我买了一套二手房，中介费和定金都交完了，房主不卖了，可我们贷款已经贷出来了，这种情况应该怎么办？

谢邀。正常情况下应该是过户完成后，买方拿到新房产证和抵押权证，银行才会放款。

买二手房已交定金，房东又不想卖，属于卖家违背诚实信用原则，单方违约。
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这时主要看你和房东的相关协议约定，如果既约定了定金又约定了违约金，根据《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”就是双倍返还定金和违约金哪个实际赔的数额高你可以选择哪个。

5 r6 D2 C3 e0 Q5 F通常，卖家卖房中途违约都是因为房价上涨过快，房屋增值明显，觉得自己卖亏了想单方违约，如果房价上涨太多，约定的定金或者违约金低于买家实际损失，对买家来说很不公平。

( t8 u0 |; u# H' y这时，买方可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”来要求卖方赔偿自己的损失。
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- b# e/ x6 ~3 O总之，卖房过程中遇到卖家违约，买方可以通过法律武器保护自己的权益，让卖方对自己的违约行为付出代价，赔偿自己的损失。

起诉，解除买卖合同，解除贷款合同，追究卖家的违约责任。

房屋没过户，贷款不可能下来。
% @- r; r3 I. o. @所以谁告诉你贷款下来了就是在骗你。
如果就是中介费和定金交了，那有定金合同，拿出来要求赔违约金，一般卖家不卖是因为看到涨价了，而他涨出来的价一定比违约金多，所以多数卖家都肯赔的。友好协商要求退，不同意退的法庭见。

我爱我家中介来回答一下这个问题，先说一下二手房交易流程，
2 N; b- i. s5 D7 V6 C1：确认买方购房资格
2：找到了房子，商量好价格后，
3：查房东产权证有无抵押、查封，查房东是否为失信人
3：签意向合同，交定金，约定违约责任，产证我们公司给扣押住。
& @: [- f' W- O6 Q, q, J4：用买方身份证户口本结婚证和房产证去房管局查档，
, ~. x, h% T) M& _  V5：去我们我爱我家总部网签，网签就是正式合同
( N0 A0 J& m2 f/ O6买方打首付到我爱我家与房管局和银行开设的三方监管账户
6：买房提交按揭资料到我们我爱我家合作的银行，银行收到按揭资料审核通过后把按揭资料提交一份到我们总部
7：按揭通过后且我们总部收到银行的按揭资料，总部就通知银行把首付打到房东账户
8：房东收到首付以后预约过户
/ w4 d+ a3 B- x9：过户完成，房管局制作新产证，产证制作好送到我爱我家总部，房管局把他证送到银行，银行拿到他证，银行按揭放款到监管账户
10：物业交割，房东买家中介到场，交割签字，房子彻底归买家所有！
* F4 W7 }; \, \2 `1 ^2 r/ B# r( S5 T, j11：房东拿物业交割单到我爱我家总部领取尾款！
0 K5 D, y9 X4 z: d  r12：客户到我爱我家总部领取产证！
交易完成！
所以题主的问题完全错误！没过户之前银行没有拿到他证之前根本不会放款！
所以推测应该是第三步完成之后违约！题主就是那个打算违约的房东，不好意思，按照违约责任，支付双倍定金给客户！而且网签还有保护期，短时间房东也别想再交易。产证一直在中介手里，违约金不交也别想拿到产证，还有一点，中介费是过户之前刷税费的时候才交的，所以客户根本就没有交中介费！所以客户基本没有损失！除非你们是在不正规的小中介手里交易的！

作为一个从业7年的地产人，在这里唠叨几句。
买房子从签署买卖合同那一刻，已经具有法律效力。
签了购房合同，交了定金，并且做了贷款，业主却违约不卖了？怎么办？
5 }6 ?1 t% X5 V. |$ o3 t买房人如何保障自己的利益

第一时间与中介公司取得联系，确认房主不卖的原因，全程录音。（为日后起诉做准备，中介公司起到很重要的见证作用）联系业主在中介公司门店见面，再次提出诉求希望按照合同约定履行，同样全程录音。业主如果拒不履行，询问原因。（本人在北京从业，经历过几次市场起伏，要么是房子现在的市值已经涨了很高，要么是家庭有不可调和的矛盾，比如配偶父母不同意）。如果因为市场价格确实涨了很多，已经足够覆盖合同约定的违约金数额，可选择以下两种方式同步处理:

