高了人们的居住体验感。
以上三种，是现在保障房系统的主力，也是未来那些普通二手房最大的竞争对手。大家想想，以后普通的二手房，面对公租房的时候有可能还有一定的竞争力，但是在面对共有产权房，以及保障性租赁用房的时候，根本没有优势了。而且这里面最关键的是保障房以后的供应量太高了，目前已经公布出来的城市像是上海，五年增加40万套，广州五年要增加60万套，大家想想这是什么概念？而且这还都是一线城市，一线城市那么寸土寸金，但还要搞这么多保障房出来，大家想想底下那些二线城市要拿出多少套来？而且大家可以再看看这次保障性租赁用房的牵头人是哪里，就知道这个肯定是要执行下去的，力度非常高。
那么如果你看清楚了这个保障房后期的发展，你就会知道那些普通二手房为什么那么难卖了。原因有这几个：
一、保障性租赁用房的面积在70平以下，共有产权房普遍是在90平以下，这两种房子的面积分别可以做成小两室，以及小三室，刚好从面积上就是在和那些小户型的房子处于统一竞争的位置，大家难道没有发现很多开发商都不做90平以下的新房了吗？因为他们知道以后这些房子的竞争对手是政府的保障房，他们根本没有什么胜算，所以愿意做90平以下新房的开发商就非常少了。
二、不管是保障性租赁用房，以及共有产权房，都能满足人们的基本居住需求，比如说大家过去买那种普通二手房，也就是俗称的上车房，要么是因为结婚或者是特别想要自己的一套房子，要么就是想要稳定解决自己住房的问题。那么共有产权房就可以解决大家的住房梦，比如你没房不能结婚，那么就可以买共有产权房，这个产权是你的，也不是租的，就是你的房子，再比如说大家想要解决住的问题，那么保障性租赁房屋，就又满足了这个需求，大家想想，自己非要买房，还不是觉得租房有的时候变故太多了，遇到麻烦的房东之类的，但是保障性租赁用房的房东是政府，只要你想租，并且一直交着租金，它就不可能把你赶出来。那么大家想想，大家过去想要买普通二手房也就是上车房的原因，这种保障房全部都解决，那么大家还为什么要买那些贵的上车房？这些共有产权房和保障性租赁用房不香吗？一个市场价100万的普通二手房，和一个你只要花50万就能买到共有产权新房（还有50万份额在政府那），你会选哪个？一个要花掉你们全家积蓄才能买得起的老破小上车房，和一个月那么点租金，还都是在好位置的保障性租赁房，你还会那么急着买老破小吗？
三、保障房的权利和普通商品房最后是几乎是一样的，很多房产专家都说租售同权失败了，以后不会搞了，但彭叔认为以后租售同权肯定是主力，高层不会放弃租售同权的。那么你想想，如果真的租售同权了，你租个人的房屋，也许那个房东还会不配合你，让你无法享受到租售同权，但是你如果租的是政府提供的保障性租赁房，那么你觉得政府会不配合你享受权益吗？
大家看看上面三个原因，就知道未来那些普通二手房，也就是90平以下的二手房，绝对是被冲击的最厉害的房子。
说白了，这些保障房已经能满足人们最基本的住房需求，生活需求，后期租售同权开启以后，那些位置特别好的保障性租赁用房，肯定上学也是和那些买了商品房的是一个待遇，不会有什么区别的。这是一个大的趋势，看不清楚这些趋势的人，注定会成为新时代的韭菜。尤其是那些之前靠着运气买了很多套小面积的房子，最后赚了钱的人，他们之前赚的钱，在后期又会亏出去的。
如果说，光一个保障性租赁房还不是压倒普通二手房的最后一根稻草，那么共有产权房的普及，就是灭掉普通二手房的最后一根稻草。因为当这种房子出现后，你根本找不到去买那些老破小的理由了。
当然了，彭叔认为未来保障房出台以后，房价下跌的比较厉害是普通二手房，那些豪宅是不在这个范围内的。也就是说，未来房价普跌还是有点难的，因为这些保障房只能满足人们的最低住房要求，但是无法满足人们后期对美好生活的向往。共有产权房普遍面积90平为主，后期如果大家生二胎三胎，肯定会觉得小的，就有可能会要去买大户型的房子，而保障性租赁房则更别说了，只有70平，只能满足年轻人初期的住房需求，也就是两个年轻人一起同居，住这个房子感觉会很舒服，但是后来有了孩子之后，这个房子肯定就小了，所以他们还会有购房需求的。只不过，未来90平以下的二手房，将会下跌贬值的重灾区。
彭叔把话给你说的再明白一些，面积低于90平方米，楼龄不一定是重点，但是小区环境比较差的，位置不是特别牛的，配套也不是特别牛的，能卖赶紧卖，否则等明年第二批保障房上市后，你就也很难卖了，今年下半年有可能第一批就出来了，但数量不是很多，所以影响应该还没那么大，但是到了明年下半年的时候，保障房两批应该都出来了，这个时候市场的表现就会比较明显了，等五年之后到处保障房的时候，你想卖都卖不动了。至于说是想要买房的人，大家一定要慎重，像那种90平以下的老破小，哪怕这些房子是一线城市的，你都要慎重，未来这些房子面临的挑战太多了。
未来楼市真的很凶险，想想教育、医疗、住房是三座大山，其中教育已经快被搞完了，医疗已经是各种保障，也快差不多了，就剩一个住房了，后期的整治主力肯定就是楼市。楼市不是没有机会，而是普通人基本上和这些机会已经无缘了。彭叔说的难听点，未来楼市会像股市一样，会分化成各种小板块，小区域，能掌握到内幕消息的人，才能赚钱，普通人你根本接触不到那些内幕消息的，所以你肯定是亏，除非你运气特别好，没有内幕消息也能买对，但那种概率比较小。
以后的年轻人在居住问题上，要比现在的85后，90后幸福多了，他们会有住不完的保障房，不再像85后、90后一样，为了一个老破小，一个最基本的上车房，都要可怜兮兮的把全家的老底掏空才能买。
最后：
未来10年的楼市，会变的和过去10年的股市一样，风险非常大，反正慎重吧。如果自己实在拿不定主意，就加入彭叔的知识星球，让彭叔来帮你掌掌眼。别的不说，彭叔本身就在房产圈上班，内幕消息肯定比那些外面的人要多一些。

