2022年楼市“开局不利”？开局就“降温”，楼市该如何走？

2022年的春节已经过去了一半，但是房地产的成交量却“惨不忍睹”，回看以往的历史春节前后成交量还是“小阳春”，但在2022年发生了翻天覆地的变化，老百姓不再选择返乡置业了，更愿意在家呆着。
* B4 ^. \0 o& O" P7 r5 ~有人说是受到疫情的影响，谁愿意去售楼中心看房呢？这只是其中的一个因素，回想2022年受到如此严重的冲击下，老百姓都争先恐后的涌入售楼中心抢房，是因为老百姓清楚的认知，房地产的价格正在迅速飙升，买到就是赚到。如今房地产市场遇冷了，老百姓买房的心态是追涨不追跌，所以就这样了。
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根据克尔瑞2月1日发布报告显示，1月29个重点城市，整体成交面积1,429万平方米，同比降幅高达46%，北上广深整体成交量285万平，同比环比下滑分别达到了38%和21%。
4 _( c7 q: `, u$ f北京成交量差，是因为全力投入准备冬奥会，做好疫情防控准备；
, Z+ U! N4 G% A4 _  y  F广州和深圳，还是因为二手房参考价的影响，整体成交量都并非可观的状态；
上海果然是第一大都市，整体成交数据非常的漂亮，单月成交面积130万平方米，环比增长43%，达去年2月份以来成交新高。
北上广深的楼市走向直接决定了，房地产市场的大方向，如果大城市的成交量节节高攀，周边的二三线城市，成交量也会节节高发，反之也会跟随下滑。
二三线城市总成交量1,143万平方米，环比下降41%，同比下降47%，整体成交量出现了腰斩。
成都经历了2021年的消沉后，2022年1月份居然迎来了爆发，1月成交面积150万平方米，佛山、武汉紧跟随后成交量80万平方米，在1月份成交数据中还算是可观的，但对比去年同期来看，那就是“惨不忍睹”。数据显示半数以上二线城市单月成交面积不足50万平方米。

整体成交量下降了，成交价也会紧跟随后地下降，这是商品的自然规律。根据中指研究院发布的数据显示，全国百城新建商品房成交均价1.6万元每平方米，价格已经出现了三连跌。13座城市不管是新房还是二手房，都连续下跌三个月，包括了贵阳，昆明，北海，哈尔滨，南宁，南昌，烟台，唐山、邯郸、宜昌、德州、衡水、桂林。
人口的走向，决定了房地产的成交量
$ X( i0 V% q- O: _/ x根据第7次人口普查的数据显示，目前我国的人口主要集中在长三角、珠三角、京津冀以及部分中部省会城市，人口越集中对于需求量就越大，成交量也就越高了。
最直接的原因还是市场降温，根据中原研究院公开数据显示，2021年房地产楼市调控次数累计652次。三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。
两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。除此之外还包含了，二手房参考指导价、限购、限贷、限价、限售等众多政策全方面管控。
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整体的成交量出现如此大幅度的下滑，有不少人都猜测，是因为金融政策管控严格，房贷利率持续增加所导致的结果。央行两次降准降息的前提下，房地产整体成交量依旧是保持“冷”，换句话说，努力地去推动市场的变化，但市场整体还是处于“冰冻期”。
, \  C. L) Z5 @; z- B" f: ~, p2022年1月17日，MLF合力回购的中标利率都下调10个基准点，一年期MLF和操作利率， LPR报价随之下调，5年期LPR罕见下降5个基准点。
降准能够降低银行的负债；
降息能够降低银行间市场资金利率，能够降低银行持有资金的成本；
7 z% @1 w2 M3 N/ j央行银保监会多次提到“维护住房消费者合法权益、维护房地产市场健康平稳发展”，开发贷款正常发放房贷审批速度加快，楼市资金异常的友好。
+ k8 D2 F! ]  j: H5 e; n! f根据贝壳研究院数据监测到，全国百城重点城市，有40%的城市，房贷利率下调70%的城市，加快放款速度。主流城市首套房贷款利率为5.56%二套房贷款利率为5.8%，且比12月回调8个基本点，重点城市，广州、深圳、佛山、南京、苏州等城市，最高利率下调高达60个bp。
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( G' z& s3 M3 y- I8 M5 k. Z下调房贷利率和加快放款速度，对开发商和购房者都是有一定的好处和帮助：
  y7 t1 g! H3 i3 I2021年房地产企业即便选择降价销售，虽然房子卖出去了，但是整体的回款时间都比较慢，房地产企业资金链就会出现问题。比如供应商的钱要不回来，家私电器卖不动了，会拖累经济消费；
' L5 D& t" n) K& _2 z/ |6 Y楼盘施工进度缓慢、建安工程、房地产开发、投资额放缓会拖累固定资产投资。站在购房者的角度去考虑，买了房原本只需要等待14个月的，现在可能要等待18个月，甚至是更长时间。
0 Y$ h5 J$ S' G& O* K" M0 a8 }土地流拍率再创新高，2021年的第2次、第3次土拍过程中，各大民营企业都不敢拿地了，因为害怕拿了地，根本没有资金周转。