       1.（前提真的想买这个房子）和业主聊加价，但是不能太过分，要低于市场价，也要在自己的合理预算之内，目的是表示诚意。
      2.（前提是你交的定金数额不是太大）让中介门店继续寻找符合你的房子，与这套对比，如果性价比比这个高，且房主死咬不松口，请看最后一步。
0 t# W" Z& }# x6 Y! [- A4 v最后一步:拿着购房合同，录音等材料，去法院起诉，并且第一时间向房管局提出此套房屋异议登记，申请查封。
2 u! B" f' j  Z4 h1 D6 |此刻
+ D5 w3 `' L1 I业主的房子是不会再有可能出售给第三人，你可以选择等着违约金到账，
也可能出现业主回心转意，
你也可以选择继续履行买这个房子，
你也去重新可以买一个比这个更好的。
履约精神很重要，不能儿戏，一旦利息被侵害，先文后武，用法律武器维护自身权益，维护社会的公平正义。

房产证不过户，是无法贷出款的，必须房产证过户成你的名字，你的绿本房产证拿到以后交给银行抵押才能贷出款来。
这是啥都不懂啊，问的问题完全是不成立的。

按居间合同算呗！

刚刚经历这样的事情，不过是签完合同，交了两万定金，面签的时候业主觉得卖低了，不想卖了。简单说下我的处理方式，最后算是处理妥当了吧。
由于我和业主一直没有正面沟通，都是中介和业主沟通的，所以我没有证据证明是业主违约。第一步：拿证据。
已经网签的房子是不能再挂出来卖的，所以我让中介转告业主，如果不和我面谈，我不会配合去签字，把房子解出来。于是第二天晚上，我、业主、中介，三方面谈。我提前打开手机录音。
% `% c8 @1 F  k% V4 Q: G: w3 r整个过程谈话不卑不亢，毕竟我是占理的一方，所以一点不怕，过程中就引导对方说出了为什么不想卖了，自然最后业主也表明是觉得卖低了等原因，要么想让我加价，要么只退定金就终止合同。
; Q& U9 ~" f8 w整个谈话结束后业主丝毫没有意识到自己违约要赔偿，仍然不让步。我只让中介转答，让业主坐等法院传票，同时让中介把业主违约的相关法律文章等转给业主，让他看看。
. f# t0 Z' {. O7 X% l$ @2 d! P接下来我和业主就这样僵持了一天，中介百般调解无果。因为我已经找律师朋友看过合同，所以心里一点不怕。
% }2 O6 S5 ~: q! f; q9 `0 S没想到第三天的时候，中介急了，给出了一个折中方案，他们代替业主承担其中的费用等，而业主也因为知道自己违约而答应了中介的方案。

3 t. K6 V% `3 `; _; Z所以~只要你占理，你有证据，别怕，勇敢地拿起法律武器维护自己的权益。
; c( ^! j4 Q8 ]$ g7 _. l' }+ Q最后，生活中有很多不怕法律的人，但是却没有法律管不到的人。

如果已经签了合同，且房贷已经下来了，房主反悔不卖，那么买方可以追究对方的违约责任，并且有权依据所签订的合同去当地的法院起诉对方，来进行维权。

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随着房价上涨，二手房买卖双方在交易过程中发生纠纷的事情也很常见，其中大多数是卖方反悔，提出涨价。
比如卖方在签订合同之后，觉得自己卖便宜了，有的买方在签订合同之后，觉得自己买贵了。所以建议买卖双方在签订合同之前，当事人对房产市场要有清醒的认知，同时通过协商将合同中约定的违约金比例提高，签订附加条款，以确保买卖过程中自身的权益不受侵害。
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尤其是房屋快速增值，这种情况下，很多卖方宁愿赔付违约金，都要强行涨价或者不卖，此时买方往往也很被动，只能通过诉讼渠道来解决。
其中，可以注意到，买卖双方中有任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任，如果卖方因为房屋涨价单方面撕毁合同，就应当双倍向买方返还定金同时买方也有权利向卖方追讨，因房价上涨所遭受的损失！
6 `2 H" T: t0 ]# u1 T以上，望有帮助。