房产不能下跌？专家：降价有损刚需利益，有房降1800元被“改正”

显示全部楼层 · 2022-2-5 00:36:44

当时间的钟声敲响2022年的时候，一个新的问题摆在了无房人的面前：新一年里，楼市会走向何方，房产价格会继续回落还是会重新崛起？这个问题之所以如此关键，是因为关系到新一年该不该买房的事情。
房地产市场上，有人看涨，有人看衰。

例如中国城镇研究专家李铁、北京师范大学教授董藩、经济学者孟晓苏等人，都是典型的“看多派”代表人物，他们经常以“房产会继续上涨”的观点来劝说无房人要赶紧买房、尽早出手。例如北师大教授董藩的经典言论就包括“城市化依然会带动大量的农村人口进入城市，未来还有超过4亿人进城，所以城市的房产潜力巨大。”与此同时董藩教授和李铁专家还直言不讳称“买房其实就是在为GDP做贡献，所以买房等同于爱国行为”。
或许有人觉得很牵强，但是董教授等这些专家却能说得头头是道，让无房人感觉信心爆棚。被称为“中国房改之父”的孟晓苏也同样认为，现阶段其实根本就看不到房产价格下滑的因素出现（孟晓苏的言外之意是，楼市上升的概率仍然较大）。
为什么这些“专家学者”们都纷纷认为城市的房产依然具备强大的潜力呢？核心因素其实只有一条：城市化，美国、日本、英国、德国、法国等发达国家的城市化率普遍超过75%以上，日本更是直接达到了90%高阶水平。2021年底，我国的城市化率还只有64%出头，按照过去20年的城市化增长速度，从64%提升至75%的门槛值至少需要15年的时间。城市化的关键考量指标便是城市人口占总人口的比重，所以越来越多的农村人转换为城市人是题中之意。

试想一下，在4亿人进城的情况下，未来将为城市提供多大的购房需求呢？结果显而易见，董教授、李铁等表示，今后大城市的房产涨势不容小觑，例如北京、上海、深圳等一线大城市的房产价格或超过80万元/平米，所以他们建议，买房一定要趁早。
那么，现实的情况真的如专家们所说的那样吗？或许刚好相反，从2016年“住不炒”提出之后，各大城市的楼市调控就愈演愈烈，在一城一策的调控加码之下，楼市高热的势头被彻底摁住。尤其是进入到2020年之后，随着央行“3+2”信贷融资的收紧，房地产的资金流开始大幅度缩减，无论是房地产企业、还是购房者，都陷入到了尴尬的境地，房企们不打折房子销售不掉，购房者们面对打折纹丝不动，全部隐遁了。

2021年之后，房地产市场有多冷？咱们通过几组数据可以看出来。
1、房企销售下滑。根据克而瑞数据显示，2021年百强房企的全口径销售额12.6万亿元，同比下滑3.2%，这是自从2014年开始有数据显示至今，第一次出现负增长的情况。大型房企的销售额下滑尤为明显，例如恒大全年大约为4430亿元，下滑39%；时代销售预计为956亿，下滑幅度为5.7%；建业地产销售大约601亿，同样下滑了12%。
2、土拍市场同样不佳。受到调控和销售降温的影响，40个城市的土地拍卖溢价率呈现出历年来的低位运行态势，全年土地拍卖的溢价率只有10%，是10年来的新低水平。其实这一点都不出乎预料，在集中供地的新规则下，房企们手上的资金并不多，而且新房库存堆积的情况下，回款周期拉长，根本没有多少钱可以拿出来用于买地。

3、房产销售价格也回落。根据中国房产指数系统百城房产价格指数显示，全国100个主要城市的新房和二手房的价格出现收缩走向，2021年百城新房销售均价涨幅2.44%，7年来的低谷状态，比2020年收窄1.02个百分点。百城二手房价格上浮3.27%，除了在3-4月份短暂上浮外，下半年到12月持续收缩。
结果显而易见：
开发商手中的新房销售价格在回落；房东们手中的二手房价格也在回落。
有2个例子管中窥豹。
1、二手房已经降到5年前价位，还是无人接手。郑州的李女士，曾经是开服装店的小老板，服装店位于一所大专院校的门口，长期以来，依靠卖低廉的服装给学生赚取一点微薄的利润。然而近些年来随着电商的兴起，线下服装店的生意开始江河日下。
虽然说服装店利润微薄，但是多年来李女士也积攒了几十万元，面对服装店生意不佳、门面租金上涨的压力，她最终选择关闭服装店，然后把所有的积蓄都投入到了人人都在从事的一项活动——炒房。50万元为首付款购买了一套价值120万元的房子。原本指望依靠这份资产带来一些增值的，然而2021年之后，二手房却一蹶不振，李女士说自己这房子挂牌价已经回落至5年前了，还是无人问津。

2、有房降1800元被“改正”，房子真不能下跌？
根据《澎湃》的报道，江苏徐州前期就出现了“开发商折价，最后被要求改正”的信息。根据当地的房产中介说，有一个本土的房地产开发商楼盘长期以来销售不畅，所以推出了一大批“折价房”，对外的销售价格很便宜（要比原来的备案价低得多，原价7200元，工抵房为5388元），之所以打出“工抵房”的名义，关键是不能明目张胆地打折。

可以看出，工抵房直接把原来的销售价格拉低了1800元/平米，市场上各路购房者评论不同，还没买房的人感觉抓住了上车的新契机，而已经购房的人则不愿意了，一位名叫“大黑土”（化名）的购房者说，自己几个月前在这个楼盘买房时单价7000多元，现在直接降低至5000多元，短短几十天时间，自己的房子就缩水了近十万元。

最终，这个“暗地里打折”的情况被已经购房的人反馈到了房产局。经过有关部门的调查给出结果，开发商采用“工抵房”的名义进行变相过分打折，违背了市场公平竞争的原则（违反了“不正当竞争法第八条”）。随后，被要求“改正”，对已经按照“工抵房”销售的房子，全部进行退房和补偿，价格重新调回原来的价位。
为什么不允许“折价”？专家：降价有损刚需的利益。
很多吃瓜群众感觉疑惑了“一直以来，咱们都在持续摁压房产价格，是为了让房产回落，现在终于打折了，反而说损害利益，是不是违背常理？”房产学者马光远做出过解释，马光远说到，房产的本质是维持稳健发展，过冷过热都不好。马光远直言，现在楼市入冬，如果继续浇冷水，则可能冰封，所以马光远认为，适当的“救市”是恰当的行为。