无奈以及无语以p · 2021-10-15 14:15:35

在杭州现在是全款抢房，有一个楼盘备案价是2万7一平，开发商另外跟业主签一份装修合同，硬是把价格抬到3万8一方。

唉，至少在杭州，能全款有房票的，感觉还是想办法买一套好，亚运会前基本上涨预期明显。

董238 · 2021-10-15 19:14:20

第一个问题买房还合适吗，要看什么买哪里了，不同地方未来境遇会泾渭分明吧。
深圳整体市场而言18年是难涨的了，能备案且愿意跑量的新房项目真的值得关注；16年高位建仓的新手投资客撑了两年没赚到钱，心灰意冷18年下半年抛售也是有机会的；改善性需求需要换房的，一方面市场平淡期不至于换房过程中暴涨亏大了，另一方面深圳优质物业是很稀缺的，即使住房不炒，消费升级都是交易动力。19年则看需不需要端夜壶救急吧。
深圳民间金融投资一直是积极且敏感的，所以什么限购限售对深圳房价的影响可能都不如金融手段来的狠，以往二手房交易银行放尾款需要1-3个月，现在部分大行已经直接说至少6个月，交易隐形成本大增，7寸被摁住，悲观情绪蔓延。

第二个问题，一手房和二手房哪个比较划算，这个就要涉及好几个方面来回答了，一手房和二手房的建筑品质、居住感、户型设计、税费、时间成本、市场节点、政策导向综合评判。
一手房（泛指新房）和二手房投资的主要区别在于流动性，房产流动性并不仅仅指买卖还有拿去银行抵押也算是资产变现的一种。相对而言新房的流动性是差一些，那么新房的优势在哪呢？
一、通过对过往新房和二手房历年价格走势的分析，新房价格波动比二手房小业主的价格相对更大，因为开发商的行事作风可以用四个字概况就是助涨助跌。上涨的小周期，开发商因为控盘加上大量的广告铺垫，容易推高楼市，而下跌的小周期，因为上市公司年报等业绩压力，会选择走量，在满足一定利润的情况下，又有惊喜价，尤其是一些国企开发商，年度考核的指标并不是利润增长率而是销售额增长量，员工的奖金又管控的比较严，卖贵点还是便宜点根本都不关心。所以买新房，逆周期交易，市场冰冷的时候买，17年开始规土委对深圳预售的新房严格限价，出现了高品质的新房价格和十年楼龄的周边二手房一样，几百套房一次推出普通人买到这“筍盘”比二手房大多了。
二、别以为开发商年销售额都是几百亿的数额就很有钱，房地产行业本质上说是金融行业都不为过，开发商的钱都是找银行借的，很多情况下都是多个项目同时在建，为了快速回笼资金也好，为了一炮而红也罢，很多大型综合体的一期项目定价都比较吸引人，买一期免费获赠开发商二、三期营销托市礼包（不过下跌周期，那就是开发商的降价砸盘哦），何乐而不为。
三、小面积户型涨得反而比大户型快，优质大户型开盘的时候肯定是最高的单价开，因为户型好，朝向好，安静，看花园，但是在二手房市场除非是顶级豪宅，小面积的单价不会低于大面积甚至高过大面积户型，以涨幅比例来说小面积更大，而在二手房市场中，一是市场充分定价，二是在售的可选房源稀少，再买小户型是没太多溢价空间的。
四、赠送面积，对于仅剩的少量赠送比较高的新房，开发商当然不会真的拓展面积全免费送你，制定单价的时候多少会高一些，但总的来说赠送面积不会和建筑面积一样百分百的收钱。但是几年以后的二手房市场，买房的人看的是总价和实用率，中介把总价和实用面积一除，普通人不熟悉市场的话，感觉单价好像很便宜，就成交了，这里就有拓展面积溢价的利润在。