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面对市场的大变化，只有一个方法，因城施策调整房地产的调控方向：
/ {, q8 }. u1 ~6 q不少的省份已经出现了政策宽松，其中有20多座城市，开始对于购房有一定的补贴和优惠，进一步推动市场回落。
安徽芜湖，对符合条件的青年英才最高获得10%购房补贴；
8 _2 c0 F3 s9 @$ v/ b- B5 c7 F- Z重庆璧山，购房享受缴纳契税同等金额的购房补贴；
湖北荆州，补贴房价的1.5%，最高不超过5万元；
! l# n# ~8 E$ c: U" r江苏南通海安，人才购房，三孩家庭购房等都有相对应的补贴，鼓励生育，吸引人才；
, j" f( g* @7 G; Y3 k河南新乡，按照缴纳契税总额的20%给予补贴；
( u& `  H: s) z  Q/ C* n内蒙古呼和浩特、黑龙江哈尔滨、江西省宜春，三个城市对于高校毕业生，给予一定的购房补贴、博士硕、士本科、专科、技校给予2~20万元的补贴不等；
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# u  M; z9 o' V9 p! S9 q  x在当前的房地产环境下，最重要的还是保住老百姓的合法权益。1月30日，广东召开住房和城乡建设工作会议提出“坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险”，特别是对于刚需购房者，辛辛苦苦的攒齐了房子，还是购买了正规商品房，如果出现烂尾，哪个家庭能扛得住呢？
对于整个2022年的房地产环境，各大机构给出了预测方向，房价整体倾向于平稳：
. ?! Z+ S/ D( r预计研究院预测未来几年房价会呈现出弱势状态，整体房价由涨转为跌创下本世纪最大“拐点”；
社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高,最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态；
3 W4 v# j" ~0 C! x7 I0 v中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，越来越多的大城市将会聚集更多的人才。

赶紧降下来70吧，让年轻人能结婚生子。。

以后房子不值钱了，炒房客的好日子到头了，手里有房的着急了甩不出去可怎么办呢？

在替谁说话呢？

房产最冷的时候还未到

先在房价太不正常了，譬如东莞这边一套房子3-4百万。就按照350万计算，租房2500每月，一年3万，十年才30万，剩下的投资也比买房再贷款强，何况你也不可能住100多年，这些开发商想赚钱赚疯了。加上疫情，工厂倒闭等弃贷。以后高层房贬值最快，用了十多年后，各项维修就出现了，会有暴跌现象。看看那些开发商这样再僵持5年。

如果不让炒房掙钱了，相信就没有买房的人了。咱中国人真的没有缺房的人了，至于为什么还要盖楼。那是地方财产困难，它不卖地没地方来钱罢了。

始终没说到点子上。生活中，你去问，没买房的还有几人？刺激政策再多，但房价还处在高位，居然有限跌令。人口基本不增长了，还梦想过去那么高的房屋销售增长率？

再过五年十年看看，以后人想开了，房子是最不值钱的东西

三代人六个口袋掏空，还得背三十年的债务，买一个钢筋水泥壳壳。