五、延迟月供的招很多投资客爱用，新房贷款流程不像二手房有个小业主天天催着你，中间是有羊毛可以薅，尤其是现在银行放款缓慢，二手房交易卖家着急要钱，买家着急还赎楼担保金，而买一手房，交楼一般都是两年后，巴不得越晚开始还月供。
六、对于少了人群适合，如果购买的是总价超高的房子，现在限购了，买不了，开发商有一个方法就是给大客户走后门，你先以大额定金把这个房子定下来，然后再找购房名额，如果房价在涨的情况下，等于我用今年的价格买下一套豪宅，明年才开始签合同交月供，利差就出来了。
七、税费差异，一手房主要是交个契税，而二手房交易卖方市场下，都讲卖家实收价，增值税、佣金、个税、契税、赎楼利息等等都要买家出，成本比一手房可多不少。
八、新楼盘的设计用料档次比二手房强多了，十年前的房子卖一万块一平，开发商拿两千块做建筑成本，现在的房子卖八万一平，成本的投入怎能相提并论。更何况内地房地产学习香港那么多年，许多地方陆续赶超了，唯独物业管理还是差距巨大。不论大小开发商，还是豪宅普宅，内地的物业管理和维护根本达不到让物业保值的水平。
说了那么多新房的优势，有人可能会问了，我听了那么多投资客分享都说专业的房产投资应该买二手房，二手房的优势是什么呢？
一、淘筍盘，投资客高手跟你灌输的投资只能买低于市场几折的筍盘，这只有二手房有。不过话又说回来，姑且不说深圳一年能有几套严重低于市场价的房源，即使有也是长期跟中介建立良好合作关系的老投资客或者中介几个合伙买下来了，哪轮的到还在看我文章的你，所以二手房的筍盘绝对是优势，就看你修炼的内功到不到位。
二、变现灵活，传统观念里一项投资收益-风险-灵活是互相平衡的，新房和二手房假如价格一样的话，同一周期内，涨幅可能是新房略高，风险相当，灵活性明显二手房占优，不动产交易本身就是耗时耗力，投资行为来说较灵活的二手房就成了偏爱。还有一些比较资深的投资客，做凤变冰等快周转型的交易，这些二手房是专属玩法。
三、现金流好，这个是明显的好处，如果是买新房自住，月供给了一年多，还没交房，每个月租房还要花销双重压力，而买二手房，不管自用还是出租，都算是减轻每月的资金压力。
四、次新房（入伙5年以内的二手房）的户型好，这点主要说的是深圳的情况，深圳的户型创新以往一直是引领全国的，以高实用率，高赠送率/拓展率深的喜好，11-15年这段期间的新房不少是设计为89平的四房，在习惯了110平做两房的北方朋友眼里绝对是不可思议的，不过如今建筑监管越发严格，这种产品除非是一早报批的以后就绝版了。如今的新房普遍是95平米三房，价格并没有明显低开，高实用率的次新房是很有吸引力的。
五、可选的楼盘多，大部分人买房还是自主用途，成熟地段的新房一般都以豪宅的定位去设计户型和价格，很多人是够不上的。距离市中心稍远的新房，同一时间在售的可能就二十几个，和市中心众多老旧二手房比，喜欢方便上班近或者老学校有保障的，好歹二手还可以比较挑选一下。
六、没被严查之前，二手房比较好上杠杆做GPGD也算一个吧。

百年孤独308 · 2021-10-16 04:41:29

关于买房最大的误区，可能就是贷款这一块儿，理解了贷款就可以理解很多问题，很多人非常纳闷儿，一套房子300万，我现在一个月1万收入，一年极度省钱，攒10万需要30年才能把房子给攒出来，而且什么样的人才能买得起，6-7百万的房子呢？事实上，这个问题如果没有搞明白，就很难理解现在房价为啥那么高。这个问题的关键就是将来你买房子300万，主要是贷款，你自己只需要花一小部分就可以了。

为了讨论方便，我们统一按首付30%，以广州为例：真实的情况里买新房是40%首付，当然这里也有部分“网红盘”需要七成，甚至全款；二手房首套是30%，二套首付比例是70%，还得加上税费和中介费等杂费；不过也有人，运用“经营贷”的方式，无论是新房还是二手房，首套还是二套，都可以变成首付30%；所以这里，统一假设30%。

按这个比例计算，如果你想买一套300万的房子，需要攒100万，每年攒10万，大概八九年就能攒出来，考虑到这八九年中你还有可以涨点工资，还要娶媳妇儿，媳妇儿还能给你凑点儿，结婚的彩礼再凑点，双方父母再给凑点，可能六七年就可以买房了。

事实上大部分白领买房，都是这个时间点，毕业后六七年刚结婚，小孩儿出生前这些时间段。一线房地产贵一些，但是收入也高很多，二三线赚的少一些，不过房价也低很多。最后大概都能集中在六七年，这个时间点买人生的第一套房，不信，你可以看看自己周围的人。
如果按照30%首付购房，刚毕业没几年的小年轻，用100万买了你300万的房，银行出了200万，你用了300万买了900万的房，银行出了600万，卖你房的那个人可以去买2700万。房银行出了1800万，大家看到了吧，银行全程参与了放大财富，三套房从银行里面掏出来2600万，从这个意义上说，房地产远远不是货币的蓄水池，而是获利的放大器。说到这里，大家也就明白了那个最关键的问题了吧，房地产的掌握核心是贷款政策和接盘侠。
<hr/>科学的运用贷款资金杠杆买房，让房子动起来
分享一则小故事：皮克和西宁是两人是大学同学，毕业后在同一家公司上班，两人通过辛勤劳动获得的工资收入，省吃俭用储蓄了200万元。两人对房产市场都比较看，于是用手上的资金购买了工作地的房产。皮克用200万购买了两套300万的房产，两套都做了7万的按揭210万。西宁的做法是全款购买了一套200万的房产，西宁不想承担月供的风险，对未来的收入没有安全感，深怕还不上月供。

过了四年时间房价上涨了70%，皮克房产升值了420万，西宁的房产价值是140万。双方之前手上的资金是一样的，但是选择让他们直接拉开了距离。

皮克用手上两套房产进行了银行的二次抵押贷出了350万元，净赚二套房产。房租可以抵一部分月供利息，只要用月供就可以撬两套房产的杠杆。待房产升值后还可以贷款出来继续投资。

皮克的做法存在的问题就是是否有稳定的收入能够持续的归还贷款月供，金融杠杆是把双刃剑，用的好，可以帮助财富的增长；用的不好，会加倍消耗自己的财富。
那怎么科学运用金融杠杆
一、杠杆的成本尽可能的低，这样有两个好处：
1、相对高息的成本能承受更高的杠杆比例；
2、成本低能提高涨幅所带来的收益；

二、控制比例
不能一味的加大杠杆！稳定收入50000元，贷款月供一个月都要归还50000元，负债过高就容易出现现金流衔接不上，还没等到上涨就消耗了大量的元气，只能出售资产归还贷款，远离了初衷，现实中也有例子。

三、现金流
在保证现金流的同时，手上需要预留一部分资金做为备用金，这份备用金是防止资金链的断裂而应急使用，对回笼资金和变卖资产也有一个很好的缓冲期。
总结一句：杠杆要和收入做好合理的匹配才是健康的。

现在买房还合适吗？买一手房和二手房哪个比较划算？-1.jpg

博海一粟挂 · 2021-10-16 12:45:13

资深地产管理来答。
现在时间线是2018年9月，先说说大环境：1、经济下行，整体预期悲观；2、一二线城市房价开始回调；3、部分三四线乃至十八线城市仍在上演火热的“抢房大战”；4、今年的土地流拍率很高，各房企资金链异常紧张。
问题1：现在买房还合适吗？

题主并未给出具体区域，而一切撇开具体区域谈房价的都是耍流氓。
举个栗子：2017年3月，我所在城市（一线）楼市一片火热，两个朋友向我咨询买房的事宜。我建议他们等一等，然后……
我自己跑去买了一套。

现在买房还合适吗？买一手房和二手房哪个比较划算？-1.jpg

为什么？是我自私自利，只想自己发财吗？
其实是因为：
他们看中的都是外围热门区域的一手房，离市区较远，配套未成熟，价格又相当高，而且地方调控已开始密集出台；
而我入手的，则是市区有20年楼龄的二手楼梯房，位于沉寂多年、缺乏热度的片区，价格比周边片区低一半。我判断是安全且有升值潜力的。
后来，他们没有听我的，还是买了。今年房地产遇冷，房价回调，他们的房子算是买在高位。当然，如果看长线，还是不担心的。而我的那套小破楼梯房，因为该片区今年出了新规划，加上地铁即将通车等利好，价格一下子涨了一倍。
所以，能不能买，要具体情况具体分析。
急着买婚房、对房价涨跌无所谓的，什么时候都可以买。
不希望买在高位的，我提供几点参考：
1、部分一二线城市房价已出现小低谷，特别是一手房（开发商资金链紧张），可以入手。
（参见我的回答：2018年一线城市房价跌了多少？）
2、还在“发烧”的二线城市，建议观望一下。
3、三四线城市及十八线城市，范围太广，要具体情况具体分析，总之还在上演“抢房大战”的，都没必要凑热闹，等着吧。
问题2：买一手房和二手房哪个比较划算？

同上，题主没给出具体描述，这个问题没法一概论之。通常而言，一手房和二手房各有优劣。
一手房：很多一手房都是附带装修，省去一大笔装修费用；税费少。
二手房：同片区的二手房价格通常比一手房低10%-30%，但税费较重（未满两年尤甚），另外重新装修也要一笔费用。

（以上观点仅供参考，非投资建议。据此进行的一切投资，请自负责任）

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兰花不漂亮幼 · 2021-10-16 19:44:16

任何时候买房都得先看用途。你如果买来短期炒肯定现在不合适，因为杠杆低政策风险大。如果自己住，那要看你家的需求和预算。一手的好处是按揭贷款首付少，买得起。坏处是配套不全，需要等。二手刚好是相反，看你自己需求了，你需要配套还是可以等得起新房完善。

另一方面划算来看，都是70年的房子肯定新的更好，二次装修和维护费用都低很多。一手的管理相对好点，但公摊面积大；二手现房能看出好坏，公摊少。当然具体也看你的预算和选择的城市和区域。这几年买地铁上盖和靠近城镇政务服务中心的房子相对便利。

现在买房还合适吗？买一手房和二手房哪个比较划算？

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